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Las empresas desarrolladoras del sector inmobiliario atraviesan un año que arrancó con las mejores expectativas positivas por el boom de los créditos hipotecarios y va a cerrar con una caída de la actividad que, según estiman, será mayor que la esperada para el resto de la economía. En este contexto, buscan alternativas para poder salir de la crisis.

Argentina tiene un déficit de 1,2 millones de viviendas nuevas pero se construyen unas 200.000 por año, según precisaron los empresarios. “El mercado podría ser cinco veces más grande”, proyectaron agentes inmobiliarios durante el  8º Coloquio de la Asociación Empresarios de la Vivienda .

“El año pasado presentamos el inicio de lo que llamamos la década de la vivienda, donde teníamos las mejores expectativas. Con la búsqueda de políticas de Estado que tengan coherencia y consistencia para que la ciudadanía tuviera un acceso a la vivienda”, señaló Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación Empresaria de la Vivienda, a Infobae.

Hoy, la actividad está lejos del panorama prometedor con el que arrancó el año. “Los créditos UVA estaban produciendo una revolución en el mercado. Y en este momento, con una inflación del 40% el crédito hipotecario, es inviable. En la Argentina no logramos que el sector tenga el desarrollo que debería tener”, agregó Llambías y reclamó que el gobierno vuelva a poner foco en el sector.

El empresario advirtió que las perspectivas del negocio son malas y que, por la falta de crédito, las firmas del sector volverán a apostar al mismo público de hace 20 años: personas que pueden pagar una propiedad en el tiempo que tarda en construirse. También señaló que la actividad de la construcción amplifica los ciclos. “Cuando el país crece 3 puntos,  la construcción crece 10. Pero cuando el ciclo es negativo, la caída es mayor. Es matemático y pasa en todo el mundo”, explicó Llambías.

La mirada del sector es que esta nueva crisis los obliga nuevamente a reciclarse de forma forzosa. “Toda crisis aporta oportunidades. Si la demanda genuina queda rezagada, siempre existe el mercado de poder adquisitivo más alto, que busca un refugio para sus ahorros”, indicó Miguel Camps, presidente de la asociación y titular de la empresa Argencons.

Por su parte, Lucas Salim, CEO del Grupo Proaco de Córdoba y directivo de la Cámara Empresarial De Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), detalló que en esa provincia se mide un índice de la actividad basado en 45 desarrolladoras con base 100 en 2010. El máximo de actividad se dio un 2011, previo al cepo cambiario, y hoy está un 45% por debajo.  En tanto, Damián Tabakman, presidente de CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), señaló que las diferentes cámaras y asociaciones están armando proyectos sectoriales, con una agenda urgente,  para presentar a los candidatos a las próximas elecciones.

El titular de la Liga de la Construcción del Uruguay, que reúne a unas trescientas empresas…

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y titular de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios dialogó con Del Constructor sobre la actual situación de la industria y del sector inmobiliario y cuáles son las perspectivas para el 2019. Durante la charla, Zulamian analizó varios elementos como la posibilidad de una segunda planta de UPM, las viviendas promovidas y los proyectos de Participación Público Privada (PPP). 

Zulamian también se refirió al rol de los desarrolladores inmobiliarios, a los inversores y al Estado, el que debería “ser un facilitador de estas inversiones, fundamentalmente a través de dos cosas esenciales: algunas exenciones tributarias para bajar costos y, simultáneamente, facilidades en cuanto a trámites, gestiones y tolerancias en cuanto a edificaciones, afirmó.

 

¿Cómo presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) cuál es su balance del 2018 para el sector?

Le cuento que 2018 ha sido un año difícil. Por suerte se controlaron algunas variables como el tipo de cambio, ya que los inmuebles se venden en dólares y si éste se hubiera disparado, la venta podría haberse paralizado. Pero ello no ocurrió, además, y en parte porque los desarrolladores somos conscientes de las limitaciones costo-beneficio. De todos modos es importante que el público comprador entienda que, dada la estructura de costos de mano de obra y materiales, y dado lo estrecho del margen de beneficio, los precios no tenderán a la baja sino que tenderán a subir moderadamente. Y que, siempre, la compra en el Pozo o durante la construcción será a menor precio que con el producto finalizado. También, es bueno comentar que el sistema a nivel bancario, además de dólares, maneja Unidades Indexadas que son pesos reajustados por dicha indexación, con plazos de pago a 15 y 20 años.

 

¿Considera que la retracción en materia de inversiones en Viviendas Promovidas (antes denominadas de Interés Social) ha contribuido al enlentecimiento de inversión privada?

Eso es una parte del asunto. Pero si, ha contribuido al enlentecimiento de la inversión privada.

 

Atraer inversores

¿Qué debería hacer el gobierno, o el Estado, para atraer inversores en este sentido?

El Estado debe atraer desarrolladores y que los desarrolladores atraigan inversores. Nosotros siempre estaremos, en las buenas y en las malas. Porque los desarrolladores somos profesionales permanentes del sector y los inversores son puntuales.

Cuando un desarrollador toma la decisión de un nuevo proyecto,  trae cosas muy positivas para la sociedad: muchos nuevos puestos de trabajo, y consumidores en todo sentido luego de terminado el edificio y otros puestos de trabajo relacionados con el mantenimiento, limpieza, vigilancia, entre otros. Nuevos bienes que contribuyen al desarrollo de las ciudades y al bienestar de la sociedad.

El Estado debe ser un facilitador de estas inversiones, fundamentalmente a través de dos cosas esenciales: algunas exenciones tributarias para bajar costos y simultáneamente facilidades en cuanto a trámites y gestiones y tolerancias en cuanto a edificaciones como, por ejemplo, más volumen constructivo, o más facilidades arquitectónicas, en un terreno. Lo primero es a nivel nacional y lo segundo a nivel departamental.    

 

Desde APPCU, ¿qué planteos se han hecho al gobierno, en busca de soluciones, para revertir la situación?

Siempre, para mejorar la situación, la gestión de APPCU es permanente en este sentido. Desde hace años se plantea por ejemplo la eliminación del Impuesto a las trasmisiones patrimoniales. Dado que, además, se paga Impuesto a la Renta. También quitar el porcentaje de 4% que va a Caja de Profesionales Universitarios que se agrega a las tasas de BPS que pagamos y ya son en sí bastante elevadas realmente.

Y si bien son muy buenas opciones las normas sobre Vivienda Promovida y sobre Grandes Emprendimientos, sugerimos eliminar algunas limitaciones que frenan en muchos casos a los desarrolladores. En Vivienda Promovida es el limite de precio al 10%  de las unidades, y el momento de la resolución de esas ventas que llevaría casi un año posterior a ocupación, cuando podría resolverse al principio, que es cuando el desarrollador vende más barato, en el pozo. En grandes emprendimientos que es una solución excelente, podría, por ejemplo, admitirse que la misma sociedad propietaria construyera simultáneamente en dos terrenos para llegar a los montos de obra exigidos. Y generar, así, nuevos puestos de trabajo en igual cantidad pero distribuidos en dos obras.

Otro aspecto muy importante tiene que ver con los créditos para no residentes. Todos los países que manejan turistas en cantidad similar a su población, es por suerte el caso de Uruguay. España e Italia, por citar algunos ejemplos, realizan promoción a los créditos bancarios para compra de inmuebles por esos turistas para que se afinquen por lo menos un tiempo más, para que paguen impuestos y consuman en el país. Es gente de buenos recursos pero hoy casi todos precisamos de créditos para la compra de inmuebles. Esto no le saldría nada al Estado. Solo una promoción y una norma administrativa simple que permita calificar al tomador del crédito por sus ingresos, su trabajo, profesión y empresa, y no por la calificación que tenga su país. Por lo demás siempre se otorgará una hipoteca sobre el bien, que garantiza el pago. Y darle plazos más cortos, por ejemplo, 10 años para el repago y por montos más reducidos por ejemplo el 50% del valor.  

 

El gobierno ha apostado fuerte a una nueva planta de UPM, ¿cree usted que sólo con esto alcanza para dinamizar la industria?

No alcanza, pero de concretarse será un impacto importante en la industria...

 

Se lo pregunto porque ha descendido notoriamente el número de trabajadores cotizantes en la construcción.

En realidad el descenso fue muy importante desde 2015 a 2017. En el segundo semestre de este ultimo año y 2018 se ha detenido la caída de puestos. Pero claro, no se han recuperado todavía los perdidos. Esto puede llevar un tiempo.

 

¿Qué piensa de las PPP? ¿Se ha logrado algún resultado o el sistema de estos proyectos es lento, según palabras del propio ministro Rossi?

Es una herramienta, ojalá que lleguen a concretarse, esto en cualquier situación y época es bueno para el país.

 

El sector inmobiliario

 

Como director de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios, ¿en qué momento se encuentra el sector? ¿Y cómo ha sido este año?

Bueno, nosotros estamos desarrollando en Punta del Este, lo que ha dado en llamarse grandes emprendimientos. Torres Placer Lafayette en Roosevelt, y Pedragosa Sierra y Paramount Tower en Rambla Mansa Parada 8.  Es un sistema por el cual dado el volumen de la obra, se generan muchos puestos de trabajo, y el Estado otorga algunos beneficios en la renta y el patrimonio. Esto ha sido impulsor aquí en Maldonado, de un paliativo en la recuperación de puestos de trabajo, y conjuntamente con ello la Intendencia dio exoneración de tasas y permisos, y promovió en consonancia con la Junta Departamental quien autoriza en definitiva como norma del Departamento, proyectos con más volumen constructivo, pero con una limitación lógica cuidando el paisaje y estilo del Departamento.

Esto está dinamizando paulatinamente el sector de construcción, fundamentalmente a través de obras de alta categoría constructiva, con muchos amenities y espacios verdes, entre otras propuestas.  

 

¿Hay perspectivas de reactivación a mediano plazo? 

Siempre debemos ser optimistas e ingeniosos. Los mercados pequeños requieren mucha perseverancia y trabajo constante, mucha más que los grandes mercados, además de tratar de estar creando, innovando, para hacer que el sector camine.

 

Astori ha dicho que Uruguay está desacoplado de los países vecinos, por lo que no habría que temer consecuencias negativas en nuestra economía. Sin embargo, tanto Argentina como Brasil, no están pasando por un buen momento político económico.

¿Cómo y en cuánto podría afectar a la inversión en la construcción en nuestro país? 

Yo tengo la idea, quizás me equivoque, pero pienso que toda vez que Argentina o Brasil tienen temas que los inquietan, sus ciudadanos vienen como turistas a Uruguay a alquilar, a comprar. Se sienten seguros, con confianza en nosotros. Claro que vienen en pequeñas cantidades en relación al tamaño tan grande de nuestros vecinos, pero esas cantidades para nosotros que tenemos un gran corazón pero somos 3.5 millones, nos vienen en general muy bien. Por eso es fundamental cuidarlos, generarle situaciones que faciliten su estadía, sus compras, porque hacen al destino del país en forma importante.

 

¿Cómo cree que será el 2019 teniendo en cuenta que es año electoral?

Mire, año fácil no va a ser. Yo hasta ahora no he conocido ninguno sea o no año electoral, y tengo 62 años. Vamos a tener que lucharlo, ya sea para terminar obras ya sea para continuar otras, porque después viene el 2020 y nosotros tenemos que seguir el rumbo de ir concretando cosas, no podemos detenernos.

 

Por último, APPCU viene elaborando algún documento para ser entregado a todos los candidatos presidenciables? 

En APPCU siempre estamos hablando y trabajando en los temas de nuestro sector.  Con respecto a los candidatos presidenciables eso será para el año próximo.

El desarrollo de fachadas vegetales y huertos urbanos es uno de los principales objetivos de quienes promueven la expansión de las ciudades con criterios de sostenibilidad social y ambiental. En este contexto, es que desde la Sociedad de Arquitectos del Uruguay se entiende necesario capacitar en estas herramientas. Para ello recurrió a la Universidad Politécnica de Madrid y su curso “Ciudades verdes; Naturación y agricultura urbana” para instrumentar una capacitación a desarrolladores, arquitectos y otros profesionales que trabajen en la edificación de inmuebles, según informó la revista Propiedades

Según se explicó desde este centro de capacitación, “desde la Revolución Industrial, las ciudades han tendido a expulsar la naturaleza de sus calles. La preocupación ante las recientes catástrofes naturales ha contribuido a impulsar estrategias de adaptación y mitigación del cambio climático. Naturación y agricultura urbana son herramientas dentro de estas estrategias, que impulsan la transición hacia modelos de ciudades más saludables, resilientes, sostenibles e inclusivos”. Las fachadas vegetales, se afirma,  “suponen una oportunidad real para disminuir el impacto ambiental de los edificios: a la vez que contribuyen a la disminución del consumo energético en su interior, generan beneficios socio-económicos y ambientales en su entorno”.

Las denominadas “ciudades verdes” se transformaron en tendencia a partir de  la preocupación por el avance del cambio climático. El primer acercamiento a la arquitectura verde o la “naturación urbana” fue para muchos en la década del noventa ante el descubrimiento de elementos vegetales en diferentes cubiertas y espacios de edificaciones antiguas, muchas de ellas incluidas en el ámbito rural.

Lo que inicialmente era una sugerencia o el descubrimiento de unos elementos que podrían incorporarse a las edificaciones, pasó a ser la valoración de un material constructivo tan válido como cualquier otro.

Es importante que la naturación urbana tenga un entendimiento con el entorno y guarde un equilibrio con la biodiversidad del lugar y sus aspectos bioclimáticos. El lugar, la orientación del edificio, la luz solar, los vientos dominantes o cualquier otra presencia juegan un papel determinante.

Respecto a la eficiencia energética, íntimamente relacionada con la calidad ambiental, el uso de espacios verdes sirve para el ahorro energético. Una cubierta ecológica puede, en términos generales, generar un ahorro de energía que puede llegar hasta un 40% en uso de aire acondicionado. Otro aspecto importante es un aumento de hasta un 25% en el rendimiento de las placas solares colocadas sobre espacios naturados debido a la refrigeración que esta naturación supone en el ambiente.

Para varios impulsores de la creación de espacios verdes en las zonas urbanas, es fundamental eliminar las barreras que impiden un mayor desarrollo de las naturaciones urbanas, y las mayores barreras son como siempre las del desconocimiento y la falta de interés que muchas veces se tiene por adquirir ese conocimiento.

 

Naturación urbana

Se conoce como “naturación urbana” al movimiento que promueve el enverdecimiento urbano, en respuesta a la pérdida de zonas verdes en las ciudades desde mediados del siglo XX. El enverdecimiento urbano significa crear ciudades verdes. Este concepto lleva asociado enormes beneficios para las personas, puesto que se crean ambientes más saludables, y es una apuesta por el desarrollo sostenible y la conservación del medio ambiente.

Según La Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO, por sus sigla en inglés), se estima que más de la mitad de la población mundial vivirá en ciudades que no están preparadas para un crecimiento tan descontrolado. Son precisas nuevas estrategias que combatan el desequilibrio naturaleza-ciudad. Los sistemas de naturación urbana mitigan eficazmente estos problemas que influyen directamente en el cambio climático.

Este concepto no es nada nuevo, si tenemos en cuenta los jardines colgantes de Babilonia (600 A.C), una de las siete maravillas del mundo, y uno de los paradigmas de naturación urbana. No obstante, en las últimas décadas del siglo XX y comienzo del XXI, los objetivos fueron cambiando. El concepto que hoy se maneja surge de la necesidad de dar a las ciudades un componente de naturaleza y vida mientras que, por ejemplo, los jardines colgantes de Babilonia eran meramente estéticos.

Dentro de la naturación urbana existen los jardines verticales, que tuvo su punto de  inflexión a partir del trabajo realizado en el edificio del museo Quai Branly en París, diseñado por el arquitecto Jean Novel. En la fachada del Quai Branley se instaló un espectacular jardín vertical creado por el prestigioso botánico francés Patrick Blanc, autentico referente mundial de la jardinería vertical en la actualidad.

Los países que han entendido como una necesidad vital para sus ciudadanos la incorporación de la naturación urbana han apostado por incorporar marcos normativos que preserven y mantengan su vigencia al margen de posibles fluctuaciones de modas pasajeras. Es la respuesta coherente a su valoración como “material base de la construcción”, al igual que se regulan y controlan con normas de calidad todos los materiales y técnicas que forman parte del proceso constructivo de las ciudades. Entre las urbes pioneras se encuentran Berlín Copenhague, Paris, México DF, Bogotá, Nueva York, Toronto, Vancouver, Sídney o Singapur, al igual que varias ciudades de España.

El estudio de postgrado del arquitecto Juan Viñar, presentado ante la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República, señala que la construcción al amparo de la ley 18.795 (conocida como ley de Viviendas de Interés Social, hoy llamada Viviendas Promovidas)  “propicia un significativo proceso de renovación urbana, produce un marcado impulso a la industria de la construcción, genera desequilibrios notorios en los valores del mercado inmobiliario, y se convierte en un tópico escabroso tanto para la opinión pública como en ámbitos académicos”.

El su estudio, publicado por la revista Propiedades, Viñar sostiene que “los efectos provocados por la entrada en vigencia de esta ley comienzan a hacerse evidentes. (…) Permite, en un período muy corto, la construcción de un número de viviendas sin precedente para el país. Este fenómeno es particularmente visible en las áreas centrales de Montevideo, ciudad en que las viviendas construidas representarían algo más del 2% del stock total”.

A partir de la ley 18.795 las nuevas construcciones “son mucho más evidentes”, especialmente en Montevideo, que concentra casi tres cuartos de los emprendimientos. No obstante, la ley generó proyectos de inversión en casi todas las capitales departamentales, siendo más numerosos en Canelones, Maldonado y Colonia. En Montevideo, producto de la coordinación con la Intendencia de Montevideo, la zona central recibe más de un tercio de las propuestas.

“La ciudad vuelve a estar en obra, había quedado dormida, aletargada, y comienza a transformarse rápidamente. Finalmente recibe inversión en vivienda, aprovechando las infraestructuras instaladas, atrayendo nuevos habitantes, evitando o retrasando la expansión de la mancha urbana, dando un claro mensaje sobre el modelo de ciudad que se persigue. Vuelven a la vida edificios olvidados. Por fin las ruinas o esqueletos de edificios abandonados por décadas, logran incorporarse a esta dinámica. Minoritarios en el contexto global, son de gran importancia para la ciudad. Representan un cambio de actitud y el desarrollo de herramientas que permiten devolver a la ciudad un bien que hasta ahora solo representaba problemas”, sostuvo el arquitecto.

 

Impacto

Viñar añadió que los reciclajes, que durante mucho tiempo fueron el motor transformador de los barrios de la ciudad, “poco a poco perdieron impulso”. De hecho, hoy representan casi un tercio de los proyectos promovidos en Montevideo, con buena incidencia, aunque más dispersa, en la zona intermedia e incidencia relativamente menor en la central.

Viñar repasó las estadísticas y algunos proyectos amparados en la legislación de vivienda promovida y subrayó que la obra nueva en altura es la “principal protagonista”. La gran mayoría de las propuestas son edificios en altura, con la zona central de la ciudad como ubicación principal. El centro, una de las zonas más densas de la ciudad, solo superada por Pocitos, comienza a recibir nuevos emprendimientos, afirmó el arquitecto. En su trabajo de postgrado, realizó un acercamiento a un par de manzanas en las inmediaciones de Constituyente y Gaboto, donde “se aprecia un incremento de 202% y 479% de aumento en las unidades de vivienda por manzana. “Este sector representa un caso interesante, pues en el par de manzanas se construyen, y se siguen construyendo, 10 edificios nuevos con un total de 524 viviendas”, sostuvo.

En su trabajo se menciona además el impacto de esta legislación en el sector de la construcción y el mercado inmobiliario. “El sector de la construcción sostiene que los costos de producción se han disparado y que las nuevas condiciones de la ley se suman a las restricciones de accesibilidad promovidas por la Intendencia de Montevideo. A esto hay que añadir el marcado incremento del valor del suelo, que provoca el aumento de demanda de terrenos aptos para inversiones promovidas. Sin embargo, pese a este aumento, los inversores continúan accediendo a nuevos terrenos”, sostiene el documento.

Para Viñar, este aumento del valor del suelo se puede constatar en toda la ciudad, tanto en viviendas usadas o en suelo destinado a obra nueva. Esta problemática no afecta solamente a los inversores más poderosos. Las oportunidades para inversores chicos, familiares, y por consiguiente para los arquitectos independientes, son cada vez más acotadas. Si bien entiende que la legislación sobre vivienda promovida tuvo un “fuerte impacto en la ciudad”, la tesis del arquitecto abre una interrogante sobre el tipo de vivienda construida.

“Al analizar las tipologías de cada proyecto seguramente requiera un esfuerzo mucho mayor que la simple sistematización de datos, escalas y gráficos. Sin duda, cabe preguntarse si resulta satisfactoria la calidad, en términos estrictamente espaciales y funcionales, de las viviendas producidas. Preguntarse si realmente estamos produciendo viviendas, por miles, para que solo vivan en ellas una o dos personas, o turistas de paso”, reflexionó Viñar.

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