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Un estudio llevado a cabo por la arquitecta Sharon Recalde propone generar conocimiento sobre la precariedad habitacional dispersa de Montevideo y estudiar medidas que permitan revertir la situación.  El estudio es la tesis de doctorado presentada ante la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de San Pablo y recibió una mención en la última edición del Premio Nacional de Urbanismo.

Según el trabajo, “en este nuevo siglo se produce una polarización entre las condiciones de vida de los distintos estratos sociales, que tiene su reflejo en el territorio” y que se materializan en la “segmentación social, segregación residencial y exclusión urbana”.

De manera paralela “se manifiestan nuevas formas de habitar en el tejido formal de la ciudad, asociadas a nuevas formas de pobreza y vulnerabilidad”. Se trata de la precariedad habitacional dispersa y es “la menos visible, subdiagnosticada y atendida por las políticas públicas”, afirmó Recalde.

 

Precariedad habitacional

Se considera precariedad habitacional, entonces, a la manifestación física de pobreza o vulnerabilidad en el hábitat residencial. La precariedad dispersa es la precariedad física y social que caracteriza localizaciones puntuales dentro del tejido formal. En tanto, la precariedad habitacional concentrada hace referencia a la precariedad física y social que caracteriza porciones homogéneas de la ciudad, como parte de procesos de fragmentación urbana.

Existen ambos tipos de precariedad habitacional, pero en la tesis doctoral se recuerda un trabajo estadístico previo que daba cuenta que existen tres familias pobres en el tejido formal por cada una que vive en asentamientos irregulares en Montevideo. Ello, sostuvo Recalde, “evidencia la existencia de situaciones de vida críticas diseminadas por ese tejido formal que no necesariamente son conocidas y mitigadas por la acción estatal”.

Los barrios de las zonas centrales de Montevideo fueron identificados como poseedores de algunas situaciones de precariedad habitacional. Es más, en el trabajo se indica que existen “niveles críticos (altos) en las zonas centrales e intermedias o que presentan particularidades que implican la necesidad de profundizar el análisis en las zonas de interés”.

 

Cambio de paradigmas

Según Recalde, en los últimos años se observa un “real interés en innovar en la búsqueda de soluciones para las problemáticas habitacionales existentes, tanto a nivel legal como institucional, como en el diseño e implementación de los programas”. Cree que “existe un evidente viraje del paradigma del acceso a la vivienda al de permanencia en ella” y que la diversificación de los programas “ha permitido comenzar a atender el stock habitacional existente” en el que se evidencia la precariedad.

De todos modos, pese a la existencia de diagnósticos y la aplicación de planes desde el Estado, la especialista entiende que “aún existe desconocimiento de situaciones de precariedad, mayormente de la precariedad dispersa, tanto de su localización como de su caracterización”.

 

Formales y precarios

La tesis doctoral afirma que se desarrollaron programas estatales “de aplicación concentrada y dispersa” y que las medidas aplicadas sobre la precariedad dispersa “tienen menor inversión ya que se limitan a mejoras en la vivienda, han tenido menor evaluación, van en aumento (diversificación), aunque no están aún consolidadas”.

Asimismo, señaló que “su gestión no es simple, debe atenderse caso a caso“, y que los beneficiarios son los protagonistas ya que son los que deben procurar el programa habitacional más adecuado a sus necesidades y posibilidades”.

Recalde sostuvo en el trabajo que “los programas que atienden las situaciones de precariedad concentrada tendrán un mayor impacto a nivel urbano, por un lado por la propia concentración de los resultados y porque incluyen acceso a servicios de infraestructura y equipamientos sociales y culturales. También será mayor la cantidad de beneficiarios”.

Sobre los programas de aplicación dispersa, señaló  que “se limitan a intervenciones en las viviendas y su alcance es aún limitado”. Y explica: “Pueden atender situaciones que promuevan la conservación del stock construido, salpicando de mejoras el tejido formal en proceso de deterioro. Esos programas a pesar de no proponer el mejoramiento del espacio público, en algunos casos contribuyen a la imagen urbana a partir de las mejoras de los inmuebles”.

 

Conclusiones

Entre las conclusiones del trabajo se encuentra la necesidad de generar más información acerca de la precariedad habitacional dispersa. “La falta de información es el primer obstáculo a superar para revertir esa problemática. La investigación realizada propone una metodología para su reconocimiento, define zonas donde comenzar un análisis más profundo y genera un sistema de información geográfica que queda disponible para continuar con la manipulación de los datos e indicadores utilizados”, indicó Recalde.

Además, sostuvo que la visibilidad de los distintos tipos de precariedad habitacional es diferente, “siendo mayor el reconocimiento en el caso de los edificios ocupados, luego el caso de los terrenos formales con ocupación precaria y finalmente el de las pensiones”.

“Los edificios ocupados se encuentran en toda el área estudiada, los terrenos formales con ocupación precaria se localizan en la parte más periférica de esa zona y las pensiones en la zona más central”, explicó la profesional.

Desde su perspectiva, “es necesario coordinar y articular, hacer sinergia entre programas de distintos sectores (urbano, habitacional y social) y entre distintos organismos, potenciar la autogestión, autoproducción, autoconstrucción e intensificar el apoyo técnico; facilitar las acciones y aproximar los programas a los usuarios”. En línea con lo que trabaja el gobierno, Recalde  manifestó que en el caso de terrenos formales con ocupación precaria los principales aspectos a resolver son las condiciones de habitabilidad y las condiciones legales de las viviendas.

“Las intervenciones físicas a realizar incluyen el mejoramiento de las condiciones materiales y apoyo a la autoconstrucción. Las estrategias a desarrollar deben tender a potenciar las acciones a través, por ejemplo, de la cooperación entre familias y coordinación entre beneficiarios para hacer más eficiente la acción de las instituciones, valorando las intervenciones grupales sobre las individuales”, enfatizó la arquitecta.

Por otro lado, se plantea en la tesis doctoral que “hace falta facilitar la formalización de las viviendas lo que implica posibilitar la subdivisión de los terrenos originales, la regularización de las construcciones -impedida por el incumplimiento de las condiciones físicas-, permitiendo en ambos casos la incorporación a propiedad horizontal”.

En el caso de los edificios ocupados, plantea que antes de cualquier otra acción se deben resolver los problemas de tenencia, y sostiene que el caso de las pensiones y casas de inquilinato “debe ser reconocido como un problema a atender” ya que “apenas se conocen las condiciones de vida de los locales habilitados”, señala el estudio de la arquitecta Sharon Recalde.

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Varios operadores del sector inmobiliario pidieron incentivar la construcción de apartamentos monoambientes y de un dormitorio al amparo de la ley de vivienda promovida, que establece exigencias a los desarrollistas al momento de edificar este tipo de unidades, según un informe elaborado por la revista Propiedades.

“El gobierno buscó que la ley de vivienda promovida no se desvirtuara con la construcción de oficinas y limitó los monoambientes a un 20% del edificio y las unidades de un dormitorio hasta un 50% del edificio”, explicó Alfredo Kaplan, de Estudio Kaplan, que insistió en varias oportunidades, a lo largo del año, en la necesidad de reformular algunos aspectos de la ley de vivienda promovida.

Desde su perspectiva, la actual normativa, con sus topes, perjudica el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios en zonas centrales y medias de la capital. Pero además, desde su perspectiva debe haber un cambio que flexibilice los requisitos que el gobierno pide a los desarrollistas a la hora de edificar apartamentos monoambientes o de un dormitorio.

“Al tipo de composición familiar de hoy sería positivo que hubiese más unidades de un dormitorio que de dos o de tres, porque se venden menos”, indicó Kaplan.

En el mismo sentido se expresó Ignacio González Conde, socio de la empresa constructora González Conde, quien afirmó que en varias oportunidades se pidió flexibilizar la normativa al amparo de la realidad sociodemográfica nacional.

“Las familias ahora no se casan. Las personas se juntan. La gente mayor se divorcia y se va sola”, reflexionó González, quien entiende que habría un dinamismo mayor en las ventas de apartamentos si se permite la edificación de más unidades monoambientes y de un dormitorio en las construcciones hechas al amparo de ley de vivienda promovida.

 

Números

Según los resultados del Censo 2011, llevado a cabo por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la población de Uruguay es de casi de 3,3 millones de habitantes, el número casi que no crece y hay cada vez más adultos mayores.

En ese contexto, el 12% de los uruguayos viven solos; 12% forman hogares nucleares sin hijos; 44% forman hogares nucleares con hijos; y 11% forman hogares nucleares monoparentales. El 32% de las personas están casadas y el 19% vive en régimen de unión libre.

El 37% de las personas con pareja en el hogar viven en unión libre con pareja de otro sexo, mientras que el 0,2% viven en unión libre con pareja del mismo sexo.

La población de 65 o más años pasó de ser el 7,6% del total en el Censo de 1963, al 14,1% en el Censo 2011. A la inversa, en el período 1963-2011 se verifica un importante descenso del porcentaje de población menor de 15 años, que pasó de representar el 28,2% de la población en 1963 a constituir el 21,8% en 2011.

El 78% de las viviendas de todo el país son casas. Las casas representan 56% de las viviendas de Montevideo y el 94% del resto del país. En Montevideo, las viviendas totalizan 520.538. De ellas, 472.013 están ocupadas y 48.525 desocupadas.

Unas 9.200 son de uso temporal y 13.600 están desocupadas con el cartelito de “se alquila” o “se vende”. Otras 6.149 están deshabitadas por encontrarse en refacción o reparación. Hay 2.341 viviendas en estado ruinoso o inhabitable, mientras que en el resto del país se llega a las 8.765.

 

Hogares unipersonales

En el llamado Atlas Sociodemográfico de la Desigualdad en Uruguay, elaborado por el INE, se profundiza en la explicación: “El incremento registrado en la proporción de hogares unipersonales entre 1996 y 2011 se inscribe dentro de una tendencia de larga duración al envejecimiento que ocupa la segunda mitad del siglo XX. En 1963 algo más de uno de cada 10 hogares estaba conformado por una sola persona; en 2011 los hogares unipersonales se aproximan a un cuarto del total. En el último período intercensal el aumento de los hogares unipersonales respondió también al incremento de jóvenes y adultos que viven solos, principalmente en razón del aumento de las rupturas conyugales”.

Este mismo trabajo añade: “Los hogares conformados por parejas sin hijos aumentaron entre 1963 y 2011 hasta representar el 16,8% del total de los hogares. Ello puede explicarse por efecto de dos factores: como producto del envejecimiento poblacional, por el aumento de los hogares conocidos como “nido vacío”; y por efecto del retraso de la edad de inicio de la reproducción”.

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La arquitectura de la participación cívica, es decir, la idea de que los edificios deben abordar la desigualdad y mejorar la vida de todos los habitantes, sin perder los niveles de confort y seguridad actuales, ha comenzado a ganar protagonismo en los últimos años.  Un informe de la cadena de televisión estadounidense en español Univisón, elaboró un informe donde enumera tres de estos proyectos.

La participación cívica en la arquitectura va contracorriente con la imaginación popular que, con frecuencia, relaciona a las ciudades con sus edificios más grandes y sus monumentos más colosales. Pero  las ciudades tienen un “núcleo duro” que consiste en sus edificios cívicos y espacios públicos de pequeña escala, tales como bibliotecas, escuelas, centros comunitarios, parques y parques infantiles. Estos lugares son espacios de reunión para los residentes y crean enclaves urbanos que son robustos y duraderos.

 

Tres proyectos

En este contexto, se anunciaron en Estados Unidos  tres proyectos, que serán concretados en el correr de este año, que demuestran el poder  de la arquitectura de construir, sostener y forjar comunidades. El primer proyecto es una  biblioteca en el vecindario Greenpoint de Brooklyn —la cual será bautizada como la Biblioteca y Centro de Educación Ambiental Greenpoint— que ejemplifica la capacidad de la arquitectura pública de reflejar las preocupaciones de las comunidades locales. Diseñado por la firma arquitectónica Mable Fairbanks, el edificio de dos plantas tiene todas las características de una biblioteca tradicional, desde libros apilados a salones de lectura. Pero también habrá espacios para reuniones que se están construyendo para el uso expreso de los activistas comunitarios y los ambientalistas, así como un centro educativo para la conciencia ambiental, los cuales son reconocimientos de la historia de activismo ambiental del vecindario.

El edificio será construido según las normas más exigentes del diseño ecológico, con planes para reducir la contaminación de aire por parte del edificio y disminuir su uso energético y del agua. En los dos techos verdes del edificio, al igual que en su plaza pública, se cultivarán especies oriundas de la región.

 

Planificación urbanística

Lo mismo se podría decir de una planificación urbanística de viviendas asequibles que se está construyendo en Humboldt Park, en el West Side de Chicago. Tan importante como los espacios públicos, la vivienda asequible ayuda a crear ciudades equitativas y accesibles. Bautizado “‘Tierra Linda”, la planificación es el resultado de la colaboración continua entre la empresa Landon Bone Baker Architects y la Latin United Community Housing Association (Asociación Latina Unida de Vivienda Comunitaria), una organización comunitaria local.

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La construcción de casas para veraneo con contenedores adaptados tuvo una fuerte expansión en la costa uruguaya en los últimos años. Abonaron a esta tendencia su bajo costo, la agilidad con que se erigen y la conveniencia de no tener que viajar a supervisar obras, ya que se realizan en un taller y luego se instalan fácilmente en el terreno.

Un informe de la periodista Marcela Dobal, publicado por el suplemento El Empresario del diario El País, señala que mientras las empresas del rubro perciben un aumento en la demanda, en paralelo en algunos balnearios crece la instalación de contenedores sin un proyecto de diseño. Esto despertó alertas en las comisiones vecinales e incluso en la Intendencia de Maldonado, que ya trabaja en una reglamentación para “inhibir” estas construcciones.

Al margen de esas irregularidades, el mercado formal ofrece opciones estándar y otras de alta gama, según el material con que se reviste el interior. En los modelos básicos suele utilizarse melamínica en paredes y fenólico en techos, mientras que los más costosos incorporan yeso o lambriz. La construcción es “modular”, uniendo contenedores. Así, se pueden sumar metros cuadrados de a 15 m2 y 30 m2.

“El precio del metro cuadrado va de US$ 500 a US$ 800, depende de las terminaciones y tipos de aislamiento”, explicó Santiago Pérez, director de Total Containers, una de las principales empresas del mercado. “Apuntamos a un público que busca buena calidad, buenas terminaciones y no al costo más bajo”, remarcó. Otros jugadores de trayectoria en el negocio son Multicontainer y Living Containers.

Lo más demandado son las viviendas de dos contenedores (de 60 m2, con dos dormitorios, cocina, living y baño), que por tanto pueden obtenerse a un precio base de US$ 30.000.

A ese monto hay que sumarle el valor del terreno. Por lo general, los que son utilizados para este fin son de 300 m2 o 400 m2, indicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Jorge Díaz.

Punta Negra es uno de los balnearios donde más se desarrollaron viviendas con contenedores. Allí, el precio promedio del metro cuadrado de terrenos es de US$ 78,5, según los predios actualmente publicados a la venta en Gallito.com. Por tanto, se podría comprar terrenos a unos US$ 23.500. Pasando raya, con el desembolso de US$ 53.500 se obtiene una casa de veraneo estándar.

Ese precio es muy inferior al de las viviendas que más abundan a la venta en esa zona (las de tres dormitorios), que asciende a US$ 133.000 en promedio, según datos del portal Gallito.com procesados por El País. De dos dormitorios hay muy pocas casas publicadas, cuyo precio medio (unos US$ 100.000) casi duplica los US$ 53.500 de las viviendas con contenedores.

No obstante, Total Containers ha construido viviendas de hasta cinco o seis módulos. “Son para personas que empiezan a buscar casas grandes, cómodas, lindas. Con barbacoa, parrillero, deck, pérgola, de buen nivel”, dijo Pérez.

 

Préstamos bancarios

A diferencia de las de construcción tradicional, estas no se pueden hipotecar, pero hay disponible financiamiento bancario con préstamos al consumo. “Hace unos cuatro años comenzamos a financiar y la demanda siempre fue en aumento”, dijo Emilio Díaz, responsable de Desarrollo de productos de BBVA. Estos créditos “anualmente se incrementan en un 30% promedio”, aseguró al suplemento El Empresario.

El banco presta hasta US$ 40.000, aunque “se analizan excepciones por mayores capitales”. Y se puede financiar hasta el 100% de la vivienda, dependiendo de su valor, el patrimonio del cliente y la capacidad de pago.

Los requisitos que se exigen a los solicitantes son: ser mayor de 18 años, tener un año de antigüedad laboral (en caso de ser empleados dependientes) o tres en actividad (si son trabajadores) independientes. La exigencia de ingresos mensuales es que superen los $ 30.000 líquidos.

Al ser un préstamo al consumo, la tasa de interés es superior al de un crédito hipotecario. “Está en el entorno al 9% en Unidades Indexadas”, informó Díaz. También existen empresas del mercado que ofrecen planes a tasa cero en plazos hasta 36 meses. El plazo máximo que ofrece BBVA es de cinco años, pero el habitual es entre dos y tres.

El director de Total Containers señaló a la periodista Marcela Dobal del referido suplemento que el perfil de los clientes es muy variado. “Vendimos una casa divina de cuatro contenedores en Bella Vista a unos clientes mayores de 60 años. Hay gente joven, hay de todo. Antes el público era medio reacio, pero ahora se comprobó que esta construcción funciona y puede hacerse bien”, remató Pérez.

 

Reglamentación

“Estamos redactando una reglamentación para inhibirlos en zonas donde se entienda que la construcción con contenedores puede degradar el entorno, o sea, áreas balnearias que entendemos que tienen una cierta homogeneidad o calidad en el tipo de construcción, donde una edificación con contenedores pueda significar una depreciación de las residencias en esa área”, dijo a El Empresario la directora de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado, Soledad Laguarda. Agregó que es probable que la inhibición alcance a “la mayor parte de las áreas balnearias y que si se autoriza, sea con alguna condición muy especial, porque reconocemos que existen construcciones que se realizan bajo diseño con proyectos interesantes que podrían ser viables. No alcanza con hacer una perforación para una ventana y una puerta, tiene que tener un proyecto, un diseño”, dijo. Se exigirán también ciertas condiciones de aislación acústica y térmica.

Según Laguarda, en Punta Negra, Sauce de Portezuelo y Ocean Park esta construcción “se convirtió en un problema y las propias comisiones vecinales nos están pidiendo que lo regulemos y limitemos”. Las viviendas ya deben tramitar permiso de construcción, conexión a la red pública de agua potable, al saneamiento, al alumbrado público y pago de contribución inmobiliaria.

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Según los planes de la Intendencia, hacia 2019 las bicicletas ocuparán un lugar centralísimo en la principal arteria de Montevideo, circulando por el medio de 18 de Julio en una bicisenda de 3 metros de ancho que irá desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.  El proyecto, anunciado por el director de Planificación de la comuna, Ramón Méndez, contempla la prohibición de ingreso de autos particulares y taxis a la principal avenida, en la que solo quedarán sendas para ómnibus, preferentemente eléctricos. A su vez, las veredas ganarán espacio hacia la calle, lo cual se logrará con macetones, pintura, bolardos y mobiliario, no necesariamente “picando” los cordones. Los cambios proyectados por la Intendencia costarán 120 millones de pesos uruguayos  y serán financiados con fondos presupuestales.

Según los datos aportados por el jerarca comunal, en 18 de Julio circulan unos 200 buses y 5.000 peatones en cada hora “pico”. La velocidad promedio de los ómnibus es de 10 kilómetros por hora y de 6 kilómetros por hora en los momentos de alta demanda, prácticamente como si se recorriera el trayecto caminando. El 8% de las personas se movilizan en auto, pero ocupan el 50% del espacio público, por lo que la Intendencia pretende prohibir la circulación de los vehículos particulares.

El proyecto, en el que viene trabajando desde hace 3 años y medio el “Grupo de trabajo para la revitalización de la avenida 18 de Julio”, integrado por la Intendencia, el Municipio B, el Grupo Centro (comerciantes) y los vecinos, otorgará prioridad a los ciclistas, los peatones y el transporte colectivo, según pudo confirmar el diario El País.

 

Cambios sustanciales

En cuanto a la obra física, se propone ampliar el espacio para los peatones (veredas), cambiando las paradas de ómnibus, los kioscos y los puestos de los vendedores ambulantes por carros aprobados por la Intendencia. Esta unificación, se indicó, permitirá mejorar la estética de la oferta callejera y detectar a quienes estén instalados sin tener la correspondiente autorización. Actualmente, hay 31 vendedores con permiso en todo 18 de Julio, que pasarán a instalarse en el espacio que hoy ocupa la calle. Según explicó Méndez, no será necesario eliminar todos los cordones. Se aplicarán soluciones más “livianas” y “económicas”, generando espacios “verdes” y “de convivencia” que, entre otras cosas, permitirán colocar mesas y sillas. A su vez, en el marco del “Plan Veredas” que está en marcha, se pretende reparar varios tramos con problemas.

Por su parte, según explicaron los técnicos que trabajaron en el proyecto, colocar la bicisenda por el centro de 18 de Julio impedirá que la misma sea invadida por los peatones, por ejemplo cuando suben a los ómnibus. El carril para bicicletas será pintado con un color diferente al resto de la calle. Habrá una calzada exclusiva para buses de ida y otra de vuelta entre la Plaza Independencia y Ejido. Y tres sendas (dos en un sentido y una en otro) para el transporte colectivo entre Cuareim y Fernández Crespo), permitiendo rebases en el recorrido Oeste-Este.

A mediados de 2019 se hará una puesta en funcionamiento inicial de la nueva avenida y se estima que en los “dos o tres años siguientes” se culminará “la transformación del transporte público”. En este sentido, se destaca que el proyecto busca fomentar una mayor circulación de ómnibus eléctricos por el eje del centro montevideano. “Esto, junto con la promoción del uso de la bicicleta y el desvío de automóviles por vías paralelas, permite mejorar sustancialmente la calidad ambiental de la avenida”, anunciaron desde la Intendencia.

 

En el mundo

Durante la presentación del proyecto, Méndez proyectó imágenes de soluciones similares aplicadas en otras ciudades del mundo.

Cabe recordar que en septiembre de 2015, el famoso arquitecto danés Jan Gehl visitó Montevideo e hizo un estudio de campo sobre la avenida 18 de Julio, en el que participaron la Facultad de Arquitectura de la Udelar y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). A partir de ese diagnóstico, la Intendencia decidió adoptar su método para proyectar cambios urbanísticos desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.

Gehl es reconocido por haber transformado a Copenhague en una ciudad transitable, en la que más del 50% de los viajes se realizan en bicicleta. También fue responsable del diseño de la “estrategia de democratización” del espacio público de Nueva York. La metodología, que se ha implementado en ciudades de Europa, EE.UU. y Australia, incluye la observación de los espacios públicos y las mediciones de su uso. A partir de los resultados se han concretado propuestas que mejoran la distribución del espacio público.

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