JoomlaLock.com All4Share.net

La titular de la cartera de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), Eneida de León, afirmó que  “el gobierno espera superar la meta de 10.000 viviendas cooperativas en el quinquenio”, al tiempo que detalló que hay 6.500 unidades en obras en 170 cooperativas, 60 % de las cuales están en el interior del país.

Además, informó que se adjudicaron 80 viviendas para pasivos en Montevideo y otras 30 en Fray Bentos para trabajadores, y que se entregaron viviendas a familias que fueron afectadas por inundaciones en Artigas, Salto y Paysandú.

“Hay 900 realojos en todo el país con más de 80 intervenciones por año del Plan de Mejoramiento de Barrios, que realiza infraestructura en los barrios más carenciados”, apuntó la ministra.

Destacó que para el 2018 habrá 40 proyectos para más de 1.000 viviendas nuevas, de las cuales 30 son para población en general y 10 para pasivos. En otro tramo de la conferencia, sostuvo que en el sector privado hay 6.500 viviendas promovidas terminadas, 4.500 en obra y 5.000 cuya construcción va a comenzar. Añadió que en la actualidad son 600 las obras por el sistema de autoconstrucción. También detalló que hay más de 10.000 contratos de alquiler garantizados por el ministerio.

En otro orden, de León indicó que la cartera bajo su responsabilidad trabaja para finalizar el proyecto de ley para inmuebles abandonados, que está basado en los anteriormente presentados y “busca instalar familias en la ciudad consolidada con servicios e infraestructura adecuada”. Al respecto explicó que “debe definirse la doble situación de abandono y que el bien afecte la calle y el barrio para que sea posible intervenir con una actuación judicial rápida”.

Por su parte, la Comisión Pro Erradicación de la Vivienda Rural (MEVIR) y el Instituto de Colonización (INC) acordaron construir viviendas e infraestructura por 160 millones de pesos, según se anunció desde Presidencia de la República (www.presidencia.gub.uy). En este sentido, la presidenta de Mevir, Cecilia Bianco, y su par del Instituto Nacional de Colonización (INC), Jacqueline Gómez, firmaron un convenio marco de cooperación por el que se invertirán 160.000 unidades reajustables (UR) para construir viviendas, salas de ordeñe y galpones, así como mejorar la caminería, electrificación y alambrados perimetrales.

Bianco y Gómez suscribieron ese acuerdo interinstitucional con la finalidad de un mejor aprovechamiento de los recursos y una complementariedad técnica, a los efectos de realizar más de 60 intervenciones focalizadas en la construcción de viviendas en colonias del Instituo Nacional de Colonización.

A través de este acuerdo, Mevir asume la obligación de proporcionar asistencia técnica al INC para los servicios profesionales de arquitectura, agrimensura, trabajo social y geología en la realización de programas y proyectos, ejecución, administración, contralor y dirección de las obras, además de aportar todos los equipos de infraestructura necesarios.

 

Convenio por dos años 

Bianco explicó que el convenio que desarrollará acciones durante dos años implicará un costo total de 160.000 UR (160 millones de pesos) y unas 80.000 UR por año, cifras que permitirán la concreción de un proyecto en el que trabajan ambas instituciones desde hace un año y medio.

También posibilitará la planificación de acciones para continuar el trabajo que ya se concreta en más de 20 colonias del INC, además de impulsar el óptimo manejo de recursos humanos y económicos.

Hasta el momento, Mevir totalizó más de 600 intervenciones junto al INC a lo largo de su historia en todo el país. “En lo que va del quinquenio, hemos hecho trabajos de modo coordinado por unas 130.000 unidades reajustables, lo cual nos permite decir que en el quinquenio esta entidad hará un esfuerzo en coordinación con Mevir, lo cual redundará en la realización de infraestructura productiva y de vivienda por casi 10 millones de dólares”, señaló la jerarca.

Gómez destacó que el INC ha definido como prioritario trabajar en el acceso a la tierra y en las condiciones de vida de los productores familiares y de los asalariados rurales para que puedan desarrollar sus proyectos, acción que calificó como aporte a la construcción del desarrollo rural de las personas que viven en esas zonas.

Publicado en Noticias

Un informe publicado de la periodista María Eugenia Usatinsky del diario argentino La Nación, señala que las expectativas de recuperación del mercado de la vecina orilla han impulsado la generación de proyectos en Uruguay, al tiempo que enumera ofertas y presiones en  Montevideo y Punta del Este.

El artículo señala que el modelo uruguayo de desarrollo inmobiliario es una de las referencias usuales entre los empresarios del sector argentino, y explica que nuestro país “cuenta con créditos hipotecarios en Unidades Indexadas (UI), moneda ajustable según el índice de precios al consumo”. También consigna que a partir de la implementación en 2014 de la ley de vivienda de interés social (hoy denominada ley de vivienda promovida) se apuntó a subsidiar la demanda mediante créditos a largo plazo e impulsar la oferta de nuevos proyectos mediante exenciones impositivas.

La autora del informe, María Eugenia Usatinsky, entrevistó a varios agentes y expertos inmobiliarios de nuestro país. Uno de ellos fue Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (al que entrevistamos en la edición anterior de Del Constructor), quien señaló que “el mercado uruguayo “sufrió en los últimos dos años un enlentecimiento en las transacciones y nuevos desarrollos. Si bien la demanda existe, el acceso a la vivienda nueva o en el pozo es muy relativa ya que los costos de construcción han aumentado y la tierra -cada vez más escasa en las zonas premium- tiene una incidencia muy importante por metro cuadrado a la hora de evaluar un proyecto”.

En sintonía con lo expresado por Ananikian, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) Daniel Zulamián, director, además, de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios, afirmó que el mercado inmobiliario uruguayo “tuvo dos cortapisas -en 2014 y en marzo 2017- que fueron la fijación de precios en un porcentaje de las unidades y un procedimiento de entrega de departamentos al Ministerio de Vivienda para que lo maneje. Esto redujo sensiblemente la construcción en este segmento”. El empresario opinó que “el sector sigue siendo recesivo” aunque aclaró que probablemente “éste sea el piso. Esto no significa que el 2018 tendrá grandes movimientos pero por lo menos no seguirá aumentando la recesión”.

Zulamián también afirmó que los precios de venta en nuestro país son similares o están por debajo de zonas residenciales comparables de Buenos Aires, Santiago de Chile, Porto Alegre y “muy por debajo” de Miami, por ejemplo. En números, según el relevamiento inmobiliario de América Latina (RIAL), las ciudades con el metro cuadrado más caro de la región son Río de Janeiro (U$S 3961), Santiago de Chile (U$S 3352), Montevideo (U$S 2933) y Buenos Aires (U$S 2842).

 

Montevideo versus Punta

Ananikian diferenció la capital uruguaya de la costa esteña. Son mercados bien diferentes. Montevideo se dinamizó los últimos ocho años por la presencia de argentinos invirtiendo en lo no tradicional, que era naturalmente Punta del Este, al principio en lo comercial y luego en lo residencial. “Estimamos que 90 por ciento de los argentinos con inmuebles en Uruguay se adhirieron al sinceramiento fiscal. Ese dinero está en Uruguay, no regresó y la expectativa es que siga estando y creciendo con las rentas mensuales para nuevas adquisiciones”, señaló

Punta del Este, con valores superiores a los del mercado de Montevideo, sufrió los últimos años los avatares políticos de Argentina, afirma la nota. “Eso promovió una sobreoferta que se absorberá. Luego de muchos años de presencia en el mercado de segunda vivienda, se vuelve a las épocas doradas de antaño”, afirmó Ananikian. En cuanto al panorama de la temporada, la anterior fue “la mejor de los últimos 20 años” y auguró que la próxima “será mucho mejor aún”.

Para Gustavo Pereira, director general de Amarras, compañía que comercializa Casagrande, un complejo de viviendas que funcionará bajo formato de hotel en la entrada de José Ignacio, el mercado de Montevideo “es un público de ticket bajo -en el orden de los US$ 100.000- que busca una inversión que le de una renta estable y en dólares. El inversor de Punta del Este tiene algo de consumidor final porque busca ubicación, una buena playa, el uso y también no sacar dinero de su bolsillo. En el negocio de alquiler, la renta en Punta del Este puede llegar hasta un 4 por ciento en La Barra y un 6 por ciento en algunas unidades en José Ignacio”.

 

Obras Premium

Para Jorge Carpman de la desarrolladora Gala Group, que cuenta con proyectos en ambos mercados, Punta del Este se encuentra con “escasa oferta de productos nuevos en construcción, con un mercado segmentado en obras premium de muy alto valor y existe abundante oferta de terrenos pero a valores que no se ajustan a la realidad del mercado”. En cambio, el mercado de Montevideo “es más dinámico aunque su oferta en todos los segmentos está en un proceso de desaceleración”. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, advirtió que “para el argentino los mercados de Montevideo y Punta del Este son diferentes. Los que invierten en Montevideo lo hacen en general buscando un refugio de inversión porque es un mercado muy activo comercialmente, con renta todo el año y beneficios impositivos que lo hacen muy atractivo. En cambio, Punta del Este es una zona de veraneo que se busca para vacacionar o descansar, si bien de a poco también se está viendo un público argentino que decide mudarse para vivir la mitad o todo el año en esta ciudad. La ciudad se convirtió, una vez más, en un mercado muy tentador no solo por las virtudes como la cercanía, los atributos naturales y su infraestructura sino también porque sus precios volvieron a ser atractivos”.

 

Las perspectivas

De acuerdo a Wilder Ananikian, las proyecciones son buenas. “El gobierno aprobó un paquete con inversiones para proyectos de gran porte por más de US$ 15 millones con exenciones tributarias importantes según la escala de inversión. Son obras que deben estar iniciadas antes de fin de año y entregadas a finales de 2020, mayoritariamente en el segmento residencial. El 2017 fue un año bisagra y la actividad comenzó a repuntar en el segundo semestre. En Maldonado hay casi un millón de metros cuadrados proyectados a través de beneficios fiscales y es por eso que se espera un mercado de crecimiento estable para los próximos tres años”.

Para Curbelo, el mercado “ya salió del estancamiento de los últimos dos años y empezó a mejorar moderadamente, se están haciendo operaciones y consolidando una tendencia alcista en cuanto a la demanda. Creemos que el resultado electoral favorable al Gobierno argentino generó tranquilidad y entusiasmo para reanudar inversiones en el Uruguay. Se estima una excelente temporada, en cuando a cantidad de gente y demanda de alquileres, si bien falta confirmar -aunque somos optimistas- que también habrá un público comprador de inmuebles”.

Publicado en Noticias

Finalizando el 2017, Del Constructor dialogó con el asesor y experto inmobiliario Julio Villamide para realizar un balance de cómo se comportó el sector este año. Villamide señaló que este año cerrará mejor que el 2016 y que, de hecho, el 2017 es el mejor año, sin ser excepcional, de los últimos tres años.

La charla devino en otros temas vinculados directamente con el sector como los incentivos aprobados por el Poder Ejecutivo para obras cuya inversión superen los 15 millones de dólares, los incentivos propuestos por la Intendencia de Maldonado y la situación actual de la Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social. En este punto, el entrevistado fue crítico con la actual situación y los cambios introducidos por el Ministerio de Vivienda, lo que catalogó como un “nocaut” a la referida ley 18.795 promulgada a fines del 2011. Pese a la actual situación –la puesta en marcha del tope del 25% redujo a la mitad la construcción de viviendas- el experto señaló cierta “esperanza” en que la situación se pueda revertir. 

 

¿Qué comportamiento tuvo el mercado inmobiliario en este 2017?

El mercado inmobiliario en el 2017 va a cerrar mejor que en el 2016, porque el año pasado tuvo un primer semestre que podemos incluirlo entre los cuatro muy negativos, casi recesivos, que vivió el mercado inmobiliario entre el segundo semestre del 2014 y primer semestre del 2016. Esos dos años fueron realmente muy malos, con algunos indicadores que, incluso, estuvieron, en materia de compra venta registrada, casi al nivel del 2002. Pero, a partir del segundo semestre del 2016,  las cosas cambiaron y empezaron a mejorar, junto con la mejora de la economía. Y en el 2017 esta tendencia se está consolidando. Es decir, va a terminar siendo un mejor año, porque el primer tramo del 2016 fue muy malo. Igual, debo aclarar que este 2017 no es un año excepcional, ni para tirar manteca al techo, pero ha sido mejor.

 

Mejora económica

 

¿Este reapunte al que refiere se debió solo a la mejora de la economía del país o también incidieron factores externos? 

No, fundamentalmente a la mejora económica. No es casualidad de que esos cuatro semestres negativos de los que hablábamos coinciden con que Uruguay vivió un virtual estancamiento económico, con una fuerte desaceleración de su crecimiento económico. Si bien no entró en recesión, se mantuvo con tasas de crecimiento muy bajas. Cuando a partir del segundo semestre del 2016 las cosas empiezan a cambiar y las tasas de crecimiento ya se acercan más al 3% ahí se percibe una reactivación, que va  asociada a fenómenos que también están vinculados con lo económico como el empleo, el ingreso de los hogares, que mejoró bastante debido a la baja de la inflación, y fundamentalmente a la mejora en las expectativas de los consumidores. Este es un factor que no podemos descuidar a la hora de hacer un balance.

La expectativa de los consumidores, este índice, se basa en la confianza de los consumidores, un relevamiento que elaboran Equipos Consultores y la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica. En esos semestres francamente malos, estábamos en una zona de pesimismo moderado y ahora se ha pasado a una zona de optimismo moderado. El 2017 fue el mejor año, ya que el 2014, 2015 y 2016 fueron años regulares para el sector.

 

¿Cómo impactó, si es que impactó, la ley de blanqueo promovida por el actual gobierno argentino en el mercado inmobiliario uruguayo? 

No tuvo casi impacto desde el punto de vista de los niveles de actividad.  Sí tuvo un impacto muy fuerte con respecto a las tasaciones hechas por inmobiliarias, porque muchos argentinos blanquearon propiedades que tenían en el Uruguay, entonces necesitaban dos tasaciones de agentes inmobiliarios uruguayos. Se hicieron miles y miles de tasaciones  tanto en Montevideo como en Maldonado para regular esa situación. Pero desde el punto de vista operativo, desde el punto de vista de capitales, de que hayan estado vendiendo propiedades en Uruguay para comprar en Buenos Aires o a la inversa, sacado capitales de Argentina para comprar acá, no ocurrió.

Ese tipo de movimientos de capitales no sucedió definitivamente. Y si bien el número de compradores argentinos es muy bajo respecto al que existía hace algunos años atrás, todavía  sigue habiendo una presencia de inversores argentinos en Montevideo.

 

En una entrevista anterior, usted me dijo que muchos argentinos, jubilados por ejemplo, compraban una propiedad en Uruguay, ya no como segunda residencia, sino para quedarse. ¿Sigue ocurriendo esto?

Es un fenómeno que se sigue manteniendo en Montevideo, Maldonado y Colonia. Esa presencia constante de argentinos que están obteniendo la radicación en Uruguay, que a veces tiene razones fiscales, pero en otros casos razones de residencia real, se sigue dando, de hecho, los argentinos siguen siendo unos de los más activos a la hora de los trámites en migraciones para obtener residencia en Uruguay.  Y una parte de ellos son residentes permanentes en esos tres departamentos que nombramos.

 

Viviendas Promovidas

 

¿En qué situación está en el tema de Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social?

Se trabajó durante buena parte del 2016, a instancias del Ministerio de Economía y con el Ministerio de Vivienda,  para lograr mejorar las condiciones y lograr recuperar inversión y mano de obra en el sector de la construcción. Eso eran los dos objetivos del Ministerio de Economía. Se trabajó conjuntamente  y los privados presentaron una serie de propuestas  para destrabar situaciones. Pasado el tiempo, nos encontramos con una sorpresa muy desagradable que fue que no se había aceptado ninguna de las propuestas que habíamos realizado los privados. La única propuesta que se nos aceptó fue cambiarles el nombre a Viviendas Promovidas, porque Vivienda de Interés Social era un nombre equívoco que llevaba a la confusión, incluso a muchos periodistas. Viviendas promovidas se ajusta más a la realidad. Porque estas viviendas, en definitiva, no es otra cosa que las que antes construía el Banco Hipotecario del Uruguay y vendía a precios similares a los que hoy se venden las Viviendas Promovidas. Ese cambio de nombre fue el único elemento que se aceptó del punteo de temas y propuestas que se habían presentado desde el sector privado. Los otros planteos no solamente no se aceptaron, sino que se introdujeron  otros puntos, otros elementos, negativos, que complicaron mucho la situación.

Nosotros teníamos, en su momento cuando todo esto salió y estaba con todo el viento de cola, mil, mil quinientas viviendas anuales que llegaban a presentarse. Eso después creció, llegaron a dos mil, tres mil viviendas anuales, con un entorno de doscientas, doscientas cincuenta viviendas por mes. A partir del 2014, cuando se introdujeron los topes del 25%, comenzaron a bajar. Y desde marzo de este año hasta principios de octubre, hemos bajado a cuarenta viviendas por mes.  El ritmo ha descendido estrepitosamente. Hay un tope de los alquileres, entre otra serie de cambios, todos negativos, que se introdujeron por parte del Ministerio de Vivienda. Por lo que, tal como se los habíamos advertido antes, la consecuencia de todo esto es que no solo no va a haber más inversiones y más puestos de trabajo, sino que lo que está habiendo es menos inversiones.

 

A su juicio, ¿a qué obedecen estos cambios negativos?

Creo que es un tema estrictamente ideológico.  Hay sectores dentro del partido de gobierno que se llevan muy bien con el mercado, con la oferta y la demanda y con las razones por las que los inversores invierten, y hay sectores que se llevan muy mal con la inversión privada, con la ganancia, con los valores de mercado y con la oferta y la demanda. 

Entonces creo que primó esa línea de pensamiento más hostil hacia la inversión, pensando de buena fe que con esos cambios efectivamente iban a lograr bajar los alquileres y bajar los precios de las viviendas. Y esto no ocurrió,  no va a ocurrir, y lo que va  a pasar es exactamente lo contrario. Es sencillo, si uno provoca cambios que disminuyen la oferta, ya sea de viviendas en venta o compradas por inversores, que se colocan en  alquiler, el resultado es que tienen menos ofertas de alquileres, la demanda sigue siendo muy alta y por lo tanto, los precios, lejos de bajar, van a volver a subir.

 

Propuestas

 

En esas reuniones que mantuvieron con autoridades de Economía y del MVOTMA, ¿qué plantearon ustedes para revertir esta situación? 

Básicamente, era destrabar algunas cosas administrativas que había ido introduciendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) de forma unilateral, como por ejemplo que la Intendencia de Montevideo no acepta edificios de tres pisos que tienen ascensor. Pero para la Agencia Nacional de Vivienda  si tienen ascensor sí son Viviendas Promovidas. Eso es un contra sentido. Lo mismo ocurre con los garajes. La Intendencia de Montevideo exige que haya la mitad de lugares para garaje por unidades. Si el edificio tiene cuarenta viviendas, debe tener por lo menos veinte garajes. Si tiene 18 o 19 garajes no aprueban el permiso de construcción. En esos meses de interregno, a la ANV se le ocurrió que esos veinte garajes, estaba bueno que fuera el mínimo pero también el máximo. Vuelvo al ejemplo, un edificio de cuarenta apartamentos podía tener solo veinte cocheras, ni diecinueve ni veintiuno. Y eso para los proyectistas, sobre todo construyendo edificios sobre medianeras, que ya de por sí es complicado, porque hacer un subsuelo es costoso y sino se logra desquitar los precios de venta de los garajes, se le agrega una dificultad adicional. La Intendencia está tratando de promover que existan más lugares de garajes y no exige más para no poner en compromiso financiero a los promotores. Ahora, si ellos quieren construir más de veinte cocheras lo pueden hacer. Pero, siguiendo este ejemplo, la Agencia Nacional de Vivienda, por el contrario dice  ´no, el máximo es veinte´. Esto es una contradicción y crean dificultades. Y cosas de ese tipo había varias. Nosotros pedimos también que se eliminaran los topes en el interior del país, cosa que no se logró. Queríamos que se volviera al proyecto original, son los topes al 25%, y tampoco se logró. Cuando pusieron los topes, la producción de las viviendas cayó a la mitad.

 

Usted, cómo uno de los promotores de las Viviendas de Interés Social, ¿qué sensación tienen con este, llamémosle desencuentro con las autoridades?

Nosotros tenemos la expectativa de que una vez liquidado estos temas de Rendición de Cuentas y de UPM que, básicamente, han llevado al equipo económico a poner todas la pilas ahí, y visto los resultados reales, lo que dijimos nosotros, los privados, que iba a pasar, es muy probable que el Ministerio de Economía pueda  pedirle al Ministerio de Vivienda que haga un replanteo sobre el tema. Esa es nuestra esperanza, que no la teníamos en los últimos meses porque veíamos al Ministerio de Economía muy enfocado en los temas que le nombré. Más allá de la esperanza que hoy tenemos, toda esta situación la vivimos con frustración. Porque algo que nos parecía tan obvio que iba a pasar, resultó pasando y, sobre todo, porque nosotros, particularmente los primeros meses del año pasado, asesoramos al gobierno de Macri porque estaban interesados en utilizar el modelo uruguayo, en la experiencia uruguaya de la ley de Viviendas de Interés Social, para tratar de fomentar la construcción de viviendas de clase media en Argentina. Ellos tienen una institucionalidad de peor calidad que la nuestra, porque no tienen Ministerio de Vivienda ni Agencia Nacional de Vivienda, estaban interesados en nuestra iniciativa. Y aquí, la llenamos de obstáculos y dificultades. Nos duele ver que nosotros le pasamos la receta y ellos lo hacen bien, y nosotros vamos involucionando de aquello que funciona muy bien al principio. Creo que los cambios que se introdujeron en marzo del 2017 a través del MVOTMA es un golpe mortal, una especie de nocaut para la ley.      

 

Incentivos e inversiones

 

¿Y qué piensa del incentivo adoptado por el gobierno para obras cuya inversión supere los 15 millones de dólares? ¿Y cómo podría impactar en el mercado uruguayo?

Son obras muy singulares y le diría que mayoritariamente refiere a obras en Punta del Este. Creo que ya lograron el objetivo. Entre ese incentivo del Poder ejecutivo y los incentivos que votó la Intendencia de Maldonado para proyectos que sean presentados este año y empezaran las obras antes del fines del 2017, me parece que el mercado de Punta del este se comenzará a reactivar, aunque  muy lentamente porque no hay demanda. Lo que sí estamos viendo es que los promotores, frente a beneficios tan importantes, presentaron permisos de construcción, que no tuvieron costos para ellos, porque ese era uno de los beneficios que dió la Intendencia de Maldonado, además de pisos adicionales de altura, están respondiendo. Han comenzado las obras con cerrado del predio y movimiento de tierra. Nada espectacular todavía, pero les permite cumplir con la reglamentación de que, efectivamente, presentaron el permiso e iniciaron las obras en el 2017. Creo que la reactivación de la construcción va a venir a partir del 2018.  

 

¿Cómo está situado Uruguay en materia de inversión en construcción en comparación con otros mercados de la región?

Lo que tiene Uruguay es un mercado muy pequeño. Tiene reglas claras y tiene transparencia, cosas que son muy apreciadas por el inversor extranjero, pero no tenemos un mercado grande. Acá construimos dos mil viviendas y se destruye el mercado.  

Publicado en Recomendadas

Ocho de cada 10 uruguayos cree que el mercado inmobiliario es caro, y más de la mitad de los encuestados piensa que los precios de las viviendas serán cada vez más altos, según un sondeo que realizó Mercado Libre Uruguay sobre la percepción general del sector inmobiliario.

El estudio reveló también que casi 40% de los encuestados piensa que las condiciones de financiamiento son malas o muy malas, mientras que solo 18% considera que son buenas o muy buenas. En ese sentido, a medida que aumenta la edad también se incrementa el nivel de satisfacción con las condiciones de financiamiento que existen en plaza. Por otro lado, el interés de los uruguayos por comprar una propiedad es mucho mayor que el interés por alquilar, 62% y 27% respectivamente.

La adquisición de la vivienda como una inversión a largo plazo y el alquiler como un supuesto acto de “tirar” el dinero son razones de peso en todas las generaciones para preferir comprar en vez de alquilar.

A mayor edad también mayor es la preferencia por comprar. La generación denominada millennials (nacidos entre 1980 y 1999) son los que tienen mayor preferencia por arrendar con un 49%, mientras que el porcentaje en la generación X (nacidos entre 1965-1979) cae a 34% y en los Baby Boomers (nacidos antes de 1965) a 30%. Ocho de cada 10 millennials alquila dado que su situación económica le impide comprar una vivienda, según el reporte. A su vez, los más jóvenes son los que más piensan que los precios en el mercado de la vivienda son caros (90,1%) y que estos tenderán al alza en los próximos dos años (59,3%).

También son los más pesimistas en cuanto a que las condiciones de financiamiento son malas (46%), mientras que el porcentaje en la generación X desciende a 38%, y a 34% dentro de los Baby Boomers.

En relación a la oferta inmobiliaria, cuatro de cada diez uruguayos no está satisfecho con ella. A medida que aumenta la edad también incrementa el nivel de satisfacción con la oferta inmobiliaria. Los más jóvenes son los más insatisfechos con la oferta inmobiliaria (57%) contra 43% de la generación X y 32% de la Baby Boomers.

El sondeo fue realizado entre 884 usuarios de Mercado Libre que en el último tiempo iniciaron un proceso de búsqueda para alquilar o comprar.

El 57% de los entrevistados continuaba buscando vivienda al momento de la encuesta. El objetivo del estudio fue “entender, desde la opción de la demanda, cómo se estaba comportando el mercado”, según expresó a El Observador el gerente de clasificados de la empresa Jonathan Szwarcman.

Publicado en Noticias

En su segundo período al frente de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, antes fue titular de la CIU entre 1999 y 2005, Wilder Ananikian recibió a Del Constructor para hablar de cómo afecta las plataformas digitales al mercado inmobiliario, la Ley de Viviendas Promovidas (antes Viviendas de Interés Social) y el informalismo en el sector.

Ananikian, que, además, fue presidente de la Confederación Inmobiliaria del Mercosur y Chile y, en el 2012, fue uno de los fundadores y primer presidente  de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (integrada por 19 países) se refirió a la ausencia de una ley de operador inmobiliario en el país. Un tema medular para la CIU si tenemos en cuenta que Uruguay y Paraguay son los únicos países del continente que no poseen la referida normativa. En Brasil, por citar un ejemplo, la ley está vigente desde hace 57 años.

 

¿Cómo ha impactado e impacta las plataformas digitales en los agentes inmobiliarios?

Es un tema que sabemos que se viene, si tomamos consideración de lo que está pasando en el mundo en los últimos años. En el año 2000 habíamos traído un técnico argentino de IBM, que trabajó mucho en Estados Unidos, y nos había anticipado que en los próximos quince años recién iba a haber cambios en la parte de tecnología que iban a impactar. Porque los chicos que tenían en ese momento 20, 25 años, son los que hoy deciden la compra o alquiler, cualquier transacción inmobiliaria, o de lo que fuera, a través de internet. Eso es lo primero. Hay que tener en cuenta que hay cuatro o cinco plataformas, que son Alibabá –que es la mayor vendedora del mundo y no tienen inventario ni stock–; Uber, que no tiene un solo vehículo; Airbnb, que no tiene ninguna propiedad, y Facebook, que no genera contenidos, sino que los genera la gente. Tengo entendido que Uber, por ejemplo, cotiza en 60 mil millones de dólares sin ningún tipo de estructura, solamente digital, y la que viene atrás es General Motors, con estructura en todo el mundo y muchos años de presencia en el mercado. Esto quiere decir que han impactado mucho las plataformas tecnológicas, sobre todo en el mercado turístico.

Tenemos informes que esta empresa, Airbnb, hizo 62.000 transacciones en la última temporada en Uruguay. Los operadores turísticos están buscando la forma, ya que solo el 5% pasa por el circuito real que pagan los impuestos. El resto es de propietario a propietario,  por Mercado Libre, o por este sistema, por lo cual el Estado no percibe absolutamente nada. Nosotros estamos muy preocupados con este tema, estamos trabajando muy activamente en la Cámara Inmobiliaria, hemos hecho un llamado para saber dónde estamos parados y cuáles son nuestras competencias, y estamos trabajando para implementar, como ya lo hizo EasyTaxi, ese tipo de plataformas.       

 

¿La Cámara Inmobiliaria Uruguaya propone crear su propia plataforma digital? 

Crearla o subirnos a algo ya existente. Por ejemplo, Airbnb tuvo un tema de estas características hace unos años en Manhattan. Los hoteleros se quejaron y terminaron haciendo un acuerdo que los hoteles ofrecían el desayuno y ellos entregaban y recibían las llaves. Es una sinergia que habría que explorar, independientemente que cada uno tiene su idiosincrasia. En lo personal hice una transacción  de ese tipo en Venecia hace unos años y llegué, me dieron todo el código, entré a un lugar, retiré la llave y cuando me fui la entregué. Acá, tanto en Uruguay como Argentina, no estamos preparados para eso. Estamos trabajando con una MLS, que es un sistema de multilista, que nuclea a todas las propiedades que tienen todas las inmobiliarias. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya tiene doce cámaras asociadas en el interior del país y unas mil inmobiliarias en todo el país. Y estamos promoviendo a las restantes asociaciones inmobilarias que no están asociadas de manera que puedan profesionalizarse e integrarse a la CIU. Y también trabaja con el gobierno, con el Ministerio de Turismo y con el Ministerio de Economía por el tema de la evasión fiscal. Hay algo que queremos dejar en claro: nosotros no estamos en desacuerdo, y está en todo su derecho el cliente, de alquilar o vender directo. Lo que nosotros damos es un consejo profesional, donde hay un valor de tasación que a veces no se corresponde con algún improvisado que aparece en el mercado.

 

Informalismo y evasión

 

Evidentemente esto acrecentó el informalismo en el mercado inmobiliario, que además ya existía.

Totalmente. Hablamos de informalismo, por no decir violación de la profesión, porque no tenemos una ley de operadores inmobiliarios. Hace unos cinco, seis años, se hizo un relevamiento con  la encuestadora Cifra que arrojó que se evadían unos seis millones de dólares al año en aquel momento. Y esa evasión no sólo corresponde a transacciones, sino también a lo que corresponde por IRPF cuando se hace una venta y no se factura,  a la que no se paga por  teléfono comercial o por un empleado que no está en planilla, entre otras cosas.  Ellos cobran lo mismo y están fuera del circuito. Ante el `apriete´ que tiene  el gobierno contra las inmobiliarias formales, porque es muy fácil, vienen a la CIU y nos piden el padrón, y salen a controlar a nuestros socios (lo que es como cazar en el zoológico), otros trabajan en el informalismo donde nadie los controla.  A veces nos preguntan a todos los inmobiliarios, mi empresa ya tiene 25 años, si seguimos siendo inmobiliarios.  A un médico, a un escribano o a un abogado, no se le pregunta si sigue ejerciendo su profesión. 

Hace 30 años, la CIU comenzó con un curso de operador inmobiliario, que después lo tomó la UTU y lo sigue impartiendo hasta el día de hoy. Es un curso de dos años, 140 horas, 8 materias y egresan con un diploma que dice “operador inmobiliario”, que no sirve para nada. El proyecto de ley tiene más de 30 años.

En el 2005, durante mi primera administración en la CIU,logramos media sanción en Diputados  y después quedó ahí por temas políticos. Y en aquel momento no había mayoría parlamentaria de ningún partido. Hoy sí la hay y el gobierno aparentemente no tiene posición tomada o interés en que salga. Nos dice que sí, pero las acciones nos muestran lo contrario. Parece que no hay interés en regularizar la profesión por el bien de los colegas y el público en general.

Hace 10 años comenzó la reforma tributaria  y para el gobierno somos agentes de retención. Le recaudamos millones de dólares por mes, ahora estamos obligados a realizar la debida diligencia. O sea que estamos reconocidos, entre comillas. Ahora estamos tratando de regular y trabajando con el Ministerio de Economía,  la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y los Escribanos, por el tema de la ley de Inclusión Financiera por los bajos montos que se han puesto, y ellos han ido postergando este tema, la última parte de la ley de Inclusión Financiera, desde hace dos años. La industria inmobiliaria y la construcción representa el 12.1 del PBI, y el turismo ha superado valores del sector agropecuario.

Me parece que es poco inteligente de parte del gobierno. No se dan cuenta de la evasión fiscal, del mal consejo a los propietarios que, a veces, tienen una o dos transacciones en su vida y, justamente por estar mal aconsejados, pierden parte de su patrimonio y, en tercer lugar, somos uno de los dos países de Sudamérica que no tenemos ley. Viene cualquiera, arma su proyecto en Punta del Este o en donde fuera, y lo venden en otro lugar, fuera del país, y eso no pasa por el circuito legal. Y después están los advenedizos que aparecen cuando hay una crisis financiera, gente del sector bancario venden propiedades, hicieron la zafra y hoy ya no están, desparecieron. Otra cosa que nos preocupa es el tema de las franquicias.  Hay dos o tres franquicias que están funcionando hoy en Argentina y Uruguay, como Remax por ejemplo.

Como nosotros no tenemos ley, este tipo de empresas no tiene gente preparada para vender inmuebles. Solamente compran la franquicia, como podría ser para vender ropa o galletitas, y se llevan un porcentaje bastante alto. En Argentina lo han regularizado bien porque tiene ley, a través del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires y entonces siempre tiene que haber un operador inmobiliario trabajando en ese sentido.

 

Viviendas Promovidas

         

¿Qué opinión le merece las Viviendas Promovidas, antes conocidas como Viviendas de Interés Social? 

La mal llamada Vivienda de Interés Social desde el inicio, nació en APPCU en el 2014 y fue votada por unanimidad por todos los partidos. Dinamizó quince mil viviendas en los últimos años frente a un déficit habitacional de más de 40.000 viviendas en Montevideo, con un crédito hipotecario interesante hasta el 90%, donde se puede hacer un ahorro previo y en Unidades Indexadas. Además. dinamizó muchas zonas de Montevideo que hacía años que estaban olvidadas, como Cordón, el Centro, Parque Rodó, El Prado y otras, donde había muy buena infraestructura de servicios pero no se construía desde hace años.  En los primeros dos años, al promotor privado,  que era el que construía en la zona 1 donde el suelo era muy caro, le costó mucho cambiar  el chip. De todas formas, ingresaban a la Agencia Nacional de Viviendas unas cuatrocientas viviendas por mes. Después se le ocurrió al gobierno topear el valor de venta del 25% de las viviendas. Ahí, entre el 2015  y el 2016 bajó el ingreso de viviendas promovidas a doscientas por mes. Y ahora, a principios de  este año, se le ocurrió topear los alquileres. En la actualidad estamos en ochenta viviendas promovidas por mes. O sea, el desinterés ha sido manifiesto. No entendemos por qué se hizo esto. Habíamos recuperado puestos de la construcción que se habían perdido. Parece que les molestó que los promotores ganaran mucho dinero porque compraban inversionistas para arrendar.  Nos vino a salvar esos años de viviendas promovidas el acuerdo que firmaron con Argentina, con esos años de bonanza del argentino comprando en Montevideo. Ahora estamos tratando de recuperarlo porque está blanqueado  en un 90%, tienen el dinero acá y siguen comprando en el Uruguay. 

 

¿Afectó las inversiones en Uruguay, la Ley de Blanqueo de Capitales promulgada por el gobierno argentino?

Ahora está todo en blanco. De panameñas han pasado a personas físicas. El dinero que tienen los bancos está todo declarado. El año pasado, cuando se planteó este blanqueo, yo era director de Relaciones Internacionales de la Cámara inmobiliaria Uruguaya y fuimos a Argentina a hablar con el Cr. Alberto Abad, el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), y logramos para la CIU ser los tasadores oficiales para que ellos tengan una referencia de precio muy real y no distorsionada. Ellos iban a planillar todo y les interesaba especialmente los campos y los departamentos en Punta del Este. Pongamos un ejemplo: un departamento de equis cantidad de metros en un edificio en Punta del Este. Cualquiera le hacía un papel por un valor de 80.000 dólares y en realidad valía 200.000 dólares.

Por eso fijamos unos parámetros, se los pasamos a nuestros asociados y se blanqueó dentro de los parámetros y cifras que nosotros le habíamos vaticinado. 

 

¿Se mantiene la compra de viviendas por parte de argentinos como segunda o primera vivienda?

Sí, se mantiene. Montevideo es la ciudad más turística aunque, increíblemente, no está dentro del Aval que solicita el Ministerio de Turismo, que tiene seis departamentos en ese esquema: Canelones, Maldonado, Rocha, Salto, Paysandú y Colonia. Impresiona mucho los extranjeros que vienen a vivir a Uruguay y, sobre todo, a Punta del Este en la contra estación.  

 

En su segundo período al frente de la CIU, ¿qué actividades cree que habría que priorizar?

Además de trabajar activamente por la normativa que nos regule y elimine el informalismo, estamos trabajando poniendo foco en educación, sobre todo con el tema de las plataformas, por lo que tenemos un convenio bilateral  desde hace mucho con la National Association of Realtors  que tiene un millón trescientos mil agentes inmobiliarios.  Precisamente, hace unos días vino un experto a dar una conferencia sobre plataformas digitales, redes sociales y como funciona todo este tipo de mercado nuevo, al cual nos tuvimos que adaptar. Tuvimos que salir de la ficha de cartulina para pasar a un programa de gestión, y hoy tenemos que manejar todas las redes sociales que es donde se concretan los negocios.  

 

Para finalizar, ¿cómo viene este año para el mercado inmobiliario?

El primer semestre fue mejor que el año anterior. Lo que pasa que el 2016 fue, comparado con todos los años anteriores, casi como el del 2004. Muy bajo en transacciones. Veníamos creciendo pero en los dos últimos años, 2015 y 2016, nos habíamos estancado. Ahora el gobierno promulgó exoneraciones tributarias para grandes proyectos por encima de los 15 millones de dólares y han aparecido unos cuantos.

Esos proyectos tienen que estar iniciados antes de finalizar el 2017 y terminados antes del 2020. Según el monto van bajando las exoneraciones. Esto ha hecho que aparecieran grandes proyectos en Montevideo y Punta del Este. Creo que este es un año bisagra y que para el año que viene vamos a repuntar y la temporada indica que será así. Con referencia al crédito hipotecario que a sido ofrecido por todas las instituciones privadas y públicas, los uruguayos estamos volviendo a repensarlo, (por malas experiencias anteriores) pero no lo usamos como en otros países, solo el 10% del total de las ventas se hacen a través de créditos hipotecarios.

Publicado en Recomendadas
Página 3 de 8
Top