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“El tema de las viviendas promovidas es complejo si no se rectifican ciertos aspectos”

El contador, promotor inmobiliario y asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), quien está al frente de su estudio desde 1974, analizó para Del Constructor la situación del sector en lo que va del año y qué perspectivas se visualizan a corto y mediano plazo. Para Kaplan, el mercado inmobiliario “está lento” y urge un cambio de rumbo en la ley 18.795 de incentivo a la Vivienda de Interés Social, hoy rebautizada como Vivienda Promovida, y regresar al espíritu primigenio de dicha norma creada en el 2011. También se refirió a las exoneraciones para las obras de gran porte, a la necesidad de flexibilizar los créditos hipotecarios para viviendas y a la situación en la región.

 

¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario en el primer semestre del año y qué se puede esperar para el resto del 2018?

Es una buena pregunta que no tienen contestaciones binarias, pero que vale la pena planteársela para entender la situación en la cual estamos. Una situación internacional compleja, con todas las medidas que ha tomado, fundamentalmente, el presidente Trump, temas proteccionistas que influyen en el comercio internacional a nivel mundial, más allá de Estados Unidos, China y Europa. En segundo lugar, la situación de nuestros vecinos, Argentina y Brasil, los cuales tienen tensiones políticas, económicas y financieras, que son bastante visibles. En tercer lugar, Uruguay.  La síntesis de todo eso es que el mercado inmobiliario está lento. Hay datos objetivos, por ejemplo, que al día de hoy hay casi la mitad de gente ocupada en la construcción que lo que llegó a existir en los momentos de mayor auge hace unos pocos años. ¿A qué se debe esto? Bueno, hay muchos motivos, dentro de los cuales está la realidad internacional, la realidad de nuestros vecinos. Los argentinos que eran los grandes inversores en el Uruguay. Entre el tema de la transparencia y la moratoria en la Argentina y la ley de inclusión financiera, ya no fluyen los capitales tan favorablemente hacia Uruguay. Por otro lado, Uruguay se ha encarecido mucho en materia de costos. En estos últimos años simplemente vale la pena remarcar un número: la Unidad Indexada, que es un elemento interesante, pues, que tiene  que ver con el IPC, surgió en mayo de 2002, un mes antes de la devaluación de junio de ese año. En ese momento valía un peso, hoy vale 3,91 después de 16 años. El dólar, en setiembre de 2002, cuando se dio ese pico alcista, llegó a estar a 31 pesos, que es la cotización al día de hoy. Eso marca que a nivel de dólares el Uruguay se encareció notoriamente. Cuando uno mira lo que eran los costos en la construcción hace 16 años y hoy, parecen dos mundos absolutamente distintos. Entonces tenemos costos altos en una actividad que es, además, y vale la acotación, en Uruguay, bastante artesanal y poco industrial, en la cual influyen factores de competitividad, factores de productividad, que hacen que no sea el escenario ideal. En esa situación, el gobierno, en el año 2011, saca una ley de Vivienda de Interés Social, aprobada por rara unanimidad por todo el Parlamento. Si se le hubiese puesto de ley de Vivienda de Interés para la Clase Media, probablemente no hubiera salido.  Esa ley trató de mejorar el acceso a la vivienda, sea para que se pueda adquirir o para que se pueda alquilar. Todo el riesgo de esa inversión era del sector privado. Y el sector privado no es el responsable de que gente con sueldos pequeños y medianos pueda comprar esas unidades. Para eso el gobierno debería atender de alguna forma esas soluciones y no pedírselas a la ley de Viviendas de Interés Social.

 

Por ejemplo, habilitar créditos hipotecarios. 

Claro; especiales y a tasas de interés más bajas. Esa ley funcionó y funciona hasta marzo del 2017 bastante bien, más allá que en el 2014 se pusieron topes, pero eran topes que de alguna forma el promotor los direccionaba para hacerse de mayor fluidez financiera  para venderle a determinados inversores  y tener un flujo de fondos para hacer el edificio. Llega marzo de 2017 y el tope es distinto. Se topean unidades  a valores muy bajos, prácticamente en la zona de pérdida. Se adjudican esas unidades al Ministerio de Vivienda para que luego la redistribuya y en el año posterior a la finalización de las obras, el MVOTMA dice si las compra o no las compra a esos precios. Todavía no se ha dado el caso de alguien termine un obra y que el MVOTMA haya tenido que decidir. Pero no tengo dudas que a ese nivel de precios, el Ministerio va adjudicar esas viviendas y el promotor va a recibir tarde, seis meses o un año después de terminado el edificio, un dinero, digamos a pérdida. ¿Qué sucede con eso?  Tendrá que bajar la utilidad o recargar el precio de las otras unidades. Cuando han pasado dieciséis meses de ese cambio, los proyectos de vivienda social cayeron a más de la tercera parte.  Esa es la temperatura. La sensación térmica es que aún no se ve todo esto porque había muchos proyectos presentados antes de marzo de 2017 que son las obras que uno ve ahora. Son muy pocas las obras nuevas  posteriores a esa fecha que ya se han iniciado.

 

O sea que esa caída se va a profundizar.

Se va a profundizar sin duda a fines de 2018 y 2019. Si uno es un lector atento de la realidad, hace unos días estuvo el senador y expresidente Mujica y la vicepresidenta del República, Lucía Topolansky, en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, en la cual APPCU le hizo ver esta situación que ya se la había hecho ver al Ministerio de Economía.  Quedaron impresionados con los datos y se comprometieron a estudiar el tema para ver qué se podía hacer. Entonces, desde el punto de vista de Vivienda Social, hoy denominada Vivienda Promovida, el panorama es complejo si no se rectifican los temas. Las perspectivas para el 2018 y 2019 son de menos actividad en ese sector. El que tiene una actividad productiva trata de que sea rentable, máxime una actividad que genera disponer de recursos importantes, de tener un tiempo prolongado de construcción, más allá de comprar el terreno, de presentar el proyecto a la Intendencia, a la Agencia Nacional de Vivienda, de obtener los permisos, vender las unidades y cobrarlas. Eso es un ciclo de no menos de cuatro años. ¿Cuál es el mensaje de todo esto? ¿Por qué darle tantas exoneraciones a este sector si no llegamos a los quintiles más bajos de la población? Y es cierto que hay exoneraciones de IVA, de Rentas y del Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales (ITP) que son importantes. Pero cuando uno saca la cuenta de cuánto cuestan las exoneraciones, yo diría que las exoneraciones cuestan menos que cero. Las exoneraciones fueron una gran idea del gobierno y del Parlamento uruguayo. Treinta años antes de la aprobación de la ley de Vivienda de Interés Social  creo que se pueden contar con los dedos de las dos manos cuántos edificios se construyeron en el Centro, Cordón, en La Blanqueada o en El Prado. La conclusión es: ¿cuánto recaudada el Estado por esas zonas? Prácticamente cero. Al día de hoy, el que está exonerado  es el promotor, pero el constructor, el arquitecto, las barracas, y otros tantos actores, tienen que pagar sus impuestos. Se genera trabajo, se paga un aporte unificado de la construcción altísimo, con lo cual si lo analizamos a nivel macro, se llega a la conclusión de que no fue un freno para nada, sino que simplemente le dio más recursos al Estado, más allá de la generación de puestos de empleo. 

 

Además se revitalizaron zonas que estaban perimidas. 

Totalmente perimidas y con infraestructuras ya hechas para la ciudad. En todo sentido fue positivo. Salgo de la Vivienda de Interés Social a la vivienda, llamémosle, no promovida en Montevideo, Puntal de Este y el resto del país. El gobierno, que precisa inversiones, sacó en el 2017 una ley de megaproyectos  para construcciones de más de quince millones de dólares, que cumplieran determinado porcentaje (20%) de amenities y si se hacían en determinado plazo las obras, se les otorgaría determinadas exoneraciones fiscales menores a las de Viviendas Promovidas, pero importantes  al fin. Se han presentado una serie de proyectos, algunos de los cuales todavía no comenzaron. Se prorrogó, porque eso vencía el 31 de diciembre de 2017,  al 31 de diciembre de 2018, tratando de generar actividad.  Se puede decir de ese límite de 15 millones que hoy son 12 millones para Montevideo, a través de un nuevo decreto de febrero de 2018, que es una medida que incentiva inversiones de gran porte. Ahora, ¿por qué no incentivar también a alguien que hace dos edificios de 8 millones cada uno?  Que es tan valioso como alguien que hace uno de 15 millones. Por otro lado, la sumatoria de la inversión y del empleo que van a dar los megaproyectos es mucho menor, o es menor por lo menos, que las que significaban los proyectos de Vivienda Social que dejaron de presentarse. Y si uno lo analiza a los ojos del Estado, creo que con las Viviendas de Interés Social, hoy Promovidas, se llega a que más gente sea propietaria de viviendas, que más gente tenga una vivienda digna en el mercado de alquileres y que  mejora la calidad de vida indirectamente de una gran cantidad de personas y familias. Y, además, es un regulador de los precios de alquileres, porque al haber más oferta se para un poco el efecto inflacionario que pudiese tener. Quiero ser claro. No estoy en contra de los megaproyectos. Me parecen bien, pero por qué no volver al tema de las Viviendas Promovidas que genera más inversión en sectores que más precisa el país. Y por qué  el que no llega a un proyecto de 15 millones de dólares y hace un proyecto mediano de tres, cuatro o diez millones de dólares, no tiene ningún beneficio. Dicho sea de paso, los grandes inversores se fueron a Punta del Este, porque en Montevideo hay pocos terrenos para poder hacer una obra de esa envergadura.

 

La pregunta sería, ¿por qué una ley que funcionó bien y supuso un empuje importante en su momento fue cambiada por el gobierno?

Esa es una buena pregunta que debería responderla el gobierno más que yo. Pero puedo decir lo siguiente: Creo que es un tema filosófico donde no se ve bien de que haya sectores que obtengan ganancias  que son razonables y no mucho más que eso en los programas de promoción privada. La Agencia Nacional de Vivienda tiene las declaraciones de precios de venta de cada uno de los  promotores que actúan en Vivienda Promovida y tiene los costos de los proyectos que aprobó. Si hace los números y le agrega los costos financieros de esas obras, los costos de las comisiones de las ventas y si le agrega los costos de los gastos administrativos, entre otros gastos,  se va a dar cuenta que los números no escapan a un concepto de una utilidad razonable. Creo que sería bueno que se rectificara este tema porque daría más inversión, más ocupación y más empleo. 

 

La situación en la región

 

La devaluación del peso argentino, a consecuencia de la subida del dólar, planteó un cambio en las reglas de juego en el mercado inmobiliario de ese país. Por ejemplo, con la irrupción de “dólar ladrillo” ¿Esta situación puede afectar a Uruguay?

Hace unos años éramos mucho más dependientes de Argentina que hoy. En la actualidad, en el mercado inmobiliario uruguayo ya el comprador argentino dejó de ser el comprador mayoritario para pasar a ser un comprador minoritario en general. Hay dos cosas que vale mencionar. La primera es qué es lo que se compra hoy en materia inmobiliaria. Fundamentalmente unidades chicas. Lo cual demuestra, siguiendo el hilo de su pregunta, que hay gente que, más allá de un tema de vivienda, apuesta al factor ladrillo como renta. En lugar de tener la plata en el banco, prefiere tener algo que le genere un alquiler como forma de mejorar la tasa de rentabilidad. Por otro lado, desde agosto del 2011, con la aplicación de la ley de Vivienda de Interés Social, los edificios aprobados no podían  tener más del 50% de unidades de un dormitorio. Es decir entre 2 y 3 dormitorios tenías que ser la mitad de las unidades, como excepción podría llegar haber un 20% de monoambientes no promovidos. Creo que ese razonamiento, con el temor de que los programas de vivienda social fuesen para promover oficinas, ha hecho que en el mercado que quiere unidades más chicas se vendan fluidamente las unidades de un dormitorio y las ventas de las de dos dormitorios sean más lentas. Cuando cambió la composición de los hogares y, hoy se demanda mucho más unidades de un dormitorio que de dos dormitorios, porque las parejas comienzan a independizarse más jóvenes y los veteranos, de alguna forma, se van achicando, ocurre que el producto que promueve la ANV está condicionado por esos requisitos. Creo que este es un tema importante que debería, vía decreto, poder permitir un mix distinto de unidades. Estoy de acuerdo con que no se promueven los monoambientes, pero que no sean tan rígidos los porcentajes, de manera de darle más fluidez al mercado.

 

Usted se refirió a que la construcción es casi artesanal y que sigue existiendo un alto costo, debido a la masa salarial. También está sobre el tapete el tema de la productividad.

 Sin duda, un alto costo de mano de obra que tiene dos factores. El primero son los aumentos importantes que tuvo el sector de la construcción vía SUNCA, que es un sindicato sumamente fuerte, mejorando el salario real de los obreros, que al día de hoy son más que interesantes. El otro factor es, por un lado, la rigidez de las negociaciones laborales, y por otro lado el sector empresarial que no ha hecho las innovaciones que corresponderían para poder trabajar mejor. También hay un tema de volúmenes. Con esta situación que describíamos en Viviendas Promovidas, el nivel de obras disminuye y, entonces, el empresario no se industrializa porque no tiene volumen para poder hacerlo. Hay que buscar productos atractivos con mejores técnicas de trabajo para poder hacer las cosas mejor. En cuanto a la productividad, nunca se pudo ahondar en ese tema en las negociaciones salariales. Es decir, la productividad ha quedado de lado. Hay una mentalidad que es muy difícil de cambiar.    

 

Volver a las fuentes

 

A su juicio, ¿cómo se combate el enlentecimiento del sector inmobiliario?

El primer cambio, y el más grande, es volver a las fuentes. A lo que estaba estipulado en la ley 18.795 del 2011. Creo que el tema de los topes fue una decisión equivocada en el 2014 y mucho más equivocada en el 2017.  Si eso se diese vuelta, yo le diría que habría inversiones, en un año y medio, por un monto mayor de lo que podría ser la segunda planta de UPM. Un segundo tema es cambiar el mix de las unidades y, por último, si se quiere llegar a sectores más vulnerables de la población hay que otorgar una tasa de interés especial por parte del Banco Hipotecario del Uruguay, o del banco que el Estado designe, a esos consumidores, porque un punto en la tasa de interés es mucha plata en la cuota mensual que paga cada comprador. Creo que de adoptarse estas medidas, el gran ganador sería el propio Estado. Tendría más inversión, más empleo y regularía más el mercado de alquileres.

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