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El titular de la Liga de la Construcción del Uruguay, que reúne a unas trescientas empresas del todo el país, Ubaldo Camejo, analizó la situación del sector durante el 2018 y las expectativas para el 2019, teniendo en cuenta las elecciones nacionales y la coyuntura política y social de la región, especialmente en Argentina y Brasil.

Camejo afirmó que este año ha sido “muy difícil” para las pequeñas y medianas empresas, debido a la baja inversión en obra pública, la presión tributaria, los costos de masa salarial y materia prima. En este contexto, abogó por una revisión de todos los componentes que hacen al costo final de las viviendas promovidas y a la búsqueda de soluciones para permitir el acceso a quienes no tienen la capacidad de ahorro suficiente para adquirirlas.

 

¿Qué balance hace la Liga de la Construcción de este año?

La Liga, conjuntamente con el resto de las gremiales de la construcción, hemos transitado durante este año de una forma normal, dentro de lo que teníamos previsto. Sabíamos que no iba a ser un año espectacular, sabíamos de las carencias que está padeciendo  el gobierno y que las obras de promoción pública iban a ser mínimas por razones que ya son de público conocimiento. Evidentemente que si queremos ajustar el déficit fiscal que el país tiene, no hay más alternativa que apretar la canilla.  Por otro lado, hemos logrado un convenio en los Consejos de Salarios sin que haya dolores de cabeza para ninguna de las partes, quiero decir que se llegó a un acuerdo sin enfrentamientos, ni paros, más allá de que es un convenio totalmente atípico a veintiún meses, pero hubo acuerdo entre las partes. Y así lo transitaremos hasta el 2020. En cuanto al balance de este año, le diría que  tratamos de sobrevivir a la mínima expresión, porque todas las empresas tuvimos que desprendernos de operarios, ya sea enviando trabajadores al seguro de paro o despidiéndolos. Las empresas del sector se enfrentan, hoy, a un problema bastante serio, porque los costos de producción no dan como para cerrar los números. Me atrevo a decir que la gran mayoría de las empresas subcontratistas están teniendo problemas bastantes serios en el aspecto económico, ya sea por las cobranzas tardías o la escasez de trabajo. A eso hay que agregarle la voracidad del Estado a la hora de recaudar que no nos da respiro. Ha sido un año muy difícil para las pequeñas y medianas empresas que integran la Liga.

 

¿Cuáles son las expectativas para el próximo año?

Este es un año extraño. En otras épocas, en los dos últimos años de  gobierno, era cuando las empresas teníamos más trabajo. De alguna manera, sin importar el partido político, los gobiernos querían dejar una buena impresión al final de su mandato. Hoy sucede lo contrario, porque el gobierno tiene que tapar en parte el déficit fiscal que tiene. Desde nuestra óptica, el 2019 no va a tener mayores diferencias con este año. Creo que si no es peor, será igual. 

 

¿La construcción de una segunda planta de UPM podría reactivar la industria?

El gobierno está jugado a eso, pero en este momento hay silencio sobre el tema. Más allá de que se sigan las gestiones entre la empresa y el gobierno, tengo que suponer que es así, poco se sabe en este momento. Recién lo sabremos el año que viene. Lo que sí es fundamental para la implementación de esta segunda planta, y todos los sabemos, es el ferrocarril. Si el Estado uruguayo no empieza la línea férrea de Paso de los Toros a Montevideo  en los próximos primeros tres meses del año que viene va a ser muy difícil que se concrete la construcción de la planta.    

 

¿Las Viviendas Promovidas, antes llamadas  Viviendas de Interés Social, han repercutido favorablemente en el sector?

Muy poco, es un punto donde creo que el gobierno tiene que ahondar más.  El tema de los topes fue negativo y, más allá de eso, debe ahondar en la posibilidad  de acceso a la vivienda de una gran parte de la población que hoy está imposibilitada por el costo de las mismas. Hay gente que lamentablemente no puede pagar una cuota  porque los salarios no son suficientes.

 

Y, a su juicio, ¿cuáles serían las medidas que habría que adoptar para reactivar la industria o, al menos, bajar los costos de producción?

Creo que necesitamos una fuerte inversión pública en distintos rubros de la construcción, ya sea en infraestructura u obra civil, además de una inversión privada que sea relevante. Para esto último, el Estado debe  incentivar a las empresas y a los capitales de inversión privada. En las condiciones actuales va a ser muy difícil. Otra medida que ayudaría sería una baja de la presión fiscal o una disminución de los aportes sociales al BPS como forma de incentivar la inversión. Hay que buscar fórmulas para atraer al inversor.  La presión fiscal y el costo de la masa salarial son dos componentes importantísimos dentro del costo final del producto. Por eso, acá habría que hacer una revisión total de varios componentes. Por un lado, los costos de la vivienda; después el acceso a la misma y la presión fiscal. 

 

¿Cuánto influye la situación en la región, sobre todo lo que está ocurriendo en Argentina y Brasil?

Somos dependientes de Argentina, así como lo somos de Brasil. En Argentina hay una situación delicada y en Brasil aún no sabemos qué puede ocurrir hasta que asuma el nuevo presidente el 1º enero. El ministro de Economía dice que ya no dependemos tanto de estos países y en parte tiene razón. Es cierto que Uruguay se abrió más al mundo y ya no sólo le vendemos a Argentina y Brasil. No obstante, creo que sigue existiendo un grado de dependencia, por lo que habría que profundizar los vínculos comerciales con otros países, por fuera de nuestros vecinos. Claro que para eso hay que ser un país competitivo y Uruguay no lo es. Tenemos una mano de obra cara, no solamente para el producto interno sino para el producto de exportación. Eso es otro de los temas que hay que solucionar.

 

Hablando de inversión y ante una nueva temporada estival, ¿cómo está Punta del Este en ese sentido? 

Hay proyectos en Punta del Este que, si bien no se han parado, se han enlentecido. Y esto es lógico. Si Argentina está en un proceso de retroceso económico, evidentemente repercute también en los capitales.

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MEVIR atiende a familias de escasos recursos del medio rural y localidades de hasta 5.000 habitantes que tienen necesidad de vivienda nueva o refacción, infraestructura productiva y/o mejoras de acceso a servicios básicos de energía, agua y saneamiento. Además, deben ser núcleos familiares con ingresos de hasta 60 Unidades Reajustables (UR) mensuales, unos 61.000 pesos.

Los últimos datos procesados hasta el momento corresponden a 2016. En aquel año, las familias participantes de MEVIR tuvieron las siguientes características: 3,74 integrantes promedio por núcleo familiar, con la siguiente distribución: 71% nuclear completo, 22% nuclear monoparental, 5% extendida y 2% unipersonal. El ingreso promedio per cápita de las familias atendidas fue de 6,1 UR (6.033 pesos).

MEVIR tiene varias líneas de trabajo, entre ellas la intervención en viviendas de terreno propiedad de los solicitantes y emplazadas en plantas urbanas.  Se enfoca en familias que tienen vivienda en su propio terreno con necesidades de refacción o cuentan con terreno baldío en la localidad. El objetivo es propiciar la consolidación de la trama urbana existente, indica el documento de MEVIR, que subraya que se colabora con las tareas de autoconstrucción. El organismo también realiza intervenciones en el área rural en el caso de familias del medio rural disperso que necesitan vivienda y/o construcciones para la producción y tienen predio propio. La intervención puede involucrar vivienda nueva o refacción de la existente y construcciones productivas, como en el caso de galpones.

La organización trabaja además en viviendas nucleadas en centros poblados. En este caso, se asiste a familias que no tienen terreno ni vivienda propia. La intervención incluye también sistemas de agua potable y saneamiento, conexión a red de energía eléctrica, espacios públicos y comunitarios. Para este quinquenio de gobierno, la organización viene trabajando por regiones del país a fin de mejorar la atención que brinda a la población del medio rural y también a aquellos que residen en localidades pequeñas del interior profundo.

 

Estrategia

La estrategia para lograr las metas reside en “trabajar  en  modalidad  de  Planes  Integrales  de  Proyectos  Locales,  interviniendo  de  manera  planificada  y  coordinada  con  otros  actores  del territorio, para lograr soluciones integrales a las complejas situaciones que se presentan en el territorio”.

En el documento elaborado recientemente por MEVIR se señala que “las  intervenciones  se  priorizan  a  partir  de  la  combinación  de  los  datos  de déficit y pobreza rural, contextualizados en el territorio y en el conjunto de las políticas públicas para el medio rural”.

Desde su fundación, en 1967, en MEVIR se han inaugurado un total de 29.753 unidades constructivas: 3.878 unidades productivas en el área rural, 25.107 viviendas nucleadas, 52 inmuebles en plantas urbanas y trabajó en 716 otras construcciones.

Pese al trabajo desarrollado, se estima que debe incrementarse el stock de viviendas en 9.638. Asimismo, entiende que se deben procesar obras en 36.069 unidades habitacionales. En ese sentido, el documento de MEVIR señala que 17.035 hogares de su área de acción no cuentan con un espacio apropiado para cocinar, 3.466 no cuentan con energía eléctrica, 8.559 hogares viven bajo hacinamiento, 19.043 no tienen acceso al agua potable y 8.067 cuentan con carencias en los servicios higiénicos.

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El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente y el Plan de Mejoramiento de Barrios entregaron 19 viviendas en la rambla del arroyo Pantanoso entre Lanús y calle 1, hecho que completó otra etapa de los 127 realojos previstos en El Apero, Nuevo Colón y 8 de Mayo. Entre la construcción de casas, saneamiento, agua potable, energía eléctrica y vialidad se invirtieron 270 millones de pesos.

Con respecto a la modalidad de financiamiento de los 270 millones de pesos, Cecilia Cairo, responsable del Plan de Mejoramiento de Barrios, dijo que esa dirección aportó una parte de los dineros que se utilizaron en infraestructura; hizo lo propio la Dirección Nacional de Vivienda y también la Intendencia de Montevideo.

El proyecto determinó el realojo de 127 familias por motivos de inundabilidad, instalación de torres de alta tensión y amanzanamiento. En tal sentido, ya fueron realojadas 101 familias, 86 a viviendas nuevas construidas en la zona, 12 a viviendas usadas adquiridas y tres que se mudaron a otros barrios; otras siete viviendas están en construcción y se entregarán este año; hasta el momento el 99 % de estas obras ya fue ejecutado.

Cairo destacó que a los 127 realojos hay que agregarle todas las obras de infraestructura en los asentamientos El Apero, 8 de Mayo y Nuevo Colón que se ubican en la periferia noreste de Montevideo, sobre las márgenes del arroyo Pantanoso y al sur de avenida Lezica, como pluviales, alumbrados, calles, saneamiento, infraestructura con la que los vecinos recuperaron una zona que se integra con plenitud al Municipio G de la capital del país.El Plan de Mejoramiento de Barrios comenzó los trabajos de realojos en esta zona en 2014 y este año finalizarán las obras en El Apero y Nuevo Colón. Con su finalización, las familias del barrio pagarán contribución inmobiliaria y todos los impuestos, así como luz, agua o teléfono, con lo que pasan a ser parte de la ciudad donde durante un tiempo fueron invisibles, afirmó Cairo.

En corto y mediano plazo, el Plan de Mejoramiento de Barrios proyecta más acciones en Montevideo, sobre todo en la zona oeste, en los barrios Cerro, La Teja y Nuevo París. También se harán realojos en Canelones, Salto, Artigas y en otros departamentos, intervención que llegará a más de 9.000 familias.

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La “Vivienda Ampliada” es el término utilizado para el sistema de construcción que se extiende ocupando metros cuadrados disponibles o añadidos que no forman parte de su superficie útil inicial. De esta manera, los nuevos espacios pueden crecer hacia el interior o exterior del volumen inicial de la vivienda. Un ejemplo del tipo de espacios que se añaden podrían ser terrazas, balcones o altillos, por ejemplo.

En Batam, considerada la ciudad de crecimiento más rápido del mundo, la “Casa Ampliable” se ha transformado en un modelo de vivienda autosustentable y con capacidades productivas propias, ya que se trata de una respuesta sostenible a los desafíos que plantean las ciudades de rápido desarrollo, como el caso de la referida, ubicada en el archipiélago Riau, en Indonesia, que originariamente fue habitada por pequeños pueblos de pescadores muy dispersos.

Pero un acuerdo de libre comercio entre Indonesia y Singapur produjo una explosión migratoria en Batam, que rápidamente se convirtió en una ciudad cosmopolita de más de un millón de habitantes, cuyas edades no superan los 40 años. En 2015, Batam fue nombrada la ciudad de más rápido crecimiento en el mundo.

 

Cinco principios

Como consecuencia, la ciudad se enfrentó a grandes problemas de planificación: ¿Cómo acomodar la abrupta afluencia de población interna? ¿Cómo proporcionar suficientes viviendas y sistemas adecuados de agua y alcantarillado? ¿Cómo financiar una infraestructura de transporte y construir suficientes escuelas, universidades y hospitales?

La premisa básica del proyecto fue permitir que el edificio se configure de manera flexible en torno a las fluctuantes variables de consumo energético y producción de desechos. Según definen los autores, “como este metabolismo suele ser desigual y a menudo precario, es importante que la arquitectura se convierta en generadora de ingresos”.

La casa está diseñada en torno a los siguientes cinco principios: uno, a la que los proyectistas bautizaron como “Sándwich”, es un concepto modular compuesto por un techo izable, el piso y los cimientos (el pan), que pueden soportar hasta tres pisos adicionales (el relleno).

Este sistema permite una financiación por etapas. En un principio el desarrollador proporciona el techo y las fundaciones, mientras que los residentes van aportando "el relleno" según lo exijan sus circunstancias y su presupuesto.

Es decir, según el crecimiento familiar y las posibilidades de financiación irán agregando niveles y desarrollando nuevos espacios.

 “El segundo punto, puntualizaron los proyectistas, tiene que ver con la densidad doméstica. La casa fomenta la densificación a nivel vertical, respaldando los beneficios de la ubicación conjunta de las viviendas”. También ayuda a reducir la posibilidad de ocupar los lotes circundantes para destinarlos a huertas urbanas.

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El Banco Hipotecario del Uruguay ofrecerá préstamos a particulares para la construcción de viviendas en todo el país. Además, lanzará nuevos productos y actualizará los existentes para incentivar el ahorro, según anunció su presidenta Ana Salveraglio.

La información fue proporcionada por la jerarca al periodista Andrés Oyenard, del diario El Observador, al tiempo que adelantó que una de las mayores innovaciones para este año será el retorno del principal agente hipotecario del mercado uruguayo al segmento de préstamos para la construcción de vivienda desde cero, es decir, sin ahorro previo e incluso contemplando la posibilidad de otorgar recursos para la compra del propio terreno. Hasta ahora, el BHU solo tenía operativa una línea de crédito para reforma de inmuebles.

Salveraglio explicó que este producto será “muy flexible”, con la condición de que debe hipotecarse un inmueble que no podrá ser el que se planea construir. La propiedad puede ser del propio cliente o de un tercero. Antes de 2002, el BHU no exigía una garantía sino que lo era el propio inmueble a construir, algo que implicaba un riesgo mayor que el mecanismo actual. En este caso, el tope del crédito que otorgará el BHU será de hasta US$ 160 mil con un plazo para el repago máximo de 20 años.

 

Tipos de construcciones

En el área comercial del banco informaron a El Observador que el organismo no pondrá “ningún tipo de reparos” sobre el tipo de construcción que el particular pretenda utilizar. Esto porque en los últimos años han surgido métodos más económicos que el tradicional de cemento como el steel framing, casas prefabricadas de madera o yeso, entre otras. El BHU recibirá la propuesta que lleve el particular y luego la analizará con sus técnicos para su aprobación.

La necesidad de lanzar este producto surgió luego de un relevamiento que hizo el banco estatal sobre todo apuntando al interior del país, donde acceder a terrenos para construir suele no ser algo tan complejo como en Montevideo, donde la oferta es bastante acotada. “Esto también surgió de las miles de consultas que distintas personas que han pasado por el banco han realizado en los últimos años. En base a ello fue que estamos lanzando esta nueva batería de productos”, justificó la presidenta del BHU.

 

En Unidades Indexadas 

En el marco de los 10 años del programa Podés, con el que en marzo de 2008 el BHU volvió al mercado de préstamos luego de seis años, se lanzará una promoción para los préstamos tanto de compra como de construcción de vivienda denominado Podés Más.

El programa implica que por un monto menor a los límites actuales y menor plazo máximo de 15 años, se podrá acceder a un crédito con una tasa en unidades indexadas (UI) de 6% anual para la compra de vivienda, y de 6,5% para la construcción. “Esto tiene un límite de un equivalente a US$ 20 millones en total en principio. Veremos a ver cómo reacciona el mercado, pero estamos con muy buenas expectativas para lo que pueda pasar este año”, dijo la presidenta del BHU, Ana Salveraglio.

Ese plan está pensado para aquellos propietarios que piensen en cambiar de inmueble y acceder a otro, lo que implicaría un crédito menor que el de una primera vivienda, por ejemplo. El banco pudo bajar la tasa producto de que accedió a fondeos en UI a un costo menor que en el pasado.

 

Mejoran las condiciones

El plan de cambios del BHU abarca también una mejora en las condiciones de crédito para la compra de vivienda destinada a profesionales universitarios. En ese segmento el banco decidió mejorar la relación cuota/garantía y también el ratio cuota/ingreso tope.

En el primer caso, permite hasta 30% de la retención de los ingresos mensuales y accede a financiar hasta el 90% de la vivienda con un plazo de 25 años y una tasa general de 7% anual en UI o de 6,5% si son ahorristas de la institución. Esos préstamos tienen un tope fijado en 2,8 millones de UI (unos US$ 280 mil).

Dentro de los cambios en el régimen de ahorro, el BHU sacará un nuevo producto denominado Yo Ahorro Alquilando. El banco estatal cuenta con un servicio destinado a la garantía de arrendamiento de inmuebles, que no ha sido muy promocionado dentro de su cartera de productos. Por este sistema, un inquilino acuerda con el propietario determinados meses de garantía como depósito en UI, y el BHU cobra una determinada comisión por oficiar como garante.

“Ahora, en el momento en que el cliente abre una cuenta de garantía de arrendamiento, en paralelo, le vamos a abrir otra cuenta del programa Yo Ahorro”, indicó Salveraglio.

Esto porque, en general, uno de los argumentos es que las personas que alquilan tienen poco margen para poder mantener una conducta de ahorro constante durante todos los meses del año. Por ello el BHU no exigirá un mínimo de 18 meses de depósito consecutivo como pauta el programa Yo Ahorro vigente, sino que dará la posibilidad a estos inquilinos de que depositen en esa cuenta cuando tengan disponibilidad para hacerlo. Además, el BHU le tomará el depósito que tiene como garantía de alquiler como parte de saldo de la cuenta del Yo Ahorro.

Este programa ofrece a los clientes una bonificación en la tasa de interés en UI de 0,5 puntos porcentuales respecto al régimen general (hoy está 6,5% o 6,75% en UI anual según el tipo de cliente), y en la relación deuda/garantía, ya que permite financiar hasta el 90% del inmueble frente al 80% de la hipoteca tradicional.

Acá se exige un saldo inicial para la apertura de la cuenta de 500 UI ($ 1.914) y depósitos mensuales por el mismo monto aunque no tienen que ser consecutivos.

Por otro lado, para aquellas personas que alquilan y pretenden sacar un crédito hipotecario cuya cuota es inferior al alquiler y demuestran que fueron buenos pagadores, el BHU accede a afectar hasta el 35% del ingreso líquido de los hogares, hoy los máximos van desde 20% hasta 30%.

También en este caso permite financiar hasta el 90% del inmueble con un tope de 2,8 millones de UI (unos US$ 280 mil). El BHU decidió también reducir las exigencias mínimas para el programa Yo Ahorro tanto en depósito mínimo para la apertura de la cuenta como de los 18 depósitos mensuales que se exigen para acceder a un préstamo hipotecario. Antes para abrir la cuenta se exigían 4.000 UI (unos $ 15.314), ahora son 1.000 UI (unos $ 3.828), mientras que los depósitos mensuales que tenían que llegar como mínimo a 700 UI ($ 2.678), ahora bajan a 500 UI ($ 1.914).

 

Perspectivas para 2018

Por otra parte, se busca atender la necesidad que en un futuro tendrán las nuevas generaciones de acceder a un vivienda, el BHU lanzará el programa Yo Te Ahorro, para que padres y abuelos puedan abrir una cuenta para sus hijos o nietos.

“Este fue un producto muy pedido, sobre todo para aquellos que tienen sus hijos en el interior y luego vienen a Montevideo a estudiar y se genera un problema para ver dónde viven”, comentó Salveraglio. Esta opción está destinada a menores de 18 años, y ofrece una bonificación de la tasa de interés de un futuro préstamo de 0,5 punto porcentual.

El organismo  tiene previsto aprobar préstamos hipotecarios este año por un piso de unos 900 millones de UI (unos US$ 122 millones) en línea con el resultado del año anterior. Ese año el banco otorgó 1.500 créditos. “No tenemos un estudio de mercado del impacto de estas nuevas líneas, pero esperamos superar el 2017. La morosidad ha ido bajando a contrapelo del todo el sistema financiero. Estamos con una tasa total de 1,5%, mientras que si se contempla los nuevos préstamos estamos con 0,6%”, afirmó la titular del Banco Hipotecario del Uruguay, Ana Salveraglio.

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