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Tel Aviv fue el refugio de muchos estudiantes de arquitectura que huyeron de la Alemania nazi. Con ellos se llevaron la influencia de la Bauhaus, y es por eso que la UNESCO reconoció a esta ciudad con más de 4000 edificios que reflejan esta corriente, como Patrimonio de la Humanidad. Allí se erige el proyecto Tel Aviv Arcades, un edificio residencial de 116 metros de altura en esa ciudad de Israel, donde se cruzan factores de distintos universos como el clima, la historia y la cultura del lugar

El respeto por este legado y las fuertes temperaturas de la región inspiraron al estudio Penda, con sedes en Austria y China, para la realización de un edificio con fachadas de arcadas pronunciadas y amplios balcones - terrazas. En rigor, esta estrategia es parte de una adaptación ya probada en la región. Mientras que en Europa uno de los elementos que definen a las obras Bauhaus son las grandes superficies acristaladas, en Tel Aviv se presentan con largos balcones que generan sombras hacia los niveles inferiores. En el caso del proyecto de Penda, la singularidad está, no solamente en el uso de las arcadas, sino también, en los retiros, que demuestra la intención deliberada de generar un espacio para que los vecinos disfruten del sol y al mismo tiempo tengan mayor intimidad.

Dos tipos de plantas diferentes se apilan en un patrón repetitivo para crear un plano de arcos "en cascada" que sobresalen para crear entradas a los balcones -terrazas de cada departamento. Esta configuración produce una alternancia de lugares sombreados y soleados.

Tel Aviv Arcades tendrá 18 pisos con unidades que van de dos ambientes a 5, mientras que los penthouse tendrán doble altura. En el basamento, un espacio que los autores describen como "tipo cueva" albergará una pileta y un área de spa, con espacios comunitarios que incluyen un estudio de yoga y un restaurante ubicados en el segundo piso. La construcción hará referencia a la mampostería tradicional de la región, mientras que la repetición de las líneas rectas y las curvas remiten a los edificios construidos entre los años 30 y 60.

"Las terrazas son como un vecindario en vertical. Permiten la interacción entre los habitantes del edificio y revitalizan la ciudad", afirmaron desde el estudio. Para sus autores, habría sido inadmisible proyectar una torre vidriada desconectada del entorno. Por el contrario, un proyecto debe tener "un sentido del lugar, respetar el medioambiente, la historia y la cultura".

Por último, el desarrollo se construirá con estructuras prefabricadas para acortar el tiempo y los costos. Además, según sostienen en el estudio, de esta manera "será más fácil de mantener a largo plazo".

 

La Bauhaus 

Tel Aviv Arcades es uno de los tantos homenajes previstos para el próximo año, cuando se cumpla el centenario de la Staatliche Bauhaus (Casa de la Construcción Estatal), o simplemente Bauhaus, la escuela de arquitectura, diseño y arte fundada en 1919 por Walter Gropius en Weimar, y que revolucionó el mundo de las artes. El nombre Bauhaus deriva de la unión de las palabras en alemán Bau, "construcción", y Haus, "casa"; irónicamente, a pesar de su nombre y del hecho de que su fundador fue un arquitecto, la Bauhaus no tuvo un departamento de arquitectura en los primeros años de su existencia.

Sus propuestas y declaraciones de intenciones participaban de la idea de una necesaria reforma de las enseñanzas artísticas como base para una consiguiente transformación de la sociedad de la época. La primera fase (1919-1923) fue idealista y romántica, la segunda (1923-1925) mucho más racionalista y en la tercera (1925-1929) alcanzó su mayor reconocimiento, coincidiendo con su traslado de Weimar a Dessau. En 1930, bajo la dirección de Mies van der Rohe, se trasladó a Berlín donde cambió por completo la orientación de su programa de enseñanza.

La importancia de la Bauhaus radica en que sentó las bases normativas y patrones de lo que hoy conocemos como diseño industrial y gráfico; puede decirse que antes de la existencia de la Bauhaus estas dos profesiones no existían como tales y fueron concebidas dentro de esta escuela.

Sin duda la escuela estableció los fundamentos académicos sobre los cuales se basaría en gran medida una de las tendencias más predominantes de la nueva Arquitectura Moderna, incorporando una nueva estética que abarcaría todos los ámbitos de la vida cotidiana. Dada su importancia, las obras de la Bauhaus en Weimar y Dessau fueron declaradas como Patrimonio de la Humanidad por la Unesco en 1996.

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El nuevo tipo de cambio monetario en Argentina modificó las reglas de juego. Ahora se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta.

Un informe de la periodista Carla Quiroga, publicado por el diario La Nación de Argentina, señala que la disparada del dólar, que generó una devaluación del 60% del peso de ese país en lo que va del año, enfrió el mercado inmobiliario. “Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5% contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5% respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30% mes a mes”, señala el artículo. En ese contexto, “el aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo", afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

 

Nuevo escenario

Esta nueva realidad tuvo como consecuencia varios cambios en el mercado inmobiliario de ese país. Entre ellos, se registró un mayor margen para negociar los precios. “La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que varían entre 5 y 10% sobre el valor publicado, según estimó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Por su parte, Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, señaló que existe un punto de inflexión. “Antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores.

El director de la desarrolladora Brody Friedman, Sebastián Friedman, concuerda con lo expresado por su colega. "Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explicó Friedman.

Otro de los cambios enumerados es  la baja del costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20% en los primeros seis meses del año.

"Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad", señaló Jorge Rozados. Como consecuencia de la baja del costo de construcción hay varios proyectos en espera.

 

El dólar “ladrillo”

Otro elemento que surge es el dólar "ladrillo". Esto significa que para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirmó que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. "Por ejemplo, si estaba a 25 pesos (argentinos) al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación", explicó.

La demanda en el mercado inmobiliario argentino también bajó las pretensiones. Se resigna la zona elegida en primera fase  hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", señaló Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades.

Por último, señala el informe, los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. “Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66% del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80%. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura”, concluye el artículo.

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El People’s Pavilion, creado especialmente para la Dutch Design Week (Semana del Diseño Holandés), que tiene lugar en la ciudad Eindhoven, es un edificio en el que no se perdieron materiales durante su proceso de  construcción. Esta característica es precisamente la que lo hace único ya que para sus 250 metros cuadrados se pidieron “prestados” todos los materiales y fueron “devueltos” una vez desarmado.

El People’s Pavilion, según consigna la revista especializada ARQ,  se armó íntegramente con materiales prestados, que luego se devolvieron, lo que representa una nueva tendencia de trabajar con insumos 100 % materiales reutilizables que se recibieron en consignación, no solo por proveedores y productores tradicionales, sino también por los habitantes de la ciudad.  Casi un manifiesto de la nueva economía circular, el pabellón, proyectado por SLA arquitectos, con interiores de Overtreders, se construyó sin tornillos, pegamentos, taladros ni sierras.

Es así como vigas de hormigón y madera, artefactos de iluminación, elementos de fachada, revestimiento de plástico reciclado, e incluso el techo de vidrio, todos los materiales fueron devueltos sin daños.

Párrafo aparte merecen las tejuelas de colores llamativos que compusieron la fachada superior y le dieron un aspecto de torta de cumpleaños. Las tejuelas fueron el resultado del reciclaje de materiales plásticos de desecho doméstico recogidos por los residentes de Eindhoven. Por eso, una vez desarmado, fueron distribuidas entre los habitantes de la ciudad.

 

Construcción colaborativa

La experiencia del People’s Pavilion conduce a un innovador lenguaje de diseño que revela un nuevo futuro para la construcción sostenible: la construcción colaborativa, que se pone en marcha sumando métodos inteligentes de construcción y ensamblaje. La base del People’s Pavilion es una construcción de 12 pilotes de cimientos y 19 marcos de madera, diseñados en colaboración con Arup. Los marcos consisten en vigas de madera sin cepillar de dimensiones estándar, unidas con correas de acero. Los pilotes y los marcos de hormigón están conectados con 350 cintas tensoras, creando una estructura primaria de ocho metros de altura para el edificio de 250 m2.

El techo de vidrio se realizó usando un sistema que comúnmente se emplea para invernaderos. De este modo ingresa luz en el interior, cuya planta es similar a la de una iglesia. De hecho, los bancos de madera que se utilizaron durante la feria fueron prestados por Keizersgrachtkerk, una iglesia de Ámsterdam.

La fachada de vidrio en la planta baja es un remanente de una remodelación de la sede central de una empresa de tecnología local y se utilizó para una nueva oficina después de la feria de diseño. Las losas de hormigón del podio también fueron prestadas. Lo mismo que la iluminación, la calefacción, la barra y otros elementos interiores.

Curiosamente, tanto el arquitecto Peter van Assche, responsable de SLA arquitectos, y Overtreders W están ligados al diseño espacial. Van Assche fue investigador en el Laboratorio Espacial Europeo en Munich y se graduó en Teoría de la Información en la Universidad de Tecnología de Eindhoven. Pero cuando le tocó escribir su tesis en el Instituto de Matemáticas Experimentales de Essen, descubrió que lo apasionaba el diseño de edificios. Así que en 2001 se graduó en la Rotterdam Architectural Academy. Y en 2002 fundó la oficina SLA, con sede en Ámsterdam. La mayoría de sus obras tiene un fuerte mensaje conceptual, como el vecindario en el que los ancianos viven junto a los jóvenes, o el Centro de Aprendizaje de Naturaleza y Medio Ambiente en Ámsterdam, un edificio de escuela en el que los niños pueden experimentar y comprender qué es la sustentabilidad.

En cuanto a Overtreders W, se trata de una agencia de diseño espacial, fundada en 2006 por Reinder Bakker y Hester van Dijk. Graduados de The Design Academy en Eindhoven, actualmente tienen su sede en Amsterdam. Overtreders W ha diseñado varios restaurantes y pabellones, una fábrica de lana, un portal para el mercado al aire libre más grande de Ámsterdam y un pabellón de picnic móvil con un techo inflable luminoso.

Ambos aseguraron en su sitio web que “la basura es un recurso” y dicen que, en sus diseños, el objetivo es revelar la belleza de los materiales cotidianos, estimular la artesanía y el reciclaje de materiales, de manera de cuidar el medioambiente.

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Los corredores inmobiliarios argentinos afirman que la volatilidad cambiaria afectó las operaciones en el mercado, y confían en que pronto el sector volverá a operar con normalidad a partir de la estabilización del dólar, según surge de un relevamiento efectuado por la agencia Télam.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CÍA), Alejandro Juan Bennazar, consideró que el sector atraviesa actualmente “una zona de turbulencia”, a pesar de lo cual confía en que esta situación “va a pasar”.  En diálogo con Télam, Bennazar mencionó que antes de la suba de la divisa estadounidense había 12 llamadas diarias de consulta de interesados a las inmobiliarias, y que ahora se redujeron a una sola llamada.

“Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó Bennazar, por lo que propuso que todos los créditos sean otorgados en UVAs, para que “la tasación, la oferta y la venta” sea en esas unidades de cuenta, y las operaciones sean más previsibles.

Las UVAs es la denominación que reciben las Unidades de Valor Adquisitivo  en la vecina orilla, una unidad de medida creada por el Banco Central de ese país para fomentar el crédito hipotecario. Bennazar agregó que antes de la escalada del dólar “se lograron cerrar un 80% de las operaciones”, pero a medida que aumentaba la cotización se dificultaron las compraventas. 

“Los bancos retasaron las propiedades y el comprador no calificó. Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

De todas formas, se mostró confiado de que la “zona de turbulencia” se superará, y mostró su conformidad en que el gobierno argentino haya convocado a la Mesa de Diálogo Inmobiliaria, y aseguró que la entidad que preside propondrá que los préstamos hipotecarios se otorguen en UVAs, para evitar desfasajes de precios.

 

Lo negativo y lo positivo 

Por su parte, Alejandro Reyser, socio y director de Red Real Estate Developers, dijo que el alza del dólar ocasionó un impacto negativo y otro positivo: el negativo está relacionado con las personas que tenían aprobado un crédito en pesos, y que ahora no alcanza para comprar la propiedad ya que ahora vale más.

“El positivo es que los dólares le rinden más a la gente que compra proyectos estructurados en pesos. Los nuestros son en UVAs”, afirmó.

A su turno, Alejandro Ricciardi, gerente de ventas de la inmobiliaria Landa, dijo que “las propiedades valuadas en dólares no modificaron su precio y esto se traduce en un aumento sustancial del valor de la cuota o la cantidad de años de financiación. En algunos casos se vuelve inviable”, reflexionó.

Ricciardi dijo que “en los inmuebles valuados en dólares, la suba de la divisa generó una pausa, ya que la gente ante la turbulencia prefiere frenar y esperar que las cosas se tranquilicen”.

En tanto, Leonardo Rodríguez Nader, de la desarrolladora CMNV, sostuvo que “ya en las últimas semanas hubo operaciones con crédito que se cayeron. El banco presta pesos y para comprar una vivienda terminada el mercado exige dólares. En consecuencia, el valor de la propiedad en pesos sube inmediatamente”.

 

Créditos

Por su parte, Tomás Montoreano, de Fam Inmobiliaria, consideró que “los bancos deberían acelerar el proceso desde que dan el ok al crédito y el plazo para escriturar, están tardando entre 60 y 90 días. Es demasiado tiempo de espera para una persona que cerró en pesos con el banco y en dólares con el vendedor de la propiedad”.

Montoreano dijo que “la incertidumbre se da sobre todo en los inmuebles usados, porque esas propiedades están dolarizadas y los créditos se otorgan en pesos, por lo cual si sube el dólar el comprador tiene menor capacidad de compra”.

Por último, Matías Santoro, del Grupo inmobiliaro FBA, consideró que “las convulsiones económicas generan incertidumbre. Ante ese panorama la demanda tiende a retraerse y esperar”.

Si bien la mayoría utiliza la palabra stand by para definir la situación actual, aseguran que, una vez más, con creatividad y nuevas herramientas, habrá una reactivación, como ya sucedió con otras crisis. Por supuesto, amparados en que “el ladrillo es el mejor resguardo”.

Para Esteban Edelstein Pernice, uno de los socios de la inmobiliaria Castex, “el gran problema del mercado inmobiliario argentino es que pensemos en dólares”.

Y agregó que lo ideal sería acostumbrarnos a pensar en UVAs, como se hace en Chile donde se piensa en unidades de fomento, es decir, en un instrumento en pesos pero actualizado por el índice de inflación.

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La Maison Bernand, edificada en la Costa Azul, próximo a Cannes, es una de los ejemplos más llamativos de la arquitectura de mitad de siglo XX.  Construida en 1971, parece más un submarino o una representación cinematográfica retro-futura, que un edificio real, que fue renovado, tras una gran reforma que duró cinco años. La particularidad de esta construcción,  creación del arquitecto búlgaro Antti Lovag, es la de una casa parecida a un hormiguero en la que son humanos los que pasean a través de sus túneles y cavidades.

Con una visión única Lovag llamó a su proyecto “Habitologist”,  y lo definió como “una casa envoltorio que abarcaba las necesidades del hombre”. Edificada en la región de la Provenza junto a los Alpes y la Costa Azul es el primer trabajo del arquitecto húngaro a la cual se le sumarían posteriormente otras logradas construcciones como, Le Palais Bulles, un proyecto para el diseñador Pierre Cardin.

En concreto, Maison Bernad se construyó para un empresario francés con unas formas orgánicas que posiblemente fueran destinadas más a llamar la atención, que para vivir en ella.

En “Habitologist”, las paredes revestidas con extraños orificios sustitutivos a los ventanales de una casa convencional y sus pasillos recuerdan a un pasadizo de hormiguero realizado a escala humana. Sus impresionantes vistas al mar Mediterráneo es otro de su atractivo principal, realmente sorprende encontrar en plena Provenza una casa con un diseño tan singular y construida hace 46 años.

Antti Lovag concibió esta casa encuadrando las vistas más espectaculares con las zonas principales de la vivienda, a partir de ahí se conectaron las habitaciones mediante largos pasillos de metal. Las renovaciones de la Maison Bernad han sido supervisadas por la arquitecta Odile Decq, cosa que a la profesional le ha deleitado entre tanto arte y excentricidad. Estoy convencida que ha colmado el trabajo de Lovag dando ese punto extravagante y actual que le faltaba por completar en nuestros tiempos y que al gran arquitecto no le habría importado en absoluto.

 

Arquitectura orgánica

Antti Lovag, quien falleció en el 2014, fue uno de los altos exponentes de lo que se denominó como “arquitectura orgánica”. De hecho, en la década de 1960, trabajó con Jacques Couëlle, uno de los primeros arquitectos en desarrollar ese estilo de arquitectura en Francia. A principios de los años setenta inició la construcción de la casa Bernard donde implementó su radical e innovador diseño de viviendas.

La arquitectura orgánica u organicismo arquitectónico es una filosofía de la arquitectura que promueve la armonía entre el hábitat humano y el mundo natural. Mediante el diseño busca comprender e integrarse al sitio. El estilo orgánico es un movimiento arquitectónico que se deriva del funcionalismo o racionalismo y que puede considerarse promovido fundamentalmente por los arquitectos escandinavos en la década 1930-40 y por el arquitecto estadounidense Frank Lloyd Wright.

Lo que deseaba transmitir con la mansión su diseñador  Antti Lovag  era el círculo, en materia de construcciones,  como una forma simple y básico de cualquier vida, por lo que él, antes que arquitecto, se definía a sí mismo como “habitólogo” y preconizaba la “democracia de proximidad” como principio de urbanización.

Lo cierto es que la Mansion Bernard sigue cautivando por su estructura de “hormiguero”,  sus colores exteriores e interiores que recuerdan a la década del setenta. Hoy es una visita obligada para quienes se maravillan por los estilos arquitectónicos no tradicionales, pero, para preservar el misterio y su encanto, las visitas guiadas se realizan con los móviles en modo silencioso, los animales no están permitidos, los videos y fotografías están prohibidos desde cualquier dispositivo y no se facilita la ubicación real de la casa, ni siquiera en el mapa aparece su lugar específico, sólo una señas donde más tarde el trayecto se desvía.

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