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Para construirse, la arquitectura depende de la tecnología; también para representarse. Actualmente, diferentes programas para dibujar siguen transformando de manera radical la manera en que se concibe y resuelve un proyecto arquitectónico.

El dibujo técnico que desde hace más de cien años utilizan los diseñadores, arquitectos e ingenieros, es un lenguaje que, al igual que el dibujo que realizan los niños, busca representar visualmente ideas de algo que no existe. Los símbolos y códigos que integran el dibujo constructivo tienen como finalidad la representación de los espacios y objetos lo más exactamente posible en forma y dimensiones.

Actualmente, los diferentes programas para dibujar están transformando de manera radical, además de la manera de dibujar, la manera como se concibe y resuelve un proyecto arquitectónico.

Para muchos proyectistas la computadora, más allá de utilizarla para sustituir al dibujo técnico a mano, se ha convertido en un espacio de pruebas del espacio físico, lo que detona una verdadera revolución en la manera de crear y construir.

La conexión entre el pensamiento, el ojo, la mano y el ratón del mouse son lo que en el presente siglo está haciendo visibles las fantasías de los nuevos creadores. Existen pogramas como AutoCAD y Revit han cumplido su misión como herramientas de dibujo; por ello, ahora su evolución se ha orientado hacia el diseño arquitectónico.

Las recientes versiones de estos programas aparecen como un instrumento para pensar y representar lo pensado, con el que el proyectista puede plasmar sus ideas de manera inmediata.

 

Simuladores

De ambos programas, el que propone mayores innovaciones es Revit, enfocado a lo que se denomina como Modelado de Información de Edificios (BIM). Revit permite a los usuarios modelar en 3D, obtener todas las fachadas, cortes y detalles de un edificio desde que comienzan a elaborar la planta.

Lo que se hace con este programa es construir modelos 3D similares a los de los juegos de realidad virtual, en los que aparece una biblioteca de bloques y que con un simple clic se toman los diferentes elementos arquitectónicos, como muros, pisos, techos  y columnas. De esta manera. se seleccionan colores, texturas, materiales, mobiliarios, vegetación y todo lo necesario para darle forma y ambientación al espacio.

Esta manera de trabajar, reconfigura la relación entre lo concebido y lo construido, ya que abandona la preeminencia dada a la planta como generadora del proyecto.

Las nuevas herramientas digitales, además de transformar la forma de representación y creación, podrían simbolizar el primer desarrollo importante de la arquitectura desde los días del movimiento moderno, periodo en que esta disciplina experimentó uno de sus cambios más radicales.

La ley de Participación Público-Privada (PPP) estableció la posibilidad que privados presenten proyectos para concretar obras bajo esa modalidad, que deben ser evaluados y aceptados por el Estado. Al momento una única iniciativa recorrió ese camino -el diseño, construcción, operación y financiamiento de infraestructura vial en la ruta 3 y un by pass en la ruta 11,  ambas en la ciudad de San José de Mayo.

En la apertura de ofertas, los  interesados fueron por un lado las empresas Grinor y Sacyr Concesiones, y por otro el Consorcio San José integrado por las firmas Serviam, CVC, Ebital y Interagrovial. Precisamente había sido Serviam quien presentó el proyecto al Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP), que lo aceptó en abril de 2016 y desde allí comenzó el proceso habitual de las PPP.

Tras los estudios de factibilidad de la obra, en el que intervienen técnicos del MTOP, el Ministerio de Economía y Finanzas, y la OPP, se definieron las bases de contratación y el borrador de contrato para proceder al llamado público a interesados que abrió en enero.

Por tener la iniciativa, Serviam accede a una ventaja de 3%, podía ser hasta 10% según lo establecido en la ley de PPP, en la valoración que se realice de su oferta respecto de la mejor presentada, aparte que no abonó los pliegos de la licitación y que si no resulta seleccionada recibirá el reembolso de los costos incurridos en el estudio de factibilidad.

Las obras previstas dentro del denominado "Proyecto Vial Circuito 7" incluyen la construcción de un segundo carril en 22,7 kilómetros de la ruta 3 (desde el kilómetro 67,3 hasta el 90) y la conexión de dicha carretera con la ruta 11 en la zona sur de la ciudad de San José de Mayo, mediante la creación de un by pass.

Cambiar el pavimento del suelo y el revestimiento de las paredes es uno de los grandes desafíos de toda obra de reforma. Un sinónimo de escombros, polvo y trabajo arduo, por lo que, cualquier alternativa que contribuya a minimizar estos inconvenientes es bienvenida, y en este sentido los microrrevestimientos de base cementicia son una de las opciones más interesantes.

El microcemento es un producto elegante y original que se puede aplicar en la mayoría de las superficies, como azulejos, paredes de yeso, e incluso, muebles de madera, gracias a su capacidad de adherencia. Además de su durabilidad, presenta una gran resistencia al agua y a los golpes. Y al tener un espesor de pocos milímetros, resulta adecuado para cambiar suelos sin tener que modificar o rebajar puertas.

Quienes defienden la utilización del microcemento, señalan que son pocas las opciones que combinan el refinamiento de un acabado que es tendencia (las superficies continuas y sin juntas) con sus ventajas prácticas como este material. Por otro lado, el microcemento genera una superficie totalmente impermeable. Al estar libre de juntas, no le afectan el polvo y la suciedad. Su atractiva estética y nulo mantenimiento lo convierten en la opción perfecta para su aplicación en encimeras de cocinas y espacios húmedos, como lavabos, bañeras y recintos de ducha.

De su resistencia dan prueba varios productos  que tienen como característica un revestimiento que consta de dos capas, una capa interna aplicada a la superficie existente altamente resistente a la presión y los quiebros, lo que genera un manto sólido, estable y muy duradero; y un acabado final también de extrema resistencia inmune a los rayados, manchas y quemaduras.

En conjunto, este tipo de tecnología permite lograr una superficie virtualmente indestructible y un acabado decorativo sofisticado, noble y duradero.

Los corredores inmobiliarios argentinos afirman que la volatilidad cambiaria afectó las operaciones en el mercado, y confían en que pronto el sector volverá a operar con normalidad a partir de la estabilización del dólar, según surge de un relevamiento efectuado por la agencia Télam.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CÍA), Alejandro Juan Bennazar, consideró que el sector atraviesa actualmente “una zona de turbulencia”, a pesar de lo cual confía en que esta situación “va a pasar”.  En diálogo con Télam, Bennazar mencionó que antes de la suba de la divisa estadounidense había 12 llamadas diarias de consulta de interesados a las inmobiliarias, y que ahora se redujeron a una sola llamada.

“Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó Bennazar, por lo que propuso que todos los créditos sean otorgados en UVAs, para que “la tasación, la oferta y la venta” sea en esas unidades de cuenta, y las operaciones sean más previsibles.

Las UVAs es la denominación que reciben las Unidades de Valor Adquisitivo  en la vecina orilla, una unidad de medida creada por el Banco Central de ese país para fomentar el crédito hipotecario. Bennazar agregó que antes de la escalada del dólar “se lograron cerrar un 80% de las operaciones”, pero a medida que aumentaba la cotización se dificultaron las compraventas. 

“Los bancos retasaron las propiedades y el comprador no calificó. Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

De todas formas, se mostró confiado de que la “zona de turbulencia” se superará, y mostró su conformidad en que el gobierno argentino haya convocado a la Mesa de Diálogo Inmobiliaria, y aseguró que la entidad que preside propondrá que los préstamos hipotecarios se otorguen en UVAs, para evitar desfasajes de precios.

 

Lo negativo y lo positivo 

Por su parte, Alejandro Reyser, socio y director de Red Real Estate Developers, dijo que el alza del dólar ocasionó un impacto negativo y otro positivo: el negativo está relacionado con las personas que tenían aprobado un crédito en pesos, y que ahora no alcanza para comprar la propiedad ya que ahora vale más.

“El positivo es que los dólares le rinden más a la gente que compra proyectos estructurados en pesos. Los nuestros son en UVAs”, afirmó.

A su turno, Alejandro Ricciardi, gerente de ventas de la inmobiliaria Landa, dijo que “las propiedades valuadas en dólares no modificaron su precio y esto se traduce en un aumento sustancial del valor de la cuota o la cantidad de años de financiación. En algunos casos se vuelve inviable”, reflexionó.

Ricciardi dijo que “en los inmuebles valuados en dólares, la suba de la divisa generó una pausa, ya que la gente ante la turbulencia prefiere frenar y esperar que las cosas se tranquilicen”.

En tanto, Leonardo Rodríguez Nader, de la desarrolladora CMNV, sostuvo que “ya en las últimas semanas hubo operaciones con crédito que se cayeron. El banco presta pesos y para comprar una vivienda terminada el mercado exige dólares. En consecuencia, el valor de la propiedad en pesos sube inmediatamente”.

 

Créditos 

Por su parte, Tomás Montoreano, de Fam Inmobiliaria, consideró que “los bancos deberían acelerar el proceso desde que dan el ok al crédito y el plazo para escriturar, están tardando entre 60 y 90 días. Es demasiado tiempo de espera para una persona que cerró en pesos con el banco y en dólares con el vendedor de la propiedad”.

Montoreano dijo que “la incertidumbre se da sobre todo en los inmuebles usados, porque esas propiedades están dolarizadas y los créditos se otorgan en pesos, por lo cual si sube el dólar el comprador tiene menor capacidad de compra”.

Por último, Matías Santoro, del Grupo inmobiliaro FBA, consideró que “las convulsiones económicas generan incertidumbre. Ante ese panorama la demanda tiende a retraerse y esperar”.

Si bien la mayoría utiliza la palabra stand by para definir la situación actual, aseguran que, una vez más, con creatividad y nuevas herramientas, habrá una reactivación, como ya sucedió con otras crisis. Por supuesto, amparados en que “el ladrillo es el mejor resguardo”.

Para Esteban Edelstein Pernice, uno de los socios de la inmobiliaria Castex, “el gran problema del mercado inmobiliario argentino es que pensemos en dólares”.

Y agregó que lo ideal sería acostumbrarnos a pensar en UVAs, como se hace en Chile donde se piensa en unidades de fomento, es decir, en un instrumento en pesos pero actualizado por el índice de inflación.

Los costos de construcción, sobre todo la incidencia de los salarios, sumado a la presión fiscal…
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