El arquitecto compatriota Rafael Viñoly aseguró que su  proyecto se transformará en una nueva referencia arquitectónica para Punta del Este. El complejo de 184 mil m2 ya está en construcción, según un artículo de Paula Baldo, publicado en la publicación ARQ de Clarín.

El Cipriani Ocean Resort, Club Residence & Casino ya está en la fase inicial de su construcción y arrancó la preventa de 20 unidades exclusivas de una de las torres horizontales, que cotizan a 6.000 dólares el m2.

Para llegar a esta etapa, el mega emprendimiento de usos mixtos ubicado en la parada 11 de la Playa Brava superó fuertes críticas y disidencias diversas. Por un lado, porque el proyecto implica la demolición del icónico Hotel San Rafael. Inaugurado a fines de 1948, el hotel vivió su etapa de esplendor en los 60 y 70 para luego decaer hasta el abandono.

El otro punto de conflicto es la alta densidad que convierte al proyecto en un elefante blanco en medio de un área de residencias unifamiliares. Actualmente, las construcciones de gran altura son pocas y llegan hasta la Parada 10.

En 2018, Rafael Viñoly presentó un primer proyecto para el complejo de lujo. Se trataba de una torre de gran altura, 66 pisos, secundada por otras dos menores.

Los tres edificios de ladrillo visto y remate con cubierta inclinada eran una reinterpretación del estilo Tudor del viejo hotel. Por entonces, el municipio desestimó la propuesta por exceder la altura permitida. Inmediatamente después, el arquitecto uruguayo redobló su apuesta con un segundo proyecto que finalmente fue aprobado aunque no logró acallar el debate.

Viñoly conversó telefónicamente con ARQ desde Uruguay y afirmó: “Habrá muchos edificios así en Punta del Este”, adelantó.

El creador del Forum de Tokio arranca señalando que para entender el proyecto hay que mirar en perspectiva lo que ha pasado en el balneario más importante del Uruguay: “Punta del Este ha tenido una etapa de desarrollo descontrolado e intentos de neutralizar ese desarrollo por parte de las fuerzas vivas que quieren lo mejor para el lugar”.

 

Inversión y densidad

La inversión millonaria del empresario Giuseppe Cipriani puso al uruguayo en el brete de hallar una solución que saque el mayor provecho de un aspecto básico como el valor de la tierra. Viñoly considera que la densidad prevista para el sitio ahora es poco justificable, al menos que se lo vea en perspectiva.

Imagina que Punta del Este, beneficiada por la belleza natural de su paisaje y el marco de institucionalidad que Uruguay alza como bandera, es muy probable que atraiga población estable como sucedió en la Costa Brava o Miami.

La densidad física prevista por el plan regulador para el sitio es producto de decisiones políticas desacertadas, a su modo de ver.

Pero, a la vez, destaca las reglas claras que su país ofrece a los inversores. En ese sentido, Viñoly critica que la restricción de la normativa esté centrada únicamente en la altura máxima edificable. Con lo cual, para responder a la capacidad edificable de un terreno, resultan edificios rechonchos.

“No tienen sentido de esbeltez. Las torres se inventaron para que haya espacio entre ellas, aquí tienen proporciones ridículas. Es una lucha interminable entre la especulación privada y lo que genera el gobierno permitiendo alta densidad y restringiendo solo la altura”, afirmó.

Según narra la periodista especializada Paula Baldo, en el primer proyecto, Viñoly quiso demostrar que, para construir los m2 que le estaban permitidos respetando su criterio arquitectónico, la altura resultante de los edificios era inviable para la normativa.

“Si hubiéramos aplicado el código de otra forma nadie hubiera dicho nada, pero era un error garrafal. La crítica a ese primer proyecto es la crítica a una reglamentación que se ha convertido en regla”, sostuvo.

La segunda condición del proyecto que generó controversia entre los locales fue la demolición del hotel existente llevada a cabo los primeros meses de 2019.

Explicó que la decisión fue inevitable porque las condiciones de conservación del edificio eran tan malas que se hacía imposible recuperarlo. “El San Rafael va a ser reconstruido sin la obsesión de realizar una reproducción exacta. Se va a construir igual para mejor”, aseguró el arquitecto. Y adelanta que van a respetar el criterio de proporciones y el estilo, para lo cual se contrató un asesor especializado en estilo Tudor.

“Es una función social resolver la reconstrucción del hotel, para qué oponerse si a la gente le gusta”.

El estudio trabajó en otro proyecto, en Londres, en el que enfrentó una situación parecida. Fue el plan maestro para la Estación Eléctrica Battersea, que intervino un edificio que “no tiene un valor arquitectónico sino psicológico”, en el cual las chimeneas que emitían el humo negro producto de la quema de carbón son una referencia para los londinenses.

“En San Rafael sucede algo similar, arquitectónicamente es pobre, un falso Tudor, pero su masa con techos inclinados está incorporada al local. Pensamos que hay que respetarlo, al igual que Battersea, el edificio de ladrillo más grande de Europa”, señaló.

 

Infraestructura y servicios 

El arquitecto parece inmune a la controversia que generan sus ideas disruptivas: “La gente protesta, está fenómeno que lo haga. A mí me parece que esta discusión siempre es interesantísima, es positiva. Podés entender si tienen razón o no”.

Viñoly sigue fiel a sus convicciones porque asume que el tiempo le dará la razón. En efecto, fue criticado por el puente de calzada circular sobre la laguna Garzón que le encargó Eduardo Costantini para unir los partidos de Rocha y Maldonado sobre la ruta 10.

Recordó también la controversia con Acqua, un edificio con terrazas que se aleja del mar en su sentido longitudinal, muy cerca de allí, en la parada 19.

Finalmente, el complejo integrará un lujoso hotel que replica el estilo Tudor del tradicional San Rafael más dos edificios residenciales que, en vez de desarrollarse en gran altura, lo hacen en extensión horizontal.

Este proyecto, según Viñoly, es superador de la primera propuesta: “En la ‘torre horizontal’ todos los departamentos empiezan por sobre el piso 20, con lo cual todas las unidades tienen vistas espectaculares”, compara con una torre tradicional, donde los primeros pisos no gozan de ese privilegio.

Por otra parte, la extensión permite diferenciar accesos, con ascensores de uso semi exclusivo.

El emprendimiento tendrá múltiples actividades que justificarán su funcionamiento todo el año. Habrá un casino de 5.000 m2, un restaurant Cipriani, un ballroom para 900 personas, 3.000 m2 de spa, un teatro con capacidad para 1.000 personas, galería comercial de 2.200 m2 y un club de playa conectado con el complejo.

Esta negativa a conformarse con las torres bajas y de malas proporciones que le imponía la solución típica para responder a la norma llevó al arquitecto a proponer una tipología innovativa que tiene sus antecedentes. Uno de ellos es el conjunto The Interlace, en Singapur, proyectado por OMA en 2009.

Los 170 mil m2 de residencias están resueltos con la superposición de 31 bloques de solo 6 niveles cada uno, que se apilan alrededor de varios patios.

“Con Cipriani va a suceder igual que con el Walkie Talkie, van a haber muchos edificios así en el futuro”, compara Viñoly.

El edificio de 34 plantas ubicado en Fenchurch Street, en el distrito financiero de Londres, tiene una forma peculiar: se ensancha a medida que aumenta la altura. En efecto, fue fuente de inspiración para otros. “Tengo la seguridad que desde el punto de vista ético y profesional, que es desde donde uno puede contribuir, el proyecto de Cipriani es fenomenal. Igual que Walkie Talkie, Battersea y el puente Laguna Garzón”, aseguró Rafael Viñoly.

La duración y la profundidad de la crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19 dependerán de tres factores: la velocidad de la propagación del virus y a cuántas personas afecte, cuánto tiempo pase antes de que se encuentre una vacuna y si las medidas de los gobiernos logran realmente mitigar el daño.

Este es el análisis de la Conferencia de las Naciones Unidas para el Comercio y el Desarrollo, la UNCTAD. También dijo que el costo de la crisis en el ingreso global podría llegar a 2 billones de dólares. Una cifra conservadora ante otros pronósticos.

La rápida propagación del coronavirus está provocando pánico en los mercados financieros, fuga de capitales, devaluación de las monedas frente al dólar y una creciente amenaza de depresión global.

 

¿Recesión?

Jeffrey Frankel, profesor de la Escuela Kennedy de la Universidad de Harvard, cree que la posibilidad de una contracción económica “aumentó dramáticamente en los últimos días. Estamos muy cerca de una recesión global”, aseguró.

El crecimiento mundial será inferior este año al de 2019 por la epidemia de coronavirus, pero resulta “difícil predecir” cuánto va a caer la economía, según la presidenta del Fondo Monetario Internacional.

En América Latina, estamos ante un cóctel envenenado. Al coronavirus hay que sumarle un crecimiento muy lento, el desplome de las monedas y la caída del precio del petróleo, la soja y otros commodities. “Brasil, Chile y Colombia están entre los países más afectados por la devaluación de sus monedas en lo que va del año.

Y los países que ya están en recesión, como Argentina, por ejemplo, verán una recesión más profunda, mientras que los que están al borde de una, como es el caso de México, se verán arrastrados a una recesión”, explicó Marcos Casarin, economista jefe para América Latina de la consultora británica Oxford Economics. La peor parte, de acuerdo a Casarin, la veremos en los resultados de este primer trimestre y deberíamos observar una mejora a partir de mediados de año.

“Pero todo esto depende de variantes que aún no conocemos y que tienen que ver con la evolución del virus”, aclara.

 

En América Latina

Ya se sabía, mucho antes del coronavirus, que la dependencia económica de China era un arma de doble filo en la balanza comercial de muchos países latinoamericanos. En 2008, cuando Europa y Estados Unidos sucumbían ante la crisis financiera, esa estrecha relación permitió a la región aislarse y amortiguar la caída. Ahora, en cambio, esa “chino-dependencia” nos puede llevar a pique.

Según los cálculos de la OCDE, un punto menos de crecimiento en China implica una caída en idéntica proporción en el crecimiento de América Latina.

Tres de las grandes economías regionales -Brasil, Chile y Perú- tienen en el gigante asiático el primer destino de sus productos. Para varios otros países, es su segundo importador. En los primeros días el temor estaba centrado en los minerales de uso industrial como hierro y cobre, que dejaba de comprar Beijing. Esto, afectaría principalmente a las economías andinas.

La estrepitosa caída del precio del petróleo cambió el foco. Venezuela, Ecuador, Colombia, Brasil y México vieron mermar su entrada de divisas en forma dramática.

Goldman Sachs ya actualizó a la baja su perspectiva para las principales economías de la región: Brasil y Ecuador crecerán siete décimas menos (del 2,2% al 1,5% en el primer caso; del -0,3% a un deprimente -1% en el segundo); Perú, cinco décimas menos (del 3,3% pasa al 2,8%); y Colombia, cuatro (del 3,4% al 3%). Por su parte, Argentina sigue dependiendo de su negociación por la abultada deuda con el FMI y los tenedores de sus bonos.

El virus puede mejorar o empeorar su posición dependiendo del grado de pánico de los acreedores. “Estamos ante su posible segunda década perdida para América Latina. El coronavirus llega en un muy mal momento, de muy bajo crecimiento”, afirmó Lourdes Casanova, directora del Instituto de Mercados Emergentes de la Universidad de Cornell.

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Uruguay se convirtió en los últimos años en un imán para los inversores de América Latina que apuestan por los ladrillos. Incluso para los argentinos que disponen de fondos, que no encuentran en su país ni la seguridad jurídica ni la estabilidad, y mucho menos la rentabilidad que ofrecen los inmuebles de la otra orilla del Río de la Plata, señala un informe de José Luis Cieri, publicado por Infobae.

Golpeados por las cargas impositivas, las nuevas leyes regulatorias, y la situación macro, los argentinos no solo consultan por propiedades en Uruguay, sino que hasta piensan en mudar su radicación fiscal. “En los últimos 20 años siempre hemos visto al menos un argentino que ha comprado en cada edificio de los que se construyeron con destino para renta en Montevideo”, señaló Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius Real Estate.

Aníbal Durán, gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU)en torno al  panorama inmobiliario actual de Montevideo, afirmó que “se encuentra en un período bisagra, ante la proximidad de la asunción de una nueva gestión. Por suerte, con el gobierno entrante ya hemos tenido buen diálogo y se sacarán trabas que agilizarán tanto la vivienda promovida (sectores sociales medios y medios bajos), como la promoción tradicional”.

En materia de rentabilidad, Montevideo ofrece valores del m2 levemente por debajo de los de Buenos Aires. Según datos del último relevamiento de la Universidad Torcuato Di Tella y la compañía Navent, el valor en Montevideo es de USD 3.021 contra los USD 3.054 de la capital argentina. Sin embargo, la capital uruguaya triplica en retorno a la argentina. En Montevideo se mantuvieron en un promedio del 5% anual en dólares, mientras que del otro lado, se encuentran en el 1,8%, en su peor piso histórico. A ello, se le suma la libre contratación de alquileres, que en Uruguay se encuentran desregulados. Los contratos se pueden pactar en dólares y ajustarse sin limitación de plazos con garantías que cubren rentas y expensas.

Según la Intendencia de Montevideo, desde 2011 hasta hoy se llevan edificados unas 20.000 unidades bajo la ley de Vivienda de Interés Social (hoy Vivienda Promovida), con superficies promedio de 55 m2 y valores de USD 100.000.

La referida ley (Nº 18.795) creó las zonas de vivienda promovida que estimulan la inversión privada mediante la exención del pago de IVA, del patrimonio, del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), por el plazo de 10 años.

“Esto posibilitó que hoy estemos ofreciendo departamentos a estrenar de dos ambientes con cochera y amenities, en barrios como el Centro, La Blanqueada y Tres Cruces, por USD 125.000, y con una renta mensual de USD 600, o sea un 6% anual”, detalló Martínez Vargas.

El incentivo a la radicación fiscal de extranjeros es otro beneficio para estar dentro de un régimen más previsible, simple y ordenado, con la eximición del pago de los impuestos a las Ganancias y Bienes Personales durante los años de residencia. Incluso si compran metros en zonas de vivienda promovida, tampoco pagarían gravámenes. El requisito es que los residentes extranjeros permanezcan en territorio uruguayo al menos 183 días al año.

 

Expansión y desventajas

Los empresarios consultados indicaron que el crecimiento más notorio se ve en los barrios donde existe la posibilidad de construir bajo la ley de vivienda promovida.  “La franja costera (Carrasco, Pocitos, Punta Carretas, Malvin), que antes era la zona que atraía el 80% de las inversiones de la ciudad, al existir esta ley empezó a derramar el avance hacia otras zonas. Esto se debe a que esta ley permite la construcción de edificios en barrios que tienen toda la infraestructura, en donde hay una infinidad de tierras e interés por parte del comprador o inquilino, pero no existía la renovación de stock desde hace 30 años. Lo que genera la ley es una revitalización de barrios que estuvieron dormidos por mucho tiempo”, explicó Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez Arquitectos, empresa que lleva adelante varios proyectos en la capital oriental.

En la actualidad, se posicionaron barrios como Cordón y La Blanqueada. “Montevideo está resurgiendo en esas zonas, se están reconvirtiendo lugares con mayor propuesta comercial, espacios gourmet y de diversión”, agregó. Por otro lado, se estima que también crecerán Punta Carretas, Parque Batlle y Tres Cruces. La costa se consolidó con las construcciones premium, con crecimiento constante y los valores son de USD 3.000 el m2 promedio, y de hasta USD 4.000 en las unidades con vista al río.

Una desventaja es que los barrios alejados del centro carecen de interés para los desarrolladores e inversores. “Son zonas que pueden no tener saneamiento, poca iluminación, inseguridad, locomoción pública escasa, zona de casas y no de edificios de propiedad horizontal. No se obtienen buenas rentas (menos del 4%), ya que la demanda y los valores de alquiler son bajos”, expresó Martínez Vargas.

 

En números

Los valores de las viviendas de propiedad horizontal construidas al amparo de la legislación de la VIS, rondan entre USD 1800 y 2300 por m2. Con las ventajas de no abonar el pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la primera transacción, ni el IRPF por 10 años. “En el segmento medio, en las zonas costeras los valores rondan entre los USD 2.800 y 3.500 el m2. Frente al río, superan ese valor”, explicó Ananikian Bakerdjian.

En locaciones como Pocitos una unidad de un dormitorio puede estar entre USD 400 y 450. Los que invierten con el objetivo de obtener una renta logran un excedente entre el 4 y 6 % en dólares.

Según Kopel, las locaciones en la costa están discriminadas de la siguiente manera: “Por unidades de un dormitorio se piden USD 575, los de dos, 675, y por los de tres dormitorios, 900. El alquiler de un garaje, está en el orden de los 100. En tanto que en la zona de la VIS, los precios, para 1 dormitorio andan en USD 450, y por una propiedad de 2 dormitorios, se piden USD 575”, detalló.

“Hemos recorrido diferentes asentamientos de Montevideo y en el interior de Uruguay. Hemos tomado conciencia de la magnitud del problema y asumimos el compromiso de encontrar soluciones que mejoren la calidad de vida a nuestros compatriotas más frágiles, dijo la ministra de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, Irene Moreira.

Asimismo, destacó la importancia de las áreas de agua, cambio climático y medio ambiente.

Moreira delineó las prioridades de su gestión en su discurso de asunción realizado el pasado 2 de marzo, en la sede ministerial, entre las que se encuentra la generación de soluciones habitacionales para los residentes del “interior profundo”, con la promoción del arraigo en el lugar donde los ciudadanos nacieron.

Aseguró que recorrerá todos los caminos con la meta de construir viviendas en cantidades suficientes que resuelvan los problemas habitacionales para los sectores de más bajos recursos, en el marco de una política nacional, porque “el derecho a la vivienda está consagrado en la Constitución, debido a la importancia del tema para todos los habitantes de la nación. Nuestro trabajo se centrará en lograr que todos los compatriotas puedan acceder a un techo digno”.

En cuanto a ordenamiento territorial, afirmó que la visión del ministerio será la formulación de políticas nacionales con los controles necesarios a efectos de promover el desarrollo del territorio a escala nacional y en un marco regional, trabajando en estrecho contacto con los gobiernos departamentales y otras dependencias involucradas en el tema.

 En el área de medio ambiente, el ministerio cumplirá con la ejecución, supervisión y evaluación nacional de protección que sea compatible con un desarrollo sostenible. "A nadie escapa la importancia que tiene el cuidado del mundo en el que vivimos por lo que seremos celosos custodios de la normativa vigente", afirmó y agregó que es fundamental la educación de la ciudadanía en el cuidado ambiental.

"Es momento de una verdadera conciencia ambiental, así como la fiscalización y el castigo a aquellos que irresponsablemente contribuyan a su degradación", precisó. En tal sentido, dijo que tienen previsto impulsar un proyecto de ley que establezca un cronograma posible de eliminación de uso de envases no degradables.

También afirmó que la Dirección Nacional de Agua deberá proponer soluciones a la problemática de los cursos de hídricos.

“En particular se deberán atender las amenazas que se ciernen sobre la principal fuente de agua potable de Uruguay, que es el río Santa Lucía, del que depende más de la mitad de la población”, señaló. Y anunció que la dirección de Cambio Climático al igual que la dirección de Aguas se incorporará al nuevo ministerio, que se creará próximamente.

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