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En un encuentro organizado por el diario argentino La Nación, una decena de especialistas en el mercado inmobiliario expusieron sobre la evolución reciente y el futuro de la actividad en la vecina orilla.

Para hablar sobre el mercado inmobiliario argentino, su desarrollo, la financiación y las perspectivas a mediano y largo plazo, La Nación convocó a varios especialistas del sector  en un evento que se realizó el pasado sábado 16 de setiembre en el Museo de Arte Latinoamericano (Malba),  los expertos analizaron cómo evolucionarán las variables de la actividad y delinearon las diez claves del presente y del futuro de la industria.

El primer módulo fue “Oficinas: poca rentabilidad, mucho potencial”, donde se señaló que hay entre un 5 y un 7% de rentabilidad antes de impuestos. Ése es el porcentaje que, según los referentes del segmento de oficinas, representa el provecho de ese tipo de desarrollos. “Los valores de la renta hoy están prácticamente iguales que durante la convertibilidad, mientras que el precio de venta se ha duplicado o triplicado. Eso explica la baja en la rentabilidad”, apuntó Héctor Salvo, director de la agencia inmobiliaria Raghsa.

El directivo recordó, además, que los impuestos de esa renta son “muy altos” y recomendó a los inversores ver bien la historia de un edificio o de una zona que promete rentas demasiado buenas. “En las épocas de crisis quizás esa propiedad quede desocupada durante siete meses, y otra con renta inferior en ese momento se alquila más fácil”, advirtió. Y añadió: “Esto no deja de ser como un negocio financiero: a mayor riesgo, mayor tasa”.

Otro de los temas, tratados durante el evento, se denominó “El GPS de los desarrolladores y las zonas más calientes”. En este sentido, Alejandra Covello, presidenta en Covello Propiedades, señaló que la ciudad de Buenos Aires no crece en tamaño, por lo que no queda otra opción que reciclar y reinventar zonas. “Gracias al transporte, las zonas calientes están cambiando mucho. La idea del comprador con crédito es que quizá prefiera barrios no tan céntricos, pero con más metros o con mejores vistas”, afirmó la experta.

En este contexto, se detectó que el desarrollo de shoppings se aleja de la ciudad de Buenos Aires y, según Daniel Elsztain, director de Negocios Inmobiliarios del grupo IRSA, podría acercarse a La Plata y a San Miguel de Tucumán y que estos emprendimientos podrían llegar a las zonas sur y oeste del Gran Buenos Aires y a las provincias de Santa Fe y Córdoba.

 

Créditos hipotecarios

Los créditos hipotecarios, fue otro de los puntos que se incluyeron durante la jornada, al hacer hincapié que agosto fue el mes récord para los créditos hipotecarios en la Argentina. Y los préstamos en UVA, la unidad de valor que se ajusta por inflación, fueron los grandes protagonistas: el 84% de las hipotecas fueron de ese tipo. Ese mes se otorgaron, en total, 7.109 millones de pesos argentinos.

 

El resurgimiento de los créditos cambió la estructura del sistema financiero. Daniel Alonso, gerente general de Banco Provincia, explicó que esa entidad reformó su estructura de atención.

“Generamos un micrositio para que los clientes puedan ver cuál es la oferta de créditos. Tenemos un call center que recibe 6000 llamadas por mes y la aceleración fue tremenda en los últimos meses: tuvimos 13.000 trámites, la mitad de Procrear y la otra mitad de créditos en UVA. Hoy cada cuatro minutos tenemos un nuevo propietario con préstamo del banco”, describió el directivo

Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y presidente de Procrear, se refirió al siguiente paso en materia de créditos. Apuntó que el Gobierno quiere dar seguros hipotecarios para mejorar las condiciones y animar a que más bancos presten más dinero. “La idea es poder generar un swap para que, si existe diferencia de inflación, se pueda cubrir. Queremos ofrecer seguridad jurídica para que el mercado se anime a invertir”, apuntó.

“Ya estamos trabajando en la calificación de un banco público específico para poder tener un track record de un lote de hipotecas securitizable”, adelantó. Y agregó: “En muchos países, los subsidios y los seguros terminan haciendo que los bancos bajen aún más el crédito a los sectores que son más vulnerables. Queremos que eso llegue a toda la sociedad y que el sector privado se anime a invertir en todos los sectores”, agregó al final de su ponencia.

Lo expresado por Kerr está en consonancia con lo expuesto por Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que  explicó cuál es su visión desde las ventas inmobiliarias: “Desde principios de año, con la irrupción de los créditos y el blanqueo, vimos una dinámica muy cambiante. El perfil pasó del cliente inversor que buscaba en las inmobiliarias un lugar donde refugiar el dinero al consumidor final, y eso hace que sea clave entender cuestiones humanas y emocionales asociadas más a lo social que a lo financiero”, afirmó

 

Créditos intermedios

Desde la perspectiva de los desarrolladores, Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobiliaria, sostuvo que el crédito ayudará a la transparencia del sector y “tenderá a bajar los costos de la construcción”, porque el sector se alejará del financiamiento de pozo que, dijo, buscaba alargar los plazos de las obras para que los interesados pudieran llegar a pagar las cuotas. “Los créditos acortan los tiempos para hacer la obra y, por lo tanto, saldrá menos porque se edificará más rápido”, sostuvo.

Los desarrolladores se mostraron contentos con las posibles formas de financiación que podrían aparecer en el mercado y los funcionarios hicieron hincapié en las herramientas que harán crecer al sector. Según Kerr, el desarrollo del crédito intermedio -aquel que toma un desarrollador y que luego puede transferir al comprador- será clave para que la rueda gire de manera aceitada.

En tanto, recordó que en junio pasado el Banco Central argentino estableció que los bancos podrían tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento para otorgar créditos individuales, un avance que también ayuda a destrabar operaciones.

“El crédito intermedio es incipiente”, opinó por su parte Miguel Camps, líder de la desarrolladora Argencons. “Fundamentalmente se está trabajando con el Banco Nación y algunas entidades privadas para ver la evolución”.

Camps también explicó que, desde su rol como presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), trabaja junto al sector financiero para generar un mayor conocimiento sobre esta herramienta por parte de los desarrolladores.

 

Financiación

El resurgimiento del financiamiento logró que las grandes desarrolladoras comenzaran a mirar con más atención el segmento de las viviendas. “El déficit en la vivienda es conocido; es triste que no se haya atacado antes. Hoy pareciera ser el momento por el bajo costo de endeudamiento. Nosotros emitimos un bono al 5% en el mercado local”, afirmó Daniel Elsztain, director de la inmobiliaria Irsa.  Por otro lado, predijo “presión de precios” en las viviendas por las hipotecas. Y pidió que la oferta aumente, para que el impulso de los créditos “no haga que se disparen demasiado los precios” y para eliminar el riesgo de una burbuja inmobiliaria. También Kerr señaló que éste es “el momento de los desarrolladores” para la atención de la demanda.

En tanto, Gonzalo de la Serna, de la desarrolladora inmobiliaria Consultatio, dijo que su compañía está intentando entender cómo cada región requiere un método constructivo distinto. Sin embargo, advirtió: “Hay un tema de déficit de infraestructura de servicios para zonas no urbanizadas. Uno no puede hacer patria y desarrollar un lugar donde no hay agua o transporte. Si el proyecto es social, donde además hay rentabilidad más baja, tiene que estar acompañado por el Estado”.

Por su parte, el economista Orlando Ferreres, titular de la consultora homónima, dijo que el país vecino “está en un largo camino al crecimiento, que no se sabe bien dónde puede terminar, pero va para el lado bueno” y proyectó un 3,5% de crecimiento del PBI para 2017 y un 20% de inflación.

Las horas de espera por lluvia, viáticos por traslados, compensaciones e incentivos, son algunos de los…

En el evento, que se llevó a cabo en el Hotel Radisson Victoria Plaza, ante un centenar de interesados, se anunció la licitación y concesión para la construcción y mantenimiento que será por un plazo de 22 años de la vía férrea. La licitación pública estará abierta a empresas nacionales e internacionales y los oferentes establecerán las condiciones de financiamiento.  La adjudicación se realizará en septiembre y será controlada por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo (TCA).

El pasado martes 15 de agosto, el presidente de la República Tabaré Vázquez, y los ministros de Economía, de Transporte y Obras Públicas, de Vivienda y de Industria, Energía y Minería -Danilo Astori, Víctor Rossi, Eneida De León y Carolina Cosse,  respectivamente-  junto al canciller Rodolfo Nin Novoa, y el director de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP), Álvaro García, presentaron el proyecto “Ferrocarril Central”, así como detalles del llamado a licitación para la construcción de 273 kilómetros de vía férrea entre el Puerto de Montevideo y la ciudad de Paso de los Toros, con motivo de la instalación de una nueva planta de UPM en esa localidad. Se espera que la obra lleve un tiempo de realización de 36 meses.

 

Exoneraciones

El ministro de Economía, Danilo Astori, informó que “se establecerán beneficios tributarios” para su construcción, tales como la exoneración del impuesto al Patrimonio. El jerarca señaló además que se tratará de “una obra importante” de “cientos de millones de dólares. Tenemos un monto estimado pero no sé si corresponde establecerlo junto con el llamado. Es parte de la competencia de los interesados”.

Por su parte, el director de la OPP, Álvaro García, afirmó que “estas vías son necesarias para el país, porque impulsarán fuertemente el desarrollo. La inversión en infraestructura es clave para el desarrollo nacional y en ese sentido hay una agenda de infraestructura con mirada a 2030 y una inversión necesaria de 24 millones de dólares. Agregó que dentro de esta necesidad, el gobierno lanzó en 2015 el Plan Nacional Estratégico de Infraestructura por 12.500 millones de dólares en diversas obras que incluyen vías férreas. 

Los encargados de responder las preguntas de los empresarios y periodistas, además de García y Astori, fueron Víctor Rossi, Nin Novoa, Eneida de León y Carolina Cosse. También estuvieron presentes el titular de Trabajo y Seguridad Social, Ernesto Murro y el prosecretario de la Presidencia, Juan Andrés Roballo, entre otras autoridades.

 

Llamado a licitación

El ministro de Transporte y Obras Públicas, Víctor Rossi, informó que el proyecto denominado Ferrocarril Central incluye 273 kilómetros de vía férrea, un tramo doble inicial de 26 kilómetros, una docena de carriles secundarios para cruces de trenes, un tramo para acceso industrial y más de 40 puentes. Dijo que “el llamado prevé que pueda existir un desarrollo que permita el uso de la energía eléctrica”. También señaló que los trenes podrán circular a una velocidad de hasta 80 kilómetros por hora, con una carga de 22,5 toneladas por eje.

El titular del MTOP detalló que a partir de este acto “comenzarán reuniones con las empresas para elaborar el pliego de llamado a licitación que se concertará en setiembre”. Además, “se aspira iniciar la obra entre marzo y julio de 2018 que será por la modalidad público-privada”.

“Se busca la renovación del ferrocarril nacional y hay decenas de empresas interesadas a quienes se les presentarán los estudios realizados para la concreción de la obra. El tiempo es un factor muy importante .La obra llevará 36 meses de construcción y luego son 22 años de mantenimiento”, afirmó Rossi.

 

Sindicato y relaciones

Un día después de la presentación del proyecto, el miércoles 16, Rossi estuvo en Informativo Sarandí (Sarandí 690) donde se refirió a la relación del gobierno con los trabajadores de la Unión Ferroviaria. El jerarca dijo que el gobierno pretende que los trabajadores sindicalizados y lo que se sumen al modo ferroviario a partir de las obras que se encararán “tengan mejores condiciones, pero que no sean un obstáculo para el desarrollo”.

El gobierno se ha enfrentado al sindicato que ha realizado varios paros lo que ha sido entendido como “casi un crimen de lesa Nación” en función de las negociaciones que se mantienen con UPM para la instalación de una tercera planta de celulosa.

Rossi  afirmó que “ferrocarril va a haber independientemente de todos nosotros y de la Unión Ferroviaria y ese ferrocarril va a tener trabajadores ferroviarios” por lo que “aspiramos a que la Unión Ferroviaria y esos trabajadores ferroviarios tengan la posibilidad de trabajar, de defender las mejores condiciones de trabajo, pero de no ser un obstáculo sino por el contrario ser parte del modo ferroviario, de la comunidad que hay que fortalecer”.

Agregó que el gobierno tuvo “poco éxito en algunos casos”, pero está “empeñado en recorrer” el camino de la negociación. “Es más fácil ahora porque hay un menor número de trabajadores, pero seguramente esto que estamos empezando rápidamente va a empezar a tener la consecuencia de que va a generar muchos puestos de trabajo”, acotó. Es más, el gobierno estima que la plantilla “se debe más que duplicar”, agregó Rossi.

“Tenemos instancias de intercambio muy áridas difíciles con resultados que a veces nos desilusionan. Pero tenemos confianza de que somos capaces de construir una nueva base. Lo que se ha venido lastimando en estos últimos años es la confianza y entonces junto con la solución de los problemas concretos hay que ir reconstruyendo la confianza sobre la base de objetivos donde se pueda coincidir”, concluyó.

Para las obras de mejoras en las vías férreas entre Paso de los Toros y Montevideo, necesarias para dar viabilidad a la construcción de la segunda planta de celulosa de UPM, el gobierno ya identificó que se requiere la expropiación de 225 padrones y tres años de trabajo.

Así lo establece el borrador de la presentación al que accedió el diario El País que también especifica que se quiere reducir las curvas existentes de 278 a 218, y que la extensión de las vías férreas entre Montevideo y Paso de los Toros se reducirá en 8 kilómetros. También se reforzarán todos los puentes y se buscará que los movimientos de tierra sean los estrictamente imprescindibles para abatir los costos. El proyecto prevé  además que los trenes puedan ir de una ciudad a otra en no más de seis horas, mientras que hoy el trayecto insume más de 10.

Los edificios “verdes” son sólo una de las caras, la más atractiva, de la construcción sustentable. La otra, la que no se ve pero es fundamental a la hora de pensar en estructuras que conserven el calor y el frío en la situación que se requiere y que además sean más eficientes energéticamente en la tecnología aplicada a los materiales. Por eso, un edificio sustentable es aquel que está bien aislado, tiene iluminación y aire acondicionado adecuados, y suele obtener la energía vía paneles solares o biomasa.

Un artículo, publicado por el diario argentino La Nación, enumera las principales tecnologías para aislamiento térmico disponible actualmente para que los denominados edificios “verdes” sean, además de vistosos, efectivos. Estas tecnologías son las espumas de poliuretano (PUR) y poliisocianurato (PIR), que son usadas en la producción de paneles sándwich, pieza central de los sistemas constructivos en seco. Los poliuretanos permiten un aislamiento térmico 700% mejor que el ladrillo, y 50% mejor que la lana de vidrio y al poliestireno expandido, que son los materiales más difundidos. El director de DOW Argentina, filial de la multinacional The Dow Chemical Company, Gabriel Rodríguez Garrido, sostuvo que “en tiempos actuales, donde el tema del ahorro energético está en boca de todos, tenemos la responsabilidad de innovar y acercar herramientas eficientes que contribuyan a hacer un uso responsable de la energía, tanto para cuidar el bolsillo de la gente como a los efectos que su uso excesivo produce en el país y en el mundo”.

 

En EEUU y Europa 

Estos sistemas de construcción están mucho más difundidos en Europa y los Estados Unidos que en América Latina. De esta forma, se consume hasta un 70% menos de energía, no se consume agua durante el proceso, se termina en la mitad de tiempo y no tiene desperdicio alguno. En definitiva, se trata de una tecnología extremadamente versátil, con aplicación en construcciones comerciales, residenciales e industriales; como shoppings, supermercados y cámaras frigoríficas, entre otros.  En ese contexto, el director de Marketing de Poliuretano para América Latina, Marcelo Fiszner, explicó que “la energía más sustentable es la que no se usa. La mejor forma de no usarla es con la aislación. Para eso el mejor producto es el poliuretano. Todavía se construye de forma muy tradicional, la industria de la construcción es la que menos ha avanzado”.

Si bien para muchos la nueva tecnología y los procesos de construcción no tradicionales se oponen a las construcciones tradicionales, (sobre todo por la pérdida de fuentes de empleo, señalan)  para la arquitecta y asesora en sustentabilidad del grupo español Unicer, Sandra Amerise, no necesariamente debe haber un divorcio entre ambos. “A nivel económico y social, la industria del ladrillo emplea a miles y miles de trabajadores en el sector. El sistema de construcción tradicional genera empleo y movilidad social, paleando las dos problemáticas sociales en cualquier país: la desocupación y la pobreza; ya que la mano de obra empleada no requiere altos niveles de instrucción y puede emplear a aquellos que se ven en una situación de emergencia socioeconómica”, señaló Amerise.

La especialista en sustentabilidad agregó que, dentro de las construcciones tradicionales, se debe pensar en la composición de los materiales que se utilizan, ya que pueden emitir gases nocivos que incrementan el calentamiento global y afectan la salud de quienes habitan los espacios donde fueron utilizados para edificar. A su vez, la futura escases de agua potable es también un tema en tratamiento con tecnologías que ahorran este recurso, recolectan el agua de lluvia y la reutilizan. “La realidad exige que los arquitectos comencemos a diseñar desde una visión bioambiental, considerando el entorno natural en el que se emplazará el proyecto, las construcciones y vegetaciones preexistentes y el comportamiento de las condiciones climáticas a lo largo del año. Veo como una posibilidad el desarrollo de un sistema mixto porque, de esa manera,  los márgenes de eficiencia serían altísimos”, concluyó Amerise.

Según los planes de la Intendencia, hacia 2019 las bicicletas ocuparán un lugar centralísimo en la principal arteria de Montevideo, circulando por el medio de 18 de Julio en una bicisenda de 3 metros de ancho que irá desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.  El proyecto, anunciado por el director de Planificación de la comuna, Ramón Méndez, contempla la prohibición de ingreso de autos particulares y taxis a la principal avenida, en la que solo quedarán sendas para ómnibus, preferentemente eléctricos. A su vez, las veredas ganarán espacio hacia la calle, lo cual se logrará con macetones, pintura, bolardos y mobiliario, no necesariamente “picando” los cordones. Los cambios proyectados por la Intendencia costarán 120 millones de pesos uruguayos  y serán financiados con fondos presupuestales.

Según los datos aportados por el jerarca comunal, en 18 de Julio circulan unos 200 buses y 5.000 peatones en cada hora “pico”. La velocidad promedio de los ómnibus es de 10 kilómetros por hora y de 6 kilómetros por hora en los momentos de alta demanda, prácticamente como si se recorriera el trayecto caminando. El 8% de las personas se movilizan en auto, pero ocupan el 50% del espacio público, por lo que la Intendencia pretende prohibir la circulación de los vehículos particulares.

El proyecto, en el que viene trabajando desde hace 3 años y medio el “Grupo de trabajo para la revitalización de la avenida 18 de Julio”, integrado por la Intendencia, el Municipio B, el Grupo Centro (comerciantes) y los vecinos, otorgará prioridad a los ciclistas, los peatones y el transporte colectivo, según pudo confirmar el diario El País.

 

Cambios sustanciales

En cuanto a la obra física, se propone ampliar el espacio para los peatones (veredas), cambiando las paradas de ómnibus, los kioscos y los puestos de los vendedores ambulantes por carros aprobados por la Intendencia. Esta unificación, se indicó, permitirá mejorar la estética de la oferta callejera y detectar a quienes estén instalados sin tener la correspondiente autorización. Actualmente, hay 31 vendedores con permiso en todo 18 de Julio, que pasarán a instalarse en el espacio que hoy ocupa la calle. Según explicó Méndez, no será necesario eliminar todos los cordones. Se aplicarán soluciones más “livianas” y “económicas”, generando espacios “verdes” y “de convivencia” que, entre otras cosas, permitirán colocar mesas y sillas. A su vez, en el marco del “Plan Veredas” que está en marcha, se pretende reparar varios tramos con problemas.

Por su parte, según explicaron los técnicos que trabajaron en el proyecto, colocar la bicisenda por el centro de 18 de Julio impedirá que la misma sea invadida por los peatones, por ejemplo cuando suben a los ómnibus. El carril para bicicletas será pintado con un color diferente al resto de la calle. Habrá una calzada exclusiva para buses de ida y otra de vuelta entre la Plaza Independencia y Ejido. Y tres sendas (dos en un sentido y una en otro) para el transporte colectivo entre Cuareim y Fernández Crespo), permitiendo rebases en el recorrido Oeste-Este.

A mediados de 2019 se hará una puesta en funcionamiento inicial de la nueva avenida y se estima que en los “dos o tres años siguientes” se culminará “la transformación del transporte público”. En este sentido, se destaca que el proyecto busca fomentar una mayor circulación de ómnibus eléctricos por el eje del centro montevideano. “Esto, junto con la promoción del uso de la bicicleta y el desvío de automóviles por vías paralelas, permite mejorar sustancialmente la calidad ambiental de la avenida”, anunciaron desde la Intendencia.

 

En el mundo

Durante la presentación del proyecto, Méndez proyectó imágenes de soluciones similares aplicadas en otras ciudades del mundo.

Cabe recordar que en septiembre de 2015, el famoso arquitecto danés Jan Gehl visitó Montevideo e hizo un estudio de campo sobre la avenida 18 de Julio, en el que participaron la Facultad de Arquitectura de la Udelar y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). A partir de ese diagnóstico, la Intendencia decidió adoptar su método para proyectar cambios urbanísticos desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.

Gehl es reconocido por haber transformado a Copenhague en una ciudad transitable, en la que más del 50% de los viajes se realizan en bicicleta. También fue responsable del diseño de la “estrategia de democratización” del espacio público de Nueva York. La metodología, que se ha implementado en ciudades de Europa, EE.UU. y Australia, incluye la observación de los espacios públicos y las mediciones de su uso. A partir de los resultados se han concretado propuestas que mejoran la distribución del espacio público.

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