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El contador, promotor inmobiliario y asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), quien está al frente de su estudio desde 1974, analizó para Del Constructor la situación del sector en lo que va del año y qué perspectivas se visualizan a corto y mediano plazo. Para Kaplan, el mercado inmobiliario “está lento” y urge un cambio de rumbo en la ley 18.795 de incentivo a la Vivienda de Interés Social, hoy rebautizada como Vivienda Promovida, y regresar al espíritu primigenio de dicha norma creada en el 2011. También se refirió a las exoneraciones para las obras de gran porte, a la necesidad de flexibilizar los créditos hipotecarios para viviendas y a la situación en la región.

 

¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario en el primer semestre del año y qué se puede esperar para el resto del 2018?

Es una buena pregunta que no tienen contestaciones binarias, pero que vale la pena planteársela para entender la situación en la cual estamos. Una situación internacional compleja, con todas las medidas que ha tomado, fundamentalmente, el presidente Trump, temas proteccionistas que influyen en el comercio internacional a nivel mundial, más allá de Estados Unidos, China y Europa. En segundo lugar, la situación de nuestros vecinos, Argentina y Brasil, los cuales tienen tensiones políticas, económicas y financieras, que son bastante visibles. En tercer lugar, Uruguay.  La síntesis de todo eso es que el mercado inmobiliario está lento. Hay datos objetivos, por ejemplo, que al día de hoy hay casi la mitad de gente ocupada en la construcción que lo que llegó a existir en los momentos de mayor auge hace unos pocos años. ¿A qué se debe esto? Bueno, hay muchos motivos, dentro de los cuales está la realidad internacional, la realidad de nuestros vecinos. Los argentinos que eran los grandes inversores en el Uruguay. Entre el tema de la transparencia y la moratoria en la Argentina y la ley de inclusión financiera, ya no fluyen los capitales tan favorablemente hacia Uruguay. Por otro lado, Uruguay se ha encarecido mucho en materia de costos. En estos últimos años simplemente vale la pena remarcar un número: la Unidad Indexada, que es un elemento interesante, pues, que tiene  que ver con el IPC, surgió en mayo de 2002, un mes antes de la devaluación de junio de ese año. En ese momento valía un peso, hoy vale 3,91 después de 16 años. El dólar, en setiembre de 2002, cuando se dio ese pico alcista, llegó a estar a 31 pesos, que es la cotización al día de hoy. Eso marca que a nivel de dólares el Uruguay se encareció notoriamente. Cuando uno mira lo que eran los costos en la construcción hace 16 años y hoy, parecen dos mundos absolutamente distintos. Entonces tenemos costos altos en una actividad que es, además, y vale la acotación, en Uruguay, bastante artesanal y poco industrial, en la cual influyen factores de competitividad, factores de productividad, que hacen que no sea el escenario ideal. En esa situación, el gobierno, en el año 2011, saca una ley de Vivienda de Interés Social, aprobada por rara unanimidad por todo el Parlamento. Si se le hubiese puesto de ley de Vivienda de Interés para la Clase Media, probablemente no hubiera salido.  Esa ley trató de mejorar el acceso a la vivienda, sea para que se pueda adquirir o para que se pueda alquilar. Todo el riesgo de esa inversión era del sector privado. Y el sector privado no es el responsable de que gente con sueldos pequeños y medianos pueda comprar esas unidades. Para eso el gobierno debería atender de alguna forma esas soluciones y no pedírselas a la ley de Viviendas de Interés Social.

 

Por ejemplo, habilitar créditos hipotecarios.

Claro; especiales y a tasas de interés más bajas. Esa ley funcionó y funciona hasta marzo del 2017 bastante bien, más allá que en el 2014 se pusieron topes, pero eran topes que de alguna forma el promotor los direccionaba para hacerse de mayor fluidez financiera  para venderle a determinados inversores  y tener un flujo de fondos para hacer el edificio. Llega marzo de 2017 y el tope es distinto. Se topean unidades  a valores muy bajos, prácticamente en la zona de pérdida. Se adjudican esas unidades al Ministerio de Vivienda para que luego la redistribuya y en el año posterior a la finalización de las obras, el MVOTMA dice si las compra o no las compra a esos precios. Todavía no se ha dado el caso de alguien termine un obra y que el MVOTMA haya tenido que decidir. Pero no tengo dudas que a ese nivel de precios, el Ministerio va adjudicar esas viviendas y el promotor va a recibir tarde, seis meses o un año después de terminado el edificio, un dinero, digamos a pérdida. ¿Qué sucede con eso?  Tendrá que bajar la utilidad o recargar el precio de las otras unidades. Cuando han pasado dieciséis meses de ese cambio, los proyectos de vivienda social cayeron a más de la tercera parte.  Esa es la temperatura. La sensación térmica es que aún no se ve todo esto porque había muchos proyectos presentados antes de marzo de 2017 que son las obras que uno ve ahora. Son muy pocas las obras nuevas  posteriores a esa fecha que ya se han iniciado.

 

O sea que esa caída se va a profundizar.

Se va a profundizar sin duda a fines de 2018 y 2019. Si uno es un lector atento de la realidad, hace unos días estuvo el senador y expresidente Mujica y la vicepresidenta del República, Lucía Topolansky, en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, en la cual APPCU le hizo ver esta situación que ya se la había hecho ver al Ministerio de Economía.  Quedaron impresionados con los datos y se comprometieron a estudiar el tema para ver qué se podía hacer. Entonces, desde el punto de vista de Vivienda Social, hoy denominada Vivienda Promovida, el panorama es complejo si no se rectifican los temas. Las perspectivas para el 2018 y 2019 son de menos actividad en ese sector. El que tiene una actividad productiva trata de que sea rentable, máxime una actividad que genera disponer de recursos importantes, de tener un tiempo prolongado de construcción, más allá de comprar el terreno, de presentar el proyecto a la Intendencia, a la Agencia Nacional de Vivienda, de obtener los permisos, vender las unidades y cobrarlas. Eso es un ciclo de no menos de cuatro años. ¿Cuál es el mensaje de todo esto? ¿Por qué darle tantas exoneraciones a este sector si no llegamos a los quintiles más bajos de la población? Y es cierto que hay exoneraciones de IVA, de Rentas y del Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales (ITP) que son importantes. Pero cuando uno saca la cuenta de cuánto cuestan las exoneraciones, yo diría que las exoneraciones cuestan menos que cero. Las exoneraciones fueron una gran idea del gobierno y del Parlamento uruguayo. Treinta años antes de la aprobación de la ley de Vivienda de Interés Social  creo que se pueden contar con los dedos de las dos manos cuántos edificios se construyeron en el Centro, Cordón, en La Blanqueada o en El Prado. La conclusión es: ¿cuánto recaudada el Estado por esas zonas? Prácticamente cero. Al día de hoy, el que está exonerado  es el promotor, pero el constructor, el arquitecto, las barracas, y otros tantos actores, tienen que pagar sus impuestos. Se genera trabajo, se paga un aporte unificado de la construcción altísimo, con lo cual si lo analizamos a nivel macro, se llega a la conclusión de que no fue un freno para nada, sino que simplemente le dio más recursos al Estado, más allá de la generación de puestos de empleo. 

 

Además se revitalizaron zonas que estaban perimidas.

Totalmente perimidas y con infraestructuras ya hechas para la ciudad. En todo sentido fue positivo. Salgo de la Vivienda de Interés Social a la vivienda, llamémosle, no promovida en Montevideo, Puntal de Este y el resto del país. El gobierno, que precisa inversiones, sacó en el 2017 una ley de megaproyectos  para construcciones de más de quince millones de dólares, que cumplieran determinado porcentaje (20%) de amenities y si se hacían en determinado plazo las obras, se les otorgaría determinadas exoneraciones fiscales menores a las de Viviendas Promovidas, pero importantes  al fin. Se han presentado una serie de proyectos, algunos de los cuales todavía no comenzaron. Se prorrogó, porque eso vencía el 31 de diciembre de 2017,  al 31 de diciembre de 2018, tratando de generar actividad.  Se puede decir de ese límite de 15 millones que hoy son 12 millones para Montevideo, a través de un nuevo decreto de febrero de 2018, que es una medida que incentiva inversiones de gran porte. Ahora, ¿por qué no incentivar también a alguien que hace dos edificios de 8 millones cada uno?  Que es tan valioso como alguien que hace uno de 15 millones. Por otro lado, la sumatoria de la inversión y del empleo que van a dar los megaproyectos es mucho menor, o es menor por lo menos, que las que significaban los proyectos de Vivienda Social que dejaron de presentarse. Y si uno lo analiza a los ojos del Estado, creo que con las Viviendas de Interés Social, hoy Promovidas, se llega a que más gente sea propietaria de viviendas, que más gente tenga una vivienda digna en el mercado de alquileres y que  mejora la calidad de vida indirectamente de una gran cantidad de personas y familias. Y, además, es un regulador de los precios de alquileres, porque al haber más oferta se para un poco el efecto inflacionario que pudiese tener. Quiero ser claro. No estoy en contra de los megaproyectos. Me parecen bien, pero por qué no volver al tema de las Viviendas Promovidas que genera más inversión en sectores que más precisa el país. Y por qué  el que no llega a un proyecto de 15 millones de dólares y hace un proyecto mediano de tres, cuatro o diez millones de dólares, no tiene ningún beneficio. Dicho sea de paso, los grandes inversores se fueron a Punta del Este, porque en Montevideo hay pocos terrenos para poder hacer una obra de esa envergadura.

 

La pregunta sería, ¿por qué una ley que funcionó bien y supuso un empuje importante en su momento fue cambiada por el gobierno?

Esa es una buena pregunta que debería responderla el gobierno más que yo. Pero puedo decir lo siguiente: Creo que es un tema filosófico donde no se ve bien de que haya sectores que obtengan ganancias  que son razonables y no mucho más que eso en los programas de promoción privada. La Agencia Nacional de Vivienda tiene las declaraciones de precios de venta de cada uno de los  promotores que actúan en Vivienda Promovida y tiene los costos de los proyectos que aprobó. Si hace los números y le agrega los costos financieros de esas obras, los costos de las comisiones de las ventas y si le agrega los costos de los gastos administrativos, entre otros gastos,  se va a dar cuenta que los números no escapan a un concepto de una utilidad razonable. Creo que sería bueno que se rectificara este tema porque daría más inversión, más ocupación y más empleo. 

 

La situación en la región

La devaluación del peso argentino, a consecuencia de la subida del dólar, planteó un cambio en las reglas de juego en el mercado inmobiliario de ese país. Por ejemplo, con la irrupción de “dólar ladrillo” ¿Esta situación puede afectar a Uruguay?

Hace unos años éramos mucho más dependientes de Argentina que hoy. En la actualidad, en el mercado inmobiliario uruguayo ya el comprador argentino dejó de ser el comprador mayoritario para pasar a ser un comprador minoritario en general. Hay dos cosas que vale mencionar. La primera es qué es lo que se compra hoy en materia inmobiliaria. Fundamentalmente unidades chicas. Lo cual demuestra, siguiendo el hilo de su pregunta, que hay gente que, más allá de un tema de vivienda, apuesta al factor ladrillo como renta. En lugar de tener la plata en el banco, prefiere tener algo que le genere un alquiler como forma de mejorar la tasa de rentabilidad. Por otro lado, desde agosto del 2011, con la aplicación de la ley de Vivienda de Interés Social, los edificios aprobados no podían  tener más del 50% de unidades de un dormitorio. Es decir entre 2 y 3 dormitorios tenías que ser la mitad de las unidades, como excepción podría llegar haber un 20% de monoambientes no promovidos. Creo que ese razonamiento, con el temor de que los programas de vivienda social fuesen para promover oficinas, ha hecho que en el mercado que quiere unidades más chicas se vendan fluidamente las unidades de un dormitorio y las ventas de las de dos dormitorios sean más lentas. Cuando cambió la composición de los hogares y, hoy se demanda mucho más unidades de un dormitorio que de dos dormitorios, porque las parejas comienzan a independizarse más jóvenes y los veteranos, de alguna forma, se van achicando, ocurre que el producto que promueve la ANV está condicionado por esos requisitos. Creo que este es un tema importante que debería, vía decreto, poder permitir un mix distinto de unidades. Estoy de acuerdo con que no se promueven los monoambientes, pero que no sean tan rígidos los porcentajes, de manera de darle más fluidez al mercado.

 

Usted se refirió a que la construcción es casi artesanal y que sigue existiendo un alto costo, debido a la masa salarial. También está sobre el tapete el tema de la productividad.

Sin duda, un alto costo de mano de obra que tiene dos factores. El primero son los aumentos importantes que tuvo el sector de la construcción vía SUNCA, que es un sindicato sumamente fuerte, mejorando el salario real de los obreros, que al día de hoy son más que interesantes. El otro factor es, por un lado, la rigidez de las negociaciones laborales, y por otro lado el sector empresarial que no ha hecho las innovaciones que corresponderían para poder trabajar mejor. También hay un tema de volúmenes. Con esta situación que describíamos en Viviendas Promovidas, el nivel de obras disminuye y, entonces, el empresario no se industrializa porque no tiene volumen para poder hacerlo. Hay que buscar productos atractivos con mejores técnicas de trabajo para poder hacer las cosas mejor. En cuanto a la productividad, nunca se pudo ahondar en ese tema en las negociaciones salariales. Es decir, la productividad ha quedado de lado. Hay una mentalidad que es muy difícil de cambiar.    

 

Volver a las fuentes

A su juicio, ¿cómo se combate el enlentecimiento del sector inmobiliario?

El primer cambio, y el más grande, es volver a las fuentes. A lo que estaba estipulado en la ley 18.795 del 2011. Creo que el tema de los topes fue una decisión equivocada en el 2014 y mucho más equivocada en el 2017.  Si eso se diese vuelta, yo le diría que habría inversiones, en un año y medio, por un monto mayor de lo que podría ser la segunda planta de UPM. Un segundo tema es cambiar el mix de las unidades y, por último, si se quiere llegar a sectores más vulnerables de la población hay que otorgar una tasa de interés especial por parte del Banco Hipotecario del Uruguay, o del banco que el Estado designe, a esos consumidores, porque un punto en la tasa de interés es mucha plata en la cuota mensual que paga cada comprador. Creo que de adoptarse estas medidas, el gran ganador sería el propio Estado. Tendría más inversión, más empleo y regularía más el mercado de alquileres.

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El nuevo tipo de cambio monetario en Argentina modificó las reglas de juego. Ahora se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta.

Un informe de la periodista Carla Quiroga, publicado por el diario La Nación de Argentina, señala que la disparada del dólar, que generó una devaluación del 60% del peso de ese país en lo que va del año, enfrió el mercado inmobiliario. “Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5% contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5% respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30% mes a mes”, señala el artículo. En ese contexto, “el aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo", afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

 

Nuevo escenario

Esta nueva realidad tuvo como consecuencia varios cambios en el mercado inmobiliario de ese país. Entre ellos, se registró un mayor margen para negociar los precios. “La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que varían entre 5 y 10% sobre el valor publicado, según estimó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Por su parte, Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, señaló que existe un punto de inflexión. “Antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores.

El director de la desarrolladora Brody Friedman, Sebastián Friedman, concuerda con lo expresado por su colega. "Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explicó Friedman.

Otro de los cambios enumerados es  la baja del costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20% en los primeros seis meses del año.

"Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad", señaló Jorge Rozados. Como consecuencia de la baja del costo de construcción hay varios proyectos en espera.

 

El dólar “ladrillo”

Otro elemento que surge es el dólar "ladrillo". Esto significa que para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirmó que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. "Por ejemplo, si estaba a 25 pesos (argentinos) al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación", explicó.

La demanda en el mercado inmobiliario argentino también bajó las pretensiones. Se resigna la zona elegida en primera fase  hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", señaló Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades.

Por último, señala el informe, los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. “Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66% del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80%. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura”, concluye el artículo.

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Los corredores inmobiliarios argentinos afirman que la volatilidad cambiaria afectó las operaciones en el mercado, y confían en que pronto el sector volverá a operar con normalidad a partir de la estabilización del dólar, según surge de un relevamiento efectuado por la agencia Télam.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CÍA), Alejandro Juan Bennazar, consideró que el sector atraviesa actualmente “una zona de turbulencia”, a pesar de lo cual confía en que esta situación “va a pasar”.  En diálogo con Télam, Bennazar mencionó que antes de la suba de la divisa estadounidense había 12 llamadas diarias de consulta de interesados a las inmobiliarias, y que ahora se redujeron a una sola llamada.

“Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó Bennazar, por lo que propuso que todos los créditos sean otorgados en UVAs, para que “la tasación, la oferta y la venta” sea en esas unidades de cuenta, y las operaciones sean más previsibles.

Las UVAs es la denominación que reciben las Unidades de Valor Adquisitivo  en la vecina orilla, una unidad de medida creada por el Banco Central de ese país para fomentar el crédito hipotecario. Bennazar agregó que antes de la escalada del dólar “se lograron cerrar un 80% de las operaciones”, pero a medida que aumentaba la cotización se dificultaron las compraventas. 

“Los bancos retasaron las propiedades y el comprador no calificó. Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

De todas formas, se mostró confiado de que la “zona de turbulencia” se superará, y mostró su conformidad en que el gobierno argentino haya convocado a la Mesa de Diálogo Inmobiliaria, y aseguró que la entidad que preside propondrá que los préstamos hipotecarios se otorguen en UVAs, para evitar desfasajes de precios.

 

Lo negativo y lo positivo 

Por su parte, Alejandro Reyser, socio y director de Red Real Estate Developers, dijo que el alza del dólar ocasionó un impacto negativo y otro positivo: el negativo está relacionado con las personas que tenían aprobado un crédito en pesos, y que ahora no alcanza para comprar la propiedad ya que ahora vale más.

“El positivo es que los dólares le rinden más a la gente que compra proyectos estructurados en pesos. Los nuestros son en UVAs”, afirmó.

A su turno, Alejandro Ricciardi, gerente de ventas de la inmobiliaria Landa, dijo que “las propiedades valuadas en dólares no modificaron su precio y esto se traduce en un aumento sustancial del valor de la cuota o la cantidad de años de financiación. En algunos casos se vuelve inviable”, reflexionó.

Ricciardi dijo que “en los inmuebles valuados en dólares, la suba de la divisa generó una pausa, ya que la gente ante la turbulencia prefiere frenar y esperar que las cosas se tranquilicen”.

En tanto, Leonardo Rodríguez Nader, de la desarrolladora CMNV, sostuvo que “ya en las últimas semanas hubo operaciones con crédito que se cayeron. El banco presta pesos y para comprar una vivienda terminada el mercado exige dólares. En consecuencia, el valor de la propiedad en pesos sube inmediatamente”.

 

Créditos 

Por su parte, Tomás Montoreano, de Fam Inmobiliaria, consideró que “los bancos deberían acelerar el proceso desde que dan el ok al crédito y el plazo para escriturar, están tardando entre 60 y 90 días. Es demasiado tiempo de espera para una persona que cerró en pesos con el banco y en dólares con el vendedor de la propiedad”.

Montoreano dijo que “la incertidumbre se da sobre todo en los inmuebles usados, porque esas propiedades están dolarizadas y los créditos se otorgan en pesos, por lo cual si sube el dólar el comprador tiene menor capacidad de compra”.

Por último, Matías Santoro, del Grupo inmobiliaro FBA, consideró que “las convulsiones económicas generan incertidumbre. Ante ese panorama la demanda tiende a retraerse y esperar”.

Si bien la mayoría utiliza la palabra stand by para definir la situación actual, aseguran que, una vez más, con creatividad y nuevas herramientas, habrá una reactivación, como ya sucedió con otras crisis. Por supuesto, amparados en que “el ladrillo es el mejor resguardo”.

Para Esteban Edelstein Pernice, uno de los socios de la inmobiliaria Castex, “el gran problema del mercado inmobiliario argentino es que pensemos en dólares”.

Y agregó que lo ideal sería acostumbrarnos a pensar en UVAs, como se hace en Chile donde se piensa en unidades de fomento, es decir, en un instrumento en pesos pero actualizado por el índice de inflación.

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Los costos de construcción, sobre todo la incidencia de los salarios, sumado a la presión fiscal y los impuestos, entre otros factores, hacen que los márgenes de ganancia para los inversores inmobiliarios hayan descendido y, por ende, los riesgos sean mayores. De hecho, Daniel Porcaro, coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la ORT, dijo a Del Constructor que “para obtener las mismas rentabilidades que hace cinco años hay que asumir más riesgos”.

El coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la ORT, Daniel Porcaro, realizó la conferencia “Perspectivas de 2018 para el sector inmobiliario”.  Bajo esta premisa, Del Constructor dialogó con el especialista sobre la situación en el sector, sus flancos débiles, sus fortalezas, y cuál podría ser la reacción de los inversionistas a corto y mediano plazo en el mercado inmobiliario uruguayo, teniendo en cuenta la proximidad de un año electoral.

 

¿Cuáles fueron las conclusiones de su ponencia? 

Lo que vimos en la última reunión que hicimos (se refiere a la conferencia) sobre cuáles eran las perspectivas que tenían los principales operadores de Uruguay, donde hay gente que está en la parte desarrollista, en la parte inmobiliaria y en la venta, con mucho profesional vinculado al sector inmobiliario, fue que este año iba a ser parecido al 2017 que había sido mejor que el 2016, que fue un año muy malo.

Esto se vio reflejado en la encuesta on line que hicimos en ese momento donde casi la mitad de la platea consideró que  iba a ser un año parecido al 2017, mientras que un cuarto de la platea pensaba que iba a ser peor que el 2017. Y casi el 90% de los concurrentes piensa que el negocio inmobiliario, en cualquier lugar que uno se posicione para realizarlos,  para obtener las mismas rentabilidades que hace cinco años hay que asumir más riesgos.

Esto quiere decir que el negocio inmobiliario, el desarrollo, la compra, la venta, el alquiler, hoy se está viendo como un negocio más riesgoso del que teníamos hace varios años.

 

Rentabilidad y márgenes 

¿A qué se debe que hayan disminuido los márgenes de rentabilidad?

Hubo tres o cuatro temas que fueron los determinantes para algunas conclusiones que sacamos. Uno de ellos, en lo que hace a la construcción y el desarrollo,  fue el aumento de los costos, especialmente de los costos laborales. Y ahora que estamos frente a un nuevo Consejo de Salarios hay que prestar mucha atención cómo se va a negociar eso porque el sector inmobiliario ha perdido dinamismo y todavía sigue siendo muy intenso en mano de obra. Por lo tanto, ahí hay un aspecto importantísimo a tener en cuenta.

 

¿Hay un desfasaje en ese sentido?

Lo que creo es que hay dos temas que se me mezclan. Por un lado, hubieron aumentos reales que han sido muy buenos para los trabajadores del sector, pero que en realidad esos aumentos, y el aumento de los costos en general en la construcción, fueron absorbidos con los márgenes de los desarrollistas hasta el momento, porque no se podían trasladar a precios, porque los precios ya están muy competitivos y muy en el alto de la franja, tanto para los bienes nuevos como usados. De repetirse esta situación va a reflejarse en menos incentivo para desarrollar e invertir, porque los márgenes empiezan a ser muy chicos y el riesgo comienza a ser mayor. 

A eso hay que agregarle una incertidumbre sobre el valor del dólar. Cuando hicimos la conferencia, la mayor parte de los asistentes pensaban que no iba haber mayores movimientos de esa moneda, y sin embargo hoy hay un empuje importante del dólar, arrastrado por  la situación de Argentina. Esto tampoco va a ayudar a dinamizar el sector. Otro elemento que se ve que ayuda a desacelerar lo que fue la actividad entre el 2012 y el 2014, que habían sido buenos años, es que se retiraron buena parte de los inversores extranjeros, como es el caso de los argentinos.

Por la situación de ese país ya hace años que no vienen. Si bien la última temporada turística fue muy buena, y eso hace que la gente se entusiasme para alquilar o comprar casas en los balnearios, pero eso no basta. Argentina se tiene que estabilizar para que esa demanda en extranjeros vuelva al Uruguay. Y el otro público inversor que había en esos años, básicamente en inmuebles bajo el régimen de promoción de Vivienda Social (hoy Viviendas Promovidas) en Montevideo, se han retirado también. Sucede que muchos de esos inversores provenían del campo. Hubo buenas cosechas que hicieron que tuvieran excedentes y los invertían en apartamentos para alquilar. Se compraban a buen precio y se alquilaban a buen precio. El tema es que esos inversores, al no estar pasándola tan bien en el campo, todos esos excedentes que tenía como destino invertir en viviendas, ya no están.  No estoy hablando de ver este año con precaución, digo sí que el 2018 va a ser un año cauteloso para los inversores inmobiliarios.  Hay que ver cómo evoluciona Argentina y no estoy diciendo que nos vaya a arrastrar a una crisis como ocurrió en el 2001.

 

Pero el ministro Danilo Astori dijo que estamos desacoplados de Argentina.

Eso no es tan así. Por lo pronto, el turismo, un sector del cual dependemos mucho, y la buena noticia que tuvimos este año es que batió record de visitantes.  Por lo tanto, si festejamos esto, si no vienen vamos a sufrirlo.  Cuando a los argentinos les va bien y hacen un excedente, siempre están pensando en venir a invertir a Uruguay.   

 

También es un año previo a las elecciones. 

Claro, ese es otro factor que incide. Este año y el que viene son años donde  naturalmente las inversiones se frenan un poco.  Los inversores, ante la proximidad de las elecciones observan cuál va a ser la política fiscal sobre el gasto público, si va haber una reducción  del déficit fiscal, porque si no la hay, generalmente eso en Uruguay se soluciona con el aumento de impuestos. Y los aumentos de impuestos de alguna manera, antes o después ya sea en la empresa desarrollista o en el inversor, se transforman en regresivo para esta actividad. Por lo tanto, si no hay políticas claras sobre cómo se va a reducir el déficit fiscal, todos los inversores van a pensar que eso se va a solucionar con impuestos y eso retrae la inversión.  Y lo otro es ver qué va  a pasar con Argentina. De alguna manera lo que está ocurriendo allá se trasmite acá, aunque no sea de forma inmediata.

 

Inversores y riesgo

Ahora que nombra a Argentina, ¿cuánto influyó el cepo impuesto por el gobierno de Cristina Fernández de Kirchner y el intercambio de información bancaria entre ambos países? La primera medida ya no tiene efecto, pero la segunda sigue vigente en el gobierno de Macri.

Lo que pasa es que muchas veces los inversores argentinos huían del riesgo de su país, para tomar el riesgo de Uruguay. Y justamente el menor riesgo económico estaba en el mercado inmobiliario. Ellos querían cambiar el riesgo país Argentina para venir al riesgo país Uruguay, que siempre lo vieron más estable, con reglas más sólidas que el país de ellos. Ese era un incentivo para invertir acá. El otro incentivo era huir del fisco argentino y tener algo acá que, con determinados vehículos, les hacían pasar desapercibidos por el radar las inversiones que tenían fuera de Argentina. Otro efecto que había era una economía informal argentina con dinero que circula  por el circuito extra bancario que muchas veces venía a parar acá en inversiones inmobiliarias.

Esos tres motivos de los argentinos, por diferentes circunstancias, algunas son externas a Argentina y otras propias del país, fueron incidiendo para que el flujo de argentinos hacia Uruguay fuera cada vez menor, pero disminuyó el flujo de argentinos hacia otras partes del mundo. Por ejemplo, invirtieron en Miami, pero no encontraron los retornos esperados. Sobre el intercambio de información bancaria al que usted hace referencia, Uruguay no tuvo más remedio que entrar en las reglas de transparencia para no quedar por fuera de los demás países. 

Este efecto hay que separarlo de los otros efectos como carga tributaria y riesgo país argentino. Puntualmente lo que se le puede achacar al gobierno uruguayo es que se apuró a tomar esas medidas ejemplificantes de intercambio de información. Más allá que, inexorablemente, en algún momento las tenía que tomar, sino las consecuencias serían peores. Quedar afuera, y no dar las señales que dio Uruguay en su momento, podían haberlo dejado entre los países que  tienen categoría C en cuanto a acoger capitales que no son del todo sanos.

Por lo tanto, opinar si ese efecto fue el que frenó la venida de inversores argentinos me parece arriesgado. Creo que un cúmulo de efectos, incluyendo, claro, la política kirchnerista de encerrarse en sí mismo y que los argentinos no inviertan en el exterior. Desde el punto de vista de Uruguay, el gobierno, creo que, ha hecho todo lo posible para que tanto el flujo de turistas se mantuviera, así como en otorgar beneficios fiscales a la inversión, ya sea extranjera o local.

 

De hecho, el gobierno uruguayo anunció tiempo atrás beneficios fiscales para obras de gran porte.

 El gobierno uruguayo ha hecho muchas cosas para ayudar al sector inmobiliario. También ha hecho cosas en contra. Ha tenido un camino zigzagueante. Hay cosas que ayudaron mucho. Por ejemplo, la ley de promoción de viviendas de interés social, que trajo un fuerte impulso privado, que dinamizó barrios como Cordón y otras zonas que estaban perimidas y logrando una revalorización de esas zonas. Después de eso se dio cuenta que el público que estaba invirtiendo en ese tipo de vivienda no era el público objetivo que el gobierno quería y empezó a poner medidas que, justamente, lo que hicieron fue hacer correrse de esa inversión a los que estaban invirtiendo.  Capaz que lo que se necesitaba para que la gente de menor poder adquisitivo accediera a  este tipo de vivienda era lo que se terminó haciendo ahora, que el Banco Hipotecario flexibilizara sus políticas de crédito.

Uruguay hizo bien al momento de promover la oferta, pero una vez que promovió la oferta y eso resultó, lo que tendría que haber hecho enseguida era promover la demanda a través de incentivar, alentar, políticas  de créditos hipotecarios ajustadas a público de clase media.

Al final terminó existiendo un empuje de la oferta que la aprovecharon los inversores, pero no el consumidor final, por sintetizarlo de alguna manera.  Ahora se anunció la flexibilización del crédito del Banco Hipotecario, lo que está bien, pero a mi entender se reaccionó un poco tarde, porque ahora cayó el empleo y no se sabe qué va a pasar con el salario real. A pesar de que ahora se le dé más plazo crediticio y se baje la tasa de interés, si la gente tiene inseguridad sobre su empleo o sobre su salario real, no se va a endeudar. Esta medida recién adoptada, hace tres años, hubiera sido muy oportuna.

 

Radiografía del sector

¿Y hoy en día cómo está el mercado inmobiliario?

En la actualidad está básicamente dinamizado por lo que son los alquileres, que van aumentando por encima de la inflación y capaz que hay gente a la que se le hace cada vez más difícil acceder a ellos.  Por eso hago hincapié en que hay que ser muy cauteloso este años en las inversiones que se hagan  en el sector. Obviamente que se pueden encontrar oportunidades y muchos desarrollistas continúan  porque ya tienen inversiones en tierra y no la pueden desaprovechar, quieren mantener a sus equipos técnicos y operativos dinámicos en el sector y no perder a la gente valiosa. 

 

¿Y cómo está el sector en Maldonado?

En Maldonado hubo un gran shock de estímulo a la oferta. Ahora hay que ver si la demanda va a responder. Yo creo que la demanda de Punta del Este, que es diferente a la del resto de Uruguay, acompaña en la medida que Argentina esté bien o con buenas perspectivas. Si se complica la situación argentina, creo que Punta del Este va a tener que esperar un poco más que esa oferta que se está generando ahora logre colocarse en el mercado.

 

¿Y en materia de viviendas Premium?

Aquí el m2 es caro. Y es además un m2 caro porque los costos de entrada y salida de la inversión  inmobiliaria en Uruguay también son muy caros. El costo impositivo de comprar o vender un apartamento incide mucho, cuando en otros países el costo de entrada y salida es menor. Hay que, también, tener en cuenta que cuando uno hace el cálculo de la inversión, no para comprar la vivienda sino como inversión, en el  sector financiero los costos de entrada y salida son mucho menor. Conozco muchos inversores que prefirieron durante estos últimos años no invertir en el sector inmobiliario y sí en Letras de regulación monetaria que está ajustada por inflación más un interés real, con costos de entrada y salida que son muy bajos. Ver y comparar la rentabilidad inmobiliaria contra títulos que están indexados por la inflación en el Uruguay se transforma en una competencia bastante difícil para el sector.

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Uno de Argentina, dos de Brasil y uno de Chile lideran el ranking de los distritos más costosos de América Latina, según el valor del m2 de las propiedades, según un informe del sitio web de búsquedas de inmuebles Properati, con  presencia en Argentina, Brasil, Chile, México, Perú y Uruguay.

Puerto Madero es uno de los barrios más jóvenes de Buenos Aires. Está repleto de restaurantes y es uno de los lugares elegidos para disfrutar de la noche porteña. Pero no siempre fue así. Este distrito con infraestructura portuaria, muy cercano a la zona financiera de la ciudad, estuvo abandonado durante 50 años. En 1989 se resolvió rescatar el viejo sector del puerto y restaurar los muelles para convertirlos en oficinas y viviendas de lujo, además de crear espacios públicos.

 

Exclusivo y caro

“Lo que tiene de particular Puerto Madero es que, además de ser un barrio exclusivo y caro, la oferta ya está totalmente agotada y no hay más terrenos a la venta”, afirma Gabriel Gruber, director ejecutivo de Propertati, aunque no sería el único factor.

“El aumento del costo en dólares para la construcción en Argentina ha sido muy fuerte en los últimos años. Probablemente con lo que estamos viendo en el mercado cambiario esto baje un poco, pero la verdad que el costo es muy alto y el valor de las tierras también”, explicó Gruber a BBC Mundo.

Sin embargo, Puerto Madero, donde el m2 en esta exclusiva zona cuesta US$ 7.038, es el barrio porteño con menos habitantes, unos 13.500, y buena parte de las propiedades están vacías, señaló el diario Clarín.

“Vive cierto perfil de gente que está en la política, alguien que valora la seguridad, la privacidad; gente que trabaja en el centro y quiere estar cerca. Pero no es un barrio típico de Buenos Aires. Uno no ve una carnicería o un quiosco”, agregó Gruber.

 

En Brasil 

En segundo lugar se encuentra Ipanema, uno de los barrios más populares de Río de Janeiro. A diferencia de Puerto Madero, donde los precios se dispararon en los últimos tres años, el valor del metro2 en Ipanema se ha mantenido estable, aunque elevado. En 2015, el m2 cotizaba a US$5.769, mientras que en la actualidad asciende a US$7.038. Según las estimaciones del Instituto Brasileño de Geografía y Estadísticas, en Ipanema viven unas 48.200 personas. “Y al ser un lugar turístico, hay de todo tipo de familias”, explicó Gruber.

También Vila Nova Conceicao, en la zona oeste de San Pablo, se puso de moda en los últimos años. Se trata de un barrio de casas y algunos edificios altos, donde el m2 cuesta US$ 4.974. Y, al igual que en Ipanema, su valor se ha mantenido alto en los últimos años. “Cuando caminas por las calles de Vila Nova Conceicao tal vez no tengas la sensación de estar en unos de los barrios más caros de América Latina. Es bastante ‘nuevo’ en San Pablo, donde los ricos de la ciudad han migrado y la demanda ha elevado los valores”, comentó Renata Mendoca, periodista de BBC Brasil.

“Cerca está una de las zonas favoritas de los paulistas (como les dicen a los habitantes de San Pablo), el Parque Ibirapuera, conocido por ser una de las atracciones turísticas más visitadas de la ciudad. En este lugar encuentras algo de naturaleza incluso dentro de la gran urbe donde predominan los edificios modernos de gran altura”, agregó.

 

Santiago de Chile

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio de Santiago de Chile, donde el precio del m2 creció en los últimos años por el boom inmobiliario en el país. Allí el m2 se cotiza en US$ 4.113 tras dar un importante salto en los tres años, ya que en 2015 costaba US$ 2.900.

“Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial. En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario”, afirmó el director ejecutivo de Properati.

Una de las razones del elevado precio del m2 en Vitacura se debe, en gran medida, a la escasa construcción. “(Vitacura) es un barrio de riqueza tradicional. Está bien conectado con el resto de la ciudad, tiene casas grandes y antiguas, junto a edificios modernos. Hay bajos niveles de delincuencia, muchos restaurantes y hoteles exclusivos. Y la clase alta lo elige, poco a poco ha ingresado un segmento más joven”, opinó la periodista chilena de BBC Mundo, Cecilia Barría.

El listado de los barrios más caros de América Latina lo completan en el quinto lugar Carrasco, con US$ 3.518 el m2, seguido de Lomas de Chapultepec, en Ciudad de México, con US$ 3.449 el m2, y en el sexto lugar se ubica San Isidro, en Lima, con un valor de US$ 2.422 el m2.

En resumen, son varios los factores en juego en los altos precios del m2 de los inmuebles de los barrios más caros de América Latina. Pero lo que comparten todos ellos “es la muy limitada construcción de obra nueva”, subrayó el director ejecutivo de Propertati, Gabriel Gruber.

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