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Según el estudio realizado por la firma calificadora de riesgos, Fitch Ratings, se espera que en Brasil “los precios promedio se reduzcan en 10%, aunque hay probabilidad de disminuciones adicionales en 2017”.

 Fitch Ratings indicó que a pesar de una presión a la baja en los precios reales, los precios nominales se han movido marginalmente desde inicios de 2015. Fitch proyecta una disminución de 3.3% del producto interno bruto (PIB) en 2016 y una recuperación solamente modesta en 2017.

Entre tanto, las áreas metropolitanas más importantes de Brasil aún sufren de un desequilibrio de oferta y demanda en el mercado de inmuebles, que debería limitar disminuciones generales en los precios en el mediano y largo plazo.

Una situación diferente pronosticó para Colombia donde se prevé que los precios de la vivienda en Colombia no sufrirán caídas significativas este año. El estudio señala que la firma “no anticipa reducciones de precio significativas para las propiedades residenciales en Colombia, en donde el déficit de vivienda urbana debería limitar el impacto en precios, presionado por una demanda debilitada, la cual ha disminuido en el entorno económico actual”.  Sostuvo además que “el crecimiento de precio de construcciones nuevas está estancado y se espera que los precios de vivienda existente sigan una tendencia similar“.

Para México, en cambio, la firma calificadora espera que “los fundamentos de oferta y demanda, junto con la estabilidad macroeconómica continua, respalden la estabilidad de los precios de vivienda reales”.

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La Facultad de Arquitectura realizó un relevamiento “inmuebles visiblemente abandonados” que señala que existen al menos 90 viviendas en ese estado dentro de los límites del Municipio CH, que abarca Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle.

El referido estudio, a cargo de los arquitectos Mariana Ures y Gonzalo Bustillo, da cuenta que los valores de estos inmuebles, teniendo en cuenta los datos del Servicio de Catastro y Avalúo de la Intendencia de Montevideo,  es de 10.500.000 de dólares, lo que equivale al costo de construcción de cinco edificios de vivienda de diez pisos de altura. La superficie del total de estas viviendas abandonadas es de 30.392 m2, lo que equivale aproximadamente a cinco manzanas de la ciudad.

Si bien todas las deudas originales de estos inmuebles ascienden a apenas US$ 62.689, el total de la deuda acumulada, sumando multas y recargos, ronda los US$ 2 millones. No obstante, el 67% de los inmuebles visiblemente abandonados no tiene deudas: son solamente 12 los padrones morosos, destaca el informe.

El relevamiento realizado del Municipio CH, que tiene una población de 160.000 habitantes, conllevó un año de trabajo, en el que también participó la Defensoría del Vecino, se identificaron 15 inmuebles "en condición de potencial intrusión de terceros". Del conjunto de 90 viviendas, hay 29 con obstrucción total de sus aberturas en planta baja.

De considerarse los inmuebles tapiados total y parcialmente, la cifra asciende a 40 casos. A su vez, se determinó la existencia de 19 inmuebles que, por su estado ruinoso, presentan "riesgo ostensible".

En cuanto a la titularidad de los bienes inmuebles, 73 registros obtenidos en el proceso de análisis permitieron establecer que en el 62% de los casos pertenecen a personas físicas, 36% a personas jurídicas y 1% al Estado. Sobre el restante 1% no hay datos.

 

Problemática

Asimismo, el documento señala que en los últimos 25 años en Montevideo se ha escrito y analizado mucho sobre el problema del vaciamiento de áreas centrales. "Pero en el mismo período, no se han aplicado instrumentos de política pública directos para el manejo de los edificios vacíos en dichas áreas", expresa el documento.

En cuanto a cuáles son las razones por la que hay tantos edificios abandonados en Montevideo, los arquitectos Ures y Bustillo, sostienen que “como sociedad no hemos generado normas que sean un signo claro de desestimulo y transformación activa de dicha práctica social. El nuevo marco jurídico para el manejo del tema no instituye la noción de que dejar propiedades vacías durante extensos períodos es una práctica contraria a la construcción de un proyecto sostenible de ciudad".

Los responsables del estudio señalan además que si bien existen un conjunto de normas, tales como impuestos a la edificación inapropiada, dirigidas a regular situaciones de riesgo edilicio, ruinosidad, y construcciones tapiadas, “al día de hoy no se cuenta con sistemas de inspección que permitan la aplicación de la norma.

"La inexistencia de mecanismos de inspección de rutina sobre el amplio espectro de casos de edificación inapropiada, además impedir la aplicación de la norma y el intento de regulación del fenómeno, redunda en una pérdida de posibilidades de recaudación por parte de la Intendencia", sostiene el documento.

 

Soluciones legislativas

Por su parte, el alcalde Carlos Varela (Frente Amplio) del Municipio B y el alcalde Andrés Abt (Partido Nacional) del Municipio CH, pidieron que el Parlamento acelere la aprobación de un proyecto de ley que apunta específicamente a resolver esta problemática. Dicho proyecto al que hicieron referencia los alcaldes responde a la iniciativa de los diputados Alfredo Asti y Mauricio Guarinoni (Asamblea Uruguay). Fue presentada en 2012 pero, al no haber sido considerada en la pasada legislatura, fue nuevamente elevada al Parlamento en 2015.

En términos generales apunta que si el propietario de la finca no cumple con sus deberes en un lapso superior a cinco años, la misma será declarada “vacante” y, a pedido de las intendencias o el Instituto Nacional de Colonización, ser ingresada al dominio fiscal y utilizada con fines sociales.

Según el censo de 2011, el municipio que presenta mayores dificultades con las viviendas abandonadas es el B, que abarca a Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón. En tanto, la mayor concentración de casas vacías se da en el casco histórico; el CCZ N° 1 es donde el porcentaje se separa ampliamente del resto de los comunales.

Según otro estudio realizado el año pasado por la Facultad de Arquitectura, en las áreas centrales de Montevideo —contenidas fundamentalmente dentro de los municipios B y C— hay 339 padrones visiblemente abandonados. Podría parecer poco en un plano de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas, abarcarían 15 manzanas enteras, o 2.350 viviendas "tipo" de 75 m2.

Algunos cálculos indican que en Montevideo hay unas 17.000 propiedades vacantes y ruinosas, y un stock aproximado de 13.000 en alquiler. Todo esto ocurre ante un reclamo permanente de viviendas y de rebaja de alquileres, en el que la oferta y la demanda juegan un rol fundamental.

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El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVTOMA) prevé invertir el equivalente a 86 millones de dólares en la construcción de 944 viviendas nuevas en 12 departamentos del país.

Se estima que la inversión insumirá de forma directa unos 350.000 jornales de trabajadores de la industria de la construcción.

De acuerdo a datos aportados por la Dirección Nacional de Vivienda (DINAVI), en los meses de noviembre y diciembre, el ministerio recibirá ofertas para construir unas 944 viviendas nuevas en la modalidad proyecto-precio-terreno, en las que el oferente aporta el predio donde serán construidas; y de proyecto-precio en las que el predio es aportado por el propio Ministerio de Vivienda.

De estas 944 viviendas, 550 serán construidas en la modalidad proyecto-precio-terreno y 394 en proyecto-precio. Asimismo, 690 de las viviendas por construir serán asignadas por llamados públicos instrumentados por la Dirección Nacional de Vivienda y 254 serán destinadas a beneficiarios del Banco de Previsión Social.

El MVOTMA estima una inversión total de 86 millones de dólares para este conjunto de llamados, que en promedio insumirá, de forma directa, unos 350.000 jornales de trabajadores de la industria de la construcción. La secretaría de Estado informó que los pliegos de los llamados fueron ajustados y modificados a partir de la consideración de sugerencias y propuestas de profesionales y empresas del área de la construcción. Asimismo, anuncia que en febrero se publicarán nuevos llamados a licitación.

Entre las licitaciones público-privadas previstas, el Ministerio de Vivienda estima la construcción en el barrio Aguada de Montevideo de 65 viviendas para pasivos y otras 160 para activos; y en el barrio La Unión, unas 40 más para activos.

También en la capital, pero en el barrio Sur se harán 15 intervenciones habitacionales para pasivos; en la Ciudad Vieja serán 20 viviendas para pasivos y en la Aguada unas 45 para el mismo grupo poblacional. A este cronograma se agrega la licitación de unas 140 viviendas más en Montevideo para activos y pasivos.

En la ciudad de Fray Bentos, departamento de Río Negro, se construirán unas 30 viviendas para activos y en Young otras 19 para el mismo grupo poblacional. En Las Piedras y La Paz, Canelones, se harán 30 viviendas para activos y en Florida unas 40 e igual número en San José, Paysandú y Salto.

En el departamento de Soriano se edificarán 20 viviendas al igual que en Tacuarembó, donde se edificarán 20 para pasivos y 20 para activos.

Además se construirán 20 viviendas para pasivos en Paysandú y otras 20 en Treinta y Tres. En tanto, en Colonia del Sacramento serán 40 viviendas, mientras que en la ciudad de Rosario serán 20 viviendas. En Bella Unión está prevista la construcción de 20 viviendas.

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El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), anunció que la producción de vivienda nueva, incluidos reciclajes para la población activa, será en cinco años de 3.500 viviendas y para la población pasiva en la misma modalidad será de 1.200 viviendas, lo que suma un total de 4.700 viviendas. A esto hay que agregarle el compromiso del sistema cooperativo de ejecución y  financiamiento de 10.000 viviendas en el período 2015 -2019.

Tras el anuncio, Del Constructor dialogó con el director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto, quien se refirió a las nuevas viviendas proyectadas por el gobierno para este quinquenio. “Esto está comprometido como meta en el Plan Quinquenal de Viviendas que fue elaborado en el primer semestre del 2015, con la participación de actores vinculados a la vivienda y en particular  a la industria de la construcción.  Una vez  que se cerró esa propuesta, se incorporó al Presupuesto Nacional que fue votado. Hay un artículo del Presupuesto Nacional que así lo dice y en el documento, en el resumen final donde hay un cuadro de metas y de cuantificación de algunos indicadores, aparece como meta de construcción de viviendas bajo determinadas características y contratos con empresas  constructoras, aparecen las metas para el quinquenio”, sostuvo el jerarca.

Consultado sobre la situación actual de vivienda, Schelotto dijo que el déficit habitacional está en un contexto “más amplio”. “Hay diferentes criterios técnicos y esto ha sido objeto de discusión durante décadas. Cuando se estima por un lado el déficit cuantitativo y cuántas unidades hay que agregar al stock, y por otro lado se estima el déficit cualitativo y qué intervenciones hay que realizar sobre el stock para que la vivienda sea adecuada, tanto por  problemas vinculados con la característica del hogar, sea metraje, cantidad de habitaciones, o porque hay problemas con las instalaciones, se hace una evaluación que tiene que ver con el contexto urbano y territorial más amplio. El problema de la vivienda no es un problema de construir vivienda nueva. Si bien es cierto que en parte debe ser respondido a través de la incorporación de nuevas unidades, también deber ser respondido a través de otras acciones, que son las que están contempladas en  el plan, como intervenciones en el stock y rehabilitación urbana, por ejemplo”, dijo a Del Constructor.

En este contexto, se refirió a las viviendas que están deshabitadas o  en desuso en Montevideo. “El programa más exitoso que tenemos y que menos recurso consume es el de préstamo para rehabilitación. De esta manera, las familias que no acceden a un crédito en otro sistema, acceden a un crédito blando y pueden hacer mejoras en sus unidades de vivienda.  Esto permite justamente adecuar una vivienda que puede tener  algún problema estructural y mejorar su condición”.

 

Vivienda y trabajo

Sobre la cifra que se maneja en cuanto a viviendas deshabitadas, se calcula que en Uruguay existen unas 250.000 viviendas desocupadas, 46.000 de las cuales se encuentran en Montevideo, el jerarca dijo que “la cifra está un poco sobre dimensionada. Los criterios de contabilización de censo no son necesariamente criterios que deban ser aplicados al análisis de esta problemática. El encuestador toma determinada información pero después debe ser verificada. No quiere decir que porque en una o dos visitas  no encuentre a nadie en la vivienda esta esté desocupada. Hay viviendas que están abandonadas y en algunos casos están claramente identificadas porque no hay propietarios conocidos. En otros casos, ocurre hay lo que se llama una desocupación ficcional, porque están en proceso de compra-venta o de arrendamiento. También hay que descontar las viviendas de temporada. Después hay un universo intermedio que son situaciones de deterioro manifiesto, pero no quiere decir que no haya propietarios ni responsables sobre ese bien. En este caso, claramente tiene que estar articulado con políticas municipales y departamentales. Lo que digo es que a veces hay expectativas  un poco desmesuradas sobre ese activo que tiene la sociedad”, afirmó Schelotto.

El responsable de la Dirección Nacional de Vivienda estimó que la realización de viviendas de dos dormitorios con un promedio de 60 metros cuadrados generará dos millones de jornales de trabajadores para la industria de la construcción. “Es un volumen importante y un desafío para todos los actores de la industria, en cuanto a ejecución de programas de inversión y la generación de ocupación”, apuntó.

 

Cooperativas de vivienda 

Schelott también hizo referencia a las obras del sistema cooperativo que comprometieron la ejecución y el financiamiento de 10.000 viviendas en el período. Al respecto, sostuvo que “es muy importante, no solo en términos cuantitativos, porque se generan programas de viviendas de calidad, con buena inserción urbana y con buena articulación con el entorno.

El jerarca agregó que esta meta está muy avanzada lo que, consideró, implica “un derrame hacia los sectores, tanto profesionales que están incorporados a los institutos de asistencia técnica como empresariales de proveedores e insumos para la industria, subcontratos, servicios y, por supuesto, todo lo que tiene que ver con la mano de obra, que también las cooperativas contratan”.

En otro orden, el director nacional de Vivienda señaló que están abiertas las convocatorias para la construcción de 470 viviendas para activos y pasivos en 11 departamentos del país que son Artigas, Canelones, Colonia, Florida, Paysandú, Rocha, Salto, San José, Soriano, Tacuarembó y Treinta y Tres; más 140 en el resto del interior

“Están abiertas las convocatorias para la construcción de 470 viviendas para activos y pasivos en 11 departamentos del país que son Artigas, Canelones, Colonia, Florida, Paysandú, Rocha, Salto, San José, Soriano, Tacuarembó y Treinta y Tres; más 140 en el resto del interior”. 

La convocatoria a un grupo de ellas será antes de fin de año y la segunda a fines de febrero, en la modalidad de proyecto–precio para viviendas que se construirán en zonas urbanas centrales y consolidadas en cuanto a servicios en Montevideo y en algunas ciudades del interior.

 

Convocatoria

En tal sentido, dijo que el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) tiene por objetivo convocar a una licitación en octubre para la construcción de 350 viviendas, y en febrero del próximo año se completará este primer ciclo con la convocatoria para la edificación de 380 intervenciones habitacionales.

Agregó que, el ministerio acordó con la Intendencia de Montevideo algunas condiciones urbanísticas y de aprovechamiento de predios que permitirán que algunos llamados se realicen antes de fin de año, tanto para obra nueva como de reciclaje para activos y pasivos.

Afirmó que la reunión, realizada el pasado martes30 de agosto, tuvo por objetivo profundizar el diálogo con los representantes del área de la construcción con el objetivo de optimizar los compromisos del Estado y de los actores del sector privado.

El encuentro se desarrolló en el Salón de Actos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), donde particparon la titular de la cartera, Eneida de León, y el subsecretario Jorge Rucks, además de técnicos del MVOTMA..

Por último, el director dijo que al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente sostuvo que al organismo le interesa mejorar la calidad de las viviendas, independientemente de quién sea el destinatario, ni su nivel de ingresos económicos, pero sí tomar en cuenta las necesidades de las familias, así como la revalorización del proyecto arquitectónico y su localización en el proyecto urbano de las ciudades.

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Los proyectos de vivienda con una inversión superior a 15 millones de dólares, y que se presenten hasta el 31 de diciembre de 2017, podrán acogerse a los beneficios de la Ley de Promoción de Inversiones, que incluyen franjas de exoneración del IRAE y beneficios en el Impuesto al Patrimonio, entre otros, tal como anunció Pablo Ferreri, ministro interino de Economía y Finanzas, en ausencia de ministro Astori,  al momento de dar la noticia.

Uruguay nunca dejó de crecer, pero “en tiempos de desaceleración económica es importante contribuir para el dinamismo de la misma”, para lo cual el gobierno firmó un decreto que promueve la construcción de viviendas de uso permanente o esporádico, dijo el ministro interino de Economía y Finanzas, Pablo Ferreri, en conferencia de prensa, tras el Consejo de Ministros del pasado 17 de octubre.

Ferreri sostuvo que, si bien el nivel de empleo en el sector de la construcción se ubica por encima de los promedios históricos, se perdieron unos 20 mil puestos de trabajo en los últimos años, con lo cual estas medidas colaborarán en la recuperación de empleos.

Estas iniciativas privadas podrán acogerse a los beneficios de la promoción de inversiones que otorga la Comisión de Aplicación de Proyectos de Inversión (COMAP), creada por la Ley 16.906. Para acceder a las mismas, deberán presentar cada proyecto antes del 31 de diciembre de 2017. En tanto, las obras deberán ejecutarse antes de 31 de diciembre de 2019.

El plazo se definió así, explicó el ministro interino de Economía, porque este tipo de emprendimientos requieren en promedio un período de construcción de unos 30 meses. “Analizamos la situación y entendemos que el plazo es razonable para presentarlos y ejecutarlos”, aclaró.

Los beneficios incluyen la exoneración de los tributos a la importación de equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil, siempre que hayan sido declarados no competitivos con la industria nacional; la exoneración del Impuesto al Patrimonio para la empresa que realiza la actividad, que será de ocho años para los proyectos que se realicen en Montevideo y de 10 años si se realizan en interior del país.

Asimismo, se definen franjas de exoneraciones para el Impuesto a la Renta de la Actividad Empresarial (IRAE). En los proyectos que se ubiquen entre 15 millones de dólares (mínimo para acogerse) y 25 millones de dólares, el 20% de la inversión realizada sea tomado en cuenta como exoneración del IRAE; en la segunda franja, que se ubica entre 25 y 35 millones de dólares, la exoneración pasa al 25% y, en los proyectos que superan los 35 millones de dólares, el beneficio se ubicará en el 30%.

Se determinó además que al menos un 20% de la obra construida esté destinada a servicios de uso común, los que suele requerir mano de obra permanente. En todos los casos, si los proyectos no superan el 50% de ejecución al 31 de diciembre de 2019, el beneficio será cero.

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