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El Poder Ejecutivo remitió al Parlamento el proyecto de “Inmuebles vacíos, sin uso y degradados” para poder usar en forma adecuada los inmuebles que se encuentren en esa situación y que estén ubicados en zonas urbanas que cuenten con todos los servicios e infraestructura.

El director de Vivienda, Salvador Schelotto, explicó que, una vez comprobados los 24 meses de abandono, la edificación podrá ser vendida por acción judicial, según informó Presidencia de la República en su sitio web.

 “La iniciativa responde a una inquietud compartida por los distintos actores públicos y privados en cuanto a encontrar herramientas útiles y eficaces para contemplar la situación de inmuebles urbanos en franco deterioro y visiblemente abandonados”, explicó Schelotto.

 

Objetivos 

El objetivo del proyecto es otorgarles un uso social, pudiendo ser adquiridos por particulares o por el Estado para ejecutar las políticas públicas de vivienda, hábitat y desarrollo urbano. El estado de abandono de un inmueble por lo general produce impactos negativos, en particular en materia de seguridad, salubridad y habitabilidad, que afectan a la convivencia social en su entorno inmediato, así como a las edificaciones linderas.

El titular de la Dirección Nacional de Vivienda advirtió, además, que este proyecto aporta herramientas complementarias, aunque la legislación vigente ya contempla la problemática, en especial el artículo 37 de la Ley 18.308 de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible donde se disponen los deberes que tienen los propietarios de usar, conservar y cuidar sus inmuebles.

Entre ellas, el jerarca mencionó la posibilidad de vender por vía judicial el inmueble a partir de la declaratoria de abandono, “lo cual es una innovación que permite contribuir a que los inmuebles que estén en una prolongada situación de abandono puedan ser puestos en uso por parte de la sociedad, ya sea desde el sector público o privado”.

Este proyecto de ley es muy minucioso, dijo Schelotto, para luego añadir que establece plazos para los distintos actores. Para la declaratoria de abandono se concrete deberá haber una comprobación fehaciente de que el inmueble estuvo en esa situación durante 24 meses. En ese caso, si el propietario no comparece, no puede rehabilitar el inmueble o no tiene interés en ello, se procederá a su venta judicial para que un nuevo propietario proceda en consecuencia y lo rehabilite.

El proyecto de ley es una de las vías que avanza en las acciones a corto y mediano plazo que el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente está implementando en el marco de la Estrategia Nacional de Acceso al Suelo Urbano, una iniciativa de política pública que promueve un mayor aprovechamiento de la ciudad en el marco de una política urbana y habitacional coherente con los objetivos de integración social y de desarrollo urbano sostenible.

 

Función social

En ese sentido, el proyecto enviado al Parlamento profundiza la idea de la función social de la propiedad inmueble y reconoce el derecho a la vivienda como parte del “derecho a la ciudad” donde, además de favorecer el acceso a la vivienda, se promueva una mejor convivencia en la ciudad.

En sus seis capítulos, el texto se focaliza en que, independientemente de cuál sea el propietario o el destino del inmueble, se cumplan tres condiciones: estén vacíos, degradados y ubicados en zonas urbanas consolidadas. Se estipula que para que se considere vacío deberá haber estado al menos 24 meses deshabitado y la degradación implica ruina, deterioro y edificación paralizada.

Dado a que las situaciones, con respecto al pago de tributos de estos inmuebles, pueden ser variadas y distar de lo comúnmente llamado abandono en el sentido jurídico, el proyecto apunta en primera instancia a trabajar con sus dueños, incentivándolos a que regularicen sus deudas y asuman el cumplimiento de sus deberes.

En los casos en que las inspecciones técnicas  declaren al inmueble urbano vacío y degradado, se dará paso a la declaración judicial que le otorgará al propietario  un plazo para ocuparse de la rehabilitación del inmueble y, en caso de que esta acción no se realice, se procederá a la venta judicial.

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Según un informe de la revista Propiedades, se constató un incremento  en enero en el sector inmobiliario en nuestro principal balneario en relación al mismo mes del 2017. El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este, Javier Sena, dijo a la publicación que “nunca me animo a decir que será una temporada récord porque hay muchos factores en juego y las evaluaciones hay que hacerlas al final, pero los operadores nos dicen que habrá un incremento de la actividad en un 15%. En consonancia con el optimismo expresado desde el Ministerio de Turismo, el sector privado exhibe su esperanza de que la actividad repunte, especialmente de la mano de los argentinos, que prácticamente han colmado Punta del Este, el principal destino del departamento.

Sena sostuvo que, por lo general, los alquileres de temporada mantuvieron sus precios en dólares respecto al verano pasado. En ese sentido, detalló que se hizo un trabajo de concientización muy importante con las inmobiliarias y con los propietarios que ofrecen sus viviendas en alquiler.

Según Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este, el 70% son argentinos, el 15% brasileros y el restante 15% se distribuye entre turistas de otras nacionalidades. No obstante, hay un tema que preocupa y es  el elevado número de alquileres que se concretan por fuera del sistema de inmobiliarias: alrededor del 90%. Esto perjudica al sector formal y pone en jaque a las empresas inmobiliarias. El tema ha sido planteado en varias oportunidades ante las autoridades nacionales, especialmente porque el gobierno también pierde la oportunidad de recaudar impuestos de los arrendamientos. “El Estado, por falta de controles, se perderá este verano una importante suma por los alquileres informales”, precisó Sena. La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este estimó en U$S 150 millones lo que se perderá el Estado por recaudación en la temporada. Desde su perspectiva, las operaciones hechas entre particulares y a través de portales de Internet le quitan una porción muy grande de trabajo al sector formal.

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En el caso de Argentina, uno de los motores del crecimiento del mercado inmobiliario durante el año pasado fue el crédito hipotecario. Mientras que en Chile, si bien la inversión en construcción cerró en el 2017 con una caída de 1,8%, se espera que este año registre un repunte de 2,4%.

El sector inmobiliario argentino confía en consolidar, durante el año 2018, el crecimiento sostenido registrado durante los dos años previos, con eje en la reactivación de los créditos hipotecarios y un mayor impulso para la adquisición de unidades nuevas.  Al menos esto se desprende de las afirmaciones de Gastón Mazzei, gerente de Mazzie Propiedades, en una entrevista concedida a Diario Popular, de la vecina orilla. “El 2017 fue un año complicado en general y de bastante expectativa, aunque el sector inmobiliario aún no se terminó de activar. En 2018 estamos muy esperanzados de un sector más afianzado. Venimos de años consecutivos en los que el mercado inmobiliario logró crecer sostenidamente, y esto se nota”, indicó Mazzei.

 

Argentina

Por su parte, el gerente general de Colliers, Alejandro Badino, señaló que “con un horizonte que se va aclarando cada vez más y una economía en proceso de normalización, en el sector esperamos un 2018 positivo. El mercado inmobiliario corporativo viene mejorando su dinámica, lo que se traduce en nuevos y más proyectos en nuestra empresa. Para el 2018 duplicaremos la inversión en tecnología para estar a la vanguardia en la industria del real estate”, remarcó Badino.

Otro actor del sector inmobiliario, el director de Diaz Mayer & Brie Propiedades, Félix Brie, dijo que “las expectativas son muy buenas para 2018. Es fundamental poder continuar mejorando la propuesta crediticia que permita el acceso a unidades nuevas y el impulso a la construcción de proyectos para continuar abasteciendo la demanda”.

Por su parte, el presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), Mariano Maurette, afirmó que “el 2018 se perfila para afianzar el crecimiento del mercado inmobiliario rural”, y abogó a favor de que “se amplíen las ofertas de financiamiento para compra de tierras y que no queden limitadas al mercado inmobiliario urbano”.

En tanto, el director de Interwin Marketing Inmobiliario, Miguel Ludmer, señaló que “el 2018 está planificado como un año de crecimiento apoyado en las bases planteadas durante 2017. Apostamos a seguir creciendo en participación de operaciones de inmuebles usados y en ventas y captación de emprendimientos inmobiliarios”.

 

Construcción chilena crecería en 2018

Por su parte, en el país trasandino la inversión en construcción cerraría 2017 con una caída de 1,8% en doce meses, mientras que en 2018 registraría un repunte de 2,4% anual. Así lo dio a conocer la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) durante la presentación Balance 2017-Proyecciones 2018.

Sergio Torretti, presidente de la entidad, señaló que “más allá de datos específicos, creo que el factor más relevante que explica la menor inversión global de la economía y, por ende, en construcción, es la pérdida de consensos básicos respecto de la estrategia de desarrollo que ha seguido nuestro país en las últimas décadas”. Por lo mismo, el dirigente llamó “volver a poner en el centro de la gestión política el crecimiento económico, no solo en beneficio de los sectores productivos, sino como condición necesaria para el cumplimiento de las demandas y las expectativas de las personas”.

Por su parte, Javier Hurtado, gerente de Estudios del gremio, explicó que “con estos resultados, 2017 será el tercer año consecutivo en que la inversión en construcción terminará con cifras negativas, lo que, al igual que en años anteriores, se explica por la menor inversión en infraestructura productiva, especialmente en infraestructura productiva privada”.

En lo que respecta a la inversión en infraestructura pública, la CChC estima que 2017 cerrará con un incremento anual de 1,1%, reflejo del aumento marginal del presupuesto público de este año, medido en términos reales, respecto de 2016 y una base de comparación menos exigente.

 

Proyecciones e infraestructura

Para 2018, en tanto, se proyecta un crecimiento de la inversión anual en infraestructura pública de 2,2%, impulsado principalmente por inversiones en infraestructura sanitaria. En materia de concesiones, el flujo de inversión en 2017 alcanzaría los US$ 763 millones, mientras en 2018 llegaría a US$ 613 millones, disminución que se explica por la finalización de obras relevantes y una lenta incorporación de nuevos proyectos. En cuanto a la inversión en infraestructura productiva privada, se estima que 2017 cerró con una contracción de 6,9%. La inversión en proyectos de mayor tamaño llegó a US$ 10.898 millones el año pasado, de los cuales US$ 5.690 millones correspondieron a gasto en construcción, muy inferior a los US$ 13.503 de 2016.

Para este año se proyecta que la inversión en este subsector crecerá 2,8% anual. Si bien la inversión en proyectos de mayor tamaño alcanzaría los US$ 9.133 millones, de los cuales US$ 4.938 serían gasto en construcción, esto se compensaría con la ejecución de proyectos medianos y pequeños.

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Una sensación de optimismo vive la Unión Europea en materia de negocios inmobiliarios, debido a las favorables perspectivas macroeconómicas, aunque con cierta cautela ante la dificultad a la hora de conseguir los objetivos de rentabilidad, debido fundamentalmente a la escasez de activos de calidad y a la alta competencia existente entre inversores.

Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2018, elaborado por PwC y el Urban Land Institute a partir de 818 entrevistas con los principales agentes del sector, como compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras-.

El 42% de los directivos que ha participado en el estudio espera una mejora de la economía europea en 2018; el 51% un aumento de los beneficios empresariales y el 49% un crecimiento del empleo en el sector. Una opinión positiva que, para cerca de la mitad de los entrevistados, se traslada también a las previsiones para los próximos tres años.

Desde el punto de vista de la financiación, los inversores se muestran todavía más optimistas que en años anteriores. El 50% cree que habrá más disponibilidad de capital; el 49% de deuda para refinanciaciones y, el 46%, asegura que habrá más disponibilidad de deuda para la promoción.

El informe, no obstante, señala que existen algunas señales de cautela para que esta confianza en la evolución del sector no se transforme en autocomplacencia. Unos síntomas que tienen que ver con retornos de las inversiones inferiores a los de años anteriores, según el 36% de los encuestados, y con una fuerte presión por invertir. Pero también con la escasez de activos prime o de calidad y con el reconocimiento de la mayoría de inversores, el 86%, de que están asumiendo mayores riesgos para cumplir con sus expectativas de rentabilidad.

A estos factores se unen, además, potenciales riesgos macroeconómicos y sociales como un escenario de subida de tipos de interés en Europa en el corto plazo o el incremento de la inestabilidad política internacional, que sigue preocupando al 81% de los inversores y agentes del sector. El Brexit se mantiene, precisamente, como un punto importante de intranquilidad para los inversores.

De hecho, una mayoría de los encuestados espera una caída tanto de la inversión y como del valor del sector inmobiliario británico en 2018. Un descenso que se compensará, al menos en parte, por aumento de estas mismas variables en los mercados inmobiliarios de otros países de la Unión Europea, como Alemania, Francia, España y Luxemburgo, según el documento.

Adicionalmente, más de la mitad de los encuestados dice estar considerando invertir en mercados de nicho como residencias de estudiantes, hoteles y residencias de tercera edad, por la oportunidad que se deriva de las tendencias demográficas asociadas y su atractivo en términos de rentabilidad.

 

Ranking de capitales europeas

El mercado inmobiliario europeo es más un sector de ciudades que de países. Por eso, como cada año, el informe incluye un ranking con las perspectivas de inversión en treinta y una grandes capitales europeas, incluyendo Madrid y Barcelona.

Alemania, con cuatro ciudades entre las seis primeras, consolida su posición como referencia en el mercado inmobiliario europeo. Berlín, repite por tercer año consecutivo, como la ciudad más atractiva para la inversión, seguida de Copenhague, Frankfurt y Múnich. Madrid avanza cuatro puestos hasta la quinta posición, gracias a las buenas expectativas económicas y al potencial de crecimiento esperado para las rentas. Barcelona, por su parte se sitúa en la posición número once.

En este último caso, cabe puntualizar que el trabajo de campo del informe finalizó antes del pasado uno de octubre y, por tanto, la opinión de los inversores no refleja un posible impacto de la situación política en Cataluña.

El informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2018 confirma cómo se van imponiendo en Europa una nueva concepción de lo inmobiliario, donde la creación de valor transciende del activo para centrarse en la gestión del espacio como un servicio. Así lo asegura el 68% de los encuestados.

También constata como el desarrollo tecnológico, la digitalización, las formas de trabajo más flexibles, las nuevas tendencias en movilidad y la urbanización se están convirtiendo ya en una realidad que está propiciando la transformación de la industria en toda Europa.

Un ejemplo de ello es que el 85% de los inversores asegura que, en los próximos años, el análisis de datos va a impactar en la toma de decisiones de inversión y que los propios agentes del sector reconocen no contar con las capacidades adecuadas para moverse en este nuevo entorno.

Por eso, ahora los inversores valoran y buscan equipos gestores que les permita incrementar ocupaciones y rentas de sus activos inmobiliarios que, ante la falta de producto, sean capaces de realizar estrategias de inversión alternativas complejas como la promoción o el reposicionamiento. Además, en el horizonte empieza a dibujarse un nuevo mercado al que tendrán que adaptarse, en el que la tecnología lo envolverá todo y que estará caracterizado por la llegada de nuevos entrantes, por la búsqueda de nuevas formas de colaboración y por la aparición de nuevos modelos de negocio.

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En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

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