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El aumento de la moneda estadounidense en la vecina orilla, fluctuando en 20 y 21 pesos argentinos, lo que representa un 7% de aumento en un mes, ha comenzado a tener un impacto negativo en el mercado inmobiliario de ese país. Varios especialistas analizaron cómo podría comportarse el mercado en el 2018 de mantenerse la tendencia.

El portal de noticias www.iprofesional.com consultó a varios especialistas sobre la situación y cómo está afectando al sector. En este contexto, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Argentina, señaló que “en los últimas semanas hubo un receso de llamadas, eso tiene que ver con los aumentos que se empezaron a sentir, con el clima político y por supuesto con la suba del dólar” y agregó que aquellos compradores, que buscan hacer una transacción sin crédito hipotecario, prefieren esperar a que “el escenario esté más estable. Para nosotros el panorama es complejo, hay que ver qué pasa si sigue en alza la moneda estadounidense será aún más complicado”, sentenció Pepe.

 

Créditos y plazos

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que “todo movimiento del dólar produce inquietud en quien tomó un crédito. En aquellos casos en donde los plazos de otorgación superan los 120 días es aún más complicado y en esos casos puede caerse la operación”. El principal problema gira en torno de los plazos de otorgación de los créditos, que en algunos casos pueden llegar hasta los cinco meses. “Es fundamental que los bancos empiecen a acortar los plazos, porque es difícil sostener durante tanto tiempo una transacción”, agregó Bennazar.

Por ejemplo, quienes comenzaron a gestionar un crédito hipotecario en noviembre lo hicieron con un dólar a $17,90, por lo que si pedían un monto de u$s100.000 significaba en pesos 1.790.000, ahora con un dólar a 20,36 ese valor en moneda local es de $2.036.000, es decir que el tomador de hipoteca tiene una diferencia de $246.000 (u$s12.082). “Se trata de cifras muy altas, las que hoy están necesitando los compradores con hipoteca. En general los bancos están extendiendo los plazos de otorgación para que puedan conseguir ese dinero que muchas veces es mediante la ayuda de familiares o amigos. En algunos casos los dueños están dispuestos a renegociar los valores, pero claro, nadie quiere perder dinero”, aclaró Pepe.

No sólo el valor del dólar se dispara, sino que las propiedades para la venta también vieron incrementado sus precios. Según los datos difundidos por la empresa  inmobiliaria Properati, en enero pasado se registró una suba interanual del 9% en dólares sólo en la Ciudad de Buenos Aires. “Si tomamos todo el territorio de la Argentina esa suba alcanzó “el 12%”, detalló Bennazar. Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, los precios seguirán en alza, más allá de la disparada del dólar, lo que parece que complicará aún más el panorama, agregó.

En noviembre, según el Colegio de Escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 7.850 actos de compraventa, un 27% por encima del registro del mismo mes de 2016. De esta manera, dicho mes se erige como el mejor diciembre de la última década, en línea con la tendencia mostrada durante todo el año, que cerró con un total de 63.382 escrituras, lo que implica un avance del 41% sobre las cifras de 2016, siendo éstas las mejores desde 2011. “Mientras no se logre bajar el nivel de inflación, la situación va a seguir igual, será un año complicado”, sentenció Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Argentina.

 

Blindaje contra el dólar

Varios agentes inmobiliarios plantearon pasar el financiamiento de viviendas en dólares a Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), una unidad de medida creada por el Banco Central de la república Argentina para fomentar el crédito hipotecario. La idea es que los operadores privados comiencen a financiar en UVAs de manera de “blindar” el crédito frente a  la suba del dólar.

Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, explicó al diario Clarín que esta sería la mejor medida ante la actual situación. “Si la compra venta se pactara en UVAs, una disparada del dólar no haría que se cayeran tantas operaciones. Respecto de ventas en pozo (antes de iniciarse la construcción del edificio), sí es bueno y esperable que se pacten en UVAs para calzarlas con los préstamos intermedios, que se desembolsan en UVAs y se indexan de esa misma manera”.

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Un estudio llevado a cabo por la arquitecta Sharon Recalde propone generar conocimiento sobre la precariedad habitacional dispersa de Montevideo y estudiar medidas que permitan revertir la situación.  El estudio es la tesis de doctorado presentada ante la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de San Pablo y recibió una mención en la última edición del Premio Nacional de Urbanismo.

Según el trabajo, “en este nuevo siglo se produce una polarización entre las condiciones de vida de los distintos estratos sociales, que tiene su reflejo en el territorio” y que se materializan en la “segmentación social, segregación residencial y exclusión urbana”.

De manera paralela “se manifiestan nuevas formas de habitar en el tejido formal de la ciudad, asociadas a nuevas formas de pobreza y vulnerabilidad”. Se trata de la precariedad habitacional dispersa y es “la menos visible, subdiagnosticada y atendida por las políticas públicas”, afirmó Recalde.

 

Precariedad habitacional

Se considera precariedad habitacional, entonces, a la manifestación física de pobreza o vulnerabilidad en el hábitat residencial. La precariedad dispersa es la precariedad física y social que caracteriza localizaciones puntuales dentro del tejido formal. En tanto, la precariedad habitacional concentrada hace referencia a la precariedad física y social que caracteriza porciones homogéneas de la ciudad, como parte de procesos de fragmentación urbana.

Existen ambos tipos de precariedad habitacional, pero en la tesis doctoral se recuerda un trabajo estadístico previo que daba cuenta que existen tres familias pobres en el tejido formal por cada una que vive en asentamientos irregulares en Montevideo. Ello, sostuvo Recalde, “evidencia la existencia de situaciones de vida críticas diseminadas por ese tejido formal que no necesariamente son conocidas y mitigadas por la acción estatal”.

Los barrios de las zonas centrales de Montevideo fueron identificados como poseedores de algunas situaciones de precariedad habitacional. Es más, en el trabajo se indica que existen “niveles críticos (altos) en las zonas centrales e intermedias o que presentan particularidades que implican la necesidad de profundizar el análisis en las zonas de interés”.

 

Cambio de paradigmas

Según Recalde, en los últimos años se observa un “real interés en innovar en la búsqueda de soluciones para las problemáticas habitacionales existentes, tanto a nivel legal como institucional, como en el diseño e implementación de los programas”. Cree que “existe un evidente viraje del paradigma del acceso a la vivienda al de permanencia en ella” y que la diversificación de los programas “ha permitido comenzar a atender el stock habitacional existente” en el que se evidencia la precariedad.

De todos modos, pese a la existencia de diagnósticos y la aplicación de planes desde el Estado, la especialista entiende que “aún existe desconocimiento de situaciones de precariedad, mayormente de la precariedad dispersa, tanto de su localización como de su caracterización”.

 

Formales y precarios

La tesis doctoral afirma que se desarrollaron programas estatales “de aplicación concentrada y dispersa” y que las medidas aplicadas sobre la precariedad dispersa “tienen menor inversión ya que se limitan a mejoras en la vivienda, han tenido menor evaluación, van en aumento (diversificación), aunque no están aún consolidadas”.

Asimismo, señaló que “su gestión no es simple, debe atenderse caso a caso“, y que los beneficiarios son los protagonistas ya que son los que deben procurar el programa habitacional más adecuado a sus necesidades y posibilidades”.

Recalde sostuvo en el trabajo que “los programas que atienden las situaciones de precariedad concentrada tendrán un mayor impacto a nivel urbano, por un lado por la propia concentración de los resultados y porque incluyen acceso a servicios de infraestructura y equipamientos sociales y culturales. También será mayor la cantidad de beneficiarios”.

Sobre los programas de aplicación dispersa, señaló  que “se limitan a intervenciones en las viviendas y su alcance es aún limitado”. Y explica: “Pueden atender situaciones que promuevan la conservación del stock construido, salpicando de mejoras el tejido formal en proceso de deterioro. Esos programas a pesar de no proponer el mejoramiento del espacio público, en algunos casos contribuyen a la imagen urbana a partir de las mejoras de los inmuebles”.

 

Conclusiones

Entre las conclusiones del trabajo se encuentra la necesidad de generar más información acerca de la precariedad habitacional dispersa. “La falta de información es el primer obstáculo a superar para revertir esa problemática. La investigación realizada propone una metodología para su reconocimiento, define zonas donde comenzar un análisis más profundo y genera un sistema de información geográfica que queda disponible para continuar con la manipulación de los datos e indicadores utilizados”, indicó Recalde.

Además, sostuvo que la visibilidad de los distintos tipos de precariedad habitacional es diferente, “siendo mayor el reconocimiento en el caso de los edificios ocupados, luego el caso de los terrenos formales con ocupación precaria y finalmente el de las pensiones”.

“Los edificios ocupados se encuentran en toda el área estudiada, los terrenos formales con ocupación precaria se localizan en la parte más periférica de esa zona y las pensiones en la zona más central”, explicó la profesional.

Desde su perspectiva, “es necesario coordinar y articular, hacer sinergia entre programas de distintos sectores (urbano, habitacional y social) y entre distintos organismos, potenciar la autogestión, autoproducción, autoconstrucción e intensificar el apoyo técnico; facilitar las acciones y aproximar los programas a los usuarios”. En línea con lo que trabaja el gobierno, Recalde  manifestó que en el caso de terrenos formales con ocupación precaria los principales aspectos a resolver son las condiciones de habitabilidad y las condiciones legales de las viviendas.

“Las intervenciones físicas a realizar incluyen el mejoramiento de las condiciones materiales y apoyo a la autoconstrucción. Las estrategias a desarrollar deben tender a potenciar las acciones a través, por ejemplo, de la cooperación entre familias y coordinación entre beneficiarios para hacer más eficiente la acción de las instituciones, valorando las intervenciones grupales sobre las individuales”, enfatizó la arquitecta.

Por otro lado, se plantea en la tesis doctoral que “hace falta facilitar la formalización de las viviendas lo que implica posibilitar la subdivisión de los terrenos originales, la regularización de las construcciones -impedida por el incumplimiento de las condiciones físicas-, permitiendo en ambos casos la incorporación a propiedad horizontal”.

En el caso de los edificios ocupados, plantea que antes de cualquier otra acción se deben resolver los problemas de tenencia, y sostiene que el caso de las pensiones y casas de inquilinato “debe ser reconocido como un problema a atender” ya que “apenas se conocen las condiciones de vida de los locales habilitados”, señala el estudio de la arquitecta Sharon Recalde.

La reactivación también llegó al real estate de nuestro principal balneario, con un leve crecimiento, pero crecimiento al fin, en materias de proyectos edilicios que dinamizarán el sector inmobiliario en los próximos años.

Luego de cuatro años de caídas, la cifra de emprendimientos volvió a subir, pasando de 29 emprendimientos durante el 2017 a los 32 presentados durante este año, según un informe del diario argentino El Cronista. El informe, elaborado por la periodista María Eugenia Usatinsky, señala que “tras pasar los últimos años con inversiones en baja, ventas ralentizadas, escasez de anuncios y cúmulo de unidades en stock, el actual contexto promete mayor nivel de actividad y los desarrolladores se animaron a lanzar nuevos proyectos”. Esto, según la autora de la nota, está relacionado con las perspectivas de crecimiento en la vecina orilla, que repercuten favorablemente en nuestro país.

"Después de varios años, Punta del Este vuelve a ser centro de interés. Los desarrollos que se lanzaron este año son de mayor calidad que los de años anteriores. Esto se debe a que están apuntados al comprador argentino, que siempre fue el más activo y el cual nuevamente confía en que éste es un buen lugar para tener una propiedad vacacional. Además, el Gobierno uruguayo presentó exenciones impositivas para quienes construyan este tipo de proyectos, lo que pudo haber incentivado este proceso", sostuvo Germán Gómez Picasso, fundador de la consultora Reporte Inmobiliario, que realizó un relevamiento sobre el mercado uruguayo en la zona que se extiende entre Punta Ballena y el Puente de la Barra.

Este informe muestra que luego de cuatro años de caídas, la cifra de emprendimientos volvió a subir -aunque levemente- pasando de 29 el año pasado a 32 en la actualidad. Pero lo que queda en evidencia es que los desarrollos que se lanzaron son de mayor escala dado que la superficie total en ejecución o en etapa de comercialización era de 257.500 m2  hace un año y en la actualidad se duplicó: hay 518.126 m2.

 

Preventa y precios en m2 

En cuanto a los precios de oferta de venta promedio en la costa esteña el estudio mostró que en los últimos 12 meses hubo un leve crecimiento, por segundo año consecutivo. El valor por m2  escaló de u$s 3.803 a u$s 3.870, con un incremento del 1,76%, aunque el precio actual aún sigue por debajo de los picos de los años 2012, 2013 y 2014 que habían sido cercanos a los u$s 4.000. Si bien éste es el precio promedio, el rango que presenta el mercado es amplio: según el tipo de unidad, los amenities del complejo y su ubicación, van desde los u$s 2.344 por m2  hasta los u$s 10.471 por m2.

 

Nuevas torres

Dos empresas del sector como la constructora Criba y la inversora Rasga se unieron para desarrollar el tercer edificio Le Parc en Punta del Este, que ya cuenta con más del 60% de las unidades reservadas. “Eso representa un récord en la preventa de departamentos ya que se lanzó hace solo dos meses. Hubo una muy buena aceptación", destacó Pablo Kiesel, gerente Comercial de Raghsa.

La torre se levantará sobre un terreno de 7.000 m2 , con acceso desde la Rambla y estará ubicada en la parada 9 y medio de Playa Brava. Le Parc Punta del Este Torre III contará con 24 pisos de residencias a la venta, donde habrá 96 departamentos como máximo (cuatro por piso aproximadamente) que irán desde 195 hasta 435 m2  cada uno, tendrán de 3 a 5 dormitorios en suite y prometen que contará con "la más noble calidad constructiva, terminaciones de primera categoría y tecnología de avanzada". El estudio de arquitectura a cargo del proyecto es Mario Roberto Álvarez y Asociados.

Santiago Tarasido, presidente y CEO de Criba, contó a El Cronista  que en breve "comenzará el movimiento de suelos y las obras, ni bien se termina la veda de construcción en Punta, pero el avance se verá más fuerte a partir de marzo". Las unidades se entregarán a fines de 2020. En preventa los valores arrancaron en 3.300 u$s/m2 pero actualmente el valor de las unidades que quedan a la venta ya trepó hasta 3.800 u$s/m2 en promedio.

"Estamos muy contentos con la preventa. Esperábamos que funcionara bien pero nos sorprendió.  Punta del Este venía de varios años sin proyectos emblemáticos pero hubo bastantes cambios que produjeron que vuelvan a lanzarse varios proyectos interesantes. Un cambio clave fue la ley de promoción de inversiones que exonera del pago de muchos impuestos a los proyectos, lo que hizo que la relación venta-costo mejore sensiblemente", explicó Tarasido.

El valor por m2  escaló de u$s 3.803 a u$s 3.870, con un incremento del 1,76%, aunque el precio actual aún sigue por debajo de los picos de los años 2012, 2013 y 2014. En este contexto, Kiesel coincidió con su socio: "El mercado de real estate en Punta del Este se reactivó y generó un buen dinamismo, atrajo inversiones y ofertas de buenos proyectos. Las medidas implementadas por el Gobierno uruguayo fueron fundamentales para que los desarrolladores volvamos a focalizarnos en Punta del Este".

Cercano a Le Parc III continúa en avance la obra de Trump Tower, ubicada en esa misma parada de La Brava. Esta torre tendrá 26 pisos con 160 unidades en total que van de los 113 a los 300 m2 de superficie, salvo las más exclusivas que serán tipo penthouse de 831 m2.

El edificio estaría listo para inaugurarse en mayo de 2019. El desarrollo es de YY Development Group, implica una inversión de u$s 150 millones y en promedio el precio de venta del metro cuadrado de las unidades ronda los u$s 6.000. Solo queda un 20% de departamentos por colocar.

Juan José Cugliandolo, director general del grupo desarrollador, aportó su mirada sobre ese mercado: "Punta del Este es el destino justo para una nueva categoría de residencias ultra exclusivas. Si bien sigue siendo un destino estacional, existen propuestas que alientan a que no sea solo visto cuando el calor asoma".

Convalidando la apuesta a este mercado, y también está "avanzando" con la renovación del renombrado Hotel Campanario que -con la adquisición del terreno lindero- a sus 70 unidades agregarán otras 200 "pensadas bajo el esquema de residencias con servicio hotelero de una prestigiosa marca internacional". Según prevé Cugliandolo, "el mercado seguirá en ascenso" y contó que también adquirieron una importante tierra en La Brava, frente al océano, donde están "buscando llevar adelante otra propuesta ultra exclusiva" así como en zona de La Mansa.

La desarrolladora Weiss Mora Weiss (WMW) inauguró la temporada 2018 con una fiesta en la que presentó Venetian Luxury Residences. Se trata de una torre de 144 departamentos en 27 pisos que levantarán en un terreno de 14.000 m2 de superficie ubicado en la primera fila del mar, en la parada 18 de la rambla La Mansa de Punta del Este. Las unidades son de 160 m2 de superficie hasta 856 m2, con terrazas de 20 hasta 250 m2, estas últimas con piscina individual.

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