Entre el lunes 17 y el jueves 20 de octubre se celebró en Ecuador la tercera conferencia de las Naciones Unidas sobre Vivienda y Desarrollo Urbano Sostenible, Hábitat III, cuyo objetivo fue la consagración de una Nueva Agenda Urbana. Esta tercera conferencia es parte de un ciclo bidecenal que tuvo como antecesoras a Hábitat I (Vancouver, 1976) y Hábitat II (Estambul, 1996).

Dicha instancia fue la primera cumbre mundial de las Naciones Unidas luego de aprobada la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, por lo cual representó una oportunidad única para discutir el importante reto que llevan adelante los Estados al momento de planificar y gestionar sus acciones con el fin de cumplir con los objetivos que persigue el desarrollo sostenible.

Al encuentro asistieron en representación de Uruguay la ministra de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, Eneida de León; el titular de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial José Freitas, integrantes de la Cámara de Diputados y representantes de la Intendencia de Montevideo quienes, junto a delegados de varios países, dialogaron sobre los temas de desarrollo urbano sostenible y la implementación de la Nueva Agenda Urbana.

 

La exposición de Uruguay

 

La delegación de Uruguay encabezada por la ministra de León desarrolló una agenda que incluyó plenarios y mesas redondas,  abarcando los principales temas de la nueva agenda urbana, además de la presentación del Informe Nacional. Este documento es el resultado de un proceso de trabajo liderado por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente que involucró a todas sus direcciones nacionales e incluyó la participación de instituciones públicas y organizaciones de la sociedad civil que trabajan en relación al desarrollo urbano y territorial, el mejoramiento del hábitat, el cuidado del ambiente y la implementación de estrategias para el acceso a la vivienda con el propósito de avanzar hacia el desarrollo sostenible y aumentar las condiciones de vida favorables para la población.

En su intervención la ministra de León expresó que “Uruguay llega a esta tercera conferencia mundial sobre vivienda y desarrollo urbano sostenible con la esperanza de que culmine con la consagración de una Nueva Agenda Urbana que a todos comprometa. Tuvimos un proceso nacional, con la construcción del Plan Quinquenal de Vivienda en 2015, y ampliando los principales lineamientos de dicho Plan con consideraciones acerca del desarrollo urbano y territorial sostenibles, los temas ambientales, la gestión de los recursos hídricos y la respuesta al cambio climático.

En otro tramo de su exposición  agregó que “hay temas que nos convocan y fijan los objetivos de nuestro país: el derecho a la salud, el  derecho a la vivienda digna, el derecho de las poblaciones vulnerables, de las poblaciones rurales y de aquellos afectados por los cambios climáticos. En 1996 Uruguay incorporó en la Constitución de la República el valor de la protección ambiental y el interés social del desarrollo cuando se incluyó el concepto que declara de ´interés general´ la protección del medio ambiente. Pero, sobre todo, por ser de consagración más reciente, y por ser generada a consecuencia de la iniciativa popular, destacó el último ajuste constitucional  plebiscitado en el año 2004, que revalorizó la cuestión ambiental, del ordenamiento del territorio y del agua y el saneamiento. Con él, Uruguay fue el primer país del mundo en reconocer constitucionalmente, con visión de futuro, el derecho humano al agua potable y al saneamiento”. 

Para finalizar la secretaria de Estado declaró que  “estamos convencidos que no debemos ver a las ciudades como problemas sino revirtiendo los términos de esa oración, debemos entender a las ciudades como la solución de los grandes desafíos civilizatorios. Ese es nuestro compromiso”.

Previo a la temporada estival, la publicación “Casas en el Este” elaboró un informe sobre cómo se prepara el sector turístico y las expectativas en la temporada alta 2016-1017 en el este uruguayo. Según da cuenta la publicación especializada, en base a datos del comportamiento de los turistas que planean vacacionar en nuestro país, el análisis de datos oficiales y la situación regional en comparación a la temporada pasada, de mantenerse la tendencia Uruguay estaría frente a una temporada con un 16% de afluencia de turistas, lo que convertiría a esta temporada en récord histórico en cantidad de visitantes.

“El primer indicio de que será una temporada excelente en cantidad de visitantes es que el contexto de Argentina es mucho más favorable respecto a la temporada pasada. Recordemos que la temporada 2015-2016 tuvo un comienzo retrasado debido a la incertidumbre acerca del cambio de gobierno y la liberación del dólar, un factor clave en la decisión de veranear en nuestro país. Cuando a finales de noviembre Mauricio Macri resultó ganador de las elecciones y se conoció el rumbo económico del gobierno respecto al tipo de cambio, las consultas se dispararon y los argentinos llegaron en masa, contribuyendo a la que sería la mejor temporada en los últimos cuatro años”, sostiene el informe.  El incentivo para los turistas argentinos es el fin de las restricciones cambiarias, a lo que se le agrega un hecho decisivo como es que,  por primera vez en mucho tiempo, los precios de Uruguay están equiparados con los del vecino país”, señala el documento.

En cuanto a Brasil, las expectativas son de cautela, debido a la situación política del país. “El crecimiento sostenido que venía teniendo el público brasilero tuvo una merma en la temporada 2015-2016 (un 19% menos) debido a la crisis político-económica y devaluación que afectaron al país. Este año el panorama continúa sin mejoras, por lo que es previsible que se mantenga la cifra de visitantes”, sostiene el estudio. En cuanto al turismo interno, se recuerda que en el 2015 la expectativa de la baja de precios por la incertidumbre de la situación argentina también retrasó la decisión de alquiler por parte de los uruguayos. “Si bien este año hay una mayor cantidad de consultas y reservas todavía es muy temprano para saber si se trata de un adelantamiento de la decisión o si vamos a contar con una mayor presencia de turismo interno”, señala el artículo.

El informe concluye que “(el análisis de los datos de Casas en el Este), sumado a una situación argentina más que favorable y una marcada tendencia de aumento de turistas según las estadísticas oficiales, nos permiten pronosticar que el verano 2016-2017 será la mejor temporada en cantidad de turistas desde que se tienen registros. Este excelente resultado será dado, en gran parte, por la llegada récord de turistas argentinos, que reafirmarán, con más solidez que nunca, su tradicional favoritismo hacia nuestras playas”.

 

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La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este emitió un comunicado donde insta a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada,  de manera de no ahuyentar a los turistas.

La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este emitió un comunicado donde insta a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada,  de manera de no ahuyentar a los turistas.

“Solicitamos a inmobiliarias y a los propietarios con inmuebles en la zona a que no suban los precios; no es el momento para hacerlo, porque subió el peso uruguayo contra el dólar en los últimos meses y porque países de la región, como la Argentina y Brasil, están en pleno ajuste. No amerita una suba en los valores porque no están dadas las condiciones, ni para argentinos ni para brasileños”, afirmó  Javier Sena, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, que cuenta con 200 socios sobre un total de 300 inmobiliarias.

En la información, proporcionada por el diario argentino El Cronista, Sena señaló que se espera que la mayoría de los propietarios congele las tarifas. “Puede haber casos de aumentos de precios, pero quien aumente le costará después alquilar. Las inmobiliarias ofrecen primero los inmuebles que mantuvieron la misma tarifa que la temporada anterior”, destacó y agregó que los valores son “muy competitivos frente a la costa argentina”.

Al respecto precisó que departamentos de un dormitorio (dos ambientes), sin servicios, cuestan US$ 1500 la primera quincena de enero, la más cara de Punta del Este; con servicios de mucama y piscina, entre otros, oscilan entre US$ 2200 a US$ 2300.

Los departamentos de dos dormitorios (tres ambientes) cotizan a uS$ 2200 y US$ 3000, sin y con servicios, respectivamente. En tanto, casas de tres dormitorios en La Mansa, cerca del mar, valen de US$ 3500 sin piscina US$ 4000 con piscina; de cuatro dormitorios hay inmuebles disponibles por entre US$ 5000 y US$ 7000 la primera quincena de enero.

En otra nota, también publicada en El Cronista, Luis Borsari, director General de Turismo del departamento de Maldonado, auguraba un posible alza de 15% a 20% de argentinos esta temporada, frente a la pasada, cuando ya habían crecido entre 20% y 30%, por los “precios competitivos” de las playas uruguayas frente a las argentinas. Pero la noticia de algunos fuertes incrementos, denunciados por la ministra de Turismo, Liliam  Kechichián, llevaron a los inmobiliarios a pedir calma y mesura a los propietarios, para no arruinar una posible buena temporada.

Sena aseguró además que la inflación anual en Uruguay ronda el 8,9%, que los precios son competitivos y que además el peso uruguayo ganó valor en los últimos dos meses, ahora está en 28,70 por dólar, frente a los 30 pesos previos. “Además de pedirle a los propietarios que mantengan los precios, porque no están dados los motivos ni las circunstancias, por el contexto regional, también se lo pedimos a los comerciantes. Hay que mantenerlos a rajatabla, no subir nada”, destacó Sena y llamó a los argentinos que tienen propiedades en Uruguay en alquiler a seguir este consejo.

El verano pasado, según Sena, Punta recibió muchos argentinos, pero gastaron poco. “Esperamos que no sólo vengan, sino que salgan a comer, a pasear, que también gasten”, dijo.

Según sus datos, en la primera quincena de enero de 2015 se alquiló prácticamente todo en Punta del Este, mientras que en la segunda hubo entre 5% y 8% de los inmuebles que quedaron libres. Pero aún es pronto para tener certezas sobre la temporada, porque se reserva cada vez más sobre la fecha, porque “todos buscan mejorar los precios”, explicó Sena.

En Punta del Este hay entre 50.000 y 60.000 camas disponibles en la temporada, en departamentos y casas. En la ciudad viven sólo unas 12.000 personas, pero en la primera quincena de enero, sobre todo desde el 26 de diciembre, la población suele ascender a 250.000 habitantes.

Nuevos proyectos de construcción en marcha, negocios inmobiliarios que apuntan a la demanda hotelera, edificios administrativos y nuevas unidades de viviendas premium. Estas son algunas de las iniciativas que vive Paraguay en la industria de la construcción y en el sector inmobiliario, respaldado en la bonanza macroeconómica del país y en los costos, sensiblemente más bajos en comparación con la media de la región, que se duce a inversores extranjeros.

Paraguay es atractivo para las inversiones principalmente por el buen momento macroeconómico que vive en comparación a los países de la región, según los indicadores de inflación controlada y un crecimiento estable del Banco Central del Paraguay.

Esto se suma a la atracción de nuevos negocios en el que está trabajando el gobierno paraguayo para instalar empresas en el país y el bajo monto que se destina a los aranceles, que seduce a los inversionistas, por lo que esto se distribuye en varios sectores de la economía.

Según Humberto Luis Foresti, presidente de HF Proyectos & Inversiones el “boom inmobiliario” que se da en los últimos años financia principalmente las viviendas premium en las zonas de Carmelitas, Avda. Santísima Trinidad y Santa Teresa, denominado el nuevo eje corporativo.

Foresti comentó en una publicación que realizó en el portal Infobae que existe mucha demanda por atender en el país, ya que el mercado inmobiliario en altura aún es muy novedoso para Paraguay, tendencia que será el auge conforme el país vaya creciendo.

Por su parte, Ernesto Gómez, director de Fortaleza señaló en los inicios del “boom inmobiliario” que despegó sin tener en cuenta la necesidad del mercado, por lo que hace prioritario que los entes de regulación actúen. Según el director, los inversionistas aseguran su capital con estas inversiones y los desarrolladores deben comprar terrenos a valores que no son los acordes a la realidad. En este sentido, argumentó que la necesidad se concentra en la vivienda para la clase media, aunque a este sector todavía no cuenta con una oferta masificada para tener la casa o créditos acordes.

 

Precios más bajos

En tanto, Ricardo Ávalos, director de la empresa Canopy, consultora especializada en el sector inmobiliario, indicó que en Paraguay no hay riesgo de “burbuja inmobiliaria” ya que la mayoría de las operaciones se realizan al contado sin intervención de la banca. Lo que se debe hacer es ofrecer atractivos para que las nuevas inversiones se redirigan a nuevos nichos de mercado ya que hoy la oferta se concentra solo en el 20% de la demanda. 

El experto agregó que lejos de una burbuja que guarda relación con el stock hipotecario lo que sucedió en el mercado es un incremento de m2 cuadrados, lo que termina favoreciendo al consumidor final porque la sobre oferta ajusta los precios para abajo. La distorsión se podría dar en los precios en el mercado, en las tasaciones de los bancos, en la diferencia que hay entre el valor fiscal con el valor del mercado, pero pese a todo eso no se trata de una burbuja, sentenció Ávalos.

El consultor inmobiliario dijo que a su juicio no existe una sobreoferta como al parecer, según el mismo, se percibe por la falta de informaciones, por el simple hecho de que existe un déficit habitacional de 800.000 viviendas.

Ávalos agregó que solo en Asunción se cuenta con 125.000 viviendas que albergan apenas 500.000 personas. “El problema de la percepción del precio sucede cuando mezclamos el déficit de vivienda, en su gran mayoría en el segmento medio bajo, con la gran oferta en el segmento alto”, explicó.

Por su parte, el economista César Barreto, especialista en el sector inmobiliario,  manifestó que el mercado en el segmento más alto es muy pequeño aún, duda asignada desde el inicio del desarrollo inmobiliario. “Hay una sobreoferta y se va a corregir con menores precios y períodos más largos de venta de las propiedades”.

Sobre las nuevas acciones de algunos desarrolladores, dijo que estos se están enfocando a la construcción de departamentos más pequeños y accesibles a la clase media. En cambio, las unidades lujosas están destinadas para personas de alto nivel adquisitivo, pocas en Paraguay, y que por ende resulta en un exceso de oferta y que a pesar de que los precios bajen de US$ 600 mil a US$ 500 mil, seguirán siendo caros para la clase media.

Los agentes involucrados coinciden en que la perspectiva para el 2017 es que el negocio inmobiliario en Paraguay  seguirá creciendo entre el 2 y el 3%, especialmente en el ámbito residencial, mientras que en los segmentos corporativos se deberá trabajar sobre las ventajas de una oficina corporativa antes que una residencial y que los precios se ajustarán en cada mercado.

La Intendencia de Montevideo enviará un proyecto de decreto con modificaciones al Presupuesto Departamental a la Junta Departamental. Entre otros cambios, el documento aumenta un 100% el impuesto de Contribución Inmobiliaria de viviendas vacías.

En la actualidad se estima que hay unas 250.000 viviendas desocupadas en el país, 48.000 de las cuales están en Montevideo (según el censo 2011). Esto preocupa a los ciudadanos, que desde 2009 reclaman en la Defensoría del Vecino que el abandono de inmuebles es perjudicial para la seguridad del barrio y la salubridad pública.

El deterioro acumulativo de viviendas abandonadas causa perjuicios a las casas vecinas por el pasaje de humedades, filtraciones y rajaduras. Sin un propietario que se haga responsable, los vecinos perjudicados no pueden reclamar los daños de sus propios hogares. Además, como señala la campaña Aquí podría vivir gente, “las viviendas desocupadas podrían no sólo revitalizar los barrios, sino darle una solución habitacional a personas que no han tenido la suerte de usufructuar su derecho a la ‘vivienda decorosa’”.

 

Proyecto con modificaciones

Para hacer frente a la problemática de las viviendas desocupadas, la Intendencia de Montevideo enviará a la Junta Departamental un proyecto de decreto con modificaciones al Presupuesto Departamental que regirá a partir del 1° de enero de 2017, según publicó el diario El País.

Entre otras medidas, el documento aumenta en un 100% el impuesto de Contribución Inmobiliaria de las viviendas ubicadas en la zona urbana y suburbana del departamento que estén deshabitadas por un período mínimo de un año.

La comuna capitalina considera como “propiedad deshabitada” toda aquella vivienda que, por un lapso de un año, tengan consumos de energía eléctrica y/o agua inferiores en un 90% “al promedio histórico de consumo para dicha vivienda”. De todas formas, la Intendencia aclara que las viviendas que tributan el Impuesto a la Edificación Inapropiada no serán gravadas con este adicional. Otra de las modificaciones del proyecto de decreto es crear el “Fondo Rotatorio de Veredas”, un fondo que se nutrirá con recursos de la Intendencia, transferencias y donaciones destinadas a las obras de reparación de veredas.

El sistema de fondo rotatorio comenzó a aplicarse durante la gestión de Ana Olivera para obras puntuales, e implica que el monto de las reparaciones reintegrado por los vecinos se destina a reparación de nuevas veredas.

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