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Miércoles, 21 Marzo 2018 17:04

Apuntando a la inversión

El llamado de alerta del agro, objetando aspectos ya conocidos, pone en juego una serie de consideraciones, que tienen que llamar a la sensibilidad al gobierno.

Por lo menos, un toque de atención. La gente no protesta como un acto de rebeldía espontánea, se me ocurre, sino porque llega un momento en que el desamparo cunde y uno se pregunta… ¿para qué tanto esfuerzo?

¿Todo esto es extrapolable a nuestro sector? La construcción no es transable, aunque cuando uno le vende un apartamento a algún residente en el exterior, está exportando un bien, con la ventaja que el mismo queda aquí, tributa aquí y genera renta aquí.

Pero los signos de preocupación que tiene el sector y como siempre escribo, no me inmiscuiré en la obra pública,  son notorios y muchas veces contribuyen al desánimo.

La Intendencia de Maldonado, ignoro si nuestro planteo en su momento la acicateó o no, generó una serie de estímulos para que los inversores nuestros y foráneos, recalaran por allí y comenzara lo que parece ser una nueva era en la inversión inmobiliaria. No se pagan tasas de permisos, no se paga contribución mientras el bien se está construyendo, no se paga mayor aprovechamiento o valor,  cuando se otorgan más metros que lo habitual…Estímulos pequeños (o no tanto), pero que tienen un mérito esencial, al margen del dinero: muestran una señal. Muestran sensibilidad. Muestran que el gobierno departamental tiene en cuenta al sector, siempre hablando de vivienda.

Respecto a Montevideo debemos y compete decir, que hemos tenido desde el Intendente la mejor disposición a recibirnos, a dialogar y a derivar los asuntos a los Departamentos competentes. Y el diálogo con éstos, guardan las mismas características que con el Ing. Martínez. Si dijera que no nos escuchan, faltaría a la verdad. Otro cantar, son los disensos o los acuerdos a los cuales podamos llegar. Obviamente necesitamos más acuerdos.

La medida de la exoneración del pago de tasas de permisos y contribución a la vivienda mientras se construye (fue determinada por el ex Intendente Arana en su momento, a instancias nuestras), no ha sido atendida. Y entendemos que de serlo la Intendencia se beneficiaría porque obraría como estímulo para los promotores y éstos tal vez, generarían más emprendimientos inmobiliarios en la ciudad y eso le depararía a la Intendencia, más tributos para recaudar, sin perjuicio de la generación de empleo que la puesta en marcha de un edificio pronto para habitar, conlleva.

La vivienda promovida (hoy de interés social), venía generando inversión y empleo. Pero los intereses distintos de los gobernantes y los promotores, llevaron a medidas por todos conocidas, que paulatinamente fueron obstruyendo la presentación de proyectos. Dato de la realidad. ¿Mala fe de los gobernantes? De ninguna manera, por lo menos no se los puedo imputar, pero creo que una mirada ideologizadamente equivocada llevó “a meter mano” en una ley que venía muy bien.  También con los jerarcas del MVOTMA y de la Agencia Nacional de Vivienda el diálogo es fecundo.

El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la vivienda tradicional y su exoneración,  viene siendo pedido desde que el gobierno de Lacalle Herrera lo instauró. Sabe bien el Ministro Astori que nuestro reclamo es procedente: nos lo ha dicho n veces y sobre todo, después que se impuso el IVA en primera venta a los inmuebles. Luce como una suerte de duplicación impositiva. Pero así seguimos y la quita impositiva no viene (vino si para la vivienda promovida). Reitero: hay que mostrar señales.

La inversión global viene decayendo de la mano de la inversión directa extranjera (IDE) que pasó a ser negativa. En buen romance, los inversores extranjeros están repatriando capital pues no somos atractivos como destino. Una década atrás, significaba la IDE, montos cercanos al 5% del PBI.

En fin; con este antecedente, el de la IDE, atender los reclamos de los inversores compatriotas debería jugar un rol no solo perentorio sino, imprescindible. No se si seremos UPM, pero la inversión inmobiliaria que comenzó en el este, la de nuestra capital y otras capitales del país, mueven la aguja, sin duda.

 

Aníbal Durán. - Gerente Ejecutivo de APPCU

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Aumentó la cantidad de transacciones de compraventa de inmuebles en el departamento de Maldonado, sobre todo en Punta del Este y sus zonas adyacentes. De todos modos, hay más oferta que demanda de apartamentos y casas, según se informó a Propiedades desde la gremial inmobiliaria local.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística entre el 2014 y el 2016 la compraventa de inmuebles en Maldonado fue muy reducida, situándose en 5.583 compraventas en el 2014, 5.869 operaciones en el 2015 y 5.936 compraventa en el 2016. Si bien aún no están cerrados los registros de 2017, la consultora Julio Villamide & Asociados  estima que rondará las 6.200 operaciones, lo que implica un leve despegue, aunque aún lejos de los niveles más altos de, por ejemplo, 2011, el año de la última década móvil con más cantidad con 8.698 transacciones inmobiliarias.

En este sentido, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este, Jorge Díaz, dijo a revista Propiedades que “el departamento en general, pero en Punta del Este y sus zonas de adyacencias también, se ve una reactivación producto de las políticas acertadas de la Intendencia de Maldonado y de la Junta Departamental”. A su entender, “ahí está la clave” para promover el mercado inmobiliario ya que las exoneraciones impositivas dispuestas por la administración esteña “motivó inversiones y que se asuman riesgos”.

 

En movimiento

Díaz reconoció que “el mercado se mueve un poco más” respecto a los años anteriores, pero alertó por “el exagerado monto de impuestos que pagan las compraventas”. Ello atenta contra la actividad, sobre todo porque el parque habitacional a la venta supera la demanda existente. “Los propietarios no están dispuestos a bajar mucho sus precios. Hay una constante valorización en la zona, y cuando hubo una baja fue insignificante. Ahora hay una buena oferta, menos que algunos años antes, pero la demanda también es buena”, sostuvo. Y la realidad indica que hay apartamentos a la venta en edificios y complejos ya construidos, algunos de media y alta categoría, y que la mayoría de las obras en curso al amparo de la normativa municipal están destinados a un público de alto poder adquisitivo.

Por su parte, el operador inmobiliario Javier Sena, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este, opinó que “parece que puede haber un repunte”, pero que durante la temporada de verano “es difícil cerrar una compraventa”. Según detalló, hay más oferta de apartamentos, sobre todo de unidades usadas,  pero la demanda no logra que el mercado logre niveles óptimos de actividad.

Además, afirmó que aumentó la cantidad de consultas y de compraventas de uruguayos, algunos residentes y otros que residen en otro país. De acuerdo a las cifras en poder de la gremial inmobiliaria, un 60% de las operaciones de 2017 involucró a un uruguayo que adquirió el inmueble.

Por otra parte, Sena destacó el número de obras existentes en Punta del Este y las zonas cercanas. A su entender, el dinamismo inmobiliario llegará de la mano de esas nuevas torres que se están construyendo, especialmente sobre las ramblas de las playas Brava y Mansa. “Hay clientela interesante con los proyectos nuevos. Hay una demanda sostenida respecto a los otros años”, afirmó Sena.

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El Ministerio de Economía y Finanzas, a través de su titular Danilo Astori, anunció una serie de medidas de estímulo a la inversión y el empleo, con beneficios para los proyectos que generen mayor cantidad de puestos de trabajo, sean innovadores y dispongan de pautas de cuidado del medio ambiente.

A través de un nuevo decreto reglamentario, se implementarán modificaciones al régimen establecido por la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (Comap) con un incremento de 100 a 130 en el puntaje para la evaluación de proyectos de inversión con más capacidad de derrame en la economía, explicó el subsecretario de Economía, Pablo Ferreri, en conferencia de prensa, acompañado por el ministro Danilo Astori y el director de la Asesoría Macroeconómica, Christian Daude.

Paralelamente, se implementarán una serie de beneficios transitorios, como el incremento del 10% en el porcentaje de exoneración que surge de la matriz de indicadores para los proyectos de inversión presentados entre marzo de 2018 y febrero de 2019, que ejecuten al menos el 75% a diciembre de 2019.

 Asimismo, se prorrogará por un año el plazo para presentar nuevos proyectos al amparo del decreto que otorga beneficios a la construcción de gran dimensión económica.  “Un sector clave en la pérdida de puestos de trabajo ha sido la construcción. El año pasado se promulgó un decreto que permitía promover beneficios a grandes proyectos de construcción. Esa medida se prorroga hasta este 2018. De los 57 proyectos presentados, la mitad son en Maldonado y la otra mitad entre Montevideo y Canelones”, señaló el subsecretario de Economía, Pablo Ferreri.

El la página web del MEF (www.mef.gub.uy) , dentro de la batería de medidas, en el literal C, bajo el título “Extensión de beneficios para construcciones de gran dimensión económica”, se detalla que “el Decreto Nº 329/016 declaró promovidas al amparo de la Ley Nº 16.906 de 1998 las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica. La promoción alcanzó a las construcciones de más de UI 123 millones (US$ 16,2 millones a febrero 2018), que tuvieran al menos 20% del área destinada a uso común”. Y agrega que “se prorrogará por un año el plazo para presentar nuevos proyectos al amparo de este beneficio. Los proyectos deberán ser presentados antes del 31 de diciembre de 2018 y tendrán 36 meses como máximo para su ejecución. Además, para los proyectos a desarrollarse en Montevideo, se reducirán el monto mínimo de inversión y el porcentaje de áreas comunes requeridos (a UI 90 millones y 15% respectivamente)”.

También se anunció que se  presentará al Parlamento un Proyecto de Ley para exonerar de todo recargo, y en general de todo tributo (incluido el IVA a la importación), a los bienes destinados a integrar el costo de maquinarias y equipos para uso agrícola, así como las partes y accesorios, de modo de equilibrar las condiciones competitivas para la industria nacional.

 

Beneficios adicionales

Para las pequeñas y medianas empresas, se aumentará de 10 a 20% el beneficio adicional del impuesto a las rentas de las actividades económicas (IRAE) en los proyectos promovidos y se simplificará el procedimiento de su presentación. Además, será remitido al Poder Legislativo un proyecto para mejorar los beneficios establecidos para nuevas inversiones, con aumento de los porcentajes de deducciones y topes.

El régimen simplificado se extenderá al impuesto al patrimonio para contribuyentes sin contabilidad suficiente y que adquieran factura electrónica. Las mejoras para los contribuyentes implican también una reducción de los costos por cancelación de deudas, la generación de más canales de pago y una serie de mejoras referidas al fortalecimiento de derechos, como la eliminación de la potestad de la Dirección General Impositiva para clausurar comercios sin que exista resolución judicial, entre otros.

 El ministro Astori aseguró que este conjunto de medidas apunta a corregir un comportamiento menos dinámico registrado en los índices de inversión, a diferencia del consumo interno y las exportaciones que vinieron cumpliendo “con mucha significación” el papel de motor de crecimiento de la economía, debido a sus buenos índices. “La inversión es el motor de crecimiento más genuino, profundo y estructural, y es la que presenta la mayor vinculación con el empleo”, señaló el ministro Astori.

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En entrevista con Del Constructor, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), Daniel Zulamian, se refirió a la situación del sector en el 2017 y qué se puede esperar para este año, teniendo en cuenta que en junio habrá un nuevo convenio de salarios. También se refirió a la situación de las viviendas promovidas (antes denominadas de interés social) y especialmente a la falta de políticas que incentiven el crédito para la compra de viviendas.

 

Usted tiene una vasta experiencia en el sector inmobiliario y ha sido electo presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). Desde su perspectiva, ¿cómo ha sido este año para el sector?

Sí, parece que fue ayer cuando recibido de abogado, y con una pequeña empresa desarrolladora, con mi esposa Teresa, planeando construir la casa de mis padres, casi de manera inadvertida, se plasmó uno de nuestros primeros desarrollos  inmobiliarios. Pero han pasado 30 años y estamos agradecidos de todo lo que nuestro país nos ha dado y nosotros algún granito de arena también hemos aportado. En especial, agradecidos a la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), donde luego de ser  directivos varios años; a partir de mayo de 2017 accedimos a la presidencia. Y en las elecciones de noviembre pasado fuimos electos por 2 años para este cargo que nos honra. Desde nuestra perspectiva, el 2017 creo que ha sido un año bisagra. Cuando esperábamos seguir con la caída en los emprendimientos y por consecuencia en la cantidad de empleos que tan ágilmente genera la industria de la construcción, a partir del primer semestre y confirmado con el segundo semestre de 2017, se produjo un freno a esta caída. Lo cual ya de por sí es importante. Lo mismo ocurrió con los precios de venta que por razones del enlentecimiento de las mismas ocurrido en el 2015, se mantenían o ajustaban algo a la baja medidos en dólares, cuando en realidad nuestros costos subían en dicha moneda, lo que producía un desfasaje en las cuentas. Desde el segundo semestre 2016 y en todo el 2017 se están recuperando, volviendo a valores mínimamente lógicos, por debajo de los cuales se empata o se pierde en relación a los costos.  

 

El número de trabajadores de la industria de la construcción ha bajado en los últimos años, luego del pico histórico registrado en diciembre de 2012, con más de 72 mil trabajadores cotizantes. ¿En qué situación se encuentra la industria hoy? ¿Preocupa esto a los promotores privados?

Es nuestro deseo que tengamos un excelente 2018, que nos permita trabajar en paz. Esa paz que es el ambiente imprescindible para el desarrollo de toda actividad. En especial porque este año tenemos que realizar un nuevo convenio de salarios. Le decía que la caída se detuvo, se frenó. Que quizás con algunas normas, que luego comentaremos, se generaron algunos nuevos desarrollos, pero esto no es suficiente. Acá hace falta el esfuerzo de todos. Esto es: empresarios, profesionales, trabajadores y el Estado, de manera de poder lograr acuerdos productivos, que permitan a los trabajadores disponer de fuentes de trabajo lo más estable posibles, y a las empresas generar unos márgenes razonables en sus resultados, motor que hará que se entusiasmen para producir  nuevas obras que generarán nuevos y más puestos de trabajo. Y el Estado que podrá ver como se soluciona la situación económica y social de sus ciudadanos, los trabajadores, los usuarios de vivienda y los empresarios. No hay ingresos que el Estado pueda percibir a través de impuestos, que superen el poder lograr una buena situación social y económica de la  gente.

 

Medidas y soluciones       

¿Cuáles serían las herramientas para amortiguar esta situación?

Algunas medidas ya se han realizado. A nivel nacional con los grandes emprendimientos, aunque por el volumen de inversión exigida son pocos. Y a nivel departamental por ejemplo en Maldonado con exoneraciones en derechos de edificación, entre otros. Faltaría que Montevideo, por lo menos, generara unas medidas similares. Pero, por sobre todo, falta el estímulo al crédito que necesariamente en el mundo se utiliza para acceder a bienes inmuebles. Con créditos en las compras de inmuebles, se agilitaría la colocación y permitiría generar más producción, o sea más obras y por tanto más mano de obra. Si utilizamos crédito, usualmente, para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos y autos, ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes que son raíces? Es donde más deberíamos utilizar crédito a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para el incentivo del crédito en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes, o como prefiero llamarlos: residentes temporarios, sería muy beneficioso para incentivar la construcción y la actividad inmobiliaria.

 

¿La nueva planta de UPM, en caso de concretarse, qué beneficios trae para los promotores privados? 

Para los promotores es muy puntual. Beneficiará a quienes logren alguna contratación en la planta y poco más.

 

¿Qué opinión le merece las viviendas promovidas, antes denominadas de interés social? ¿Pueden ser una solución o se necesita adoptar otras medidas?

Luego de marzo de 2017, fecha del último gran cambio en materia de las viviendas promovidas, se han presentado menos permisos, excepto los ingresados rigiéndose por la normativa anterior.  La tarifa estatal en los precios de determinados porcentajes de inmuebles, con cifras incluso, por debajo de su costo, y su comercialización por el Estado, recién una vez el edificio se termine, son cortapisas muy fuertes en este tipo de emprendimientos. Es necesario tratar de buscar un camino con las autoridades estatales para volver a transitar los niveles de actividad de años anteriores.

 

El gobierno anunció que los proyectos de vivienda con una inversión superior a 15 millones de dólares podrán acogerse a los beneficios de la Ley de Promoción de Inversiones, que incluyen franjas de exoneración del IRAE y beneficios en el Impuesto al Patrimonio ¿Qué piensa de esta medida?

Estas son medidas ingeniosas. Cuando decimos que somos tres partes en esto, los empresarios y trabajadores que somos nosotros, los obreros y el Estado, queremos decir que  todos tenemos que aportar un poco. Acá tuvimos un incentivo para determinadas obras. Son de gran porte, eso es un tema que la limita a la propuesta; pero se trata de una norma que se basa en la generación de grandes cantidades de mano de obra y eso se da en grandes emprendimientos. De todos modos, eran obras con permiso e inicio antes del 31 de diciembre de 2017.  Por lo cual supongo que si no se legisla nuevamente, no seguiremos teniendo esta opción.

 

¿Desde la APPCU se le solicitará al gobierno un beneficio similar para obras de menor porte?

Eso ya lo hicimos el año pasado, justamente cuando se estaba elaborando una  segunda versión del decreto. La posibilidad de incluir emprendimientos cuyo valor en obra civil (que es lo que genera mano de obra) sean menores a los exigidos en el decreto. Este prevé unas 123 millones de Unidades indexadas (UI) que según los momentos fueron unos 15 millones de dólares y hoy son cerca de 16 millones sólo de obra civil. El tema es que la norma del decreto se basa, se respalda en la Ley 16.906, y son facultades del Poder Ejecutivo. Pero obviamente sería muy bueno para nuestros socios que se incluyeran en un futuro normas que permitieran algún estímulo fiscal en obras de menor porte.  

 

En busca de soluciones

¿Hay perspectivas de reactivación a mediano plazo?

Y si no creemos que las hubiera a mediano plazo, sería muy duro. Acá es fundamental manejar elementos de trabajo como proyectos de arquitectura claros, completos.  Necesitamos procedimientos adecuados, y por el lado del trabajador, actitud de trabajo, además de rendimientos que, se debe entender, son básicos para que luego pueda seguir trabajando en otras obras que se generen. Y por el lado de la dirección de la empresa entender que hay que estar todos los días en la fragua, buscando soluciones ingeniosas que permitan generar productos con valor competitivo y colocación en el mercado de los bienes resultantes. El Estado deberá pensar y plantear colaborar en toda esta trama de relación y ver la posibilidad de generar incentivos que permitan seguir generando emprendimientos.

 

¿Cómo cree que será este año?

El 2018 va a ser un año de lucha y de trabajo, como siempre. Esto es fundamental tenerlo presente. Fácil no hay nada. El mundo está complicado, y si no observe lo que ocurre en Estados Unidos y Europa, por referirnos a mercados que funcionaban espectacularmente y no obstante tuvieron complicaciones. Ahora están empezando a salir. Y con nosotros ocurre lo mismo. Si todos los que integramos el sector nos esforzamos, podremos mantener cierta recuperación y empleo razonable que nos permita mejorar la situación actual.

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Fundada en setiembre de 1919, la Liga de la Construcción del Uruguay cuenta con más de 300 socios distribuidos en todo el país. Su actual presidente, Ubaldo Camejo, se mostró preocupado por la situación de los subcontratistas y comercios que integran la Liga, teniendo en cuenta que el 2017 no fue un buen año.

 

¿Cómo ha sido el 2017 para la Liga de la Construcción?

Hay algún sector que se ha mantenido, hay otros que han estado un poco regular, y algunos sectores que están mal. Por distintos motivos, pero están mal. No están de acuerdo a lo que vivimos en los últimos seis, siete años, donde había un trabajo continúo. Donde, si bien había una competencia, no era la competencia brutal que existe hoy, con unos precios deprimidos totalmente. Esto ocurre porque, evidentemente, todas las empresas quieren trabajar y cuando vemos que no hay trabajo, entramos en lo que yo le llamo “remate”, que significa ver quién baja más los precios. El costo de este “remate” cada uno lo evaluará a su manera. Honestamente conozco muchas empresas y comercios a los que los números no le cierran. En Uruguay existe la creencia popular de que el empresario es llorón, pero la realidad es que los números no cierran. Los costos que tenemos son muy elevados: energía eléctrica, combustible, impuestos. Aquí a cualquier cosa se le pone impuesto. Producir en condiciones normales es trabajar prácticamente por debajo del costo. Es muy alta la carga impositiva. Para los socios de la Liga, según los índices que tenemos, el 2017 no ha sido un buen año. De los últimos años, este ha sido el peor. Es más, yo me atrevo a decir que sufrimos menos con la crisis del 2002 que con lo que pasamos el año pasado.

 

Pero algunos sectores se muestran optimistas ante una posible reactivación este año.

Bueno, depende de qué hablamos cuando nos referimos a reactivación. Yo hablo pura y exclusivamente de los socios de la Liga que, como sabemos, está nucleada por pequeños y medianos subcontratistas, y por empresas constructoras pequeñas y algunos de un porte un poco más importante. En la medida que la construcción tenga trabajos de arquitectura, podemos mejorar la situación y retomar la actividad en una forma medianamente potable. Ahora, si la construcción se reactiva sólo por el lado de la infraestructura, trabajarán algunas determinadas empresas, pero no los subcontratistas. Pongamos el ejemplo de la licitación de una carretera o de un tramo de ella. No lleva yeso, no lleva herrería, ni aluminio, ni pintura. Esto nos deja afuera de la llamada reactivación del sector.

 

Usted lo dice porque desde el gobierno se apuesta a una tercera planta de celulosa y los requerimientos de infraestructura que ésta necesita en material vial y ferroviaria, por ejemplo.

En los últimos diez años, la inversión pública fue alrededor de un 30%, mientras que la inversión privada fue de un 70%. Eso llevo a que el sector tuviera más de 70 mil trabajadores cotizantes en el Banco de Previsión Social. Hoy, en la industria de la construcción,  estamos por debajo de los 44 mil trabajadores cotizantes. Esto es muy claro y no admite dos lecturas. En cuanto a la concreción de la segunda planta de UPM, al momento que usted me realiza esta entrevista, yo lo de concreción lo pondría entre comillas.

 

¿Cómo le ha impactado a la Liga, si es que así fue, el tema de las cooperativas? 

En algo raro como se construyen esas viviendas. Hay mucha cooperativa, y las cooperativas, por lo general, trata de abaratar sus costos porque sino no le alcanzan los préstamos para la construcción de las viviendas. Por lo tanto, hay casos de cooperativas que compran determinados materiales y se fabrican ellos los productos que necesitan. Entonces, para nosotros no es un impacto positivo significativo.

 

¿Y en el caso de las llamadas viviendas promovidas?

Con ellas hubo algún movimiento porque bajo esta modalidad, en algunos casos, trabajan las medianas empresas y, en otros casos, las grandes empresas. En todo esto, más que un monopolio, veo oportunismo. Y muchas empresas traen los materiales importados y acá no se les dice nada.

 

El tema de la importación de algunos productos, ¿preocupa a la Liga de Construcción?

Hay materia prima que se fabrica en el país y otra que evidentemente es importada. Sí le puedo decir que últimamente la materia prima importada en el país de origen ha tenido subas importantes. Esa suba no se ha trasladado en demasía a los precios aquí, porque todos queremos vender. Entonces sacrificamos los beneficios a la mínima expresión.

 

¿Y cómo se sale de esta situación?

Volviendo a los últimos cinco, seis años pasados. Es decir donde haya inversiones privadas y donde la inversión pública se haga notar. Hubo un traslado de la inversión privada porque hay otros mercados que son más favorables para los inversionistas que el Uruguay.

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