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El Banco Hipotecario del Uruguay ofrecerá préstamos a particulares para la construcción de viviendas en todo el país. Además, lanzará nuevos productos y actualizará los existentes para incentivar el ahorro, según anunció su presidenta Ana Salveraglio.

La información fue proporcionada por la jerarca al periodista Andrés Oyenard, del diario El Observador, al tiempo que adelantó que una de las mayores innovaciones para este año será el retorno del principal agente hipotecario del mercado uruguayo al segmento de préstamos para la construcción de vivienda desde cero, es decir, sin ahorro previo e incluso contemplando la posibilidad de otorgar recursos para la compra del propio terreno. Hasta ahora, el BHU solo tenía operativa una línea de crédito para reforma de inmuebles.

Salveraglio explicó que este producto será “muy flexible”, con la condición de que debe hipotecarse un inmueble que no podrá ser el que se planea construir. La propiedad puede ser del propio cliente o de un tercero. Antes de 2002, el BHU no exigía una garantía sino que lo era el propio inmueble a construir, algo que implicaba un riesgo mayor que el mecanismo actual. En este caso, el tope del crédito que otorgará el BHU será de hasta US$ 160 mil con un plazo para el repago máximo de 20 años.

 

Tipos de construcciones

En el área comercial del banco informaron a El Observador que el organismo no pondrá “ningún tipo de reparos” sobre el tipo de construcción que el particular pretenda utilizar. Esto porque en los últimos años han surgido métodos más económicos que el tradicional de cemento como el steel framing, casas prefabricadas de madera o yeso, entre otras. El BHU recibirá la propuesta que lleve el particular y luego la analizará con sus técnicos para su aprobación.

La necesidad de lanzar este producto surgió luego de un relevamiento que hizo el banco estatal sobre todo apuntando al interior del país, donde acceder a terrenos para construir suele no ser algo tan complejo como en Montevideo, donde la oferta es bastante acotada. “Esto también surgió de las miles de consultas que distintas personas que han pasado por el banco han realizado en los últimos años. En base a ello fue que estamos lanzando esta nueva batería de productos”, justificó la presidenta del BHU.

 

En Unidades Indexadas 

En el marco de los 10 años del programa Podés, con el que en marzo de 2008 el BHU volvió al mercado de préstamos luego de seis años, se lanzará una promoción para los préstamos tanto de compra como de construcción de vivienda denominado Podés Más.

El programa implica que por un monto menor a los límites actuales y menor plazo máximo de 15 años, se podrá acceder a un crédito con una tasa en unidades indexadas (UI) de 6% anual para la compra de vivienda, y de 6,5% para la construcción. “Esto tiene un límite de un equivalente a US$ 20 millones en total en principio. Veremos a ver cómo reacciona el mercado, pero estamos con muy buenas expectativas para lo que pueda pasar este año”, dijo la presidenta del BHU, Ana Salveraglio.

Ese plan está pensado para aquellos propietarios que piensen en cambiar de inmueble y acceder a otro, lo que implicaría un crédito menor que el de una primera vivienda, por ejemplo. El banco pudo bajar la tasa producto de que accedió a fondeos en UI a un costo menor que en el pasado.

 

Mejoran las condiciones

El plan de cambios del BHU abarca también una mejora en las condiciones de crédito para la compra de vivienda destinada a profesionales universitarios. En ese segmento el banco decidió mejorar la relación cuota/garantía y también el ratio cuota/ingreso tope.

En el primer caso, permite hasta 30% de la retención de los ingresos mensuales y accede a financiar hasta el 90% de la vivienda con un plazo de 25 años y una tasa general de 7% anual en UI o de 6,5% si son ahorristas de la institución. Esos préstamos tienen un tope fijado en 2,8 millones de UI (unos US$ 280 mil).

Dentro de los cambios en el régimen de ahorro, el BHU sacará un nuevo producto denominado Yo Ahorro Alquilando. El banco estatal cuenta con un servicio destinado a la garantía de arrendamiento de inmuebles, que no ha sido muy promocionado dentro de su cartera de productos. Por este sistema, un inquilino acuerda con el propietario determinados meses de garantía como depósito en UI, y el BHU cobra una determinada comisión por oficiar como garante.

“Ahora, en el momento en que el cliente abre una cuenta de garantía de arrendamiento, en paralelo, le vamos a abrir otra cuenta del programa Yo Ahorro”, indicó Salveraglio.

Esto porque, en general, uno de los argumentos es que las personas que alquilan tienen poco margen para poder mantener una conducta de ahorro constante durante todos los meses del año. Por ello el BHU no exigirá un mínimo de 18 meses de depósito consecutivo como pauta el programa Yo Ahorro vigente, sino que dará la posibilidad a estos inquilinos de que depositen en esa cuenta cuando tengan disponibilidad para hacerlo. Además, el BHU le tomará el depósito que tiene como garantía de alquiler como parte de saldo de la cuenta del Yo Ahorro.

Este programa ofrece a los clientes una bonificación en la tasa de interés en UI de 0,5 puntos porcentuales respecto al régimen general (hoy está 6,5% o 6,75% en UI anual según el tipo de cliente), y en la relación deuda/garantía, ya que permite financiar hasta el 90% del inmueble frente al 80% de la hipoteca tradicional.

Acá se exige un saldo inicial para la apertura de la cuenta de 500 UI ($ 1.914) y depósitos mensuales por el mismo monto aunque no tienen que ser consecutivos.

Por otro lado, para aquellas personas que alquilan y pretenden sacar un crédito hipotecario cuya cuota es inferior al alquiler y demuestran que fueron buenos pagadores, el BHU accede a afectar hasta el 35% del ingreso líquido de los hogares, hoy los máximos van desde 20% hasta 30%.

También en este caso permite financiar hasta el 90% del inmueble con un tope de 2,8 millones de UI (unos US$ 280 mil). El BHU decidió también reducir las exigencias mínimas para el programa Yo Ahorro tanto en depósito mínimo para la apertura de la cuenta como de los 18 depósitos mensuales que se exigen para acceder a un préstamo hipotecario. Antes para abrir la cuenta se exigían 4.000 UI (unos $ 15.314), ahora son 1.000 UI (unos $ 3.828), mientras que los depósitos mensuales que tenían que llegar como mínimo a 700 UI ($ 2.678), ahora bajan a 500 UI ($ 1.914).

 

Perspectivas para 2018

Por otra parte, se busca atender la necesidad que en un futuro tendrán las nuevas generaciones de acceder a un vivienda, el BHU lanzará el programa Yo Te Ahorro, para que padres y abuelos puedan abrir una cuenta para sus hijos o nietos.

“Este fue un producto muy pedido, sobre todo para aquellos que tienen sus hijos en el interior y luego vienen a Montevideo a estudiar y se genera un problema para ver dónde viven”, comentó Salveraglio. Esta opción está destinada a menores de 18 años, y ofrece una bonificación de la tasa de interés de un futuro préstamo de 0,5 punto porcentual.

El organismo  tiene previsto aprobar préstamos hipotecarios este año por un piso de unos 900 millones de UI (unos US$ 122 millones) en línea con el resultado del año anterior. Ese año el banco otorgó 1.500 créditos. “No tenemos un estudio de mercado del impacto de estas nuevas líneas, pero esperamos superar el 2017. La morosidad ha ido bajando a contrapelo del todo el sistema financiero. Estamos con una tasa total de 1,5%, mientras que si se contempla los nuevos préstamos estamos con 0,6%”, afirmó la titular del Banco Hipotecario del Uruguay, Ana Salveraglio.

Durante la conferencia “¿Qué podemos esperar de 2018 en materia inmobiliaria?” el coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la Universidad ORT Uruguay, Daniel Porcaro, analizó la situación del sector y expuso sobre algunos aspectos relacionados con el mercado inmobiliaro.

Entre ellos, hizo hincapié en lo que consideró  “un cambio de fundamentos” como, por ejemplo “la redistribución de la oferta inmobiliaria a partir de 2012 (con la vivienda de interés social, hoy denominada vivienda promovida) que llevó a que los precios del metro cuadrado (m2) en la zona del Cordón se incrementaran mucho más que lo que ocurrió en el promedio de Montevideo.

“En los últimos 10 años, el valor de los inmuebles en Cordón se incrementó 150% y en el promedio de Montevideo el aumento fue de 66%”, señaló el especialista.

Al observarlo respecto al poder de compra, según ejemplificó Porcaro, en 2007 con un salario de $ 50.000 se podía comprar 1,5 m2 en Pocitos y 2,5 m2 en Cordón, 10 años después, mientras el poder de compra en Pocitos es el mismo, en Cordón puede comprar 1,5 m2.

"Hay mucha más oferta en Cordón. Los precios se han elevado. Las unidades en oferta tendrían que ir bajando porque los metros cuadrados a los que puede aspirar fueron bajando", evaluó  Porcaro, que agregó que este año el mercado inmobiliario se presentará  “cauteloso” .

 

Focalizar el objetivo

En el contexto actual, marcado por una situación del dólar estabilizado y las dificultades para atraer inversores en inmuebles, el coordinador académico sugirió poner foco en el mercado laboral. Esto se debe a que un aumento en los costos salariales tendría como consecuencia una disminución del atractivo para construir.

En definitiva, para Porcaro, "las medidas acertadas que hubo para crear mejoras en la oferta de vivienda ahora tienen que estar jugadas con una política de estímulo al crédito hipotecario".

El analista afirmó que no debe impulsarse la oferta sino la demanda con mejores oportunidades de crédito, en línea con las recientes medidas impulsadas por el Banco Hipotecario de reanudar sus préstamos a particulares para construcción de viviendas y la presentación de nuevos productos de crédito y ahorro.

Representantes de universidades finlandesas visitaron Uruguay para conocer la oferta de capacitación del país asociada a la demanda que puede generar la instalación de una segunda planta de UPM, y ofrecer un plan de educación presencial y a distancia. Gobierno, empresarios y sindicatos, evaluarán estas y otras alternativas para profundizar la transformación de la matriz educativa acorde a las necesidades de la producción.

El director nacional de Educación Pública, Wilson Netto, y el director del Instituto Nacional de Empleo y Formación Profesional (Inefop), Eduardo Pereyra, recibieron en las instalaciones del Parque Tecnológico del LATU, a una delegación de técnicos finlandeses provenientes de universidades públicas de ese país, con el propósito de avanzar en un plan de formación y capacitación para trabajar en lo que sería la posible instalación de una segunda planta de celulosa de UPM en Uruguay.

El titular de Inefop explicó que con estas acciones se están “explorando apoyos” hacia la conformación de espacios de capacitación de calidad para futuros trabajadores, sobre todo donde la oferta nacional puede ser insuficiente, y dirigida a la formación de docentes de áreas técnicas. “Este será uno de los proyectos de articulación pública para la formación profesional más importantes que se conozcan en los últimos 30 años”,  aseguró.

 

Generación de empleos

Pereyra recordó que el nuevo emprendimiento de UPM generaría 10.000 empleos directos e indirectos en la construcción y operativa, con un desarrollo local importante. El financiamiento de este tipo de capacitaciones corre por cuenta de la empresa y de INEFOP, por un valor cercano a 1,5 millones de dólares en partes iguales. La capacitación específica abarcaría desde seguridad laboral hasta necesidades específicas surgidas de los acuerdos para el desarrollo del emprendimiento, incluido el fortalecimiento de las empresas proveedoras de servicios y obras para UPM.

“Trabajamos en forma conjunta con ANEP, el Ministerio de Trabajo y la empresa. Próximamente se instalarán ámbitos de conversación entre estos actores, las empresas de Uruguay y el PIT-CNT, donde se elaborarán los correspondientes protocolos de trabajo para lo que será el proceso de capacitación a iniciarse en los próximos meses”, informó Pereyra.

Por su parte, Wilson Netto entiende que este tipo de instancias posibilita el desarrollo de una plataforma digital que permitirá el perfeccionamiento de la formación tanto para estudiantes como para docentes, asociada a los requerimientos de los nuevos emprendimientos industriales.

 Recordó que este es el camino de la UTU, con sus propuestas de polos educativos tecnológicos ubicados en distintos puntos del país. A esto se suma el acuerdo con la empresa Cisco en materia informática, y al apoyo de Inefop con sus “aulas móviles”.

 “Estamos trabajando para cambiar la matriz educativa, dándole la posibilidad a jóvenes de todo el territorio de tener una formación más libre, otras opciones educativas”, recalcó.

En este contexto, las autoridades recordaron que  UTU es uno de los principales proveedores de recursos humanos especializados en la actividad forestal, sumado a lo que es la formación en áreas como Mecatrónica y otras especialidades como Electrónica, Química y Mantenimiento Industrial. Además, existen en el país instituciones como el Focap que es un fondo de capacitación del sector construcción que se especializó en temas de seguridad, y un  proyecto de fortalecimiento de la formación del sector metalúrgico que está en proceso.

 

Académicos 

Klaus Luttjohann y Milton Aldrete son representantes de Edu Ecellence, un consorcio de universidades públicas de ciencias aplicadas de Helsinki, capital de Finlandia. Están especializadas en docencia, ingeniería, energías limpias, servicios de innovación, turismo, negocios internacionales. Se comprometieron a asesorar a las autoridades uruguayas en las fortalezas y debilidades de su oferta actual y a elaborar un plan educativo centrado en una plataforma digital con módulos específicos donde la formación se pueda realizar en forma presencial y a distancia.

La iniciativa surge de una visita que realizara Netto en noviembre de 2017 a Helsinki, donde firmara un memorando de entendimiento con la Agencia Nacional Finesa para la Educación (EDUFI) que habilitaba la promoción de actividades de intercambio y promoción en materia educativa con dicho país nórdico. El acuerdo incluye también a la Agencia Nacional de Investigación e Innovación (ANII) de nuestro país, que participará en proyectos vinculados al área de la investigación.

El país ibérico ocupó en 2017 el cuarto lugar a nivel mundial, sólo por detrás de Estados Unidos, Reino Unido y Alemania. Con 10.500 millones de euros desembolsados, el real estate español superó el pasado ejercicio a países como Francia, Japón u Holanda, según el informe Global Investment Atlas 2018 que ha presentado la consultora internacional.

El estudio de Global Investment Atlas 2018, que revisa los modelos de inversión internacionales desde 2017 y anticipa el rendimiento del mercado para el próximo año, apunta que, el año pasado, el mercado inmobiliario mundial alcanzó un nuevo máximo con una inversión de 1,6 billones de dólares, mejorando los 1,4 billones de dólares que se desembolsaron durante 2016. Además, la consultora prevé que esta cifra registre una mejora este año. Uno de los grandes actores del sector inmobiliario a día de hoy es el inversor asiático.

No obstante, la mitad del capital total invertido en todo el mundo en este mercado en 2017 provino de este continente.

Además, con el rango de fuentes de capital, aun creciendo, es probable que el mercado esté entrando en un período de dominio sostenido por los actores asiáticos, destaca el informe.  El sector inmobiliario alcanzó un volumen de inversión de 1,6 billones de dólares en 2017, en gran parte, justamente, por el capital asiático.

En el caso español, la consultora Cushman&Wakefield augura un año de crecimiento para el mercado de ese país apoyado en una economía en crecimiento y un consumo privado en expansión, que incrementan las necesidades de espacio inmobiliario y apoyan la visión de los inversores de retornos crecientes.

En este entorno, se espera un 2018 con niveles similares, aunque se podría limitar por la escasez de producto disponible.  Reno Cardiff, socio y director de Cushman & Wakefield en España, ha afirmado que el gran año del sector inmobiliario global impulsa a que el “equilibrio de precios, oferta y demanda” generen “otro año saludable”.

Por su parte, Orio Barrachina, consejero delegado de la consultora en España, prevé “mayores volúmenes de inversión globales gracias a un mayor desarrollo y una mayor actividad empresarial”.    Estados Unidos mantiene el número uno en inversión.

 

EEUU, primer objetivo

El informe de Global Investment Atlas 2018 da cuenta que Estados Unidos fue en 2017 el principal objetivo para los inversores internacionales, aunque advierte que su ventaja ha disminuido. Por capitales, Londres se mantiene también como la ciudad más buscada por el capital global y las dudas por el cercano Brexit han sido disipadas por la visión a largo plazo del rendimiento de la ciudad, así como una libra esterlina actualmente menos fuerte.

Europa, por su parte, registró su tercer mejor año en inversión en su reciente historia, con Reino Unido y Alemania como principales mercados para el inmobiliario mundial. Mientras, siempre según el referido informe, América Latina vivió un mal año para el real estate, con su segundo peor registro de inversión inmobiliaria, impulsado por una disminución del 29% en la inversión proveniente de Norteamérica. Sin embargo, las previsiones para 2018 son alentadoras en esta región ya que los mercados emergentes en general, y Brasil en particular, tendrá mejor rendimiento.

De acuerdo con la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) de Argentina, en febrero el despacho de cemento por las empresas del país sumó 916.019 toneladas, lo que representa un 14,2% de crecimiento en comparación con el mismo mes del año pasado.

Y aunque el número sea un 11,1% menor que el mes inmediatamente anterior, la situación es de un despacho acumulado de cemento en Argentina por 1.946.380 toneladas (contando exportaciones), crecimiento interanual de un 15,9% comparado con los dos primeros meses de 2017.

El número argentino de consumo también crece muy positivamente en Argentina. Sumándose los despachos nacionales y la importación, se consumieron entre enero y febrero en Argentina 1.967.807 toneladas, lo que fue crecimiento de un 17,6%.

Mientras tanto, de acuerdo con el Sindicato Nacional de la Industria del Cemento (SNIC) de Brasil, la venta interna en febrero fue de 3,9 millones de toneladas, mostrando caída de un 0,8% en comparación con el mismo mes del año pasado.

En el acumulado de enero y febrero de este año, la industria brasileña despachó 8,2 millones de toneladas, lo que representó caída de un 0,4% en la comparación con enero febrero de 2017.

El Sindicato Nacional de la Industria del Cemento brasileño  hace comparaciones de los acumulados de los últimos 12 meses. La venta anotada entre marzo de 2017 y febrero de 2018 fue de 53,7 millones de toneladas, un 5% menos que lo anotado entre marzo de 2016 y febrero de 2017.

Sin embargo, la reactivación relativamente buena de la construcción inmobiliaria en Brasil hace que SNIC prevea un 2018 de recuperación para el sector cementero, con aumento en el consumo de entre 1% y 2%. Aunque esto suceda, el Sindicato Nacional de la Industria del Cemento afirma que la capacidad ociosa de la industria quedaría en cerca de 45%.

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