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La construcción de casas para veraneo con contenedores adaptados tuvo una fuerte expansión en la costa uruguaya en los últimos años. Abonaron a esta tendencia su bajo costo, la agilidad con que se erigen y la conveniencia de no tener que viajar a supervisar obras, ya que se realizan en un taller y luego se instalan fácilmente en el terreno.

Un informe de la periodista Marcela Dobal, publicado por el suplemento El Empresario del diario El País, señala que mientras las empresas del rubro perciben un aumento en la demanda, en paralelo en algunos balnearios crece la instalación de contenedores sin un proyecto de diseño. Esto despertó alertas en las comisiones vecinales e incluso en la Intendencia de Maldonado, que ya trabaja en una reglamentación para “inhibir” estas construcciones.

Al margen de esas irregularidades, el mercado formal ofrece opciones estándar y otras de alta gama, según el material con que se reviste el interior. En los modelos básicos suele utilizarse melamínica en paredes y fenólico en techos, mientras que los más costosos incorporan yeso o lambriz. La construcción es “modular”, uniendo contenedores. Así, se pueden sumar metros cuadrados de a 15 m2 y 30 m2.

“El precio del metro cuadrado va de US$ 500 a US$ 800, depende de las terminaciones y tipos de aislamiento”, explicó Santiago Pérez, director de Total Containers, una de las principales empresas del mercado. “Apuntamos a un público que busca buena calidad, buenas terminaciones y no al costo más bajo”, remarcó. Otros jugadores de trayectoria en el negocio son Multicontainer y Living Containers.

Lo más demandado son las viviendas de dos contenedores (de 60 m2, con dos dormitorios, cocina, living y baño), que por tanto pueden obtenerse a un precio base de US$ 30.000.

A ese monto hay que sumarle el valor del terreno. Por lo general, los que son utilizados para este fin son de 300 m2 o 400 m2, indicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Jorge Díaz.

Punta Negra es uno de los balnearios donde más se desarrollaron viviendas con contenedores. Allí, el precio promedio del metro cuadrado de terrenos es de US$ 78,5, según los predios actualmente publicados a la venta en Gallito.com. Por tanto, se podría comprar terrenos a unos US$ 23.500. Pasando raya, con el desembolso de US$ 53.500 se obtiene una casa de veraneo estándar.

Ese precio es muy inferior al de las viviendas que más abundan a la venta en esa zona (las de tres dormitorios), que asciende a US$ 133.000 en promedio, según datos del portal Gallito.com procesados por El País. De dos dormitorios hay muy pocas casas publicadas, cuyo precio medio (unos US$ 100.000) casi duplica los US$ 53.500 de las viviendas con contenedores.

No obstante, Total Containers ha construido viviendas de hasta cinco o seis módulos. “Son para personas que empiezan a buscar casas grandes, cómodas, lindas. Con barbacoa, parrillero, deck, pérgola, de buen nivel”, dijo Pérez.

 

Préstamos bancarios

A diferencia de las de construcción tradicional, estas no se pueden hipotecar, pero hay disponible financiamiento bancario con préstamos al consumo. “Hace unos cuatro años comenzamos a financiar y la demanda siempre fue en aumento”, dijo Emilio Díaz, responsable de Desarrollo de productos de BBVA. Estos créditos “anualmente se incrementan en un 30% promedio”, aseguró al suplemento El Empresario.

El banco presta hasta US$ 40.000, aunque “se analizan excepciones por mayores capitales”. Y se puede financiar hasta el 100% de la vivienda, dependiendo de su valor, el patrimonio del cliente y la capacidad de pago.

Los requisitos que se exigen a los solicitantes son: ser mayor de 18 años, tener un año de antigüedad laboral (en caso de ser empleados dependientes) o tres en actividad (si son trabajadores) independientes. La exigencia de ingresos mensuales es que superen los $ 30.000 líquidos.

Al ser un préstamo al consumo, la tasa de interés es superior al de un crédito hipotecario. “Está en el entorno al 9% en Unidades Indexadas”, informó Díaz. También existen empresas del mercado que ofrecen planes a tasa cero en plazos hasta 36 meses. El plazo máximo que ofrece BBVA es de cinco años, pero el habitual es entre dos y tres.

El director de Total Containers señaló a la periodista Marcela Dobal del referido suplemento que el perfil de los clientes es muy variado. “Vendimos una casa divina de cuatro contenedores en Bella Vista a unos clientes mayores de 60 años. Hay gente joven, hay de todo. Antes el público era medio reacio, pero ahora se comprobó que esta construcción funciona y puede hacerse bien”, remató Pérez.

 

Reglamentación

“Estamos redactando una reglamentación para inhibirlos en zonas donde se entienda que la construcción con contenedores puede degradar el entorno, o sea, áreas balnearias que entendemos que tienen una cierta homogeneidad o calidad en el tipo de construcción, donde una edificación con contenedores pueda significar una depreciación de las residencias en esa área”, dijo a El Empresario la directora de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado, Soledad Laguarda. Agregó que es probable que la inhibición alcance a “la mayor parte de las áreas balnearias y que si se autoriza, sea con alguna condición muy especial, porque reconocemos que existen construcciones que se realizan bajo diseño con proyectos interesantes que podrían ser viables. No alcanza con hacer una perforación para una ventana y una puerta, tiene que tener un proyecto, un diseño”, dijo. Se exigirán también ciertas condiciones de aislación acústica y térmica.

Según Laguarda, en Punta Negra, Sauce de Portezuelo y Ocean Park esta construcción “se convirtió en un problema y las propias comisiones vecinales nos están pidiendo que lo regulemos y limitemos”. Las viviendas ya deben tramitar permiso de construcción, conexión a la red pública de agua potable, al saneamiento, al alumbrado público y pago de contribución inmobiliaria.

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El Poder Ejecutivo remitió al Parlamento el proyecto de “Inmuebles vacíos, sin uso y degradados” para poder usar en forma adecuada los inmuebles que se encuentren en esa situación y que estén ubicados en zonas urbanas que cuenten con todos los servicios e infraestructura.

El director de Vivienda, Salvador Schelotto, explicó que, una vez comprobados los 24 meses de abandono, la edificación podrá ser vendida por acción judicial, según informó Presidencia de la República en su sitio web.

 “La iniciativa responde a una inquietud compartida por los distintos actores públicos y privados en cuanto a encontrar herramientas útiles y eficaces para contemplar la situación de inmuebles urbanos en franco deterioro y visiblemente abandonados”, explicó Schelotto.

 

Objetivos 

El objetivo del proyecto es otorgarles un uso social, pudiendo ser adquiridos por particulares o por el Estado para ejecutar las políticas públicas de vivienda, hábitat y desarrollo urbano. El estado de abandono de un inmueble por lo general produce impactos negativos, en particular en materia de seguridad, salubridad y habitabilidad, que afectan a la convivencia social en su entorno inmediato, así como a las edificaciones linderas.

El titular de la Dirección Nacional de Vivienda advirtió, además, que este proyecto aporta herramientas complementarias, aunque la legislación vigente ya contempla la problemática, en especial el artículo 37 de la Ley 18.308 de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible donde se disponen los deberes que tienen los propietarios de usar, conservar y cuidar sus inmuebles.

Entre ellas, el jerarca mencionó la posibilidad de vender por vía judicial el inmueble a partir de la declaratoria de abandono, “lo cual es una innovación que permite contribuir a que los inmuebles que estén en una prolongada situación de abandono puedan ser puestos en uso por parte de la sociedad, ya sea desde el sector público o privado”.

Este proyecto de ley es muy minucioso, dijo Schelotto, para luego añadir que establece plazos para los distintos actores. Para la declaratoria de abandono se concrete deberá haber una comprobación fehaciente de que el inmueble estuvo en esa situación durante 24 meses. En ese caso, si el propietario no comparece, no puede rehabilitar el inmueble o no tiene interés en ello, se procederá a su venta judicial para que un nuevo propietario proceda en consecuencia y lo rehabilite.

El proyecto de ley es una de las vías que avanza en las acciones a corto y mediano plazo que el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente está implementando en el marco de la Estrategia Nacional de Acceso al Suelo Urbano, una iniciativa de política pública que promueve un mayor aprovechamiento de la ciudad en el marco de una política urbana y habitacional coherente con los objetivos de integración social y de desarrollo urbano sostenible.

 

Función social

En ese sentido, el proyecto enviado al Parlamento profundiza la idea de la función social de la propiedad inmueble y reconoce el derecho a la vivienda como parte del “derecho a la ciudad” donde, además de favorecer el acceso a la vivienda, se promueva una mejor convivencia en la ciudad.

En sus seis capítulos, el texto se focaliza en que, independientemente de cuál sea el propietario o el destino del inmueble, se cumplan tres condiciones: estén vacíos, degradados y ubicados en zonas urbanas consolidadas. Se estipula que para que se considere vacío deberá haber estado al menos 24 meses deshabitado y la degradación implica ruina, deterioro y edificación paralizada.

Dado a que las situaciones, con respecto al pago de tributos de estos inmuebles, pueden ser variadas y distar de lo comúnmente llamado abandono en el sentido jurídico, el proyecto apunta en primera instancia a trabajar con sus dueños, incentivándolos a que regularicen sus deudas y asuman el cumplimiento de sus deberes.

En los casos en que las inspecciones técnicas  declaren al inmueble urbano vacío y degradado, se dará paso a la declaración judicial que le otorgará al propietario  un plazo para ocuparse de la rehabilitación del inmueble y, en caso de que esta acción no se realice, se procederá a la venta judicial.

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En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

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La titular de la cartera de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), Eneida de León, afirmó que  “el gobierno espera superar la meta de 10.000 viviendas cooperativas en el quinquenio”, al tiempo que detalló que hay 6.500 unidades en obras en 170 cooperativas, 60 % de las cuales están en el interior del país.

Además, informó que se adjudicaron 80 viviendas para pasivos en Montevideo y otras 30 en Fray Bentos para trabajadores, y que se entregaron viviendas a familias que fueron afectadas por inundaciones en Artigas, Salto y Paysandú.

“Hay 900 realojos en todo el país con más de 80 intervenciones por año del Plan de Mejoramiento de Barrios, que realiza infraestructura en los barrios más carenciados”, apuntó la ministra.

Destacó que para el 2018 habrá 40 proyectos para más de 1.000 viviendas nuevas, de las cuales 30 son para población en general y 10 para pasivos. En otro tramo de la conferencia, sostuvo que en el sector privado hay 6.500 viviendas promovidas terminadas, 4.500 en obra y 5.000 cuya construcción va a comenzar. Añadió que en la actualidad son 600 las obras por el sistema de autoconstrucción. También detalló que hay más de 10.000 contratos de alquiler garantizados por el ministerio.

En otro orden, de León indicó que la cartera bajo su responsabilidad trabaja para finalizar el proyecto de ley para inmuebles abandonados, que está basado en los anteriormente presentados y “busca instalar familias en la ciudad consolidada con servicios e infraestructura adecuada”. Al respecto explicó que “debe definirse la doble situación de abandono y que el bien afecte la calle y el barrio para que sea posible intervenir con una actuación judicial rápida”.

Por su parte, la Comisión Pro Erradicación de la Vivienda Rural (MEVIR) y el Instituto de Colonización (INC) acordaron construir viviendas e infraestructura por 160 millones de pesos, según se anunció desde Presidencia de la República (www.presidencia.gub.uy). En este sentido, la presidenta de Mevir, Cecilia Bianco, y su par del Instituto Nacional de Colonización (INC), Jacqueline Gómez, firmaron un convenio marco de cooperación por el que se invertirán 160.000 unidades reajustables (UR) para construir viviendas, salas de ordeñe y galpones, así como mejorar la caminería, electrificación y alambrados perimetrales.

Bianco y Gómez suscribieron ese acuerdo interinstitucional con la finalidad de un mejor aprovechamiento de los recursos y una complementariedad técnica, a los efectos de realizar más de 60 intervenciones focalizadas en la construcción de viviendas en colonias del Instituo Nacional de Colonización.

A través de este acuerdo, Mevir asume la obligación de proporcionar asistencia técnica al INC para los servicios profesionales de arquitectura, agrimensura, trabajo social y geología en la realización de programas y proyectos, ejecución, administración, contralor y dirección de las obras, además de aportar todos los equipos de infraestructura necesarios.

 

Convenio por dos años 

Bianco explicó que el convenio que desarrollará acciones durante dos años implicará un costo total de 160.000 UR (160 millones de pesos) y unas 80.000 UR por año, cifras que permitirán la concreción de un proyecto en el que trabajan ambas instituciones desde hace un año y medio.

También posibilitará la planificación de acciones para continuar el trabajo que ya se concreta en más de 20 colonias del INC, además de impulsar el óptimo manejo de recursos humanos y económicos.

Hasta el momento, Mevir totalizó más de 600 intervenciones junto al INC a lo largo de su historia en todo el país. “En lo que va del quinquenio, hemos hecho trabajos de modo coordinado por unas 130.000 unidades reajustables, lo cual nos permite decir que en el quinquenio esta entidad hará un esfuerzo en coordinación con Mevir, lo cual redundará en la realización de infraestructura productiva y de vivienda por casi 10 millones de dólares”, señaló la jerarca.

Gómez destacó que el INC ha definido como prioritario trabajar en el acceso a la tierra y en las condiciones de vida de los productores familiares y de los asalariados rurales para que puedan desarrollar sus proyectos, acción que calificó como aporte a la construcción del desarrollo rural de las personas que viven en esas zonas.

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Ocho de cada 10 uruguayos cree que el mercado inmobiliario es caro, y más de la mitad de los encuestados piensa que los precios de las viviendas serán cada vez más altos, según un sondeo que realizó Mercado Libre Uruguay sobre la percepción general del sector inmobiliario.

El estudio reveló también que casi 40% de los encuestados piensa que las condiciones de financiamiento son malas o muy malas, mientras que solo 18% considera que son buenas o muy buenas. En ese sentido, a medida que aumenta la edad también se incrementa el nivel de satisfacción con las condiciones de financiamiento que existen en plaza. Por otro lado, el interés de los uruguayos por comprar una propiedad es mucho mayor que el interés por alquilar, 62% y 27% respectivamente.

La adquisición de la vivienda como una inversión a largo plazo y el alquiler como un supuesto acto de “tirar” el dinero son razones de peso en todas las generaciones para preferir comprar en vez de alquilar.

A mayor edad también mayor es la preferencia por comprar. La generación denominada millennials (nacidos entre 1980 y 1999) son los que tienen mayor preferencia por arrendar con un 49%, mientras que el porcentaje en la generación X (nacidos entre 1965-1979) cae a 34% y en los Baby Boomers (nacidos antes de 1965) a 30%. Ocho de cada 10 millennials alquila dado que su situación económica le impide comprar una vivienda, según el reporte. A su vez, los más jóvenes son los que más piensan que los precios en el mercado de la vivienda son caros (90,1%) y que estos tenderán al alza en los próximos dos años (59,3%).

También son los más pesimistas en cuanto a que las condiciones de financiamiento son malas (46%), mientras que el porcentaje en la generación X desciende a 38%, y a 34% dentro de los Baby Boomers.

En relación a la oferta inmobiliaria, cuatro de cada diez uruguayos no está satisfecho con ella. A medida que aumenta la edad también incrementa el nivel de satisfacción con la oferta inmobiliaria. Los más jóvenes son los más insatisfechos con la oferta inmobiliaria (57%) contra 43% de la generación X y 32% de la Baby Boomers.

El sondeo fue realizado entre 884 usuarios de Mercado Libre que en el último tiempo iniciaron un proceso de búsqueda para alquilar o comprar.

El 57% de los entrevistados continuaba buscando vivienda al momento de la encuesta. El objetivo del estudio fue “entender, desde la opción de la demanda, cómo se estaba comportando el mercado”, según expresó a El Observador el gerente de clasificados de la empresa Jonathan Szwarcman.

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