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Una inversión de peso

A los uruguayos nos gusta invertir en ladrillos. Ya sea para tener nuestra casa propia o como inversión. Lo percibimos como algo seguro. Y, de hecho, a lo largo de los años ha incrementado su valor tanto medido en dólares como en términos reales. Y para muchos fue una gran fuente de preservación y generación de riqueza.

La rentabilidad bruta de una vivienda nueva en Montevideo se ubica entre 6 y 7% anual en dólares. A ello hay que agregarle la valorización del inmueble, que en el largo plazo se ubica, en Montevideo, entre 4 y 5% anual, en dólares.  Considerando que la renta neta suele ser el 70/80% de la renta bruta nos encontramos con una inversión que tiene una rentabilidad cercana al 10% en dólares. Es más del doble de la rentabilidad que se obtiene comprando un bono del tesoro uruguayo en dólares y significativamente más si lo comparamos con un bono del tesoro americano, por ejemplo.

No es para tener todo el dinero en inmuebles, pero sí lo considero una alternativa muy atractiva para integrar un portafolio de inversión. La inversión inmobiliaria tiene menos volatibilidad que la financiera, aunque también tiene menos liquidez.

Respecto al porcentaje de inversores y usuarios finales, en la promoción tradicional (la costera y sus adyacencias), constituyen mayor porcentaje los usuarios finales, sustancialmente en unidades de dos dormitorios en adelante. Ahora, cuando hablamos de mono ambientes o de viviendas de un dormitorio, crece el porcentaje de inversores que compren para arrendar.

En la vivienda promovida (antes llamada vivienda de interés social), la participación de inversores la ubicamos entre un 30 y un 40% del total, casi todos orientados a unidades de un dormitorio.

Téngase en cuenta que hoy lo más requerido son unidades más bien pequeñas. La fragmentación de la familia, producto de la separación conyugal, la ida de la casa de hijos con cierta independencia económica, determina que lo más buscado sea o mono ambientes o unidades de un dormitorio. Lo dice la experiencia en estos últimos tiempos.

En relación a la inversión en Real Estate en todo el país, en 2016 la estimamos en unos 600 MM de dólares, lo que representó un 12% de la inversión total en construcción.

Los promotores de este país otorgan confianza, básico en el negocio. El inversor puede tener la seguridad que invierte en un edificio que se está construyendo y el mismo tendrá no solamente final físico (el edificio se construirá en su totalidad), sino, además, final desde el punto de vista jurídico, con la habilitación municipal pertinente, lo que le permitirá escriturar la unidad y ser propietario, sin cortapisas.

Estamos en una etapa de bajar costos, sustancialmente por el lado de disminuir la carga impositiva (los planteos están expuestos) y bajar la fuerza laboral. Eso permitirá construir en menor tiempo y si fuera posible, vender más barato. Razón adicional para confiar en la inversión inmobiliaria.

 

Aníbal Durán

Gerente Ejecutivo de APPCU

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