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Los costos de construcción, sobre todo la incidencia de los salarios, sumado a la presión fiscal y los impuestos, entre otros factores, hacen que los márgenes de ganancia para los inversores inmobiliarios hayan descendido y, por ende, los riesgos sean mayores. De hecho, Daniel Porcaro, coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la ORT, dijo a Del Constructor que “para obtener las mismas rentabilidades que hace cinco años hay que asumir más riesgos”.

El coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la ORT, Daniel Porcaro, realizó la conferencia “Perspectivas de 2018 para el sector inmobiliario”.  Bajo esta premisa, Del Constructor dialogó con el especialista sobre la situación en el sector, sus flancos débiles, sus fortalezas, y cuál podría ser la reacción de los inversionistas a corto y mediano plazo en el mercado inmobiliario uruguayo, teniendo en cuenta la proximidad de un año electoral.

 

¿Cuáles fueron las conclusiones de su ponencia?

Lo que vimos en la última reunión que hicimos (se refiere a la conferencia) sobre cuáles eran las perspectivas que tenían los principales operadores de Uruguay, donde hay gente que está en la parte desarrollista, en la parte inmobiliaria y en la venta, con mucho profesional vinculado al sector inmobiliario, fue que este año iba a ser parecido al 2017 que había sido mejor que el 2016, que fue un año muy malo.

Esto se vio reflejado en la encuesta on line que hicimos en ese momento donde casi la mitad de la platea consideró que  iba a ser un año parecido al 2017, mientras que un cuarto de la platea pensaba que iba a ser peor que el 2017. Y casi el 90% de los concurrentes piensa que el negocio inmobiliario, en cualquier lugar que uno se posicione para realizarlos,  para obtener las mismas rentabilidades que hace cinco años hay que asumir más riesgos.

Esto quiere decir que el negocio inmobiliario, el desarrollo, la compra, la venta, el alquiler, hoy se está viendo como un negocio más riesgoso del que teníamos hace varios años.

 

Rentabilidad y márgenes 

¿A qué se debe que hayan disminuido los márgenes de rentabilidad?

Hubo tres o cuatro temas que fueron los determinantes para algunas conclusiones que sacamos. Uno de ellos, en lo que hace a la construcción y el desarrollo,  fue el aumento de los costos, especialmente de los costos laborales. Y ahora que estamos frente a un nuevo Consejo de Salarios hay que prestar mucha atención cómo se va a negociar eso porque el sector inmobiliario ha perdido dinamismo y todavía sigue siendo muy intenso en mano de obra. Por lo tanto, ahí hay un aspecto importantísimo a tener en cuenta.

 

¿Hay un desfasaje en ese sentido? 

Lo que creo es que hay dos temas que se me mezclan. Por un lado, hubieron aumentos reales que han sido muy buenos para los trabajadores del sector, pero que en realidad esos aumentos, y el aumento de los costos en general en la construcción, fueron absorbidos con los márgenes de los desarrollistas hasta el momento, porque no se podían trasladar a precios, porque los precios ya están muy competitivos y muy en el alto de la franja, tanto para los bienes nuevos como usados. De repetirse esta situación va a reflejarse en menos incentivo para desarrollar e invertir, porque los márgenes empiezan a ser muy chicos y el riesgo comienza a ser mayor. 

A eso hay que agregarle una incertidumbre sobre el valor del dólar. Cuando hicimos la conferencia, la mayor parte de los asistentes pensaban que no iba haber mayores movimientos de esa moneda, y sin embargo hoy hay un empuje importante del dólar, arrastrado por  la situación de Argentina. Esto tampoco va a ayudar a dinamizar el sector. Otro elemento que se ve que ayuda a desacelerar lo que fue la actividad entre el 2012 y el 2014, que habían sido buenos años, es que se retiraron buena parte de los inversores extranjeros, como es el caso de los argentinos.

Por la situación de ese país ya hace años que no vienen. Si bien la última temporada turística fue muy buena, y eso hace que la gente se entusiasme para alquilar o comprar casas en los balnearios, pero eso no basta. Argentina se tiene que estabilizar para que esa demanda en extranjeros vuelva al Uruguay. Y el otro público inversor que había en esos años, básicamente en inmuebles bajo el régimen de promoción de Vivienda Social (hoy Viviendas Promovidas) en Montevideo, se han retirado también. Sucede que muchos de esos inversores provenían del campo. Hubo buenas cosechas que hicieron que tuvieran excedentes y los invertían en apartamentos para alquilar. Se compraban a buen precio y se alquilaban a buen precio. El tema es que esos inversores, al no estar pasándola tan bien en el campo, todos esos excedentes que tenía como destino invertir en viviendas, ya no están.  No estoy hablando de ver este año con precaución, digo sí que el 2018 va a ser un año cauteloso para los inversores inmobiliarios.  Hay que ver cómo evoluciona Argentina y no estoy diciendo que nos vaya a arrastrar a una crisis como ocurrió en el 2001.

 

Pero el ministro Danilo Astori dijo que estamos desacoplados de Argentina.

Eso no es tan así. Por lo pronto, el turismo, un sector del cual dependemos mucho, y la buena noticia que tuvimos este año es que batió record de visitantes.  Por lo tanto, si festejamos esto, si no vienen vamos a sufrirlo.  Cuando a los argentinos les va bien y hacen un excedente, siempre están pensando en venir a invertir a Uruguay.   

 

También es un año previo a las elecciones.

Claro, ese es otro factor que incide. Este año y el que viene son años donde  naturalmente las inversiones se frenan un poco.  Los inversores, ante la proximidad de las elecciones observan cuál va a ser la política fiscal sobre el gasto público, si va haber una reducción  del déficit fiscal, porque si no la hay, generalmente eso en Uruguay se soluciona con el aumento de impuestos. Y los aumentos de impuestos de alguna manera, antes o después ya sea en la empresa desarrollista o en el inversor, se transforman en regresivo para esta actividad. Por lo tanto, si no hay políticas claras sobre cómo se va a reducir el déficit fiscal, todos los inversores van a pensar que eso se va a solucionar con impuestos y eso retrae la inversión.  Y lo otro es ver qué va  a pasar con Argentina. De alguna manera lo que está ocurriendo allá se trasmite acá, aunque no sea de forma inmediata.

 

Inversores y riesgo 

Ahora que nombra a Argentina, ¿cuánto influyó el cepo impuesto por el gobierno de Cristina Fernández de Kirchner y el intercambio de información bancaria entre ambos países? La primera medida ya no tiene efecto, pero la segunda sigue vigente en el gobierno de Macri.

Lo que pasa es que muchas veces los inversores argentinos huían del riesgo de su país, para tomar el riesgo de Uruguay. Y justamente el menor riesgo económico estaba en el mercado inmobiliario. Ellos querían cambiar el riesgo país Argentina para venir al riesgo país Uruguay, que siempre lo vieron más estable, con reglas más sólidas que el país de ellos. Ese era un incentivo para invertir acá. El otro incentivo era huir del fisco argentino y tener algo acá que, con determinados vehículos, les hacían pasar desapercibidos por el radar las inversiones que tenían fuera de Argentina. Otro efecto que había era una economía informal argentina con dinero que circula  por el circuito extra bancario que muchas veces venía a parar acá en inversiones inmobiliarias.

Esos tres motivos de los argentinos, por diferentes circunstancias, algunas son externas a Argentina y otras propias del país, fueron incidiendo para que el flujo de argentinos hacia Uruguay fuera cada vez menor, pero disminuyó el flujo de argentinos hacia otras partes del mundo. Por ejemplo, invirtieron en Miami, pero no encontraron los retornos esperados. Sobre el intercambio de información bancaria al que usted hace referencia, Uruguay no tuvo más remedio que entrar en las reglas de transparencia para no quedar por fuera de los demás países. 

Este efecto hay que separarlo de los otros efectos como carga tributaria y riesgo país argentino. Puntualmente lo que se le puede achacar al gobierno uruguayo es que se apuró a tomar esas medidas ejemplificantes de intercambio de información. Más allá que, inexorablemente, en algún momento las tenía que tomar, sino las consecuencias serían peores. Quedar afuera, y no dar las señales que dio Uruguay en su momento, podían haberlo dejado entre los países que  tienen categoría C en cuanto a acoger capitales que no son del todo sanos.

Por lo tanto, opinar si ese efecto fue el que frenó la venida de inversores argentinos me parece arriesgado. Creo que un cúmulo de efectos, incluyendo, claro, la política kirchnerista de encerrarse en sí mismo y que los argentinos no inviertan en el exterior. Desde el punto de vista de Uruguay, el gobierno, creo que, ha hecho todo lo posible para que tanto el flujo de turistas se mantuviera, así como en otorgar beneficios fiscales a la inversión, ya sea extranjera o local.

 

De hecho, el gobierno uruguayo anunció tiempo atrás beneficios fiscales para obras de gran porte. 

El gobierno uruguayo ha hecho muchas cosas para ayudar al sector inmobiliario. También ha hecho cosas en contra. Ha tenido un camino zigzagueante. Hay cosas que ayudaron mucho. Por ejemplo, la ley de promoción de viviendas de interés social, que trajo un fuerte impulso privado, que dinamizó barrios como Cordón y otras zonas que estaban perimidas y logrando una revalorización de esas zonas. Después de eso se dio cuenta que el público que estaba invirtiendo en ese tipo de vivienda no era el público objetivo que el gobierno quería y empezó a poner medidas que, justamente, lo que hicieron fue hacer correrse de esa inversión a los que estaban invirtiendo.  Capaz que lo que se necesitaba para que la gente de menor poder adquisitivo accediera a  este tipo de vivienda era lo que se terminó haciendo ahora, que el Banco Hipotecario flexibilizara sus políticas de crédito.

Uruguay hizo bien al momento de promover la oferta, pero una vez que promovió la oferta y eso resultó, lo que tendría que haber hecho enseguida era promover la demanda a través de incentivar, alentar, políticas  de créditos hipotecarios ajustadas a público de clase media.

Al final terminó existiendo un empuje de la oferta que la aprovecharon los inversores, pero no el consumidor final, por sintetizarlo de alguna manera.  Ahora se anunció la flexibilización del crédito del Banco Hipotecario, lo que está bien, pero a mi entender se reaccionó un poco tarde, porque ahora cayó el empleo y no se sabe qué va a pasar con el salario real. A pesar de que ahora se le dé más plazo crediticio y se baje la tasa de interés, si la gente tiene inseguridad sobre su empleo o sobre su salario real, no se va a endeudar. Esta medida recién adoptada, hace tres años, hubiera sido muy oportuna.

 

Radiografía del sector 

¿Y hoy en día cómo está el mercado inmobiliario? 

En la actualidad está básicamente dinamizado por lo que son los alquileres, que van aumentando por encima de la inflación y capaz que hay gente a la que se le hace cada vez más difícil acceder a ellos.  Por eso hago hincapié en que hay que ser muy cauteloso este años en las inversiones que se hagan  en el sector. Obviamente que se pueden encontrar oportunidades y muchos desarrollistas continúan  porque ya tienen inversiones en tierra y no la pueden desaprovechar, quieren mantener a sus equipos técnicos y operativos dinámicos en el sector y no perder a la gente valiosa. 

 

¿Y cómo está el sector en Maldonado?

En Maldonado hubo un gran shock de estímulo a la oferta. Ahora hay que ver si la demanda va a responder. Yo creo que la demanda de Punta del Este, que es diferente a la del resto de Uruguay, acompaña en la medida que Argentina esté bien o con buenas perspectivas. Si se complica la situación argentina, creo que Punta del Este va a tener que esperar un poco más que esa oferta que se está generando ahora logre colocarse en el mercado.

 

¿Y en materia de viviendas Premium? 

Aquí el m2 es caro. Y es además un m2 caro porque los costos de entrada y salida de la inversión  inmobiliaria en Uruguay también son muy caros. El costo impositivo de comprar o vender un apartamento incide mucho, cuando en otros países el costo de entrada y salida es menor. Hay que, también, tener en cuenta que cuando uno hace el cálculo de la inversión, no para comprar la vivienda sino como inversión, en el  sector financiero los costos de entrada y salida son mucho menor. Conozco muchos inversores que prefirieron durante estos últimos años no invertir en el sector inmobiliario y sí en Letras de regulación monetaria que está ajustada por inflación más un interés real, con costos de entrada y salida que son muy bajos. Ver y comparar la rentabilidad inmobiliaria contra títulos que están indexados por la inflación en el Uruguay se transforma en una competencia bastante difícil para el sector.

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A pesar de haber más de una quincena de proyectos inmobiliarios presentados en Maldonado, especialmente en Punta del Este, la construcción sigue sin repuntar en el departamento y asiste al menor nivel de trabajadores registrado desde hace al menos 12 años. El comienzo de 2018 ya marcó que la recuperación de la actividad no se observará en el corto y mediano plazo y, aunque hay algunas señales positivas, nada hace pensar que se repetirá el boom constructor del pasado en el principal balneario del país e icono de ese sector de actividad.

Según datos procesados por el consultor inmobiliario Julio Villamide en base a información del Banco de Previsión Social (BPS) a los que accedió el diario El Observador, en el comienzo de este año había 2.541 obreros de la construcción registrados en la seguridad social correspondientes a obras con domicilio fiscal en Maldonado. Es el menor nivel desde al menos noviembre de 2005, mientras que la mayor cantidad de personal se verificó entre setiembre y octubre de 2011 con casi 10 mil obreros formalizados ante el BPS.

 

Causas

La actividad de la construcción en el departamento comenzó a debilitarse en 2012 luego del boom que había comenzado a partir de 2005. Uno de los motivos principales fue la retracción de inversionistas argentinos en el mercado inmobiliario de Punta del Este a raíz del cepo cambiario aplicado por el gobierno de Cristina Fernández que impedía la salida de capitales del país.

Otro elemento que incidió fue la firma del acuerdo de intercambio de información tributaria entre Uruguay y Argentina. La primera acción fue eliminada por Mauricio Macri cuando asumió el gobierno en diciembre de 2015, aunque la otra continúa vigente. “Básicamente el mercado inmobiliaria en Punta del Este entró en recesión en los últimos años del anterior gobierno argentino”, afirmó Villamide.

Añadió que a pesar de que algunas condiciones han cambiado (como la eliminación del cepo) todavía persiste una alta oferta del anterior ciclo positivo de la construcción. Y si bien se presentaron unos 17 proyectos nuevos el año pasado todavía están en una primera fase, lejos de su culminación.

“Las construcciones en sí no comenzaron, lo que se hizo fue el movimiento de tierra y el vallado perimetral de las obras para cumplir con el plazo de inicio y no perder los beneficios fiscales”, explicó. Y claramente esos trabajos realizados no mueven la aguja de la mano de obra. “Eso que se hizo se arregla con dos obreros”, sostuvo el especialista inmobiliario.

Uno de los pocos emprendimientos que está avanzando es el complejo Fendi Chateau (del desarrollista argentino Sergio Grosskopf), en la Parada 17 de la Playa Mansa. “Pero no todos de aquellos 17 proyectos están en las mismas condiciones”, aseguró Villamide. Por tanto, sostuvo que la construcción en Punta del Este continúa atravesando una situación complicada y sin expectativas de cambios sustanciales en el corto y mediano plazo.

 

A favor

El especialista inmobiliario explicó que hay un elemento a favor respecto a Argentina. Recordó que en la última década los precios de las obras nuevas en Puerto Madero y Punta del Este evolucionaron en forma bastante paralela. Y aunque siempre los precios de esa zona premium de Buenos Aires ascendieron por encima en el entorno de 20% ahora la brecha supera el 70%. Pero también se incrementaron los valores en otros barrios bonaerenses de clase media. Villamide ejemplificó que en la zona de Caballito hay construcciones con un precio de US$ 4.000 por metro2.

Ello podría llevar a que algunos inversores en ladrillos optaran por productos superiores que en Punta del Este se ofrecen a US$ 3.800 el metro2. “Hay alguna chance para Punta del Este en la medida que la economía argentina siga creciendo y la suba de precios en dólares se mantenga”, dijo Villamide.

A pesar de eso, el consultor sostuvo que las circunstancias favorables para atraer inversores inmobiliarios a Punta del Este cambiaron y ya no volverán a ser las mismas de antes, a raíz de los mayores controles que se aplican en Argentina a la salida de activos.

 

Estancamiento

La actividad de la industria de la construcción cayó 6% en 2017, según la información de Cuentas Nacionales que divulgó el Banco Central (BCU) en marzo. En tanto, el último Índice Líder de actividad de la construcción de abril proyectó un “estancamiento” de ese sector para 2018.

Los últimos datos arrojaron desempeños por debajo de lo esperado en la tasa de desempleo, así como una caída en la reducción de cemento destinada al mercado local. A esto se sumó un deterioro en las expectativas de los empresarios de la industria.

En una reciente entrevista con El País el asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU), Alfredo Kaplan, proyectó un magro desempeño para la construcción de vivienda en 2018, y un declive en 2019 producto de cambios normativos que introdujo el gobierno en marzo que desalientan la actividad de ese nicho en particular. “El Ministerio de Economía quiere promover inversiones y está bien, pero no lo puede hacer en el otro segmento (el que era vivienda de interés social), porque el Ministerio de Vivienda le pone topes y termina desestimulando la inversión”, afirmó  el asesor financiero Alfredo Kaplan.

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La ley Nº 18.795 de acceso a la Vivienda de Interés Social fue aprobada el 10 de agosto del 2011 con el objetivo de estimular la inversión inmobiliaria en zonas de Montevideo que desde hacía décadas no las tenían, como los barrios Cordón y La Aguada, por citar dos ejemplos, al tiempo que buscaba desestimular las construcciones en la zona costera, que ya contaba con un superávit de edificaciones, y facilitar el acceso a la vivienda a una franja de la población.

Así fue que para captar inversores, la ley establecía una serie de beneficios fiscales por lo que en un primero momento, las hoy llamadas Viviendas Promovidas tuvieron una buena respuesta por parte de inversores inmobiliarios. No obstante, luego de algunas modificaciones en los topes, los proyectos promovidos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para 2018 son cero, luego de que en años anteriores superaran los 100 al año, y los ingresados a estudio del organismo apenas alcanzan al 1,7% del total.

A la actual situación, se refirió el director de la ANV en representación de la oposición, Gustavo Borsari, en una  entrevista realizada  por el periodista Daniel Isgleas, del diario El País. Borsari afirmó que "uno de los errores que ha habido luego de la aprobación de esta ley es que paralelamente no se crearon instrumentos financieros para las familias que no califican para el crédito. Luego de la sanción de la ley que se aprobó por unanimidad de todos los partidos políticos, el Ministerio de Vivienda impulsó dos decretos reglamentarios en 2014 y 2017 que a mi juicio afectaron el funcionamiento de la ley. El primer decreto estableció un tope de precio en las viviendas construidas del 25%, es decir que una de cada cuatro viviendas debe tener un valor topeado por el ministerio y ser ofrecida en venta a la cartera. Luego en 2017 el tope de precio se bajó al 10% de las viviendas. Eso desincentivó a los promotores privados".

Borsari agregó que “esta regulación trajo una nefasta consecuencia, a mi entender, que es que los constructores al tener que esperar todo el proceso para cobrar las viviendas ofrecidas al ministerio, prácticamente se retiran del mercado. Las estadísticas así lo muestran". De todos modos, desde 2011 la ley de vivienda promovida, antes llamada ley de vivienda de interés social, ha tenido un buen desarrollo ya que se han construido alrededor de 15.000 viviendas desde 2011".

Aclaró que por su costo, estas viviendas no alcanzaron a ser de interés social ya que estaban dirigidas a un estrato medio de la sociedad. Aproximadamente se le pide al interesado un 10% del costo de la vivienda porque lo financian los bancos o incluso los promotores privados. “El Estado no destina recursos para esas viviendas”, sostuvo.

 

Descenso

El jerarca recordó que “en los años posteriores a la sanción de la ley había alrededor de 100 proyectos (edificios) activos por año hasta que en 2015 comenzó a bajar y finalmente hoy, en lo que va de 2018, estamos en cero proyecto. No solo el Poder Ejecutivo con estas regulaciones consiguió bajar el precio del metro cuadrado de construcción, el cual fue el objetivo de la ley, sino que ha hecho que las empresas prácticamente se retiraran del mercado. Lo dramático es que un instrumento que sirve para aumentar el stock de viviendas además debió hacer que el precio de los alquileres bajara”.

La renuncia fiscal que hace el Estado para promover este sistema es importante. Se le devuelve el IVA al constructor, no paga impuesto a la renta de las personas físicas por diez años, y ni el vendedor ni el comprador pagan impuesto a las transmisiones patrimoniales en la primera venta.

"Este sistema permitía trabajo en la construcción, camioneros, barracas, fleteros, Portland, muchos insumos. El 9% del Producto Interno Bruto se mueve por la construcción. Estoy muy preocupado. Tendríamos que volver al régimen original de la ley de promoción de la vivienda social de 2011. Tendríamos que sacar al Ministerio de Vivienda de la comercialización de las viviendas de ese tipo", afirmó Borsari.

El director de la ANV coincidió con la preocupación que expresara el ministro de Economía, Danilo Astori, "porque él quiere que haya inversión privada. Esto de la construcción no se puede detener. Además estamos en el menor nivel de empleo en la construcción de los últimos años con 41.000 puestos de trabajo activos. Y esta caída tiene incidencia directa en el empleo en la construcción", señaló.

Para el jerarca, otro problema es la proliferación de los asentamientos. "En 2011 había 589 asentamientos en todo el país, de los cuales 332 estaban en Montevideo. Pero en 2015 crecieron a 412 solamente en Montevideo. El promedio de edad de quienes viven allí es de 24 años. La mitad de los habitantes de los asentamientos tienen menos de 18 años de edad”.

Asimismo, en la última edición de la revista Propiedades, que se especializa en el tema de la vivienda, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Daniel Zulamian, planteó la necesidad de que se estimule el crédito para acceder a bienes inmuebles. "Si utilizamos crédito usualmente para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos, autos, etc., ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes raíces? Es donde más deberíamos utilizar el crédito a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para su incentivo en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes serían muy beneficiosas", sostuvo Zulamián.

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Uno de Argentina, dos de Brasil y uno de Chile lideran el ranking de los distritos más costosos de América Latina, según el valor del m2 de las propiedades, según un informe del sitio web de búsquedas de inmuebles Properati, con  presencia en Argentina, Brasil, Chile, México, Perú y Uruguay.

Puerto Madero es uno de los barrios más jóvenes de Buenos Aires. Está repleto de restaurantes y es uno de los lugares elegidos para disfrutar de la noche porteña. Pero no siempre fue así. Este distrito con infraestructura portuaria, muy cercano a la zona financiera de la ciudad, estuvo abandonado durante 50 años. En 1989 se resolvió rescatar el viejo sector del puerto y restaurar los muelles para convertirlos en oficinas y viviendas de lujo, además de crear espacios públicos.

 

Exclusivo y caro

“Lo que tiene de particular Puerto Madero es que, además de ser un barrio exclusivo y caro, la oferta ya está totalmente agotada y no hay más terrenos a la venta”, afirma Gabriel Gruber, director ejecutivo de Propertati, aunque no sería el único factor.

“El aumento del costo en dólares para la construcción en Argentina ha sido muy fuerte en los últimos años. Probablemente con lo que estamos viendo en el mercado cambiario esto baje un poco, pero la verdad que el costo es muy alto y el valor de las tierras también”, explicó Gruber a BBC Mundo.

Sin embargo, Puerto Madero, donde el m2 en esta exclusiva zona cuesta US$ 7.038, es el barrio porteño con menos habitantes, unos 13.500, y buena parte de las propiedades están vacías, señaló el diario Clarín.

“Vive cierto perfil de gente que está en la política, alguien que valora la seguridad, la privacidad; gente que trabaja en el centro y quiere estar cerca. Pero no es un barrio típico de Buenos Aires. Uno no ve una carnicería o un quiosco”, agregó Gruber.

 

En Brasil

En segundo lugar se encuentra Ipanema, uno de los barrios más populares de Río de Janeiro. A diferencia de Puerto Madero, donde los precios se dispararon en los últimos tres años, el valor del metro2 en Ipanema se ha mantenido estable, aunque elevado. En 2015, el m2 cotizaba a US$5.769, mientras que en la actualidad asciende a US$7.038. Según las estimaciones del Instituto Brasileño de Geografía y Estadísticas, en Ipanema viven unas 48.200 personas. “Y al ser un lugar turístico, hay de todo tipo de familias”, explicó Gruber.

También Vila Nova Conceicao, en la zona oeste de San Pablo, se puso de moda en los últimos años. Se trata de un barrio de casas y algunos edificios altos, donde el m2 cuesta US$ 4.974. Y, al igual que en Ipanema, su valor se ha mantenido alto en los últimos años. “Cuando caminas por las calles de Vila Nova Conceicao tal vez no tengas la sensación de estar en unos de los barrios más caros de América Latina. Es bastante ‘nuevo’ en San Pablo, donde los ricos de la ciudad han migrado y la demanda ha elevado los valores”, comentó Renata Mendoca, periodista de BBC Brasil.

“Cerca está una de las zonas favoritas de los paulistas (como les dicen a los habitantes de San Pablo), el Parque Ibirapuera, conocido por ser una de las atracciones turísticas más visitadas de la ciudad. En este lugar encuentras algo de naturaleza incluso dentro de la gran urbe donde predominan los edificios modernos de gran altura”, agregó.

 

Santiago de Chile

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio de Santiago de Chile, donde el precio del m2 creció en los últimos años por el boom inmobiliario en el país. Allí el m2 se cotiza en US$ 4.113 tras dar un importante salto en los tres años, ya que en 2015 costaba US$ 2.900.

“Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial. En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario”, afirmó el director ejecutivo de Properati.

Una de las razones del elevado precio del m2 en Vitacura se debe, en gran medida, a la escasa construcción. “(Vitacura) es un barrio de riqueza tradicional. Está bien conectado con el resto de la ciudad, tiene casas grandes y antiguas, junto a edificios modernos. Hay bajos niveles de delincuencia, muchos restaurantes y hoteles exclusivos. Y la clase alta lo elige, poco a poco ha ingresado un segmento más joven”, opinó la periodista chilena de BBC Mundo, Cecilia Barría.

El listado de los barrios más caros de América Latina lo completan en el quinto lugar Carrasco, con US$ 3.518 el m2, seguido de Lomas de Chapultepec, en Ciudad de México, con US$ 3.449 el m2, y en el sexto lugar se ubica San Isidro, en Lima, con un valor de US$ 2.422 el m2.

En resumen, son varios los factores en juego en los altos precios del m2 de los inmuebles de los barrios más caros de América Latina. Pero lo que comparten todos ellos “es la muy limitada construcción de obra nueva”, subrayó el director ejecutivo de Propertati, Gabriel Gruber.

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La devaluación de la moneda argentina frenó el avance que registraba el sector inmobiliario y, según los analistas, probablemente llegue un período de reacomodamiento. Los desarrolladores coinciden en que la tendencia alcista se terminó o, al menos, no continuará al mismo ritmo.

Un informe elaborado por el diario La Nación señala que los especialistas están de acuerdo en que los efectos de la devaluación, que ya lleva acumulado un 20,1% de depreciación del peso desde el pasado 24 de abril no pueden medirse en toda su extensión.

No obstante, hay tres vertientes de proyecciones con respecto al precio: que la suba se terminó; que seguirá, pero a menor ritmo o que habrá bajas. También hay historias mínimas pero reales: corredores inmobiliarios que en los últimas semanas de incertidumbre cerraron operaciones de inmuebles usados con descuentos en el orden del 10%.

El primer escenario de estancamiento de precios se da especialmente en departamentos usados, cuya demanda está un tanto enfriada por los inconvenientes con los créditos hipotecarios. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable.

“Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores”, afirmó Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, al diario argentino.

 

Créditos hipotecarios

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, dijo que hay que “mirar al largo plazo”. Afirmó que el ladrillo sigue siendo un “resguardo valioso” y defendió que las propiedades dolarizadas no estarán más baratas, “y menos si solamente son dos o tres semanas de movimiento”.

De todas maneras, las realidades son distintas según el segmento y se estima que impactará negativamente en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor, pero el impacto de la devaluación aún no llegó al sector medio alto. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de  Buenos Aires tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar”, detalló Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers.

Para Germán Gómez Picasso, cofundador de la publicación especializada Reporte Inmobiliario, señaló que en este punto también hay matices. El especialista proyectó que el valor de los usados crecerá un 5% este año, frente al 10% del año pasado traccionado por la demanda del crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables durante un tiempo, al menos hasta que se reacomoden las listas con el costo de la construcción.

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