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Según recoge la definición de la Unión Europea, un edificio de consumo de energía casi nulo es un edificio que “tiene un nivel de eficiencia energética muy alto porque requiere un nivel de energía casi nula o muy baja para funcionar y que, en muy amplia medida, esta energía procede de fuentes de energía renovables, bien producidas in situ o en el entorno”.

El hecho no es menor, si se tiene en cuenta que la Unión Europea estableció la obligatoriedad para la construcción de este tipo de edificios de bajo consumo energético a  partir de 2020 y  en el caso de los edificios públicos, a partir de 2018.  Así, paulatinamente los edificios existentes también se irán transformando en edificios con demanda de energía casi nula, con el fin de favorecer la eficiencia energética en la edificación y de acuerdo a los planes nacionales que se establezcan en los países miembros de la Unión Europea.

Recientemente, y con el fin de acelerar este proceso de construcción de edificios de consumo de energía casi nulo, la Comisión Europea publicó una serie de recomendaciones  sobre las directrices que deben seguir los Estados miembro para promover este tipo de  edificios, ya que los EECN son fundamentales dentro de la política de eficiencia energética de la UE. “Los principios que rigen los edificios de consumo de energía casi nulo constituyen uno de los pilares de la Directiva actual y han de convertirse en la norma para los nuevos edificios a partir de 2020.(…). Es fundamental que para 2020 se cumplan ya plenamente los requisitos en materia de edificios de consumo de energía casi nulo”, señala el informe de la Comisión europea.

Un artículo publicado por el portal caloryfrio.com, especializado en este tipo de construcciones, señala que la tendencia actual se dirige hacia la construcción de edificios de consumo de energía casi nulo, llamados edificios EECN o NZEB de las siglas en ingles de Net Zero Energy Building.  Y consigna algunos ejemplos como de “edificios energéticamente autosuficientes“, como el Palacio de Congresos de Vitoria – Gasteiz en la capital vasca y el de las Torres Bolueta en la ciudad de Bilbao.

Los edificios de consumo de energía casi nula pueden considerarse como edificios que ahorran energía ya que se basan sus principios constructivos y los sistemas que usan están enfocados a reducir la demanda de energía. La integración de energías renovables, la utilización de sistemas eficientes enfocados al ahorro de energía,  como bombas de calor para la climatización de la vivienda, paneles solares combinados con otros sistemas para cubrir la demanda de calefacción y agua caliente serán imprescindibles para reducir el consumo de energía en la edificación.

No obstante, hay que tener en cuenta ciertos parámetros para lograr un edificio con estas características. Entre ellos, lo que refiere a  arquitectura bioclimática. Desde el mismo momento en que se diseña una casa se tienen en cuenta las condiciones climatológicas, la orientación de la vivienda para un mayor aprovechamiento de la luz solar, así como el uso de materiales sostenibles y el respeto al medio ambiente. En segundo lugar la sostenibilidad ambiental en lo que refiere a que el edificio, durante el proceso de construcción, tenga el menor impacto ambiental posible. Hay que tener en cuenta, también, los elementos constructivos que combinen aislamiento, estanqueidad y ventilación para garantizar una correcta climatización de la vivienda y asegurar el confort térmico tanto en verano como en invierno.

Por último, debe valorarse la integración de energías renovables. Está demostrado que la integración de energías renovables en la edificación contribuye al ahorro de energía. Por ejemplo, paneles solares térmicos para la producción de agua caliente, producción de electricidad mediante energía solar fotovoltaica, bombas de calor para climatización de edificios y biomasa para la calefacción. El  uso y combinación de estos sistemas logra conseguir una  mayor eficiencia energética y menor número de emisiones contaminantes, para transformarse en un edificio de consumo de energía casi nulo.

Según el índice MSCI (Morgan Stanley Capital International Index), América Latina superó a Asia, Oriente Medio y Europa del Este en términos de retornos totales en 2016.

Un reporte de la consultora inmobiliaria  Colliers International, publicado por www.americaeconomia.com,  presenta una radiografía de las etapas del mercado en la región, y marca oportunidades para el real estate, con la aparición de nuevos formatos para retail (venta al por menor) y demanda de proyectos a medida para el sector industrial, logístico y de oficinas.

En el informe se comparten las tendencias y el comportamiento de cada mercado (industrial, logístico, de oficinas y retail) junto a la consideración de los factores económicos y sociales más relevantes, que resultan claves para guiar la inversión en bienes raíces en cada país.

Con una mirada global sobre las inversiones en la región, Matías Gancberg, VP Latin America de Colliers International, afirmó que “para los fondos dirigidos a mercados emergentes e inversiones inmobiliarias alternativas, el mercado latinoamericano está encaminado a presentar un gran desempeño entre los mercados emergentes globales durante 2017”.

Según el índice MSCI (Morgan Stanley Capital International Index), América Latina superó a Asia, Oriente Medio y Europa del Este en términos de retornos totales en 2016. “Después de varios años sin crecimiento, muchos inversores están participando activamente en mercados de la región y anticipamos esta tendencia sostenida a lo largo de 2017”, agregó Gancberg.

 En el caso de Argentina, con el nuevo gobierno, reaparecieron los fondos de inversión extranjeros que por ahora se encuentran analizando el mercado y las oportunidades de inversión.  Por otro lado, se espera el desarrollo de instrumentos del Mercado de Capitales (con la expectativa de la sanción de una nueva ley) que permitirán reunir grandes montos, como en otros países de la región, que dinamicen la demanda local.

 

Atractivos

El mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires representa un gran atractivo para los inversores. Sin embargo, en este momento se presenta una escasa oferta de oportunidades. Pisos de propietarios o paquetes de pisos que han sido adquiridos por empresas multinacionales al verse imposibilitadas de girar los dividendos al exterior con el gobierno anterior, están apareciendo a la venta.

En Brasil, después de dos años muy desafiantes para la economía, aseguran que lo peor ya pasó. Si bien el mercado en general aún espera por definiciones y estabilidad, los fondos de inversión comenzaron a retornar a su actividad y las tasas de desocupación o vacancia muestran bajas en términos reales. Los precios se están estabilizando tras un largo período sesgado hacia la disminución. Las principales gestoras de inversión señalan que es hora de comprar y esperar, ya que han observado que el rendimiento de fondos de inversión en bienes raíces han retornado a sus niveles de 2012, lo que es muy positivo. Asimismo, las acciones de las principales desarrolladoras inmobiliarias recuperaron su valor económico durante los últimos dos trimestres, a niveles pre crisis.

En el análisis por sector, en retail se verifica una tendencia de adaptación hacia nuevos productos como Strip Centers y Outlets Centers, plazas caracterizadas por menores áreas de alquiler que los shopping malls tradicionales. El mercado de oficinas ya muestra una recuperación más rápida de sus arrendamientos (record en los últimos 3 años) creando un escenario muy favorable para la compra a precios relativamente bajos.

En el sector logística, la visión del inversionista giró hacia condominios logísticos más próximos a centros de consumo, para disminuir los costos en la última etapa de entrega de los productos que representan entre el 28% y 50% del total de los costos logísticos operativos.

En tanto, en Chile se reactivó el mercado de oficinas, tanto clase prime como clase secundaria y se están generando oportunidades para renegociaciones de contratos. Impulsado por el turismo de shopping, también se recuperó el mercado de retail con la incorporación de nuevas plazas, focalizados en strip centers, stand alone y outlets. En cambio, en los parques industriales se observó una mayor cautela por parte de los inversores por la desaceleración de la economía en el último año. Las oportunidades se presentaron en la captación de propiedades industriales de empresas que prestan servicios en la industria minera, obligadas a vender dada la recesión de esa industria en el país.

Un informe publicado de la periodista María Eugenia Usatinsky del diario argentino La Nación, señala que las expectativas de recuperación del mercado de la vecina orilla han impulsado la generación de proyectos en Uruguay, al tiempo que enumera ofertas y presiones en  Montevideo y Punta del Este.

El artículo señala que el modelo uruguayo de desarrollo inmobiliario es una de las referencias usuales entre los empresarios del sector argentino, y explica que nuestro país “cuenta con créditos hipotecarios en Unidades Indexadas (UI), moneda ajustable según el índice de precios al consumo”. También consigna que a partir de la implementación en 2014 de la ley de vivienda de interés social (hoy denominada ley de vivienda promovida) se apuntó a subsidiar la demanda mediante créditos a largo plazo e impulsar la oferta de nuevos proyectos mediante exenciones impositivas.

La autora del informe, María Eugenia Usatinsky, entrevistó a varios agentes y expertos inmobiliarios de nuestro país. Uno de ellos fue Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (al que entrevistamos en la edición anterior de Del Constructor), quien señaló que “el mercado uruguayo “sufrió en los últimos dos años un enlentecimiento en las transacciones y nuevos desarrollos. Si bien la demanda existe, el acceso a la vivienda nueva o en el pozo es muy relativa ya que los costos de construcción han aumentado y la tierra -cada vez más escasa en las zonas premium- tiene una incidencia muy importante por metro cuadrado a la hora de evaluar un proyecto”.

En sintonía con lo expresado por Ananikian, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) Daniel Zulamián, director, además, de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios, afirmó que el mercado inmobiliario uruguayo “tuvo dos cortapisas -en 2014 y en marzo 2017- que fueron la fijación de precios en un porcentaje de las unidades y un procedimiento de entrega de departamentos al Ministerio de Vivienda para que lo maneje. Esto redujo sensiblemente la construcción en este segmento”. El empresario opinó que “el sector sigue siendo recesivo” aunque aclaró que probablemente “éste sea el piso. Esto no significa que el 2018 tendrá grandes movimientos pero por lo menos no seguirá aumentando la recesión”.

Zulamián también afirmó que los precios de venta en nuestro país son similares o están por debajo de zonas residenciales comparables de Buenos Aires, Santiago de Chile, Porto Alegre y “muy por debajo” de Miami, por ejemplo. En números, según el relevamiento inmobiliario de América Latina (RIAL), las ciudades con el metro cuadrado más caro de la región son Río de Janeiro (U$S 3961), Santiago de Chile (U$S 3352), Montevideo (U$S 2933) y Buenos Aires (U$S 2842).

 

Montevideo versus Punta

Ananikian diferenció la capital uruguaya de la costa esteña. Son mercados bien diferentes. Montevideo se dinamizó los últimos ocho años por la presencia de argentinos invirtiendo en lo no tradicional, que era naturalmente Punta del Este, al principio en lo comercial y luego en lo residencial. “Estimamos que 90 por ciento de los argentinos con inmuebles en Uruguay se adhirieron al sinceramiento fiscal. Ese dinero está en Uruguay, no regresó y la expectativa es que siga estando y creciendo con las rentas mensuales para nuevas adquisiciones”, señaló

Punta del Este, con valores superiores a los del mercado de Montevideo, sufrió los últimos años los avatares políticos de Argentina, afirma la nota. “Eso promovió una sobreoferta que se absorberá. Luego de muchos años de presencia en el mercado de segunda vivienda, se vuelve a las épocas doradas de antaño”, afirmó Ananikian. En cuanto al panorama de la temporada, la anterior fue “la mejor de los últimos 20 años” y auguró que la próxima “será mucho mejor aún”.

Para Gustavo Pereira, director general de Amarras, compañía que comercializa Casagrande, un complejo de viviendas que funcionará bajo formato de hotel en la entrada de José Ignacio, el mercado de Montevideo “es un público de ticket bajo -en el orden de los US$ 100.000- que busca una inversión que le de una renta estable y en dólares. El inversor de Punta del Este tiene algo de consumidor final porque busca ubicación, una buena playa, el uso y también no sacar dinero de su bolsillo. En el negocio de alquiler, la renta en Punta del Este puede llegar hasta un 4 por ciento en La Barra y un 6 por ciento en algunas unidades en José Ignacio”.

 

Obras Premium

Para Jorge Carpman de la desarrolladora Gala Group, que cuenta con proyectos en ambos mercados, Punta del Este se encuentra con “escasa oferta de productos nuevos en construcción, con un mercado segmentado en obras premium de muy alto valor y existe abundante oferta de terrenos pero a valores que no se ajustan a la realidad del mercado”. En cambio, el mercado de Montevideo “es más dinámico aunque su oferta en todos los segmentos está en un proceso de desaceleración”. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, advirtió que “para el argentino los mercados de Montevideo y Punta del Este son diferentes. Los que invierten en Montevideo lo hacen en general buscando un refugio de inversión porque es un mercado muy activo comercialmente, con renta todo el año y beneficios impositivos que lo hacen muy atractivo. En cambio, Punta del Este es una zona de veraneo que se busca para vacacionar o descansar, si bien de a poco también se está viendo un público argentino que decide mudarse para vivir la mitad o todo el año en esta ciudad. La ciudad se convirtió, una vez más, en un mercado muy tentador no solo por las virtudes como la cercanía, los atributos naturales y su infraestructura sino también porque sus precios volvieron a ser atractivos”.

 

Las perspectivas

De acuerdo a Wilder Ananikian, las proyecciones son buenas. “El gobierno aprobó un paquete con inversiones para proyectos de gran porte por más de US$ 15 millones con exenciones tributarias importantes según la escala de inversión. Son obras que deben estar iniciadas antes de fin de año y entregadas a finales de 2020, mayoritariamente en el segmento residencial. El 2017 fue un año bisagra y la actividad comenzó a repuntar en el segundo semestre. En Maldonado hay casi un millón de metros cuadrados proyectados a través de beneficios fiscales y es por eso que se espera un mercado de crecimiento estable para los próximos tres años”.

Para Curbelo, el mercado “ya salió del estancamiento de los últimos dos años y empezó a mejorar moderadamente, se están haciendo operaciones y consolidando una tendencia alcista en cuanto a la demanda. Creemos que el resultado electoral favorable al Gobierno argentino generó tranquilidad y entusiasmo para reanudar inversiones en el Uruguay. Se estima una excelente temporada, en cuando a cantidad de gente y demanda de alquileres, si bien falta confirmar -aunque somos optimistas- que también habrá un público comprador de inmuebles”.

Finalizando el 2017, Del Constructor dialogó con el asesor y experto inmobiliario Julio Villamide para realizar…

En el marco del XXVI Congreso Latinoamericano de Puertos, el ministro de Transporte y Obras Públicas, Víctor Rossi, afirmó que una de las metas de la cartera es posicionar a Uruguay como nodo logístico entre la región y el mundo. El jerarca sostuvo que el plan maestro para el Sistema Portuario Nacional permitirá a todos los operadores del sector conocer las líneas estratégicas para las próximas décadas.

 “Posicionar a Uruguay como nodo logístico entre la región y el mundo, en función del desarrollo productivo-sustentable en el país, ha sido un objetivo en los últimos años y sigue siendo una meta que orienta el trabajo del ministerio”, señaló Rossi.

 “Estamos proponiéndonos la definición de lo que llamamos un plan maestro para el Sistema Portuario Nacional, (de modo que) todos los actores de la comunidad sabrán qué esperar del mismo en las próximas décadas, porque serán partícipes en estos lineamientos estratégicos que nos proponemos para avanzar en el año 2018”, adelantó el jerarca.

La conferencia “Uruguay y su potencial logístico y portuario”,  a cargo del secretario de Estado,  tuvo lugar el pasado 7 de noviembre en el marco del XXVI Congreso Latinoamericano de Puertos, organizado por la Asociación Americana de Autoridades Portuarias (AAPA, por sus siglas en inglés) y la Administración Nacional de Puertos (ANP)

 

Proyectos ferroviarios

Rossi se refirió a una agenda 2018-2035 en la cual la conectividad del país ocupa un lugar importante, que incluye proyectos ferroviarios, como la modificación de accesos en esta modalidad de transporte y la circulación interna en el puerto de Montevideo. “El proyecto de Ferrocarril Central (que impulsa la cartera) fortalecerá la columna vertebral del ferrocarril en el Uruguay”, aseguró. En ambas iniciativas, el plazo de realización es 2022.

En materia de conectividad marítima y fluvial, “estamos trabajando en el proyecto de profundización del canal de acceso del puerto de Montevideo, de los muelles a los 14 metros y mantener la profundidad en el río Uruguay”, dijo, también, con meta a 2030.

En cuanto a conectividad terrestre, Rossi citó los planes para establecer zonas de preembarque, obras en el acceso norte y explanadas de la bahía, construcción de un viaducto en la rambla Edison, en Montevideo, y accesos a los puertos de Nueva Palmira y Paysandú, entre los años 2020 y 2023.

 

Construcciones portuarias

El jerarca afirmó que en 2035 los puertos uruguayos deberán proporcionar espacio para atender la mayor cantidad de negocios posible. Esto implica construir un muelle e instalaciones pesqueras en el puerto Capurro en los próximos cuatro años y otro muelle y explanada para derivados forestales en un punto a determinar.

En el mencionado período, el Ministerio de Transporte y Obras Públicas también procurará incorporar nuevas áreas operativas y comerciales. En ese sentido, el titular ministerial citó la consolidación del puerto logístico Punta Sayago y la terminal multimodal Puerto Seco, de Rivera, además de relocalizar las reparaciones navales en la zona de Capurro.

 

Infraestructura y equipamiento

En la agenda de la secretaría de Estado también está contemplado el desarrollo del Sistema Nacional de Puertos. En esa esfera de la actividad ministerial, Rossi citó la proyectada dotación de infraestructura y equipamiento a los puertos de Nueva Palmira y Fray Bentos, así como el desarrollo de obras, expansión y accesos de Paysandú. Además, el ministro mencionó la necesidad de nuevas conexiones e infraestructura en Juan Lacaze, el acondicionamiento de muelle, dragado, relleno y explanada en el puerto de La Paloma y la realización de obras en la terminal de pasajeros de Colonia.

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