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Uno de Argentina, dos de Brasil y uno de Chile lideran el ranking de los distritos más costosos de América Latina, según el valor del m2 de las propiedades, según un informe del sitio web de búsquedas de inmuebles Properati, con  presencia en Argentina, Brasil, Chile, México, Perú y Uruguay.

Puerto Madero es uno de los barrios más jóvenes de Buenos Aires. Está repleto de restaurantes y es uno de los lugares elegidos para disfrutar de la noche porteña. Pero no siempre fue así. Este distrito con infraestructura portuaria, muy cercano a la zona financiera de la ciudad, estuvo abandonado durante 50 años. En 1989 se resolvió rescatar el viejo sector del puerto y restaurar los muelles para convertirlos en oficinas y viviendas de lujo, además de crear espacios públicos.

 

Exclusivo y caro

“Lo que tiene de particular Puerto Madero es que, además de ser un barrio exclusivo y caro, la oferta ya está totalmente agotada y no hay más terrenos a la venta”, afirma Gabriel Gruber, director ejecutivo de Propertati, aunque no sería el único factor.

“El aumento del costo en dólares para la construcción en Argentina ha sido muy fuerte en los últimos años. Probablemente con lo que estamos viendo en el mercado cambiario esto baje un poco, pero la verdad que el costo es muy alto y el valor de las tierras también”, explicó Gruber a BBC Mundo.

Sin embargo, Puerto Madero, donde el m2 en esta exclusiva zona cuesta US$ 7.038, es el barrio porteño con menos habitantes, unos 13.500, y buena parte de las propiedades están vacías, señaló el diario Clarín.

“Vive cierto perfil de gente que está en la política, alguien que valora la seguridad, la privacidad; gente que trabaja en el centro y quiere estar cerca. Pero no es un barrio típico de Buenos Aires. Uno no ve una carnicería o un quiosco”, agregó Gruber.

 

En Brasil

En segundo lugar se encuentra Ipanema, uno de los barrios más populares de Río de Janeiro. A diferencia de Puerto Madero, donde los precios se dispararon en los últimos tres años, el valor del metro2 en Ipanema se ha mantenido estable, aunque elevado. En 2015, el m2 cotizaba a US$5.769, mientras que en la actualidad asciende a US$7.038. Según las estimaciones del Instituto Brasileño de Geografía y Estadísticas, en Ipanema viven unas 48.200 personas. “Y al ser un lugar turístico, hay de todo tipo de familias”, explicó Gruber.

También Vila Nova Conceicao, en la zona oeste de San Pablo, se puso de moda en los últimos años. Se trata de un barrio de casas y algunos edificios altos, donde el m2 cuesta US$ 4.974. Y, al igual que en Ipanema, su valor se ha mantenido alto en los últimos años. “Cuando caminas por las calles de Vila Nova Conceicao tal vez no tengas la sensación de estar en unos de los barrios más caros de América Latina. Es bastante ‘nuevo’ en San Pablo, donde los ricos de la ciudad han migrado y la demanda ha elevado los valores”, comentó Renata Mendoca, periodista de BBC Brasil.

“Cerca está una de las zonas favoritas de los paulistas (como les dicen a los habitantes de San Pablo), el Parque Ibirapuera, conocido por ser una de las atracciones turísticas más visitadas de la ciudad. En este lugar encuentras algo de naturaleza incluso dentro de la gran urbe donde predominan los edificios modernos de gran altura”, agregó.

 

Santiago de Chile

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio de Santiago de Chile, donde el precio del m2 creció en los últimos años por el boom inmobiliario en el país. Allí el m2 se cotiza en US$ 4.113 tras dar un importante salto en los tres años, ya que en 2015 costaba US$ 2.900.

“Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial. En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario”, afirmó el director ejecutivo de Properati.

Una de las razones del elevado precio del m2 en Vitacura se debe, en gran medida, a la escasa construcción. “(Vitacura) es un barrio de riqueza tradicional. Está bien conectado con el resto de la ciudad, tiene casas grandes y antiguas, junto a edificios modernos. Hay bajos niveles de delincuencia, muchos restaurantes y hoteles exclusivos. Y la clase alta lo elige, poco a poco ha ingresado un segmento más joven”, opinó la periodista chilena de BBC Mundo, Cecilia Barría.

El listado de los barrios más caros de América Latina lo completan en el quinto lugar Carrasco, con US$ 3.518 el m2, seguido de Lomas de Chapultepec, en Ciudad de México, con US$ 3.449 el m2, y en el sexto lugar se ubica San Isidro, en Lima, con un valor de US$ 2.422 el m2.

En resumen, son varios los factores en juego en los altos precios del m2 de los inmuebles de los barrios más caros de América Latina. Pero lo que comparten todos ellos “es la muy limitada construcción de obra nueva”, subrayó el director ejecutivo de Propertati, Gabriel Gruber.

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El director de Movilidad de la Intendencia de Montevideo, Pablo Inthamoussu, recordó que avenida Italia como principal corredor de la ciudad, ya había sido objeto de varios proyectos para mejorar el tránsito, que han tenido idas y venidas en varias administraciones.

“Entendimos que había que empezar a pensar en soluciones concretas y palpables porque una vía con el flujo y el volumen de tránsito que tiene avenida Italia se deteriora y no han aparecido las soluciones concretas. Si bien no descartamos seguir analizando propuestas de miradas más estratégica en clave de corredor metropolitano integrado con avenida Giannattasio, es nuestra obligación mantener la infraestructura existente”, dijo el jerarca en declaraciones al diario El Observador.

El objetivo, dijo el jerarca, es aumentar la capacidad de transito, la velocidad de circulación e integrar el modo bicicleta por el cantero central. Son tres las grandes obras que empezarán este año y tendrán a avenida Italia congestionada durante todo 2018. La más grande y de mayor duración será el túnel en la intersección con Centenario, el punto más congestionado de tránsito en la ciudad.

Será el segundo paso a desnivel de la ciudad ya que el otro es el de 8 de Octubre, bajo la plaza de la Bandera y abarcará unos 300 metros de la avenida. El túnel tendrá dos sendas por sentido, e irá desde la calle Luis Sambucetti hasta Brito Foresti, cerca del ingreso al Hospital de Clínicas.

La parte techada del pasaje será de unos 85 metros, y se ubicará en el cruce de avenida Italia con las avenidas Centenario y Ricaldoni.

Otros dos carriles en ambos sentidos irán por fuera, y conectarán tanto con avenida Ricaldoni como con Manuel Albo, avenida Garibaldi, 8 de Octubre y Centenario.

 

Obras e inversión

La obra demorará entre 12 y 14 meses, comenzará en junio y costará US$ 19,3 millones financiada con el Fondo Capital.

Avenida Italia, en el tramo más congestionado de la intersección con Centenario, puede registrar hasta 2.250 vehículos por hora. En horas pico de la mañana, los autos transitan a una velocidad media de 12 km/h y los ómnibus de 11 km/h.

Con la construcción del túnel, el objetivo es que los autos transiten a una velocidad media de 28 km/h, y los buses a 24 km/h. Además, se busca que el tiempo de viaje estimado para el tramo de bulevar Artigas hasta Luís Alberto de Herrera sea reducido en 50%, pasando de 7 a 3,5/4 minutos. Además de esa obra, en breve comenzará el ensanche del tramo entre Alejandro Gallinal y Bolivia, una intervención en la que se agregará un carril más para transitar en ambos sentidos.

Esas obras costarán US$ 4 millones, durarán al menos 18 meses y serán financiadas por el Fondo de Infraestructura Metropolitana Montevideo que se nutre de recursos del Gobierno Nacional y la Corporación Andina de Fomento. El proyecto apunta a aumentar la velocidad de tránsito y la capacidad de circulación y mejorar la infraestructura. A eso se suma la repavimentación del tramo entre Bolivia y Barradas, una obra que ya está en ejecución y generará distorsiones en el tránsito por al menos dos meses. Esa tarea será financiada con fondos propios de la comuna y el costo total todavía se está estimando.

A eso además hay que agregarle el rebacheo en la intersección con Bulevar Artigas, que ya está en ejecución, durará dos meses, y ha generado en las últimas semanas varias molestias en conductores y peatones. La obra tiene un costo de US$ 625 mil para la comuna e implica la reparación estructural del pavimento.

Por si fuera poco, después de Semana de Turismo a fines de marzo comenzará la construcción de una bicisenda por el cantero central de avenida Italia en el tramo que va desde Gallinal hasta el Parque Batlle. Está previsto que la ciclovía ingrese al parque a través de Luis Morquio para luego conectarlas con otras bicisendas que se prevén para Bulevar Artigas e incluso para 18 de Julio si prospera el plan para reformular la avenida céntrica. La obra costará cerca de US$ 800 mil, será financiada con fondos propios y durará ocho meses.

“Las obras provocarán distorsiones, pero creo que avenida Italia, por su ancho, nos va a dar facilidades para los desvíos. En la construcción del túnel va a haber estrangulamiento de calzada pero tenemos una ventaja que es el cantero central, que lo podemos utilizar para trabajar con maquinaria. En el ensanchamiento entre Gallinal y Bolivia las vías secundarias nos van a servir para hacer desvíos”, dijo Inthamoussu.

Y agregó que “se viene un año de obras que van a complicar y nos van hacer acomodar nuestra movilidad. Sería bueno consultar a los medios de comunicación de la intendencia antes de salir a la calle”.

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En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

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Está previsto que en en breve se comience a construir la segunda torre de World Trade Center Free Zone, en el predio vecino al primer edificio destinado a zona franca de servicio, en el Buceo, que incluye el complejo WTC, otras cuatro edificaciones, Montevideo Shopping y el hotel Hilton Garden Inn.

Según informó el diario El Observador, la segunda torre tendrá 20 pisos,  35.000 metros cuadrados construidos y la inversión rondará los 40 millones de dólares. A diferencia de los edificios que la rodean, la torre tendrá una forma elíptica, que responde a la voluntad de transmitir una imagen de dinamismo y evolución.

“Estamos haciendo una segunda torre de la zona franca con un edificio de primera categoría”, dijo el director del Estudio E. Lecueder, quien administra el proyecto. El empresario recordó que el sector de zonas francas de servicios está creciendo en Uruguay en forma sólida.

Lecueder señaló que se tiene una previsión conservadora de inaugurar con 35% de ocupación, que al año superaría 50% y que en cuatro años puede llegar a 85%.

“Es una proyección conservadora que tenemos esperanza de superar. Pero más allá de los clientes puntuales uno tiene que estar mirando hacia dónde va el mundo. Va hacia el trabajo a distancia. La tecnología hoy lo permite. Estamos en el camino que va el mundo y con un régimen que garantiza estabilidad. Estamos en un sector que forma parte del futuro, y cuando se forma parte del futuro, el mercado tarde o temprano acompaña”, sostuvo el empresario.

Lecueder subrayó que las empresas extranjeras que se instalan en zonas francas primero ven una imagen de país serio asociado a lo amigable de la legislación y respeto por las reglas de juego establecidas, y luego estudian la ciudad y la posibilidad de contratar personal.

 

Fachada de cristal

La nueva torre contará con cuatro subsuelos con más de 350 plazas de estacionamiento, 20 estaciones de carga para autos híbridos y 60 plazas techadas para bicicletas. La fachada será un courtain wall totalmente de cristal, con paneles DVH transparentes con control solar, de unos tres metros de altura, soportados por una estructura de aluminio.

Esta segunda torre se integrara con la Torre 1 de Free Zone mediante una Plaza Central de 3.200 metros cuadrados, que contará con áreas verdes y de esparcimiento.  El proyecto y la dirección de obra están a cargo de los arquitectos Ernesto Kimelman y David Ruben Flom.

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Según los planes de la Intendencia, hacia 2019 las bicicletas ocuparán un lugar centralísimo en la principal arteria de Montevideo, circulando por el medio de 18 de Julio en una bicisenda de 3 metros de ancho que irá desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.  El proyecto, anunciado por el director de Planificación de la comuna, Ramón Méndez, contempla la prohibición de ingreso de autos particulares y taxis a la principal avenida, en la que solo quedarán sendas para ómnibus, preferentemente eléctricos. A su vez, las veredas ganarán espacio hacia la calle, lo cual se logrará con macetones, pintura, bolardos y mobiliario, no necesariamente “picando” los cordones. Los cambios proyectados por la Intendencia costarán 120 millones de pesos uruguayos  y serán financiados con fondos presupuestales.

Según los datos aportados por el jerarca comunal, en 18 de Julio circulan unos 200 buses y 5.000 peatones en cada hora “pico”. La velocidad promedio de los ómnibus es de 10 kilómetros por hora y de 6 kilómetros por hora en los momentos de alta demanda, prácticamente como si se recorriera el trayecto caminando. El 8% de las personas se movilizan en auto, pero ocupan el 50% del espacio público, por lo que la Intendencia pretende prohibir la circulación de los vehículos particulares.

El proyecto, en el que viene trabajando desde hace 3 años y medio el “Grupo de trabajo para la revitalización de la avenida 18 de Julio”, integrado por la Intendencia, el Municipio B, el Grupo Centro (comerciantes) y los vecinos, otorgará prioridad a los ciclistas, los peatones y el transporte colectivo, según pudo confirmar el diario El País.

 

Cambios sustanciales

En cuanto a la obra física, se propone ampliar el espacio para los peatones (veredas), cambiando las paradas de ómnibus, los kioscos y los puestos de los vendedores ambulantes por carros aprobados por la Intendencia. Esta unificación, se indicó, permitirá mejorar la estética de la oferta callejera y detectar a quienes estén instalados sin tener la correspondiente autorización. Actualmente, hay 31 vendedores con permiso en todo 18 de Julio, que pasarán a instalarse en el espacio que hoy ocupa la calle. Según explicó Méndez, no será necesario eliminar todos los cordones. Se aplicarán soluciones más “livianas” y “económicas”, generando espacios “verdes” y “de convivencia” que, entre otras cosas, permitirán colocar mesas y sillas. A su vez, en el marco del “Plan Veredas” que está en marcha, se pretende reparar varios tramos con problemas.

Por su parte, según explicaron los técnicos que trabajaron en el proyecto, colocar la bicisenda por el centro de 18 de Julio impedirá que la misma sea invadida por los peatones, por ejemplo cuando suben a los ómnibus. El carril para bicicletas será pintado con un color diferente al resto de la calle. Habrá una calzada exclusiva para buses de ida y otra de vuelta entre la Plaza Independencia y Ejido. Y tres sendas (dos en un sentido y una en otro) para el transporte colectivo entre Cuareim y Fernández Crespo), permitiendo rebases en el recorrido Oeste-Este.

A mediados de 2019 se hará una puesta en funcionamiento inicial de la nueva avenida y se estima que en los “dos o tres años siguientes” se culminará “la transformación del transporte público”. En este sentido, se destaca que el proyecto busca fomentar una mayor circulación de ómnibus eléctricos por el eje del centro montevideano. “Esto, junto con la promoción del uso de la bicicleta y el desvío de automóviles por vías paralelas, permite mejorar sustancialmente la calidad ambiental de la avenida”, anunciaron desde la Intendencia.

 

En el mundo

Durante la presentación del proyecto, Méndez proyectó imágenes de soluciones similares aplicadas en otras ciudades del mundo.

Cabe recordar que en septiembre de 2015, el famoso arquitecto danés Jan Gehl visitó Montevideo e hizo un estudio de campo sobre la avenida 18 de Julio, en el que participaron la Facultad de Arquitectura de la Udelar y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). A partir de ese diagnóstico, la Intendencia decidió adoptar su método para proyectar cambios urbanísticos desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.

Gehl es reconocido por haber transformado a Copenhague en una ciudad transitable, en la que más del 50% de los viajes se realizan en bicicleta. También fue responsable del diseño de la “estrategia de democratización” del espacio público de Nueva York. La metodología, que se ha implementado en ciudades de Europa, EE.UU. y Australia, incluye la observación de los espacios públicos y las mediciones de su uso. A partir de los resultados se han concretado propuestas que mejoran la distribución del espacio público.

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