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La Intendencia de Montevideo envió a la Junta Departamental los primeros tres expedientes para expropiar viviendas “visiblemente abandonadas”, de un conjunto de 100 padrones que tiene a estudio desde hace algún tiempo. El trabajo de expropiación viene realizándose en la dirección de Acondicionamiento Urbano de la comuna capitalina, a partir de una resolución del intendente Daniel Martínez firmada el 23 de enero de este año, por el cual se implementó un proyecto piloto llamado “Fincas Abandonadas”.

Según explicó a la Junta Departamental Andrés Passadore, integrante de ese departamento municipal, las primeras expropiaciones refieren a padrones que tienen una deuda muy importante con la administración. Eso le permite a la Intendencia pagar muy poco por los bienes, ya que al momento de pagar para expropiar se descuenta el monto de la deuda. Y en ocasiones, con las multas y recargos, esa deuda supera el propio valor del inmueble, señala la nota del periodista Andrés López Reilly, del diario El País.

“Nosotros lo denominamos programa de gestión, más que de inversión, porque la idea es que la Intendencia pueda hacerse de suelo urbanizado en el centro de la ciudad, sin invertir, ya que se trata de gestionar,  y lo ponga a disposición de la Cartera de Tierras. Lo que queremos hacer es recuperar suelo que está urbanizado, pasarlo a la Cartera de Tierras, como ya ha sucedido en otras experiencias, y trabajar con el Ministerio de Vivienda para que el sistema público pueda utilizar esos padrones, los cuales, desde el punto de vista de la construcción de vivienda de interés social, tienen un potencial importante”, afirmó Passadore.

 

Relevamiento

Como insumo para el trabajo dentro del Programa de Fincas Abandonadas, la Intendencia tomó los dos censos realizados al respecto entre 2014 y 2016 por la Facultad de Arquitectura y con apoyo de la Defensoría del Vecino: uno sobre los municipios B y C, que abarcan áreas centrales de la ciudad (Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón), y el segundo sobre el CH, el más poblado de Montevideo, que comprende barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle.

El relevamiento sobre “inmuebles visiblemente abandonados” en el Municipio CH, publicado el año pasado, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa demarcación territorial, que incluye barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. En tanto, el estudio realizado anteriormente por la Facultad de Arquitectura en los municipios B y C, identificó 339 padrones en esa condición. “Con los compañeros de la Unidad de Expropiaciones tratamos de no poner que la expropiación es para vivienda, porque así se permite una utilización posterior más amplia de ese inmueble. Entonces, en la renovación urbana podemos considerar que entra la vivienda, la posibilidad de un equipamiento cultural, etcétera”, agregó Passadore.

 

Plantaciones

Otro de los integrantes del Departamento de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia, Alberto Quintela, explicó a El País que una de las ideas que se maneja es la de hacer “huertas urbanas” o “jardines comunitarios” en terrenos que se encuentran baldíos.

“Lo que se está dando en las capitales del mundo con las huertas urbanas o jardines comunitarios es un proceso de integración social importantísimo. Se juntan los veteranos con los jóvenes, los estudiantes con los que saben cosas, y se generan dinámicas vecinales sumamente ricas. Y si tenemos un agujero en la mitad de la ciudad, de repente podemos plantear algo en etapas. Mientras no tengamos el proyecto definitivo, se pone una huerta urbana o un jardín comunitario”, explicó Quintela.

Lo que el grupo de trabajo municipal viene haciendo es analizar los padrones, chequear la viabilidad económica, a veces lo que se está debiendo son cifras multimillonarias, y la viabilidad social. “Tenemos, además, la mirada de la protección del patrimonio y del trabajo social. Es decir que vamos a procurar no expulsar población, lo cual es toda una tarea, sino incorporarla al proceso. Por otro lado, vemos las circunstancias jurídicas. No todas las circunstancias jurídicas nos van a permitir actuar. Debemos saber muy bien qué información registral tenemos; debemos acudir a los juzgados, chequear los expedientes y, si hay embargos, ver si hay prioritarios o no y ver si hay hipotecas privilegiadas. Es decir, hay un mundo jurídico que tenemos que abordar paso a paso y padrón por padrón”, agregó Quintela.

Algunos cálculos indican que en Montevideo hay unas 17.000 propiedades vacantes y ruinosas, y un stock aproximado de 13.000 en alquiler. Todo esto ocurre ante un reclamo permanente de viviendas y de rebaja de alquileres, en el que la oferta y la demanda juegan un rol fundamental.

Por su parte, Andrés Passadore explicó que “en el caso de que algunos estén ocupados”, la idea es “resolver la situación habitacional de esas familias como parte del proceso de este programa”. En el caso de los primeros tres inmmuebles a expropiar, dos estaban ocupados en el momento en el que se hizo la evaluación. “Por la información que nos dieron los vecinos, uno de ellos funciona como una seudo pensión, o como una pensión que no respeta ninguna normativa; simplemente hay un encargado que cada 15 días les cobra a las familias por estar allí. Por otro lado, hay una situación compleja desde el punto de vista edilicio, hay un deterioro habitacional importante”, indicó Passadore.

 

Algunos datos

Según el censo de 2011, el municipio que presenta mayores dificultades con las viviendas abandonadas es el B, que abarca a Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón. En tanto, la mayor concentración de casas vacías se da en el casco histórico; el CCZ N° 1 es donde el porcentaje se separa ampliamente del resto de los comunales.

Según otro estudio realizado a partir de 2014 por la Facultad de Arquitectura, en las áreas centrales de Montevideo, contenidas fundamentalmente dentro de los municipios B y C, hay 339 padrones visiblemente abandonados. Podría parecer poco en un plano de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas, abarcarían 15 manzanas enteras, o 2.350 viviendas “tipo” de 75 m2.

Mientras que en Reducto o Brazo Oriental la cantidad de viviendas abandonadas resultó ser casi “nula”, en la Ciudad Vieja fue más de las que imaginaron los arquitectos. En una zona tan histórica como neurálgica para la actividad económica y comercial del país, los “agujeros negros” son el doble que en el Centro.

A su vez, hacia el sur de 18 de Julio hay más abandono que en la zona norte. Desde el Ministerio de Desarrollo Social y la Intendencia de Montevideo se ha advertido que el crecimiento habitacional hacia la periferia es un gasto muy oneroso para el Estado.

Cabe recordar que el relevamiento sobre “inmuebles visiblemente abandonados” en Montevideo, publicado por la Facultad de Arquitectura en 2016, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa condición dentro de los límites del Municipio CH, que abarca barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. Esta cifra equivale a 259 viviendas para una familia tipo, de 75 m2 cada una.

El estudio realizado por los arquitectos Gonzalo Bustillo y Mariana Ures, estableció que la sumatoria de los valores reales de estos inmuebles, en base a datos del Servicio de Catastro y Avalúo de la Intendencia, es de US$ 10,5 millones, monto que equivale al costo de construcción de cinco edificios de vivienda de diez pisos de altura. Por último, la superficie total de los padrones identificados es de 30.392 m2, un área que equivale aproximadamente a cinco manzanas de ciudad.

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Las obras de saneamiento se emplazan en las localidades de Aceguá y Ciudad de la Costa.  Abengoa acometerá, además, otro proyecto en Montevideo para mejorar las instalaciones de abastecimiento de agua potable.

Abengoa, compañía internacional que aplica soluciones tecnológicas innovadoras para el desarrollo sostenible en los sectores de energía y medioambiente, se ha adjudicado recientemente varios proyectos de saneamiento y abastecimiento para la empresa pública Administración Nacional de las Obras Sanitarias del Estado (OSE) de Uruguay, que se llevarán a cabo en las localidades de Aceguá, Ciudad de la Costa y Montevideo.

El primero de estos trabajos consiste en la elaboración del proyecto ejecutivo y la construcción de la red de saneamiento, planta de tratamiento de aguas residuales y un pozo de bombeo en la ciudad de Aceguá, ubicada al noreste del país, en el departamento de Cerro Largo. Esta red de saneamiento tendrá una longitud de 9 km y dará cobertura al 100% de las viviendas de la ciudad. Se prevé que las obras den comienzo en mayo de este año.

 

En Ciudad de la Costa

Mientras, en Ciudad de la Costa, ubicada al sur de Uruguay en el departamento de Canelones, Abengoa será la encargada de realizar el saneamiento de la zona B3 de dicha localidad, en el área metropolitana, habiendo sido escogida en un concurso público a nivel internacional. En esta ocasión, se trata de la ejecución de más de 40 km de redes de saneamiento con sus sistemas de bombeo.

 

Red de abastecimiento

Por otro lado, en la capital del país, Abengoa se ha adjudicado un trabajo de mejora de la red de abastecimiento de varias zonas de la ciudad con el objetivo de reducir las pérdidas de agua potable en el proceso de distribución. El proyecto, que contempla el desarrollo de más de 200 km de redes y más de 20.000 conexiones domiciliarias, contribuirá a la consecución de uno de los objetivos estratégicos de la Administración Nacional de las Obras Sanitarias del Estado (OSE), en el marco de un modelo de gestión más eficiente de las redes de distribución de agua potable.

En paralelo, la compañía trabaja en el servicio de limpieza y mantenimiento de la red de alcantarillado de la zona norte de Montevideo. El servicio, adjudicado por la Intendencia de Montevideo, incluye un diagnóstico integral de la red y trabajos de limpieza, además de las reparaciones necesarias para optimizar el funcionamiento y conservación de la red.Con estas nuevas adjudicaciones, Abengoa se consolida como un actor clave en el sector del agua en Uruguay, donde ya ha ejecutado proyectos que incluyen más de 1.200 km de tuberías y 25 plantas de tratamiento en todo el país, tales como la sexta línea de bombeo y la remodelación de la planta de Aguas Corrientes.

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¿Para qué sirve y cómo se aplica el Big Data en el rubro inmobiliario? Bajo esta interrogante, el sitio InfoCasas (http://blog.infocasas.com.uy) publicó un artículo donde explica qué incidencia tiene el Big Data, o “datos inteligentes”, denominación dada por teóricos a nuestra época, conocida como la Era de la Información, donde la revolución digital ha multiplicado el flujo de datos, haciéndoles accesibles de forma instantánea.

De hecho, las grandes compañías apuestan al análisis de Big Data para mejorar sus ventas, con ejemplos más que evidentes en Netflix, Amazon o Facebook, pero los datos inteligentes han penetrado en rubros más tradicionales como el Real Estate, perfilándose como una herramienta sumamente valiosa para grandes y pequeños inversores.

 

Tecnología

El informe señala que la tecnología no solo ha transformado el mercado inmobiliario brindando herramientas para buscar y publicar propiedades de forma rápida y económica. Todas las búsquedas, interacciones y transacciones inmobiliarias que se dan en Internet dejan datos que se almacenan y que son un recurso cada vez más definitorio en la toma de decisiones. El Big Data hace que la industria del Real Estate sea más transparente.

“Esto es algo muy bienvenido en un área que tradicionalmente ha sido opaca en su información y donde muchas veces ha prevalecido la especulación financiera. Hoy, todos los actores involucrados –compradores, inquilinos, propietarios, inmobiliarias, agentes, inversores, arquitectos- pueden acceder a una gran cantidad de información rigurosa y en tiempo real, para tomar mejores decisiones, de forma más rápida, menos riesgosa y más efectiva”, señala el informe.

 

Beneficios

A continuación se enumeran algunos de los beneficios que tiene aplicar la Data al Real Estate. Uno de ellos es definir el precio justo, ya que la tasación es uno de los procesos que más ha sido transformado por el Big Data. Gracias a la analítica de datos, los propietarios pueden establecer un precio justo para su inmueble según los precios promedio en la zona, las características del inmueble, el año de construcción.

El Índice de Precios, por ejemplo, es una herramienta muy efectiva tanto para propietarios que desean evaluar el precio de su casa como para compradores que desean ver si una casa está a un precio razonable. El Índice compara su valor con el de propiedades similares en la misma zona, indicando si está acorde, por encima o por debajo de los promedios de ese barrio. Sin la Data, hacer esta comparación llevaría horas indagando los precios de todas las propiedades. El acceso a esta información puede evitar la compra sobrevaluada de un inmueble, un problema que hace algunas semanas generó polémica cuando la Intendencia compró un inmueble a un valor mucho mayor que el de mercado.

Otro de los beneficios es la proyección de emprendimientos inmobiliarios desde la mirada del usuario. En este sentido, los desarrolladores ya no impulsan proyectos basados en lo que les parece que puede ser rentable. “Hoy cuentan con datos precisos para detectar tendencias de mercado y necesidades de la demanda. Un desarrollador puede conocer exactamente cuáles son las mejores zonas para invertir, qué tipo de inmueble se demanda en esa área, si se buscan más alquileres o ventas, viviendas u oficinas, en qué grupo etario hay más demanda de ese tipo de inmueble”, afirma InfoCasas.

Y, como ejemplo, se esgrime que una constructora que está planeando una inversión en determinado barrio de Montevideo puede usar Big Data para saber exactamente qué tipo de inmuebles se demandan en esa zona, de cuántos dormitorios, con qué amenidades, cuántos garajes necesita, qué ventas se hicieron en los últimos dos años. “A partir de esta información se pueden optimizar costos de construcción, reducir tiempos de venta hasta un 30%, y  por lo tanto mejorar la rentabilidad total del negocio”, sostiene el informe.

De alguna manera el punto anterior está relacionado directamente con la rentabilidad, ya que el análisis de datos otorga un poder de previsión mucho más fuerte que hace una década. La capacidad de anticiparse a los cambios hace que los inversores puedan planificar sus inversiones en base a datos objetivos y no percepciones, minimizando los riesgos financieros y obteniendo mayor rentabilidad. No se precisa ser un gran inversor para aprovechar el poder de proyección del Big Data.

 

Calidad en el servicio

Otro de los hándicaps del Big Data para las inmobiliarias y agentes del sector es que se ha transformado en  un gran aliado para brindar un servicio de alta calidad a los clientes, tanto a inquilinos o compradores como propietarios, además de una atención personalizada. “Contar con información transparente incrementa la confianza entre agentes y clientes, asegurando que la decisión final sea la correcta. Hoy en el mundo algunas inmobiliarias están usando sistemas de CRM como HubSpot y Salesforce, que cada vez que llega una consulta de un lead rastrean la información de todas sus actividades y comportamientos en otros sitios para generar un perfil de ese usuario. Así la inmobiliaria puede saber la calidad y seriedad de la consulta (ya que el sistema incluso lo califica) y asignarle el vendedor más apropiado para su perfil”, indica el artículo.

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El pasado jueves 24 de noviembre se realizó el Encuentro Nacional de Ordenamiento Territorial, denominado “¿Qué gestión territorial para qué ciudades?” con la participación de autoridades del MVOTMA y sus equipos, las delegaciones de las diecinueve intendencias y técnicos especializados.

El propósito del encuentro fue pensar cómo gestionar los territorios para desarrollar las ciudades de las próximas décadas, de forma que se capten las oportunidades que acompañen el desarrollo del país, se reviertan problemáticas ambientales y se generen mejores condiciones para la vida de sus comunidades.

 

Uruguay 2030

En la apertura, la titular del MVOTMA Eneida de León, hizo referencia a que “nosotros tenemos un ministerio complicado por las diversas y sensibles áreas que debemos atender, pero me estoy dando cuenta de que todos los temas son transversales. Debemos lograr un gobierno de cercanía entre el gobierno nacional, las intendencias y los municipios. Son políticas de muy largo plazo, debemos pensar el Uruguay del 2030, del 2050: pensar en vivienda, pero también pensar en la ciudad, en el cambio climático. Lo venimos haciendo, venimos mejorando, pero no es suficiente”, señaló la secretaria de Estado.

En este contexto, dijo que “el gran desafío es cómo trabajar en conjunto y cómo hacer para llegar más lejos en nuestros objetivos. Esto de `gobierno de cercanía´ parece un eslogan, pero es una política de Estado prioritaria para el país y el gobierno. Para ello queremos que haya más participación. Debemos hacer que la gente conozca y se involucre más en los temas del Ordenamiento Territorial (OT) porque influyen directamente en su calidad de vida”, concluyó De León.

Por su parte, el director nacional de Ordenamiento Territorial José Freitas, reconoció el ámbito de este encuentro como “un espacio idóneo para encontrarnos, intercambiar experiencias y avanzar innovando, en procura de hacer mejor las cosas. Si bien en general en Uruguay los acontecimientos no se sucede con el vértigo de otros países, en lo que va del siglo XXI se han producido cambios muy importantes: como el cambio en la matriz productiva y el cambio en la matriz energética que nos desafía a pensar y gestionar el territorio de otra manera. Doscientos años de ocupación del territorio comienzan a mostrar sus efectos en el ambiente y muy particularmente en la calidad el agua y estas circunstancias nos reclaman celeridad y efectividad en la respuestas”.

Freitas también hizo referencia a las problemáticas dadas a raíz de las formas de ocupación del territorio y destacó que “la expansión de la mancha metropolitana” muestra un crecimiento de las ciudades sobre sus bordes no consolidados.

 

Planificación

Al mismo tiempo, señaló la importancia de observar el cambio en la estructura de los hogares, que no necesariamente implican más población, y afirmó que cuando se habla y se piensa sobre la planificación y la gestión de las ciudades y el territorio es fundamental tener en cuenta estos “cruciales aspectos”.

“Claramente la gestión tiene nuevos desafíos, algunos de larga data como los antes mencionados y otros que derivan de estos, como las dinámicas reflejadas en las ciudades intermedias. En estos enclaves estamos reproduciendo algunos modelos patológicos de expansión con precarización o segmentación socioespacial y debemos poner el foco, especificó el jerarca que interpeló a pensar cómo amortiguar y redireccionar estas dinámicas”, afirmó el director nacional de Ordenamiento Territorial.

Al respecto, explicó que Uruguay cuenta hoy con más de sesenta instrumentos de ordenamiento territorial (IOT) que establecen un modelo territorial, pero que no se puede esperar a que surjan efecto, sino que es necesario preguntarse cómo gestionarlos. “Este encuentro nacional es justamente para eso, y para catalizar las inquietudes de los distintos equipos departamentales de Ordenamiento Territorial, en coordinación con actores claves como Dinavi, Dinagua, Dinama y la OSE, entre otros”, enfatizó Freitas.

Finalmente resumió su visión en tres enfoques claves: el acceso y permanencia al suelo y a los inmuebles urbanos, el abordaje definitivo de las demandas derivadas de la precariedad socioambiental y territorial; y el fortalecimiento de la iniciativa pública de forma de que aumente sus capacidades para construir ciudad en alianza con el sector privado, a partir de la coordinación y no supeditados a su lógica.

 

Intervención territorial

También se desarrolló un panel sobre Desarrollo Urbano en el que intervinieron la arquitecta Alicia Artigas, el ingeniero agrónomo Jorge Franco y el doctor Manuel Quíntela en el que hablaron desde su experticia sobre la temática.

El panel fue el disparador del trabajo en subgrupos desarrollado en modalidad taller. La propuesta consistió en la evaluación de casos hipotéticos de intervención en el territorio que implicaban su gestión. Para ello, se trabajó en base a la aplicación de diferentes herramientas de gestión propuestas en la Ley de Ordenamiento. Este taller también actuó como cierre de todo un proceso de capacitación sobre herramientas de gestión desarrollado durante 2016, promovido por la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial.

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