Las condiciones cambiaron en en mercado inmobiliario argentino. Algunas transformaciones se deben a la introducción del crédito hipotecario -aunque habrá que evaluar su evolución luego del salto del dólar- y otro tanto debido a un cambio de actitud de los desarrolladores.

Generalmente es la familia que hace años que alquila, opuesta al inversor que busca obtener una renta con una apuesta de poco riesgo y capital acotado, como son las unidades de uno y dos ambientes, pero que  la atención se dirigiera en la actualidad a las familias, puso en evidencia el hecho de que son un segmento desatendido, con necesidades que el mercado desconocía o no intentaba satisfacer.

El sitio inmobiliario Breal señala que desde la experiencia de Andrés Brody, de BrodyFriedman, la idea de construir departamentos de mucho metraje vino de la mano de la oportunidad de comprar hace tres años un terreno en Sucre, “una zona única que hace años que viene creciendo, muy demandada por el segmento alto, que no tenía oferta de unidades grandes de ultra lujo.

Y de hecho no nos equivocamos, de 29 unidades ya se vendieron 25”. El proyecto corresponde al estudio MRA +A Arquitectos, quienes diseñaron un edificio sólo de departamentos de 3 y 4 dormitorios, que van desde los 280 a los 450 m2.

Pacheco Central es un desarrollo en esa localidad del GBA Norte en donde las unidades grandes juegan un rol fundamental. Álvaro Cayol, responsable del emprendimiento, cuenta: “Apuntamos a familias jóvenes que viven en la zona. Hay muchos barrios cerrados pero pocos departamentos o unidades de este tipo”.

El empresario asegura que “el valor del metro cuadrado en las unidades más chicas siempre es un poco más alto, además de que en una más grande hay un mayor costo por los baños y circulaciones. Pero las inmobiliarias nos pidieron este tipo de unidades porque percibían la demanda”.

Para Iván Chomer, de la desarrolladora que lleva su apellido, la comparación entre el costo de departamentos chicos y grandes es más subjetiva.

“En departamentos de más de 450 m2 lo que importa no es tanto el valor del metro cuadrado sino la negociación con el cliente, porque es un producto para menos del 1% de la población, es decir que el riesgo es más alto. Lo que importa es la superficie y no la cantidad de ambientes”.

Además, sostiene que “hay que analizar de qué tipos de metros cuadrados se está hablando. No es lo mismo si son descubiertos, en doble altura o en dúplex.

En este caso, el valor se desvirtúa”. Brody coincide: “En las unidades grandes el precio es más relativo. En las zonas premium un producto de este tipo a estrenar está arriba de los 4.500 o 5.000 US$/m2 mientras que uno chico no baja de los 3.000 US$/m2”.

 Los amenities son distintos para los departamentos de más de 3 ambientes. Brody asegura que en Sucre incluyeron dos sums (uno para adultos y otro, más chico, para adolescentes) y un microcine. En Pacheco Central, en tanto, está previsto implementar una guardería, algo que ya hicieron en otro desarrollo en Martínez y que resultó un éxito. Para el próximo emprendimiento de Grupo Chomer en Vicente López -aún no lanzado- está prevista un área para chicos.

Hoy la población mundial asciende a los 7.600 millones de seres humanos. Y subiendo, claro. Las proyecciones demográficas indican que la especie humana continuará reproduciéndose a un ritmo sostenido durante el próximo siglo, aunque no lo hará con igual de intensidad en cada rincón del mundo.

De ahí que entender visualmente cómo se distribuyen los humanos sobre el planeta sea útil para entender mejor el entorno político en el que nos movemos.

Nadie como Max Roser, autor de algunas de las ilustraciones e infografías más útiles y compartidas de los últimos años, para mostrarlo. Su proyecto, Our World in Data, lleva más de una década mostrando cómo las condiciones de vida del ser humano sobre la faz de la Tierra están cambiando (la mayor parte de las ocasiones a mejor). Pero a menudo los datos son brutos y no discriminan por regiones; y cuando lo hacen, pierden de vista la escala demográfica de cada país.

 

Google maps

Pensemos en los ejemplos más evidentes, China y la India. No hay continente en el mundo capaz de superar en población a uno de los dos por separado (descontando Asia), por lo que los acontecimientos macroeconómicos o estructurales que modifiquen las condiciones de vida en ambas naciones (esperanza de vida, caída de la mortalidad infantil, descenso de la pobreza, etc.) serán más relevantes (en términos agregados) que aquellos que hagan lo propio en toda, digamos, Europa.

Los mapas comunes no nos ofrecen ese tipo de información. Por lógica, el ser humano ha ilustrado el entorno en el que se movía en función de su geografía. No siempre ha sido exacto (como prueba la popularidad de la proyección de Mercator), pero siempre ha proyectado una imagen del planeta donde la representación física primaba sobre todas las demás. Rusia aparenta ser grande porque Rusia es grande, y, antaño, recorrer el mundo implicaba enfrentarse a lo desconocido. Los mapas arrojaban luz donde había dragones, y ofrecían a sus consumidores una imagen del mundo.

Hoy en día conocer la forma de los continentes es tan sencillo como abrir Google Maps, y la función de los mapas, o de la labor cartográfica, es más divulgativa e ilustrativa que técnica. No sólo eso, la humanidad ha logrado superar (con sus peros y venganzas) a la geografía. Obviando las potenciales consecuencias del cambio climático, el futuro de la humanidad está menos atado a su entorno físico de lo que solía. Entender el mundo ya no requiere de una descripción fidedigna.

De ahí que ajustar la forma de los países a su población, divididos en pequeñas celdas de 500.000 personas, sea una idea tan útil: relativiza el carácter geográfico de los mapas y le aporta una dimensión crucial, la demográfica, para el futuro por venir.

Dos países, como es obvio, resaltan frente a los mapas físicos: la India y China. Son grandes de por sí, pero a nivel poblacional son directamente incomparables. En general, es un patrón común al Extremo Oriente: Indonesia (266 millones), Bangladesh (166), Vietnam (96) o Filipinas (100) son descomunales.

 

La vida global

Europa queda muy empequeñecida, sumando algunas de las naciones más diminutas de la Tierra (Mónaco, San Marino, El Vaticano) y un puñado de países que mantienen, más o menos, su posición en el nuevo orden geográfico (España, Francia, Italia o Alemania).

Los demás estados son muy pequeños a escala global. Mención especial merece Rusia, que queda totalmente borrada del mapa asiático: es el país más extenso del mundo, pero a nivel demográfico su influencia es decreciente en Europa y marginal (sólo 30 millones de personas) en la inmensa Siberia.

En África el cambio más significativo lo protagoniza Nigeria, pequeña en extensión pero extraordinariamente habitada (no hay ningún país cercano que se le acerque). El Congo, con 84 millones de habitantes, y Etiopía, con más de 100, son la otras dos grandes potencias demográficas por debajo del Sáhara (e irrelevantes, cuando no reducidas a una eterna guerra civil, en el plano geopolítico). Egipto, con 99 millones (20 de ellos en El Cairo), completa el cuadro.

En América sólo hay un cambio drástico: Canadá, un fenómeno similar al de Rusia, gigantesca pero vacía de población.

Las tres grandes potencias demográficas son también tres de los cinco países más extensos de los dos continentes: Estados Unidos (300 millones de habitantes y al alza, el país occidental con mejor salud demográfica); México (130 millones de habitantes); y Brasil (210 millones de habitantes). En contraste, Argentina es la más empequeñecida (44 millones).

Roser ha bautizado a su obra como “el mapa que necesitamos si queremos reflexionar sobre cómo las condiciones de vida globales están cambiando”. Pese a la longitud, es un nombre con tino, porque apunta a algo esencial: la geografía es útil, pero no nos revela demasiado sobre hacia dónde camina el mundo (es estable, al fin y al cabo). La demografía ilustra cuál es la verdadera importancia de cada continente y nación.

En los últimos años, los drones se han vuelto muy populares, tanto recreativamente como comercialmente. Así, se utilizan en muchas industrias, incluyendo el mercado de bienes raíces comerciales. Este aparato volador no tripulado y controlado de manera remota tiene un sinfín de aplicaciones, incluyendo al sector inmobiliario. Y es que esta herramienta facilita valoraciones fiables que favorecen el proceso de tasación de una propiedad. Además, ahorrando costos, según se desprende de un informe del sitio español www.proptech.es.

Esta tecnología avanzada puede cubrir amplias áreas, mostrando claramente características cercanas y lugares de difícil acceso como arroyos o alcantarillas, además de brindar al comprador potencial una visión general de las tierras circundantes, estructuras adyacentes o rutas de acceso. De este modo, el software de mapeo permite calcular longitudes, alturas, áreas o volúmenes sin tener que recurrir a costosos estudios de terreno. Las características que de otro modo estarían ocultas por la vegetación, incluidas las anomalías en el terreno, pueden revelarse por medio de un dron equipado con una cámara adecuada.

En el pasado, los dueños de propiedades usaban fotografías aéreas o vídeos para mostrar sus propiedades con impacto, un proceso realmente caro.

Esta solución permite grabar una propiedad desde todos los ángulos, lo que hace posible que los propietarios muestren sus anuncios comerciales de manera impresionante.

Además,  el uso de drones para inspecciones de mantenimiento, en particular en techos o edificios de gran altura, será invaluable. Dicha inspección puede ser una tarea peligrosa; sin embargo, un dron autónomo puede programarse para registrar todos los rincones y grietas que requieren un control regular. De este modo, la programación de la misma ruta de vuelo para inspecciones regulares permitirá al administrador evaluar los niveles de deterioro, proporcionando una clara evidencia fotográfica de la condición del activo.

Las inspecciones regulares también pueden registrar cambios en la condición de la propiedad, alertando al propietario sobre posibles problemas latentes que luego pueden tratarse antes de que den pie a una crisis importante.

Igualmente, pueden trabajar a cualquier hora del día o de la noche, independientemente de las condiciones climáticas.

En la conferencia dedicada a Arquitectura, Ingeniería y Construcción (AEC, sus siglas en inglés) con la que cerró Autodesk University 2019, el encuentro que el gigante del software de diseño celebra todos los años en Las Vegas, Nicolas Mangon, uno de los vicepresidentes de la compañía, habló durante su presentación de una cifra impactante: 4 billones de dólares se gastan anualmente para reparar los daños provocados por desastres naturales o accidentes. Cambio climático mediante, la tendencia va en aumento. Por eso, su slogan fue “Proteger, reconstruir y mejorar”.

Los ejemplos son cercanos. La catástrofe nuclear de Fukushima, el incendio de Notre Dame, los incendios en California. Mangon aseguró que gracias a robots como el perro Spot se pudo llegar hasta lugares peligrosos para los humanos. Este perro tecnológico está equipado y programado para recolectar información (escanear construcciones y sacar fotos) y transferir todos los datos a Revit en tiempo real.

Las herramientas digitales fueron, en estos casos, tan importantes como la robótica. El software ReCap (Reality Capture) se utilizó en Notre Dame para hacer un escaneo completo de la catedral y convertirla en un modelo 3D. A partir de allí comenzó la reconstrucción. En Fukushima, Revit y Navisworks permitieron acelerar considerablemente el trabajo de los ingenieros en la reparación de daños.

El otro robot atrajo todas las miradas fue Mix masters, una impresora 3D para hormigón, presentada por Saint Gobain en la Expo, el espacio destinado a la exhibición de las novedades de la industria. Allí se la pudo ver en acción, “imprimiendo” bloques de formas orgánicas al tiempo que dos asistentes descargaban bolsas y más bolsas de material. También se vieron objetos terminados, como un cantero para espacio público y un par de sillones comodísimos a pesar de la dureza del material.

 

Nueva era de la construcción 

Mejor información, menos impacto, efectividad e integración. Los objetivos de la nueva era de la construcción se repitieron una y otra vez en la conferencia. Mangon volvió sobre los “mellizos digitales”, una estrategia que permite anticiparse a los errores o conflictos en la obra y reducir gastos, ahora recargados gracias a la integración con BIM, la Internet de las Cosas (IoT) y la Inteligencia Artificial (AI).

Racel Williams, manager en el desarrollo de Diseño Generativo y AI de Autodesk, habló de “colaboración, exploración y producción” para desgranar las ventajas de BIM 360 Design Plan.

Esta herramienta permite manejar desde el celular la planificación de proyectos en plazos cortos, en una plataforma comunitaria donde se cargan la información de la obra.

Además, anunció el lanzamiento de BIM 360 para ingeniería en 3D, lo que permitirá ahorrar horas de trabajo, con el consiguiente ahorro económico; y la alianza con la firma Unity, para conectar el diseño de los proyectos directamente en los dispositivos de realidad virtual.

Allison Scott, especialista en innovación y storytelling en la integración de construcción y tecnología, cerró la conferencia mostrando cómo, a través de PlanGrid, los costos de la obra pueden manejarse en tiempo real.

Como un país en donde es “severamente no alcanzable” adquirir una vivienda para un ciudadano promedio, se encuentra Chile según el estudio realizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en el cual se midió el índice de acceso a la vivienda (“PIR” en su iniciales en inglés).

Es así como la investigación, publicada por www.emol.com,  que se realizó usando el ingreso autónomo de hogares reportado en la encuesta Casen (ingreso promedio para los hogares de $913 mil mensuales), además de datos del Banco Central, indicó que Chile posee un PIR de 7,8, posicionándolo como uno de los más altos del mundo.

Inclusive, superior incluso al de países como Nueva Zelandia (6,5), Reino Unido (4,8) o Estados Unidos (3,5). Es decir, el país se ubica entre las naciones “donde la vivienda es severamente no alcanzable”

 

Sacrificio

El objetivo de este índice -explican desde la CChC- es estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio (3.089 UF).

De esta forma, por ejemplo, un índice “4” significa que un hogar de ingreso promedio necesita destinar durante 4 años todos sus ingresos para adquirir una vivienda, lo que a la vez, en el caso de que no destinaran todo ese dinero a ese fin, le significaría solicitar un crédito hipotecario que tenga una duración de entre 30 y 45 años para conseguir el inmueble.

Hoy la mayoría de las ciudades del país se encuentran en la parte alta del índice, siendo las más críticas Temuco (8,8), Concepción (7,7), Santiago (7,4), La Serena (7,3) y Valparaíso (7,1).

El alza en el PIR de las ciudades chilenas ha sido un fenómeno que se experimentó con particular fuerza durante esta última década, pues con anterioridad al 2010 el índice se posicionaba cerca del 4.

De todas formas, el gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado, destacó que esto respondería a una tendencia que se está dando a nivel mundial, y no sería algo particular del país. Una de las causas de este incremento se encontraría en que “todas las ciudades donde las viviendas han llegado a ser ‘severamente no alcanzables’ han experimentado ‘normativas de contención urbana’. En tanto, ciudades donde las viviendas se ubican en el rango de ‘alcanzables’ presentan ‘poca normativa de contención del crecimiento urbano’”, explicó Hurtado.

 

Precios al alza

Restricciones o prohibiciones al crecimiento virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan al alza el precio de las viviendas”.

“Normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el área urbana” Javier Hurtado, gerente de estudios CChC Dentro del informe se sostiene que el aumento del PIR ha llevado a muchas familias a optar por arrendar un inmueble y no comprarlo.

Es así como en el año 2009 la cantidad de arrendatarios alcanzaba un 19%, mientras que en 2017 llegó al 24%.

Desde la CChC postulan que dentro de las soluciones para enfrentar estos incrementos se encuentra “realizar una planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas”.

Y se agrega,  además, una “densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la infraestructura pública de alto estándar”, y por último una “nueva y potente política de arriendos en la que, por la magnitud del problema, participe el sector público y privado”.

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