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“Los años electorales nunca son buenos para el mercado inmobiliario, por la incertidumbre con respecto a la transición”

El asesor inmobiliario y especialista del sector Julio Villamide analizó para Del Constructor lo ocurrido en el 2018 y los posibles escenarios para este año. La devaluación del peso argentino, algo inesperado para muchos analistas, impactó en el mercado inmobiliario nacional y aún se perciben las consecuencias. Nuestro otro vecino, Brasil, estrenando nuevo gobierno, no sería un riesgo para Uruguay de fortalecerse el real y de concretar acuerdos extra Mercosur. El asesor inmobiliario también se refirió al retiro de capitales de países emergentes, tal es el caso de Uruguay, hacia países centrales, básicamente a Estados Unidos, y a los esfuerzos que hizo el gobierno uruguayo para atraer nuevos inversores.

 

¿Cómo ha sido a nivel inmobiliario el 2018?

Ha sido un año complicado. Yo lo calificaría como de regular para abajo. Arrancó un poco mejor, pero después con las dificultades argentinas, el mercado prácticamente se paralizó. La crisis cambiaria argentina fue de una magnitud desconocida. El Ministro de Economía argentino llegó a decir que es el primer gobierno de su país que sobrevivió a una devaluación del cien por ciento, porque todos los demás cayeron. No es algo para vanagloriarse, pero lo cierto es que la magnitud de la crisis fue impactante y tuvo efectos sobre el mercado uruguayo. Detuvo la llegada  de inversores, porque los inversores que tienen dólares, cuando se genera esa volatilidad, se quedan quietos a esperar.

El otro día, en una nota de Ámbito Financiero se afirmaba que el 2018 fue el peor año de la historia del mercado inmobiliario argentino. Arrancaron el 2018 muy bien y lo terminaron en el subsuelo en materia de inversiones y de la industria de la construcción. Y eso, obviamente, produjo un efecto negativo en nuestro mercado.  El tenedor de dólares en Uruguay, porque también el dólar acá en menor medida empezó acompañar la devaluación del peso argentino, también tuvo el mismo comportamiento que el inversor argentino: guardarse los dólares. El peor momento para el mercado inmobiliario es cuando se devalúa el peso, el dólar sube y por lo tanto bajan todos los precios de la economía, incluido el de la vivienda.

Entonces, en ese contexto, la gente no tiene ningún apuro en comprar. Es lo que estamos viendo en estos momentos. La gente viene en abril por ejemplo, vuelve en julio, o deja la decisión de compra para el próximo año. Saben que el tiempo juega a su favor. Es todo lo contrario a cuando se dan los procesos donde hay inflación en dólares en el país. Ahí todos los precios -incluidos los salarios y el costo de la construcción, por ejemplo- suben en dólares, al igual que el precio de las propiedades, y el comprador no espera porque pierde. Es otro contexto de otra dinámica. Pero esos son los ciclos.

No podemos tener siempre devaluación en dólares, otros le dicen atraso cambiario, porque si no los productos uruguayos dejan de competir, o somos caros para el turismo. Cada tanto los precios relativos se deben corregir.

 

O sea que el cimbronazo económico argentino afectó nuestro mercado inmobiliario.

Sí, sobre todo como usted dice en el mercado inmobiliario. Yo lo que no esperaba es la crisis que Argentina tuvo. No estaba en nuestros pronósticos en absoluto. Nunca esperamos que fuera una luna de miel del 2017 al 2019 porque Argentina siempre tiene cimbronazos, pero tampoco esperábamos esta crisis.

Sobre todo en un contexto regional en el que parecía que las tasas de interés efectivamente iban a comenzar a subir y que se podía cortar el crédito hacia los emergentes. Uruguay lo previó e hizo admisiones de deuda que no necesitaba el año pasado para cubrir todo los vencimientos, de manera de no tener  que salir al mercado hasta que los mercados vuelvan a normalizarse. De lo contrario, teníamos que pagar tasas muy altas o directamente nos podría pasar como el caso argentino donde, de un día para otro, les dijeron ´no les prestamos más´. Los auxilió el Fondo Monetario, lograron zafar hasta finales de 2019, pero Argentina es vulnerable por su propia macro economía y por un déficit fiscal muy alto. 

Nosotros, repito, no previmos, y creo que ningún analista, argentino incluso, la magnitud de la crisis que atravesaron. Y el mercado inmobiliario uruguayo fue uno de los sectores más afectados por esta situación junto, como lo estamos viendo, con el turismo.

 

 ¿Se puede decir que el año pasado fue uno de los peores para el mercado inmobiliario uruguayo?

No; si uno compara los valores de compraventa le digo que no, porque estamos en el promedio de los últimos veinte años.

Obviamente, muy por debajo de los años buenos que hubo a principio de esta década, pero estamos por encima ligeramente del 2015 y 2016 que fueron años bastantes complicados. O sea que no es un desastre. Lo que sí pasó es que arrancamos bien, al igual que Argentina, y después hubo un párate entre abril y mayo que continúa hasta hoy, donde todos los colegas inmobiliarios dice que la gente demora meses en concretar operaciones.

 

¿El gobierno uruguayo puede, en alguna medida, revertir esta situación a través de inversiones públicas en vivienda?

En inversiones públicas el gobierno ya no tiene margen y los recursos que tiene están asignados, fundamentalmente al cooperativismo que ha sido la gran estrella de la inversión pública de este período de gobierno. Me imagino que van a seguir ejecutando el presupuesto que tienen hasta el fin del mandato. No va a haber una ampliación de presupuesto en un contexto donde se vio que en la Rendición de Cuenta hubo un descenso en las asignaciones a los ministerios. Y el Ministerio de Vivienda no fue uno de los que salió precisamente beneficiado.

No hay inversión pública en vivienda, lo que sí está habiendo y, probablemente, haya en mayor medida en este año es inversión pública en infraestructura, como carreteras y la red vial para trenes de UPM.

 

La pérdida de inversores

¿Usted cree que el gobierno apostó todo a la inversión de UPM y no diversificó en otros inversores?

Yo creo que no fue una decisión, sino lo que el mercado determinó en función de las nuevas coyunturas mundiales. No nos olvidemos que cambió el flujo. Antes venían capitales a países emergentes y ahora se están yendo a los países centrales, básicamente a Estados Unidos, que tienen una economía que está creciendo y demandando, por lo tanto, recursos.

Por lo tanto, no creo que haya sido una decisión del gobierno. Es más, el Ministerio de Economía, particularmente, amplió los beneficios intentando que la caída de la inversión fuera menor, pero la verdad es que había pocas empresas dispuestas a invertir en emergentes.  

 

¿En cuánto se evalúa la pérdida de inversión?

En términos de inversión extranjera, nosotros pasamos de dos mil millones de dólares anuales a negativa en 2017. O sea, se fueron. Eso tuvo un impacto muy grande, pese a los esfuerzos que hizo el gobierno. La aprobación de los beneficios fiscales para mega obras en Punta del Este es un ejemplo de desesperación. No era prioritario, no atiende demandas sociales, pero genera mano de obra, en un momento que el número de trabajadores de la industria de la construcción sigue cayendo.

 

Una interrogante llamada Brasil

¿Y cómo podrá impactar en el sector de la construcción y en el mercado inmobiliario uruguayo las medidas que adopte Brasil y su presidente Bolsonaro?

No sé si su ministro de Economía no es más liberal que sus antecesores. Lo que está planteando Bolsonaro es que Brasil va a tener una política agresiva de acuerdos extra Mercosur. Algo que se nos prohibió expresamente a Uruguay durante la época de Lula, cuando nuestro país planeaba  la posibilidad de hacer un acuerdo con Chile o con otros países de manera independiente y Brasil lo vetaba, de manera grosera en algunas ocasiones. Ellos ahora lo van a poder hacer y Uruguay no lo va a poder vetar. 

Lo que quizás, si ese es el camino, si Brasil concreta esto que estamos hablando, Uruguay pueda  hacer acuerdos que no pudo hacer en su momento, justamente por ese veto. Y como Macri también está en una postura  más aperturista, habrá que ver cómo funciona el Mercosur en sí. 

No tengo tantos temores. Brasil es la economía más protegida de América Latina y una de las cerradas del  mundo. Por lo tanto, si efectivamente Brasil quiere crecer -el mercado interno que fue la gran varita mágica de Lula para crecer a tasas muy altas cuando ascendió socialmente a millones de pobres y, por lo tanto, el consumo interno aumentó- pero eso tiene un techo. 

Me da la sensación que el presidente brasileño va a querer crecer hacia afuera y para eso tiene que bajar aranceles y si quiere crecer hacia el Mercosur también tendrá que pasar de una unión aduanera a una zona de intercambio de productos más libres.

Yo no veo por el lado de las políticas comerciales de Brasil un riesgo, sino por el contrario una posibilidad de que los tres principales países, y sumo a Paraguay que también está en la misma, entren en una modalidad donde digan ´bueno, el mundo se está poniendo proteccionista, salgamos como Mercosur o individualmente, a generar comercio que hoy no tenemos´.

 

¿Y a Uruguay le queda alguna carta a jugar para atraer inversores? 

Está haciendo esfuerzos, lo que pasa que cuando el mundo cambia de sentido, los esfuerzos son muchos más difíciles. Cuando los flujos de los capitales van de los emergentes a los países centrales, pararse un país chiquito y decirles ´hey, no se vayan es muy difícil´. En materia de inversión inmobiliaria, la gran vedette, la que ha salvado los platos, ha sido la vivienda promovida por la ley 18.795, que representa más de la mitad de la viviendas nuevas construidas en Montevideo en los últimos seis años.

Ahí el gobierno, a través del Ministerio de Vivienda, ha jugado en contra y frenó inversores que hubieran invertido si se mantenían las reglas originales. Primero, esas reglas fueron cambiadas en el 2014 y luego, más gravemente, en marzo de 2017. 

El Ministerio de Economía hizo enormes esfuerzos para intentar revertir esa situación y no pudo.  Es claro que hay menos inversiones en esta modalidad y esto se está reflejando en menor cantidad de viviendas terminadas por año. Si no influyó tanto la cantidad de viviendas, fue porque los que pudieron seguir presentando proyectos fueron los más grandes. Por eso, si bien es cierto que la cantidad de viviendas bajó, no fue tanto debido a la cantidad de proyectos de cuatrocientas o doscientas viviendas que ya habían sido aprobados. Esas empresas tienen la espalda financiera como para esperar que un 10% de sus viviendas, cuando estén terminadas, se las ceda al ministerio para que tenga un año para venderlas y si no las vende al cabo de ese período, se las devuelve. Eso tiene un costo financiero enorme que una empresa chica no lo puede bancar.

 

¿Cómo cree que será este 2019, teniendo en cuenta la coyuntura regional y nuestro mercado interno, a lo que se le suma que es año electoral?

Los años electorales nunca son buenos para el mercado inmobiliario, sobre todo por la incertidumbre con respecto a la transición. Me parece que lo que se percibe para la próxima administración, sea del partido que sea, es un gobierno que tenga obligaciones de consensuar mucho más a nivel parlamentario y eso creo que es bueno para el país.

A nivel de la economía local, el país va a volver a crecer, probablemente menos que el año pasado. En lo que respecta específicamente al sector inmobiliario, creo que este año va a ser bastante parecido al 2018, complicado, quizás con los países vecinos jugando menos en contra de nosotros. Ya no digo a favor, pero menos en contra, lo que podría llegar a concretarse en que tengamos un entorno levemente mejor.

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