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La Intendencia de Montevideo envió a la Junta Departamental los primeros tres expedientes para expropiar viviendas “visiblemente abandonadas”, de un conjunto de 100 padrones que tiene a estudio desde hace algún tiempo. El trabajo de expropiación viene realizándose en la dirección de Acondicionamiento Urbano de la comuna capitalina, a partir de una resolución del intendente Daniel Martínez firmada el 23 de enero de este año, por el cual se implementó un proyecto piloto llamado “Fincas Abandonadas”.

Según explicó a la Junta Departamental Andrés Passadore, integrante de ese departamento municipal, las primeras expropiaciones refieren a padrones que tienen una deuda muy importante con la administración. Eso le permite a la Intendencia pagar muy poco por los bienes, ya que al momento de pagar para expropiar se descuenta el monto de la deuda. Y en ocasiones, con las multas y recargos, esa deuda supera el propio valor del inmueble, señala la nota del periodista Andrés López Reilly, del diario El País.

“Nosotros lo denominamos programa de gestión, más que de inversión, porque la idea es que la Intendencia pueda hacerse de suelo urbanizado en el centro de la ciudad, sin invertir, ya que se trata de gestionar,  y lo ponga a disposición de la Cartera de Tierras. Lo que queremos hacer es recuperar suelo que está urbanizado, pasarlo a la Cartera de Tierras, como ya ha sucedido en otras experiencias, y trabajar con el Ministerio de Vivienda para que el sistema público pueda utilizar esos padrones, los cuales, desde el punto de vista de la construcción de vivienda de interés social, tienen un potencial importante”, afirmó Passadore.

 

Relevamiento

Como insumo para el trabajo dentro del Programa de Fincas Abandonadas, la Intendencia tomó los dos censos realizados al respecto entre 2014 y 2016 por la Facultad de Arquitectura y con apoyo de la Defensoría del Vecino: uno sobre los municipios B y C, que abarcan áreas centrales de la ciudad (Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón), y el segundo sobre el CH, el más poblado de Montevideo, que comprende barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle.

El relevamiento sobre “inmuebles visiblemente abandonados” en el Municipio CH, publicado el año pasado, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa demarcación territorial, que incluye barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. En tanto, el estudio realizado anteriormente por la Facultad de Arquitectura en los municipios B y C, identificó 339 padrones en esa condición. “Con los compañeros de la Unidad de Expropiaciones tratamos de no poner que la expropiación es para vivienda, porque así se permite una utilización posterior más amplia de ese inmueble. Entonces, en la renovación urbana podemos considerar que entra la vivienda, la posibilidad de un equipamiento cultural, etcétera”, agregó Passadore.

 

Plantaciones

Otro de los integrantes del Departamento de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia, Alberto Quintela, explicó a El País que una de las ideas que se maneja es la de hacer “huertas urbanas” o “jardines comunitarios” en terrenos que se encuentran baldíos.

“Lo que se está dando en las capitales del mundo con las huertas urbanas o jardines comunitarios es un proceso de integración social importantísimo. Se juntan los veteranos con los jóvenes, los estudiantes con los que saben cosas, y se generan dinámicas vecinales sumamente ricas. Y si tenemos un agujero en la mitad de la ciudad, de repente podemos plantear algo en etapas. Mientras no tengamos el proyecto definitivo, se pone una huerta urbana o un jardín comunitario”, explicó Quintela.

Lo que el grupo de trabajo municipal viene haciendo es analizar los padrones, chequear la viabilidad económica, a veces lo que se está debiendo son cifras multimillonarias, y la viabilidad social. “Tenemos, además, la mirada de la protección del patrimonio y del trabajo social. Es decir que vamos a procurar no expulsar población, lo cual es toda una tarea, sino incorporarla al proceso. Por otro lado, vemos las circunstancias jurídicas. No todas las circunstancias jurídicas nos van a permitir actuar. Debemos saber muy bien qué información registral tenemos; debemos acudir a los juzgados, chequear los expedientes y, si hay embargos, ver si hay prioritarios o no y ver si hay hipotecas privilegiadas. Es decir, hay un mundo jurídico que tenemos que abordar paso a paso y padrón por padrón”, agregó Quintela.

Algunos cálculos indican que en Montevideo hay unas 17.000 propiedades vacantes y ruinosas, y un stock aproximado de 13.000 en alquiler. Todo esto ocurre ante un reclamo permanente de viviendas y de rebaja de alquileres, en el que la oferta y la demanda juegan un rol fundamental.

Por su parte, Andrés Passadore explicó que “en el caso de que algunos estén ocupados”, la idea es “resolver la situación habitacional de esas familias como parte del proceso de este programa”. En el caso de los primeros tres inmmuebles a expropiar, dos estaban ocupados en el momento en el que se hizo la evaluación. “Por la información que nos dieron los vecinos, uno de ellos funciona como una seudo pensión, o como una pensión que no respeta ninguna normativa; simplemente hay un encargado que cada 15 días les cobra a las familias por estar allí. Por otro lado, hay una situación compleja desde el punto de vista edilicio, hay un deterioro habitacional importante”, indicó Passadore.

 

Algunos datos

Según el censo de 2011, el municipio que presenta mayores dificultades con las viviendas abandonadas es el B, que abarca a Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón. En tanto, la mayor concentración de casas vacías se da en el casco histórico; el CCZ N° 1 es donde el porcentaje se separa ampliamente del resto de los comunales.

Según otro estudio realizado a partir de 2014 por la Facultad de Arquitectura, en las áreas centrales de Montevideo, contenidas fundamentalmente dentro de los municipios B y C, hay 339 padrones visiblemente abandonados. Podría parecer poco en un plano de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas, abarcarían 15 manzanas enteras, o 2.350 viviendas “tipo” de 75 m2.

Mientras que en Reducto o Brazo Oriental la cantidad de viviendas abandonadas resultó ser casi “nula”, en la Ciudad Vieja fue más de las que imaginaron los arquitectos. En una zona tan histórica como neurálgica para la actividad económica y comercial del país, los “agujeros negros” son el doble que en el Centro.

A su vez, hacia el sur de 18 de Julio hay más abandono que en la zona norte. Desde el Ministerio de Desarrollo Social y la Intendencia de Montevideo se ha advertido que el crecimiento habitacional hacia la periferia es un gasto muy oneroso para el Estado.

Cabe recordar que el relevamiento sobre “inmuebles visiblemente abandonados” en Montevideo, publicado por la Facultad de Arquitectura en 2016, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa condición dentro de los límites del Municipio CH, que abarca barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. Esta cifra equivale a 259 viviendas para una familia tipo, de 75 m2 cada una.

El estudio realizado por los arquitectos Gonzalo Bustillo y Mariana Ures, estableció que la sumatoria de los valores reales de estos inmuebles, en base a datos del Servicio de Catastro y Avalúo de la Intendencia, es de US$ 10,5 millones, monto que equivale al costo de construcción de cinco edificios de vivienda de diez pisos de altura. Por último, la superficie total de los padrones identificados es de 30.392 m2, un área que equivale aproximadamente a cinco manzanas de ciudad.

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En el marco del Plan Nacional de Eficiencia Energética, se presentó un programa de financiación de mejoras en viviendas y edificios cuyo objetivo es la mejora en el consumo. El monto total disponible es de cinco millones de pesos.

Entre las mejoras que se pueden financiar se encuentran: impermeabilización de azoteas, incorporación de aislantes térmicos, recambio de vidrios de ventanas o claraboyas, colocación de doble ventanas, sellado de filtraciones, incorporación de tecnologías de control de iluminación, colectores solares para el calentamiento de agua y bancos de condensadores para compensación de energía reactiva.

La directora de Energía, Olga Otegui, explicó que el programa se desarrolla en conjunto entre el Ministerio de Industria, Energía y Minería, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, UTE y la Intendencia de Montevideo.

Para solicitar el préstamo, la persona interesada deberá solicitar un diagnóstico energético, que será subsidiado por el Ministerio de Industria y que desarrollará un equipo de arquitectos y técnicos de UTE, quienes identificarán las medidas de eficiencia energética por implementar y el potencial de ahorro de cada una de ellas.

Por otra parte, la Intendencia de Montevideo podrá conceder un subsidio para obras de fachadas que quedará a criterio del equipo técnico responsable de la Oficina de Rehabilitación. Luego del diagnóstico energético, los proyectos de mejora deberán presentar dos presupuestos detallados de las obras según lo acordado con los técnicos.

Pueden solicitar el préstamo propietarios, promitentes compradores con promesas inscriptas y poseedores de derechos sucesorios de viviendas de propiedad común o edificios de propiedad horizontal. Los ingresos familiares líquidos estipulados por el programa rondan entre 30 unidades reajustables (29.640 pesos) y 100 unidades reajustables (98.800 pesos). Usufructuarios o arrendatarios también podrán gestionar el préstamo.

El monto máximo para viviendas de propiedad común es de 145.000 pesos reembolsables, a pagar en un máximo de 60 cuotas, sin intereses, reajustables por inflación. En el caso de edificios de propiedad horizontal podrán solicitar un monto máximo de 848.000 pesos, con un máximo de 113.000 pesos por unidad de vivienda.

 

Llamado de la ANV

En otro orden, la Agencia Nacional de Vivienda realizó un nuevo llamado para ciudadanos sin propiedad de inmuebles que comprende la comercialización de 16 unidades usadas, de uno y dos dormitorios. Esas propiedades están reacondicionadas y ubicadas en los conjuntos habitacionales CH 38, de las calles Juan Acosta y Cotopaxi, y 84, en Aparicio Saravia y San Martín, del barrio Casavalle de Montevideo. Los lugares de inscripciones para este llamado fueron el Centro Cívico Luisa Cuesta, ubicado en la avenida Gustavo Volpe 4060, y la Casa Central de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) ubicada en Cerrito 400. Entre los requisitos para inscribirse, los ciudadanos deben ser mayores de edad, no ser propietarios de ninguna vivienda y tener menos de 75 años de edad al momento del vencimiento del préstamo. Los ingresos exigidos para los postulantes a viviendas de un dormitorio ubicados en el complejo habitacional CH 84 de 15 a 75 unidades reajustables (entre 14.821 y 74.102 pesos), mientras que para los postulantes a las de dos dormitorios, ubicados en CH 38, los ingresos deberán totalizar entre 24 a 75 UR, mientras que para los postulantes de dos dormitorios del CH 84 las condiciones de ingresos están entre 22 y 75 UR.

En un comunicado emitido por la ANV se explica que la inscripción estará sujeta a una precalificación que validará la documentación presentada y posterior al sorteo la calificación como sujeto de crédito. Las viviendas se entregarán refaccionadas, para lo cual se dispone de un plazo de 180 días con una prórroga de 90 días.

Las unidades a comercializar en los complejos habitacionales 38 y 84 de un dormitorio tendrán una cuota aproximada de 3.400 pesos y las de dos dormitorios en el complejo 84 serán de una cuota mensual de 5.200 pesos, mientras que las de dos dormitorios en el CH 38 será aproximada de 5.800 pesos.

En el caso de salir sorteado y elegir vivienda, el adjudicatario deberá abonar el 1% del valor del inmueble por concepto de reserva de su futuro crédito, el resto se abonará con un crédito en dos tramos en unidades indexadas (UI) y con una tasa anual de 6%, un primer tramo sobre el 60% del valor de la vivienda a 15 años y el segundo del resto a 10 años. Si hay buen comportamiento de pago en los primeros 15 años, se exonerará el segundo tramo y se cancela así el crédito.

Luego de terminado el período de inscripciones, se realizará un sorteo público en función de la cantidad de dormitorios de las viviendas en oferta. El sorteo determinará el orden para elegir entre las viviendas disponibles que se correspondan con los ingresos declarados.

La participación en el sorteo no asegura la adjudicación de una vivienda específica ya que la misma puede haber sido elegida antes. Entre los ciudadanos que cumplan con los requerimientos de inscripción se generará una lista de prelación que quedará abierta por dos años o hasta que la Agencia Nacional de Vivienda realice otro llamado que incluya las unidades definidas en el marco de este proyecto.

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Miércoles, 31 Mayo 2017 20:15

La vivienda y su contexto

Ya hemos mencionado que la ley más importante en los últimos  40 años en materia de vivienda, ha sido la ley de vivienda de interés social (VIS), fruto de serio trabajo público-privado, donde los promotores privados fueron oídos y respetados en su posición.

Pero ahora incursionemos en otros aspectos sobre la vivienda. Dice una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que de los 130 millones de familias que viven en las ciudades de América Latina y el Caribe, 5 millones están obligados a compartir vivienda con otras familias, 3 millones residen en viviendas irreparables (en nuestro país tenemos muchos ejemplos) y otros 34 millones habitan en inmuebles que carecen de título de propiedad (nuestros Asentamientos Irregulares – AI), agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio suficiente.

Tan importante es considerar el tema de la vivienda, que tanto ésta, como el barrio que la alberga, influyen de manera decisiva en la salud, alimentación y educación de la población, así, como en su acceso a oportunidades económicas y su grado de vulnerabilidad a los problemas sociales.

Una buena vivienda es mucho más que una edificación bien construida con suficientes habitaciones, agua potable y un piso sólido. La construcción de una vivienda comienza cuando un terreno legal ubicado dentro de los límites de la ciudad con acceso a infraestructura troncal (conexión principal para agua, saneamiento, drenaje),  se subdivide en lotes individuales por ejemplo, cada uno con sus propias conexiones a la infraestructura.

Si el terreno original es de dimensiones importantes, se deberían planificar parques, centros comunitarios, escuelas y, en algunos casos, centros de salud, para lo cual se deberían reservar áreas y firmar acuerdos públicos-privados que garanticen su mantenimiento.

La presencia de la vivienda precaria hace de la ciudad un conglomerado que combina una amplia gama de AI  que circundan bolsones de barrios residenciales  formales y comercios adyacentes.

El problema no es puramente cosmético. La necesidad de solucionar estas carencias (mejorando el funcionamiento de los mercados de tierra, fomentando la actividad público-privada), es tan urgente como esencial.

En lo fundamental la vivienda y el barrio influyen en la calidad de vida de las personas en la salud y educación de sus hijos, en su vulnerabilidad al crimen y patologías similares.

El hacinamiento  aumenta la posibilidad de que las enfermedades contagiosas se transmitan dentro del hogar cuando uno de sus miembros se enferma.

La falta de servicios imprescindibles  dificultan el proceso de obtener agua potable, preparar y almacenar alimentos de manera segura y mantener una buena higiene personal, todo lo cual compromete la salud de quienes habitan en una vivienda en esas condiciones.

Por otro lado, los malos resultados de la región en materia de vivienda pasan muchas veces por precios altos en relación a los ingresos, falta de acceso al crédito hipotecario y el alto costo de la construcción.

La reducción del tamaño de las familias es un dato de la realidad. En los próximos 20 años podríamos pasar de 2.9 a 2.3 personas por hogar, siguiendo una tendencia mundial. Por dicha razón se estarían necesitando unas 300.000 viviendas en las próximas dos décadas.

Si agregamos obsolescencia del stock habitacional y sustitución de miles de viviendas de AI, se tendrían que construir 500.000 viviendas. Datos de nuestro asesor, Julio Villamide.

Ajustar costos y mejorar la eficiencia en construir es un imperativo de la hora.

Sería buena cosa que las autoridades del MVOTMA conocedoras de este panorama, apuntalen la inversión privada y no ignoren las reglas del mercado.

Reeditar la experiencia fértil que se tuvo en derredor de la ley de vivienda de interés social será de orden, donde el diálogo fluido y las cabezas abiertas eran el factor común que aglutinaba a los interlocutores públicos y privados.

 

Aníbal Durán Hontou

Gerente Ejecutivo de APPCU

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Un informe publicado por El Observador, señala que los precios en dólares que piden los propietarios de Montevideo por sus inmuebles arrancaron el año en aumento, compensando prácticamente la baja en la cotización de la moneda estadounidense durante el primer trimestre. Si se compara con igual mes del año anterior, por sexto mes consecutivo, la suba de precios de los inmuebles se aceleró en marzo y alcanzó su mayor ritmo desde mediados de 2015.

El artículo, firmado por el periodista Federico Comesaña , sostiene que el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de Montevideo de El Observador (IPOI-EO) mostró un aumento de 1,6% en dólares corrientes durante el primer trimestre del año, una suba muy similar a la del último cuarto de 2016, cuando trepó 1,7%.

La tendencia al aumento de los precios en dólares de los inmuebles publicados en los principales portales clasificados es clara. El indicador de El Observador, que releva la totalidad de los avisos activos en Montevideo, acumula cuatro meses consecutivos de subas en los precios. Además, el ritmo al cual se produce ese encarecimiento viene también en ascenso. Esto es, no solo suben los precios sino que lo hacen a una velocidad mayor.

En setiembre del año pasado, el precio medio de oferta del metro cuadrado en la capital costaba 1% más que en igual mes de 2015. Mes a mes la brecha interanual se fue haciendo mayor hasta que en marzo el incremento fue de 4,1% en comparación con el mismo mes del año pasado.

Ese aumento se dio de manera prácticamente generalizada en los distintos barrios de la capital. De los 17 que considera el indicador, los de mayor actividad en el mercado inmobiliario, solo cuatro bajaron el precio medio del metro cuadrado respecto al cierre de 2016 y fueron Carrasco, Jacinto Vera, Parque Rodó y Tres Cruces.

En tanto, si se compara con igual período del año pasado, el número de barrios que se abarataron se reduce a dos: Jacinto Vera y Unión.

 

Suba

Si bien la suba de los precios en dólares complica el acceso a la vivienda a aquellos hogares que ahorran en esa moneda, la baja en la cotización de la divisa estadounidense en los últimos meses y la suba del salario medio contribuyen a facilitar el acceso de los hogares uruguayos a la vivienda propia.

Si en vez de evaluar los precios en dólares se miran en unidades indexadas –en pesos uruguayos descontado el efecto de la inflación– los inmuebles se abarataron 3,5% durante el primer trimestre del año. En los últimos 12 meses, en tanto, la baja fue mucho más pronunciada: -13,7%.

Si además se considera el aumento promedio de los salarios durante el último año finalizado en marzo, hubo un incremento de la capacidad de compra de inmuebles por parte de los hogares uruguayos de 19%. Por cada cinco metros cuadrados a los que accedía un sueldo medio en marzo del año pasado, podía comprar uno más en el último relevamiento.

El indicador de precios del mercado inmobiliario de El Observador se realiza a partir de la captura y el procesamiento de la totalidad de los avisos publicados en los principales portales de clasificados que operan en el país.

Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo. Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados, casos atípicos y avisos con información incompleta.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por cada barrio de la capital, se elabora el índice de precios de Montevideo en su conjunto. Para eso, se ponderan los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas durante el año 2013.

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El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, a través del programa Compra de Vivienda Nueva, convocó a la ciudadanía a inscribirse al llamado para comprar unidades habitacionales de dos y tres dormitorios en la ciudad de Maldonado y de dos dormitorios en la ciudad de Tacuarembó. Los interesados pueden inscribirse en las oficinas de la dependencia en esos dos departamentos.

El llamado que se realiza para Maldonado está dirigido a familias con ingresos de entre 15 y 60 unidades reajustables (entre 14.805 y 59.220 pesos actualmente), que incluyan entre sus integrantes un menor de 18 años o una persona con discapacidad, lo que deberá documentarse con constancia del Banco de Previsión Social.

Para acceder a la vivienda se debe contar con 8% del valor de la vivienda de ahorro previo. Al momento de la inscripción, las personas interesadas deberán demostrar que poseen al menos 4%, mientras que el resto deberá ser entregado al momento de la escritura.

El Ministerio de Vivienda comunica que el llamado para Tacuarembó no exige ahorro previo. Está dirigido a personas de edades entre los 18 y 60 años, cuyos hogares estén integrados por un máximo de cuatro personas y una de ellas sea menor de edad o tenga una discapacidad. Las familias deben acreditar al menos un año de residencia en la ciudad de Tacuarembó y manifestar disponibilidad para aportar 20 horas semanales de trabajo en la construcción de las viviendas.

Para inscribirse a este llamado, los interesados deben percibir ingresos líquidos de entre 15 y 45 unidades reajustables (entre 14.805 y 44.400 pesos), al  menos uno de los titulares debe ser ciudadano uruguayo y al menos uno de los titulares debe ser menor de 60 años. Todos los integrantes del núcleo familiar que trabajen deben presentar historia laboral.

Los interesados, en ambos llamados, no deben poseer vivienda propia o ser promitentes compradores del Banco Hipotecario del Uruguay o de la Agencia Nacional de Vivienda, no deben haber sido destinatarios efectivos de subsidio habitacional proporcionado por el Estado, no deben registrar operaciones incumplidas en el Clearing de Informes ni estar afectados por inscripciones en el Registro de Actos Personales.

Las condiciones agregan que se deberá presentar recibos de UTE, OSE o Antel que certifiquen un año de residencia en la ciudad para donde se hace la convocatoria. Como en el resto de los programas de la secretaría estatal, si la cantidad de inscriptos supera a la oferta de viviendas disponibles, se realizará un sorteo ante escribano público.

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