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Mientras los promotores privados reclaman modificaciones reglamentarias que devuelvan el dinamismo a la construcción de Viviendas Promovidas (antes Vivienda Social), el gobierno considera que el flujo de inversión privada sigue siendo importante.

A partir de 2015 y hasta la fecha, se han promovido 257 proyectos con 6.706 viviendas. Según el Ministerio de Vivienda, esa cifra supera la meta trazada en el plan quinquenal 2015-2019 que es de 6.000 nuevas unidades.

“Desde el momento de su aprobación y fundamentalmente a partir de 2012, la inversión privada en vivienda exonerada de ciertas cargas impositivas se viene ejecutando de forma sostenida”, informó la cartera.

Las cifras muestran que el pico de proyectos ingresados se dio entre 2012 y 2013 con una media algo superior a las 3.000 viviendas. En los años posteriores las cifras descendieron y el año pasado se presentaron algo más de 1.500 viviendas.

En lo que va de 2018 se presentaron ante la Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) 33 nuevos proyectos por un total de 862 viviendas. Según el ministerio, el flujo de proyectos “no se ha detenido, sino que continúa a buen ritmo”.

En la actualidad hay 7.954 viviendas terminadas, 6.016 en construcción y 1.188 cuyo proyecto ya fue aprobado y se espera el inicio de las obras. En tanto, existe declaración de venta de los inversores-promotores de 6.430 unidades

Los promotores privados sostienen que los inversores comenzaron a perder interés a comienzo de 2017 cuando entraron en vigencia los cambios en el sistema de tope de precios dispuestos por el Poder Ejecutivo.

De hecho, señalan ese factor como el principal elemento que ha modificado sus ecuaciones y que ha desestimulado la presentación de nuevas obras. Los empresarios entienden que la única regulación de ese mercado promovido desde el gobierno con exoneraciones impositivas casi totales debe estar dada por la oferta y la demanda.

Originalmente, cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011, no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las viviendas, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.

También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.

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La ley Nº 18.795 de acceso a la Vivienda de Interés Social fue aprobada el 10 de agosto del 2011 con el objetivo de estimular la inversión inmobiliaria en zonas de Montevideo que desde hacía décadas no las tenían, como los barrios Cordón y La Aguada, por citar dos ejemplos, al tiempo que buscaba desestimular las construcciones en la zona costera, que ya contaba con un superávit de edificaciones, y facilitar el acceso a la vivienda a una franja de la población.

Así fue que para captar inversores, la ley establecía una serie de beneficios fiscales por lo que en un primero momento, las hoy llamadas Viviendas Promovidas tuvieron una buena respuesta por parte de inversores inmobiliarios. No obstante, luego de algunas modificaciones en los topes, los proyectos promovidos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para 2018 son cero, luego de que en años anteriores superaran los 100 al año, y los ingresados a estudio del organismo apenas alcanzan al 1,7% del total.

A la actual situación, se refirió el director de la ANV en representación de la oposición, Gustavo Borsari, en una  entrevista realizada  por el periodista Daniel Isgleas, del diario El País. Borsari afirmó que "uno de los errores que ha habido luego de la aprobación de esta ley es que paralelamente no se crearon instrumentos financieros para las familias que no califican para el crédito. Luego de la sanción de la ley que se aprobó por unanimidad de todos los partidos políticos, el Ministerio de Vivienda impulsó dos decretos reglamentarios en 2014 y 2017 que a mi juicio afectaron el funcionamiento de la ley. El primer decreto estableció un tope de precio en las viviendas construidas del 25%, es decir que una de cada cuatro viviendas debe tener un valor topeado por el ministerio y ser ofrecida en venta a la cartera. Luego en 2017 el tope de precio se bajó al 10% de las viviendas. Eso desincentivó a los promotores privados".

Borsari agregó que “esta regulación trajo una nefasta consecuencia, a mi entender, que es que los constructores al tener que esperar todo el proceso para cobrar las viviendas ofrecidas al ministerio, prácticamente se retiran del mercado. Las estadísticas así lo muestran". De todos modos, desde 2011 la ley de vivienda promovida, antes llamada ley de vivienda de interés social, ha tenido un buen desarrollo ya que se han construido alrededor de 15.000 viviendas desde 2011".

Aclaró que por su costo, estas viviendas no alcanzaron a ser de interés social ya que estaban dirigidas a un estrato medio de la sociedad. Aproximadamente se le pide al interesado un 10% del costo de la vivienda porque lo financian los bancos o incluso los promotores privados. “El Estado no destina recursos para esas viviendas”, sostuvo.

 

Descenso

El jerarca recordó que “en los años posteriores a la sanción de la ley había alrededor de 100 proyectos (edificios) activos por año hasta que en 2015 comenzó a bajar y finalmente hoy, en lo que va de 2018, estamos en cero proyecto. No solo el Poder Ejecutivo con estas regulaciones consiguió bajar el precio del metro cuadrado de construcción, el cual fue el objetivo de la ley, sino que ha hecho que las empresas prácticamente se retiraran del mercado. Lo dramático es que un instrumento que sirve para aumentar el stock de viviendas además debió hacer que el precio de los alquileres bajara”.

La renuncia fiscal que hace el Estado para promover este sistema es importante. Se le devuelve el IVA al constructor, no paga impuesto a la renta de las personas físicas por diez años, y ni el vendedor ni el comprador pagan impuesto a las transmisiones patrimoniales en la primera venta.

"Este sistema permitía trabajo en la construcción, camioneros, barracas, fleteros, Portland, muchos insumos. El 9% del Producto Interno Bruto se mueve por la construcción. Estoy muy preocupado. Tendríamos que volver al régimen original de la ley de promoción de la vivienda social de 2011. Tendríamos que sacar al Ministerio de Vivienda de la comercialización de las viviendas de ese tipo", afirmó Borsari.

El director de la ANV coincidió con la preocupación que expresara el ministro de Economía, Danilo Astori, "porque él quiere que haya inversión privada. Esto de la construcción no se puede detener. Además estamos en el menor nivel de empleo en la construcción de los últimos años con 41.000 puestos de trabajo activos. Y esta caída tiene incidencia directa en el empleo en la construcción", señaló.

Para el jerarca, otro problema es la proliferación de los asentamientos. "En 2011 había 589 asentamientos en todo el país, de los cuales 332 estaban en Montevideo. Pero en 2015 crecieron a 412 solamente en Montevideo. El promedio de edad de quienes viven allí es de 24 años. La mitad de los habitantes de los asentamientos tienen menos de 18 años de edad”.

Asimismo, en la última edición de la revista Propiedades, que se especializa en el tema de la vivienda, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Daniel Zulamian, planteó la necesidad de que se estimule el crédito para acceder a bienes inmuebles. "Si utilizamos crédito usualmente para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos, autos, etc., ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes raíces? Es donde más deberíamos utilizar el crédito a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para su incentivo en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes serían muy beneficiosas", sostuvo Zulamián.

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En el marco del evento “Uruguay Invierte”, organizado por InfoCasas, el Cr. Alfredo Kaplan -uno de los asesores de la Ley de Vivienda Social- brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. Para el asesor inmobiliario, la ley ha tenido un impacto muy positivo en reactivar algunas zonas de Montevideo, pero la reformulación de marzo de este año ha desacelerado la presentación de nuevos proyectos.

 

Perspectivas

El contador Alfredo Kaplan brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. En este contexto, afirmó que el sistema de topeo de precios es uno de los aspectos que, en su opinión, deberían mejorarse. “Cuando surgió la Ley de Vivienda Social en 2011, no había topes de precios. Como no se llegaba a los quintiles necesarios, en su momento, hace un par de años, se topeó el precio del 25% de las unidades de cada programa habitacional”, explicó Kaplan.

Agrego que “en marzo de 2017 se hizo un nuevo cambio restrictivo, que fue limitar el topeo solamente al 10% de los casos, pero con esta salvedad: ese 10% de las unidades están a disposición del Ministerio de Vivienda, hasta un año después de terminado el beneficio, a valores de entre 35.000 y 40.000 dólares menos de su valor de mercado”.

El asesor inmobiliario sostuvo que, como contrapartida de los beneficios de la ley, el promotor tiene que dejar una serie de unidades a disposición del Ministerio de Vivienda que las pagaría dentro del año de finalización de la obra. “Esto significa perder el dinero de esas unidades o trasladar esos costos al resto de las unidades”, señaló el experto.

Como consecuencia de esta modificación en la Ley, disminuyó la cantidad de proyectos nuevos que se presentan en el programa.

Entre 2012 y 2016 se presentaron a la ANV 15.000 unidades habitacionales, un promedio de 250 unidades al mes, la mayoría ya finalizadas o en obra. “Prácticamente todos los proyectos de vivienda social que se exponen hoy en InfoCasas fueron presentados antes de marzo 2017, por lo cual tienen exoneración del 40% o 100% del IRPF por alquiler, dependiendo de la zona”, apuntó Kaplan.

De marzo hasta fines de 2017, ese promedio mensual de unidades presentadas bajó a la quinta parte. “Eso implica de alguna forma que el mercado está reaccionando, que estas nuevas reglas de juego están complicando el futuro crecimiento del sector, uno de los sectores más dinámicos de la economía”, analizó el Contador. Esto repercute directamente en el empleo: “la industria de la construcción, cuando la Ley alcanzó su auge, llegó a tener más de 75.000 trabajadores. Hoy tiene poco más de 40.000, de los cuales en Montevideo más del 60% está vinculado al tema de Vivienda Social”.

El tope de precios, además de ese impacto negativo en la cantidad de proyectos presentados, afecta la propia calidad de las construcciones. Cuando se fija un precio máximo de cualquier producto o servicio, en general lo que sucede no es que los productos sean más accesibles, sino que los productores conserven su margen de ganancia apelando a una calidad inferior en la producción. “El control de precios no siempre es positivo, porque lleva a construcciones de menor calidad”, concluyó Kaplan.

 

Repensar la ley

Otra mejora que necesitaría la Ley, según evalúó Kaplan, es incluir más unidades monoambientes y de un dormitorio dentro del programa de beneficios. “El gobierno buscó que la ley no se desvirtuara con la construcción de oficinas y limitó los monoambientes a un 20% y las unidades de un dormitorio hasta un 50% del edificio. Al tipo de composición familiar de hoy sería positivo que hubiese más unidades de un dormitorio que de dos o de tres, porque se venden menos”, subrayó el asesor inmobiliario. 

La fragmentación familiar y el crecimiento de las viviendas unipersonales fue uno de los tópicos durante las distintas conferencias del evento Uruguay Invierte; trazando uno de los nuevos desafíos a los que debe adaptarse el mercado inmobiliario en nuestro país.

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El régimen de Vivienda de Interés Social (hoy su nombre es “viviendas promovidas”)  creado en el 2011, a través de la ley 18.795, que otorgaba exoneraciones a inversiones para incentivar, justamente, la construcción de viviendas, sigue estando en el centro de la polémica entre inversores y agentes inmobiliarios.

En las últimas semanas, varias voces se alzaron contra las modificaciones realizadas por el gobierno a este sistema, lo que le ha reducido “los atractivos que tenía y provocaron que la cantidad de proyectos ingresados haya descendido en momentos en que la demanda de alquileres está en niveles récord”, señalaron los inversores. Sostienen que la caída de la oferta  y el incremento de la demanda impactará negativamente en los precios que se piden por los alquileres.

Y como se tratará de un efecto boomerang, los inversores privados sostienen que los cambios realizados por el gobierno, y que entraron en vigencia en marzo pasado, además de desincentivar la concreción de proyectos, produjo una “operación retorno” a la inversión en la zona costera, cuando unos de los objetivos de la ley era descomprimir la construcción de edificios en estas zonas e incentivarlas en otras zonas de Montevideo, precisamente en barrios donde no se construía desde hacía décadas.

 

Efecto inverso

En este contexto, el asesor inmobiliario Julio Villamide dijo al diario El País que “lo increíble es que la génesis de este último decreto fue exactamente para lograr lo inverso”. Villamide, que también es asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU), afirmó  que gestiones realizadas por parte de esta gremial ante el Ministerio de Economía, lo que (MEF) llevaron a que el subsecretario de esa cartera, Pablo Ferreri, se reuniera en 2016 con autoridades del Ministerio de Vivienda para transmitir una serie de planteos de los promotores privados. Entre otros, pedían eliminar el tope a los precios del 25% de las unidades que se había instaurado en 2014 para los edificios que se levantaran en Montevideo.

Villamide recordó que tiempo después, APPCU tuvo una reunión con el director nacional del Ministerio de Vivienda, Salvador Schelotto. “En esa reunión nos transmitió que prácticamente todo lo que estábamos pidiendo iba a salir favorable”,  afirmó. Pero al parecer no fue así. “Lo que salió no solamente no corrigió los problemas que ya teníamos el año pasado, sino que los agravó notablemente”, dijo Villamide.

 

Cambios negativos

El asesor de la gremial asegura que estos cambios provocaron que algunos promotores apuraran el tranco y presentaran sus proyectos de forma tal que la construcción de sus edificios se hiciera bajo las reglas de juego anteriores. Una vez que los cambios entraron a regir, sostuvo Villamide, el ingreso de proyectos de este tipo ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) se frenó.

Desde que salió y se empezó a aplicar la nueva reglamentación en los últimos días de marzo hasta fines de junio ingresaron 15 proyectos de “vivienda promovida”. Nueve de ellos tienen menos de siete unidades, por lo que los nuevos topes de venta no los alcanzan. Así las cosas, solo entraron a la ANV seis proyectos de entre 10 y 20 viviendas en ese periodo, según la información que maneja la APPCU.

Entre la sanción de la ley en agosto de 2011 y el decreto de junio de 2014 que introdujo el tope sobre los precios del 25% de las unidades, se presentaban cerca de 400 viviendas por mes, indicó Villamide. Cuando se empezó a aplicar este tope, bajó a alrededor de 200 unidades mensuales. “Ahora en estos últimos tiempos anda en el entorno de 30, 40 por mes”, sostuvo.

Esto motivó que desde APPCU se enviara un correo electrónico al ministro de Economía, Danilo Astori, y al subsecretario Ferreri para ponerlos en conocimiento de dicha situación. “En medio de la Rendición de Cuentas no tenemos ninguna expectativa de que en el corto plazo pueda haber ningún tipo de modificaciones, porque los esfuerzos del MEF están puestos en otro lado y lo último que quieren es comprarse problemas con otros sectores del Frente Amplio por un tema menor respecto al de la Rendición”.

Previo a la ley, indicó Villamide, el 82% de las viviendas nuevas en Montevideo eran construidas en barrios de la costa, guarismo que descendió a 30%. “Otra vez va a volver a crecer el porcentaje de la costa. Estamos retornando al modelo del que queríamos salir cuando presentamos la propuesta (de VIS) allá por 2009 y 2010”, afirmó Villamide.

 

Previsible

Este panorama de descenso en la cantidad de proyectos presentados y viviendas construidas, según el asesor inmobiliario “no es una sorpresa”. Villamide recordó que “la primera caída fue en julio de 2014, cuando se introdujo el primer cambio negativo a la ley. Habíamos advertido que iba a caer a la mitad y pasamos de 400 mensuales a 200”. Ahora, remarcó, con el nuevo decreto que se realizaba para mejorar y volver a las 400 originales se está por debajo de las 100 viviendas mensuales.

 

Modificaciones

En ese marco, el director de revista Propiedades explicó que lo que impacta más a los promotores es el tope del 10% que se pone a las viviendas de interés social y la dejan por debajo del costo. “El tope de precio está por debajo del valor de construcción. Allí hay un sobre costo para el constructor. Eso tiene un impacto, además, financiero, ya que se va a juntar con ese dinero un año después de terminada la obra”, destacó el empresario.

Villamide acotó que desde el punto de vista financiero “pega mucho” y “ha hecho que muchos inversores hayan desistido y estén vendiendo los terrenos para construir las viviendas promovidas”.

“Se desvirtuó totalmente la ley (de vivienda de interés social). Hoy no tiene nada que ver con el modelo original que atrajo a los privados a invertir 1000 millones de dólares. (Ahora la ley) Es un Frankenstein… Ha dejado de interesar cuando en la región empiezan a aparecer modelos atractivos que empiezan a atraer a los inversores. Y eso fue todo advertido a las autoridades”, concluyó Villamide.

El 6 de febrero pasado, los miembros del gabinete de Tabaré Vázquez pusieron su firma en un decreto que introducía “ajustes” al régimen de vivienda de interés social instaurado en 2011 mediante la ley N° 18.795. A través de exoneraciones fiscales para los proyectos que se construyeran bajo el paraguas de esta ley, el objetivo era que acceder a un hogar propio fuera menos un sueño y más una realidad para una cantidad mayor de uruguayos, especialmente de “sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población”, indica el texto. Desde el MVOTMA se creía que se debía “profundizar en el cumplimiento” de lo que buscaba la ley, y por eso es que se emitió este nuevo decreto.

Sin embargo, los promotores privados de la construcción no vieron con buenos ojos estos cambios. Entre otros, los inquietaba una modificación: a las viviendas que se vendan a inversores que luego las pondrán en alquiler se les exonerará el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes “siempre que el precio del arriendo” sea “igual o inferior” a los precios máximos que estableciera el Ministerio de Vivienda en acuerdo con el Ministerio de Economía. Si el precio del alquiler está por encima de esos topes, la exoneración será del 40%. A fines de marzo se conoció el reglamento que regiría de ese momento en adelante para las “viviendas promovidas” y a cuánto ascenderían los topes de los alquileres.

En Montevideo -en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley- cuando tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro. Estos precios, que se calcularon con el valor de la UI en diciembre, se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el IPC.

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Miércoles, 31 Mayo 2017 20:15

La vivienda y su contexto

Ya hemos mencionado que la ley más importante en los últimos  40 años en materia de vivienda, ha sido la ley de vivienda de interés social (VIS), fruto de serio trabajo público-privado, donde los promotores privados fueron oídos y respetados en su posición.

Pero ahora incursionemos en otros aspectos sobre la vivienda. Dice una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que de los 130 millones de familias que viven en las ciudades de América Latina y el Caribe, 5 millones están obligados a compartir vivienda con otras familias, 3 millones residen en viviendas irreparables (en nuestro país tenemos muchos ejemplos) y otros 34 millones habitan en inmuebles que carecen de título de propiedad (nuestros Asentamientos Irregulares – AI), agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio suficiente.

Tan importante es considerar el tema de la vivienda, que tanto ésta, como el barrio que la alberga, influyen de manera decisiva en la salud, alimentación y educación de la población, así, como en su acceso a oportunidades económicas y su grado de vulnerabilidad a los problemas sociales.

Una buena vivienda es mucho más que una edificación bien construida con suficientes habitaciones, agua potable y un piso sólido. La construcción de una vivienda comienza cuando un terreno legal ubicado dentro de los límites de la ciudad con acceso a infraestructura troncal (conexión principal para agua, saneamiento, drenaje),  se subdivide en lotes individuales por ejemplo, cada uno con sus propias conexiones a la infraestructura.

Si el terreno original es de dimensiones importantes, se deberían planificar parques, centros comunitarios, escuelas y, en algunos casos, centros de salud, para lo cual se deberían reservar áreas y firmar acuerdos públicos-privados que garanticen su mantenimiento.

La presencia de la vivienda precaria hace de la ciudad un conglomerado que combina una amplia gama de AI  que circundan bolsones de barrios residenciales  formales y comercios adyacentes.

El problema no es puramente cosmético. La necesidad de solucionar estas carencias (mejorando el funcionamiento de los mercados de tierra, fomentando la actividad público-privada), es tan urgente como esencial.

En lo fundamental la vivienda y el barrio influyen en la calidad de vida de las personas en la salud y educación de sus hijos, en su vulnerabilidad al crimen y patologías similares.

El hacinamiento  aumenta la posibilidad de que las enfermedades contagiosas se transmitan dentro del hogar cuando uno de sus miembros se enferma.

La falta de servicios imprescindibles  dificultan el proceso de obtener agua potable, preparar y almacenar alimentos de manera segura y mantener una buena higiene personal, todo lo cual compromete la salud de quienes habitan en una vivienda en esas condiciones.

Por otro lado, los malos resultados de la región en materia de vivienda pasan muchas veces por precios altos en relación a los ingresos, falta de acceso al crédito hipotecario y el alto costo de la construcción.

La reducción del tamaño de las familias es un dato de la realidad. En los próximos 20 años podríamos pasar de 2.9 a 2.3 personas por hogar, siguiendo una tendencia mundial. Por dicha razón se estarían necesitando unas 300.000 viviendas en las próximas dos décadas.

Si agregamos obsolescencia del stock habitacional y sustitución de miles de viviendas de AI, se tendrían que construir 500.000 viviendas. Datos de nuestro asesor, Julio Villamide.

Ajustar costos y mejorar la eficiencia en construir es un imperativo de la hora.

Sería buena cosa que las autoridades del MVOTMA conocedoras de este panorama, apuntalen la inversión privada y no ignoren las reglas del mercado.

Reeditar la experiencia fértil que se tuvo en derredor de la ley de vivienda de interés social será de orden, donde el diálogo fluido y las cabezas abiertas eran el factor común que aglutinaba a los interlocutores públicos y privados.

 

Aníbal Durán Hontou

Gerente Ejecutivo de APPCU

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