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“El Estado debe atraer desarrolladores y que ellos atraigan inversores”

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y titular de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios dialogó con Del Constructor sobre la actual situación de la industria y del sector inmobiliario y cuáles son las perspectivas para el 2019. Durante la charla, Zulamian analizó varios elementos como la posibilidad de una segunda planta de UPM, las viviendas promovidas y los proyectos de Participación Público Privada (PPP). 

Zulamian también se refirió al rol de los desarrolladores inmobiliarios, a los inversores y al Estado, el que debería “ser un facilitador de estas inversiones, fundamentalmente a través de dos cosas esenciales: algunas exenciones tributarias para bajar costos y, simultáneamente, facilidades en cuanto a trámites, gestiones y tolerancias en cuanto a edificaciones, afirmó.

 

¿Cómo presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) cuál es su balance del 2018 para el sector?

Le cuento que 2018 ha sido un año difícil. Por suerte se controlaron algunas variables como el tipo de cambio, ya que los inmuebles se venden en dólares y si éste se hubiera disparado, la venta podría haberse paralizado. Pero ello no ocurrió, además, y en parte porque los desarrolladores somos conscientes de las limitaciones costo-beneficio. De todos modos es importante que el público comprador entienda que, dada la estructura de costos de mano de obra y materiales, y dado lo estrecho del margen de beneficio, los precios no tenderán a la baja sino que tenderán a subir moderadamente. Y que, siempre, la compra en el Pozo o durante la construcción será a menor precio que con el producto finalizado. También, es bueno comentar que el sistema a nivel bancario, además de dólares, maneja Unidades Indexadas que son pesos reajustados por dicha indexación, con plazos de pago a 15 y 20 años.

 

¿Considera que la retracción en materia de inversiones en Viviendas Promovidas (antes denominadas de Interés Social) ha contribuido al enlentecimiento de inversión privada?

Eso es una parte del asunto. Pero si, ha contribuido al enlentecimiento de la inversión privada.

 

Atraer inversores

¿Qué debería hacer el gobierno, o el Estado, para atraer inversores en este sentido?

El Estado debe atraer desarrolladores y que los desarrolladores atraigan inversores. Nosotros siempre estaremos, en las buenas y en las malas. Porque los desarrolladores somos profesionales permanentes del sector y los inversores son puntuales.

Cuando un desarrollador toma la decisión de un nuevo proyecto,  trae cosas muy positivas para la sociedad: muchos nuevos puestos de trabajo, y consumidores en todo sentido luego de terminado el edificio y otros puestos de trabajo relacionados con el mantenimiento, limpieza, vigilancia, entre otros. Nuevos bienes que contribuyen al desarrollo de las ciudades y al bienestar de la sociedad.

El Estado debe ser un facilitador de estas inversiones, fundamentalmente a través de dos cosas esenciales: algunas exenciones tributarias para bajar costos y simultáneamente facilidades en cuanto a trámites y gestiones y tolerancias en cuanto a edificaciones como, por ejemplo, más volumen constructivo, o más facilidades arquitectónicas, en un terreno. Lo primero es a nivel nacional y lo segundo a nivel departamental.    

 

Desde APPCU, ¿qué planteos se han hecho al gobierno, en busca de soluciones, para revertir la situación?

Siempre, para mejorar la situación, la gestión de APPCU es permanente en este sentido. Desde hace años se plantea por ejemplo la eliminación del Impuesto a las trasmisiones patrimoniales. Dado que, además, se paga Impuesto a la Renta. También quitar el porcentaje de 4% que va a Caja de Profesionales Universitarios que se agrega a las tasas de BPS que pagamos y ya son en sí bastante elevadas realmente.

Y si bien son muy buenas opciones las normas sobre Vivienda Promovida y sobre Grandes Emprendimientos, sugerimos eliminar algunas limitaciones que frenan en muchos casos a los desarrolladores. En Vivienda Promovida es el limite de precio al 10%  de las unidades, y el momento de la resolución de esas ventas que llevaría casi un año posterior a ocupación, cuando podría resolverse al principio, que es cuando el desarrollador vende más barato, en el pozo. En grandes emprendimientos que es una solución excelente, podría, por ejemplo, admitirse que la misma sociedad propietaria construyera simultáneamente en dos terrenos para llegar a los montos de obra exigidos. Y generar, así, nuevos puestos de trabajo en igual cantidad pero distribuidos en dos obras.

Otro aspecto muy importante tiene que ver con los créditos para no residentes. Todos los países que manejan turistas en cantidad similar a su población, es por suerte el caso de Uruguay. España e Italia, por citar algunos ejemplos, realizan promoción a los créditos bancarios para compra de inmuebles por esos turistas para que se afinquen por lo menos un tiempo más, para que paguen impuestos y consuman en el país. Es gente de buenos recursos pero hoy casi todos precisamos de créditos para la compra de inmuebles. Esto no le saldría nada al Estado. Solo una promoción y una norma administrativa simple que permita calificar al tomador del crédito por sus ingresos, su trabajo, profesión y empresa, y no por la calificación que tenga su país. Por lo demás siempre se otorgará una hipoteca sobre el bien, que garantiza el pago. Y darle plazos más cortos, por ejemplo, 10 años para el repago y por montos más reducidos por ejemplo el 50% del valor.  

 

El gobierno ha apostado fuerte a una nueva planta de UPM, ¿cree usted que sólo con esto alcanza para dinamizar la industria?

No alcanza, pero de concretarse será un impacto importante en la industria...

 

Se lo pregunto porque ha descendido notoriamente el número de trabajadores cotizantes en la construcción.

En realidad el descenso fue muy importante desde 2015 a 2017. En el segundo semestre de este ultimo año y 2018 se ha detenido la caída de puestos. Pero claro, no se han recuperado todavía los perdidos. Esto puede llevar un tiempo.

 

¿Qué piensa de las PPP? ¿Se ha logrado algún resultado o el sistema de estos proyectos es lento, según palabras del propio ministro Rossi?

Es una herramienta, ojalá que lleguen a concretarse, esto en cualquier situación y época es bueno para el país.

 

El sector inmobiliario

 

Como director de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios, ¿en qué momento se encuentra el sector? ¿Y cómo ha sido este año?

Bueno, nosotros estamos desarrollando en Punta del Este, lo que ha dado en llamarse grandes emprendimientos. Torres Placer Lafayette en Roosevelt, y Pedragosa Sierra y Paramount Tower en Rambla Mansa Parada 8.  Es un sistema por el cual dado el volumen de la obra, se generan muchos puestos de trabajo, y el Estado otorga algunos beneficios en la renta y el patrimonio. Esto ha sido impulsor aquí en Maldonado, de un paliativo en la recuperación de puestos de trabajo, y conjuntamente con ello la Intendencia dio exoneración de tasas y permisos, y promovió en consonancia con la Junta Departamental quien autoriza en definitiva como norma del Departamento, proyectos con más volumen constructivo, pero con una limitación lógica cuidando el paisaje y estilo del Departamento.

Esto está dinamizando paulatinamente el sector de construcción, fundamentalmente a través de obras de alta categoría constructiva, con muchos amenities y espacios verdes, entre otras propuestas.  

 

¿Hay perspectivas de reactivación a mediano plazo? 

Siempre debemos ser optimistas e ingeniosos. Los mercados pequeños requieren mucha perseverancia y trabajo constante, mucha más que los grandes mercados, además de tratar de estar creando, innovando, para hacer que el sector camine.

 

Astori ha dicho que Uruguay está desacoplado de los países vecinos, por lo que no habría que temer consecuencias negativas en nuestra economía. Sin embargo, tanto Argentina como Brasil, no están pasando por un buen momento político económico.

¿Cómo y en cuánto podría afectar a la inversión en la construcción en nuestro país? 

Yo tengo la idea, quizás me equivoque, pero pienso que toda vez que Argentina o Brasil tienen temas que los inquietan, sus ciudadanos vienen como turistas a Uruguay a alquilar, a comprar. Se sienten seguros, con confianza en nosotros. Claro que vienen en pequeñas cantidades en relación al tamaño tan grande de nuestros vecinos, pero esas cantidades para nosotros que tenemos un gran corazón pero somos 3.5 millones, nos vienen en general muy bien. Por eso es fundamental cuidarlos, generarle situaciones que faciliten su estadía, sus compras, porque hacen al destino del país en forma importante.

 

¿Cómo cree que será el 2019 teniendo en cuenta que es año electoral?

Mire, año fácil no va a ser. Yo hasta ahora no he conocido ninguno sea o no año electoral, y tengo 62 años. Vamos a tener que lucharlo, ya sea para terminar obras ya sea para continuar otras, porque después viene el 2020 y nosotros tenemos que seguir el rumbo de ir concretando cosas, no podemos detenernos.

 

Por último, APPCU viene elaborando algún documento para ser entregado a todos los candidatos presidenciables? 

En APPCU siempre estamos hablando y trabajando en los temas de nuestro sector.  Con respecto a los candidatos presidenciables eso será para el año próximo.

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