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Las acciones del sector inmobiliario argentino, así como las relacionadas con la construcción y la obra pública pasan por un buen momento, con subas de hasta un 122%.

En medio de un boom de créditos hipotecarios y de obra pública y tras conocerse que las acciones no pagarán la renta financiera en el proyecto presentado por el gobierno argentino, los analistas financieros de la vecina orilla recomiendan invertir en acciones relacionadas con el real estate y la construcción.

Según un informe elaborado por  la periodista Ana Clara Pedotti para el diario argentino El Cronista, las compraventas de propiedades creció casi un 43% en septiembre en la Ciudad de Buenos Aires. Según datos del Colegio de Escribanos, las escrituras que corresponden a hipotecas bancarias escalaron un 122% respecto al año pasado.

En paralelo, el sector de la construcción en Argentina está comenzando a registrar tasas de crecimientos. Los permisos de construcción ahora se están expandiendo al 31.4% mientras que las transacciones inmobiliarias en la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires crecieron en 48% y 35%, respectivamente, en los últimos datos mensuales reportados.

“Argentina podría estar en la cúspide de un boom inmobiliario plurianual similar a los patrones observados en Turquía de 2005 a 2014 y en Brasil de 2009 a 2014. La clave del despegue será continuar el progreso de desinflación del plan de metas de inflación del Banco Central de la República Argentina”, informó la empresa inversora Balanz en uno de sus últimos reportes.

En el último mes, el peso relativo de la capitalización del sector de real estate en el Merval mostró una suba de 1,3%, medida en dólares. Según la consultora Delphos Investments, el índice de las empresas Consultatio y TGLT se vio impulsado. En tanto, a fines de octubre se conoció la noticia de que ambas firmas se hicieron con la adjudicación de los terrenos de Catalinas Norte, entre Retiro y Puerto Madero, que serán usados para la construcción de oficinas. Lo recaudado será destinado por el gobierno de Buenos Aires para la construcción del futuro Paseo del Bajo, una de las megas obras de infraestructura que tiene pendiente el jefe de gobierno de la ciudad de Buenos Aires Horacio Rodríguez Larreta.

 

Ganancias

El informe consigna que la empresa de Eduardo Constantini ya ganó un 34,4% en lo que va del año y con el impulso de la adjudicación consiguió cerrar  en octubre con un acumulado de 30%, lo que la posicionó entre las empresas que más ganancias sumó el mes pasado. En tanto, su competidora TGLT acumula un 30% en lo que va de 2017.

Consultado Juan Vázquez, de la empresa inversora, sostuvo que “vemos en particular un déficit en el segmento de oficinas. Después de diez años de desinversión en el sector, el ratio de vacancia es de 6%, cuando en países comparables no baja del 20%. Por eso, en los últimos meses vemos una tendencia de compañías que se han puesto más activas en la compra y construcción de propiedades comerciales. Esto, a su vez, está empujado por un aumento del crédito, no solamente el hipotecario, que brinda otras facilidades de acceso. Hay muchas empresas invirtiendo en real estate”.

Otra de las empresas consultadas fue Delphos. La fuentes señalaron que han analizado la evolución del sector de real estate en los últimos 3, 12 y 24 meses.

Desde la consultura afirmaron que “con un índice capitalización bursátil respecto del Merval puede observarse que el sector se encontraría levemente retrasado. Si bien en los últimos 3 meses ha hecho un catch up, al ampliar la ventana de tiempo, el sector pareciera seguir estando algo por detrás”, señalaron desde la empresa, aunque advirtieron que “con los altos ratios de valuación actuales, el mercado argentino se encuentra en una situación vulnerable, y esta situación exige un alto grado de selectividad a la hora de invertir. De aquí surge que, si el cambio se percibe como permanente, puede que de ahora en adelante, se agigante el momento del Real Estate”.

Por su parte, los papeles relacionados con la construcción y la obra pública parecen estar en sintonía. El optimismo de los inversores respecto del futuro del sector se vio en el furor de por Loma Negra, que avanzó un 15% en su primer día de cotización bursátil en Wall Street.

La Cámara Chilena de la Construcción (CChC ) realizó un relevamiento, publicado por el diario trasandino El Mostrador, sobre la actual situación habitacional de ese país. El informe, titulado “Balance de la Vivienda Social y Entorno Urbano 2017”,  señala que un 56% de los encuestados piden nuevos requerimientos habitacionales por deterioro de los inmuebles y un 44% a nuevos requerimientos por hacinamiento, situación que muestra la situación que viven algunas poblaciones de Chile.

El documento muestra que, al menos, 507.716 nuevas viviendas debieran construirse en el país para resolver el déficit habitacional que sufren cerca de 1,5 millones de personas y que afecta a los segmentos más vulnerables de la población.

El estudio, que la Cámara Chilena de la Construcción realiza cada dos años con datos de la Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (Casen), muestra que 285.439 viviendas, del total antes mencionado, corresponden a nuevos requerimientos habitacionales por deterioro de los inmuebles (56%), mientras que 222.277 soluciones habitacionales serían ante nuevos requerimientos por allegamiento (44%), dando cuenta de un complejo problema de hacinamiento en las poblaciones afectadas.

Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara, señaló al diario El Mostrador que “entre esta medición y la anterior, correspondiente al 2013, el déficit habitacional a nivel nacional no ha disminuido. Esto se explica porque, si bien se ha avanzado en reducir los problemas de hacinamiento, se observa un incremento constante de las viviendas que debieran ser reemplazadas por su grave estado de deterioro, lo que es una señal de mucha relevancia para orientar la política pública”.

De acuerdo a la CChC, las necesidades de nuevas viviendas para resolver problemas de deterioro y hacinamiento se concentran principalmente en las regiones Metropolitana, del Biobío, Valparaíso, La Araucanía y El Maule.

Según el informe, las 10 comunas que requieren mayor cantidad de viviendas de interés social son Maipú (15.432 viviendas), Puente Alto (13.171), Antofagasta (12.735), Temuco (12.412), Valparaíso (12.094), La Pintana (9.348), Pudahuel (8.915), San Bernardo (8.716), La Florida (8.641) y Puerto Montt (8.444 viviendas).

 

Problemas ambientales

En cuanto al análisis del entorno de estas familias, menos de la mitad (42%) de la infraestructura básica se estima como óptima, donde, a modo de ejemplo, el 96% de las manzanas no posee toda la infraestructura básica deseable y el 64% de las manzanas en nuestras ciudades no cuenta con veredas ni pavimentos en buen estado.  A eso se suma que una de cada cinco personas vive en un entorno urbano que ofrece una alta probabilidad de experimentar problemas medioambientales, con 23% de la población expuesta a presencia de basura en el espacio público.

En cuanto a la seguridad, uno de cada cuatro habitantes vive en un entorno que ofrece una alta probabilidad de estar expuesto a problemas de seguridad. De hecho, el 38% de la población ha estado expuesto a consumo de drogas en su entorno, el 26% a tráfico de drogas y el 16% a balaceras.

Destaca además que, al cruzarse los datos de déficit habitacional y de entorno urbano, el estudio de la CChC identifica 13 comunas que debieran ser prioritarias para la política pública, dado su nivel de carencia. Se trata de Arica, Iquique, Valparaíso, Cerro Navia, Estación Central, Talagante, Pedro Aguirre Cerda, Melipilla, Recoleta, La Pintana, El Bosque, Coronel y Los Ángeles.

Ante esta situación, la Cámara realizó 10 propuestas, donde apuntan a perfeccionar la asignación de subsidios y mejorar la focalización del gasto social en viviendas; otorgar “subsidio de movilidad” a las familias que ya obtuvieron un subsidio pero que necesitan cambiar su actual vivienda por otra en mejores condiciones; definir estándares urbanos mínimos que deban cumplir todas las comunas del país, independientemente de las condiciones socioeconómicas de sus habitantes, de manera de asegurarles niveles básicos de infraestructura urbana, equipamiento y servicios; reforzar los programas de rehabilitación de barrios y viviendas; garantizar la disponibilidad de suelo para la construcción de nuevas viviendas subsidiadas, ampliando las áreas de concesión de las empresas sanitarias y densificando zonas con buena infraestructura de transporte, equipamiento y servicios; y fortalecer el trabajo colaborativo entre el sector público y el privado.

En su segundo período al frente de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, antes fue…

El gobierno quiere adjudicar las obras de refacción de las vías férreas en el tramo Montevideo-Paso de los Toros, necesarias para que la nueva planta de UPM traslade pasta de celulosa al puerto montevideano en abril del próximo año y que las obras comiencen entre julio y octubre de 2018, según supo El País de fuentes al tanto de los detalles del pliego de condiciones que se difundirá en los próximos días.

Como recordarán UPM planea invertir US$ 4.000 millones, y requeriría US$ 1.000 millones adicionales que debería aportar el Estado para obras complementarias de infraestructura. La planta se ubicará cerca de Centenario (Durazno), frente a Paso de los Toros, y captará la madera proveniente de departamentos del este y norte (Tacuarembó, Treinta y Tres y Cerro Largo). Se requerirá mejorar el estado de la Ruta 14 que atraviesa el país de oeste a este y seguramente se construya otro puente sobre el río Negro, ya que se ha descartado que la madera llegue para su procesamiento en barcazas.

Las ofertas de los interesados se recibirían en febrero. El objetivo es que las vías estén operativas 350 días al año, bastante más de lo que hoy ocurre, explicaron las fuentes. Esto supondrá que operen trenes los domingos, algo que hoy no ocurre debido a la reducción de la operativa de transporte de carga y de pasajeros. Las obras demandarán 36 meses y supondrán, entre otros aspectos, el tendido de 510.000 durmientes de hormigón (no está resuelto si se fabricarán en Uruguay o si se importarán), la instalación de 104 barreras de seguridad nuevas en los pasos a nivel, 75 sistemas fotoluminosos que actúen a modo de semáforos y 44 “cruces de San Andrés” (en los cruces). “Si no hay ningún atraso, si llegan todos los insumos y los materiales, la obra estaría terminada a fines de 2021. Los trabajos abarcarán 273 kilómetros”, dijeron las fuentes a El País.

Por su parte, la comuna capitalina pretendía enterrar toda la vía desde la salida del puerto de Montevideo hasta el límite con Canelones, pero esa posibilidad se descartó por su elevado costo, aunque sí se enterrará la vía en Las Piedras, a lo largo de 800 metros, y se considera que esta obra será una de las más caras de todo el proyecto. UPM quiere utilizar su propio sistema de autorización de uso de vía y a esto ya accedió el Ministerio de Transporte. AFE seguirá aplicando su sistema que coexistirá con otro de estándares europeos que traerá UPM.

 

Inversionistas piden certezas

Los inversionistas interesados han planteado en varias oportunidades  al gobierno que necesitan seguridad de que recuperarán su inversión a lo largo del plazo de 22 años que está previsto. “Se les transmitió que Uruguay es muy serio y tiene una política de pagos que supone cumplir, con independencia de los cambios de signo partidario en el gobierno que pueda haber”, dijeron las fuentes. Todavía no está establecido lo que se define como “pago por disponibilidad de uso de vía”, o sea, lo que el Estado pagará al privado una vez que termine las obras. Las grandes líneas de lo que se pretende fueron presentadas a inversores en una reunión realizada el 15 de agosto.

Un aspecto que preocupa a nivel de AFE es la detención de actividades que habrá en las vías mientras se desarrollan las obras porque tendrá un efecto inevitable sobre el nivel de actividad de su operadora de carga. Se verá afectado el transporte de combustible a Durazno, y el de madera procesada y de arroz desde Tacuarembó a Montevideo (en este caso los clientes son las empresas Saman y Weyerhaeuser). “¿Cómo se va a instrumentar? ¿Va a haber un sistema logístico donde, por ejemplo, se va a parar en Canelones, y ahí se va a hacer un transbordo? ¿Se va a detener la operativa y se le va a decir a los clientes que utilicen el sistema de camiones? ¿Qué va a pasar con el sistema de pasajeros? ¿Se va a hacer algún transbordo a ómnibus? Eso tampoco está resuelto”, dijo una de las fuentes consultadas por el diario.

También se vería afectada el comienzo de la línea a Minas y, por ejemplo, los cargamentos de combustible que van a Treinta y Tres, vía Nico Pérez. Y se puede afectar la llegada de piedra y “clinker” desde la capital de Lavalleja. “Esto va a afectar los ingresos de la operadora que tiene en su presupuesto determinados ingresos económicos por determinada carga”, explicaron las fuentes.

Según cifras del Informe del Mercado Inmobiliario español, realizado por la inmobiliaria Lucas Fox, los que más invierten en viviendas exclusivas son venezolanos, mexicanos, argentinos y colombianos.

En total, representan hasta el 31% de las transacciones de la compañía en la primera mitad de 2017, frente al 11% que protagonizaron en el mismo periodo de 2016, según publicó el diario español El Mundo, en base al referido informe. Si bien compran para invertir,  también lo hacen como una segunda opción de vivienda para vacacionar. "Eligen España por sus raíces familiares y culturales", explicó Rod Jamieson, director comercial de la compañía en Madrid y Barcelona. Influye también "la facilidad que otorga el idioma común, la calidad de vida, la buena salud pública y la educación, así como la cantidad de tiendas de lujo y excelentes restaurantes que ofrece el país".

 

Transacciones millonarias

La mayoría de estos compradores de Latinoamérica, "adquieren una propiedad, de entre 1,5 y 2,5 millones de euros, para pasar algunos meses en España", revela el directivo. Una suma elevada que suele llegar a la inmobiliaria directamente desde el país de origen del cliente. "Salvo los venezolanos", puntualizó Jaimeson, "que hacen las transacciones desde Miami, donde la mayoría resguarda su dinero". Este perfil de cliente principalmente apuesta por la capital por una cuestión estratégica y social. "Su ciudad favorita es Madrid, por la comodidad y cercanía al aeropuerto de Barajas, desde donde salen todos los vuelos directos a Iberoamérica. Además, poseer una propiedad en la capital es símbolo de estatus en sus países de origen", explicó Rod Jamieson, director comercial de la compañía en España.

Según el director comercial de la inmobiliaria, "prefieren las construcciones clásicas, con viviendas reformadas o rehabilitadas, pero con una fachada bonita y antigua. Buscan historia". Esta pasión por formar parte de los residentes en España no es nueva, ya que este especial interés extranjero "no deja de crecer desde 2014", como puntualiza Alexander Vaughan, socio fundador de Lucas Fox. Además, como recuerda Jamieson, el país sigue ofreciendo oportunidades ventajosas en cuanto a la relación calidad-precio si se compara la oferta con la de otras urbes europeas de referencia. Según los datos de Lucas Fox, la compraventa de casas exclusivas se ha disparado en sus oficinas hasta un 46,5% interanual en España entre enero y junio de 2017 -un incremento porcentual que sitúa en el 30% en Madrid-. Igualmente, el valor de estas transacciones ha aumentado un 54%, de tal modo que el precio medio de venta asciende a 750.000 euros. A pesar de esta revalorización, la oferta disponible continúa a precios inferiores a los alcanzados en los años previos a la crisis. "Todavía queda margen para alcanzar las cantidades que se barajaban en 2006. El mercado aún está un 20% más barato", aclaró Vaughan. Los responsables de la inmobiliaria especializada en el sector del lujo prevén seguir aumentando sus ventas de manera sustancial en lo que queda de 2017.

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