Un relevamiento del periodista José Luis Cieri de infobae.com da cuenta que el principal balneario de nuestro país es uno de los ejes centrales de las inversiones de la región y señala que en los últimos cuatro años se invirtieron 4.500 millones de dólares en obras, de las cuales el 70% provinieron de desarrolladores y propietarios argentinos.

Uno de los lugares que siempre atrae el foco del Real Estate en la región es Punta del Este, en donde el glamour y las tendencias se asocian con los negocios y las obras de construcción para vivienda, turismo y lo corporativo, en particular por parte de inversores y desarrolladores argentinos que observan que mientras el metro cuadrado de construcción premium en la Argentina se ubica en unos 1.800 dólares, en Uruguay se reduce a 1.500 dólares promedio.

En los últimos cuatro años se invirtieron 4.500 millones de dólares en edificaciones, de los cuales el 70% fue volcado por los argentinos que emprenden y compran en este refugio uruguayo, en donde las playas “la Brava y la Mansa”, en especial, son elegidas para vacacionar como para aceitar acuerdos que dinamizarán los distintos rubros de la economía regional en el mediano plazo.

Precisamente, Alejandra Covello, presidenta de Covello International, dijo: “el mercado esteño se encuentra con un abultado inventario de unidades para la venta. Se estiman unos 650.000 m2, distribuidos en un 45% en construcción, un 25 terminado a estrenar y el resto lo completan las propiedades usadas de reventa. Igual, considero que las unidades más demandadas, sin duda, son las recién entregadas, listas para habitarse”.

 

Expectativas por cambio de gobierno

Sobre cómo evoluciona esta plaza en lo referente con el Real Estate, se refirió la arquitecta Aldana Blizniuk Salaya, socia gerente de Salaya Romera Propiedades en Punta del Este.

“El mercado se encuentra expectante ante las medidas del gobierno entrante en Uruguay, en especial en cuanto a los temas como la flexibilización de la ley de inclusión financiera y la continuidad de los incentivos para las grandes inversiones. Uruguay ostenta hace años una fuerte estabilidad política y social, respaldada en una democracia consolidada y una fuerte seguridad jurídica. Cabe destacar que se le da el mismo tratamiento al capital nacional como al extranjero, y que los incentivos a la promoción de inversiones están disponibles para todos”.

Se mantienen las obras de ejecución de edificios de alta gama, a excepción de la Trump Tower (la obra que emprendió la empresa que en su momento lideraba el actual presidente de los Estados Unidos, Donald Trump, y desde hace más de dos años está paralizada). Pero si de construcciones selectas se trata, en la actualidad, tres de las principales son Fendi en la Mansa, la de Cipriani en la Brava y Atlántico.

En el caso del primero, Fendi Château, del Château Group, está sobre la parada 17 de playa Mansa, con 230 metros de largo sobre la bahía y el mar. En este caso, es un desarrollo de más de 100 millones de dólares.

Por otro lado, está el emprendimiento del grupo que lidera el empresario y piloto de origen italiano, Giuseppe Cipriani II, quien lleva adelante Cipriani Ocean Resort & Club Residences. En donde funcionó el histórico hotel San Rafael, que fue adquirido por esta compañía hotelera en febrero de 2018. El proyecto está a cargo del estudio del arquitecto Rafael Viñoly, incluye la construcción de dos torres y un nuevo hotel, que demandarán una inversión estimada en 450 millones de dólares.

Otra edificación que aportará lujo a la localidad esteña, es Atlántico, un desarrollo de Altius Group, localizado entre las avenidas Roosevelt (Parada 22) y Antonio Camacho, en el barrio Jaurena, Maldonado. Es un inmueble de uso mixto que combina 4 torres destinadas a oficinas, apartamentos y hotel, interconectadas además por un shopping, todo sobre un predio de más de 85.000 m2. Demandará una inversión de 150 millones de dólares.

Al respecto, Diego Chapuis, gerente comercial de Altius Group, avanza con el prelanzamiento de las torres de oficinas que serán operadas por Smart Office (que podrán alquilarse por día); residenciales con el sello de More en la decoración de las áreas comunes; y el shopping gerenciado por el grupo Lecueder”.

Por su parte, Martín Levinton, desarrollador de Casa Grande, ubicado en José Ignacio, a 20 minutos de Punta del Este, es otro punto en expansión. El paisaje agreste atrae los emprendimientos en donde el Faro es el símbolo principal. “Es el primer proyecto en propiedad horizontal del lugar y la demanda es alta, en los últimos 18 meses logramos tener casi el 90% vendido sin ningún tipo de financiación externa. El hecho de tener una importante revalorización (25%) y de generar una renta en dólares (estimada en el 6%), colaboró para la concreción de las preventas”.

Su edificación demanda una inversión de 21 millones de dólares y las unidades  se entregan equipadas. Ofrece unidades en condominio, para renta, estudios, de uno y dos dormitorios, que se comercializan a unos 3.031 dólares por m2.

“El hecho de tener una importante revalorización (25%) y de generar una renta en dólares (estimada en el 6%), colaboró para la concreción de las preventas”, resaltó Martín Levinton

 

Otras propuestas

También avanza Loma Verde/Casa Armani, un proyecto cuyas unidades están valuadas a razón de 4.500 dólares el m2. Está ubicado en la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco y la avenida Montecarlo.

“Son muy exclusivas. Los compradores, en su mayoría, son argentinos, y si bien el último año no fue el mejor, la actual situación política argentina, hace que muchos prefieran invertir en otros países. Eso se nota por estos días, en donde recibimos muchas consultas. Las dificultades con el dólar y los impuestos más altos por tener bienes en el exterior, obviamente no ayudan. Pero aun así hay argentinos que prefieren destinar su dinero en otros horizontes”, dijo Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios.

La compañía Criba, es una de las empresas constructoras que hizo pie en Punta del Este, en los últimos años. “Planificamos profundizar nuestras operaciones en Uruguay, estamos estudiando diversos proyectos. Es un mercado interesante, con reglas de juego claras. Asociados con la desarrolladora Raghsa estamos construyendo la tercera torre de la marca Le Parc, ubicada en la parada 9 y 1/2 de la Brava, sobre la línea de mar. Un proyecto diseñado por el estudio MRA+A”, explicó Santiago Tarasido, el CEO de esta empresa.

En 2019, finalizó la edificación de Artower, una torre de viviendas Premium. Un edificio diseñado por el reconocido arquitecto Carlos Ott, con vistas 360º. También empezaron la construcción de Aldeana, un complejo de viviendas de lujo ubicado frente al mar en Manantiales; también diseñado por el estudio MRA+A. Además, comenzaron a trabajar en la ampliación del Grand Hotel Punta del Este un establecimiento de cinco estrellas en primera línea de mar en la Brava.

Covello International comercializa en exclusiva Las Garzas (el proyecto de Consultatio, que lidera el empresario Eduardo Costantini), LOOK Brava, Le Sereno, Moorea Bay (este es con otra inmobiliaria local), Sophia, ART TOWER, Aquarela y otros en no exclusiva como Venetian en La Mansa (otro proyecto de gran escala).

En la mayoría de los casos, el valor del m2 oscila entre los 3.800 y 5.000 dólares.“Sobre las tipologías que más se construyeron en los últimos tiempos dominan los departamentos de 3 dormitorios y dependencias, porque brindan mayores posibilidades a la hora de disfrutarlos”, detalló Covello.

La inversión total que se realizó en el proyecto demandó 50 millones de dólares entre tierra, obras e infraestructura. Posee una superficie total de 240 hectáreas, la mitad corresponden a áreas comunes y el resto fue dividido en lotes de 2.500 m2 en promedio, y ya se comercializó el 60 por ciento de las parcela que parten desde 132.000 dólares y que por su ubicación pueden alcanzar, en promedio, los 400.000 dólares por lote. La primera etapa se encuentra finalizada y entregada.

El Centro Acuático donde se realizarán las competencias de natación, clavados y nado sincronizado, así como a la Arena Ariake, donde se jugarán los partidos de vóley y de básquetbol en silla de ruedas durante los Juegos de Tokio 2020 se preparan para resistir con mínimos efectos eventuales movimientos telúricos, según infirmó la revista ARQ del diario Clarín.

 

Centros deportivos

Usualmente, los rodamientos de aislamiento sísmico son soportes estructurales flexibles con tamaño variable entre los 600mm y los 1800 mm de diámetro, que aíslan la estructura del suelo para ayudar a reducir la propagación del shock sísmico y los posibles daños que podrían producirse si ocurriera un sismo, explica el informe de Bridgestone, la empresa proveedora de los soportes.

En el caso de estos dos nuevos centros deportivos, la particularidad es que el sistema de aislamiento sísmico está ubicado en el techo. “La instalación de los rodamientos bajo el techo, en lugar de bajo los cimientos del edificio, ayuda a reducir la carga que tienen los elementos de sostén estructural del mismo”, destaca la empresa, que es único socio patrocinador Olímpico y Paralímpico con sede global en Tokio.

Este tipo de instalaciones se suele utilizar en construcciones con forma de domo o de galpón de grandes luces, como los estadios deportivos.

En el Centro Acuático, con capacidad para 15 mil espectadores, se colocaron ocho rodamientos de caucho natural.

Mientras que en la Arena Ariake , se utilizaron tres tipos de rodamientos. A las 12 unidades de caucho natural se suman 4 rodamientos con núcleo de plomo. Estos últimos, están conformados por láminas de caucho natural intercaladas con placas de acero, las cuales son vulcanizadas entre sí.

El núcleo de plomo aumenta su capacidad de amortiguamiento alrededor de un 20%. También posee 28 unidades de rodamiento deslizante, que permiten el desplazamiento relativo entre su parte superior e inferior, mediante un plano de acero inoxidable o PTFE (Politetrafluoroetileno o Teflon).

Estos dispositivos son fabricados a medida para cada proyecto, de acuerdo a la rigidez horizontal, rigidez vertical, desplazamiento, capacidad de carga y capacidad de amortiguamiento requerida.

El Nuevo Estadio Nacional proyectado por Kengo Kuma también es a prueba de terremotos.

Este edificio fue diseñado para evacuar su capacidad de 60 mil personas en un tiempo máximo de 15 minutos.

En la propuesta de Kuma se destaca el uso de la madera de cedro y una fachada formada por terrazas escalonadas con vegetación, cuyo fin es expresar la tradición y belleza de los aleros la arquitectura japonesa de una manera contemporánea.

El techo tiene una estructura que combina vigas de acero y madera laminada que saca provecho de la rigidez axial del material para minimizar la deformación del techo por viento o terremotos.

El artífice de esta casa conceptual, bautizada como Twine House,  es el arquitecto Antony Gibbon y se trata de una estructura de hormigón con forma de ADN que se enmarca en un paisaje idílico. Su creador es conocido por sus proyectos arquitectónicos que se incrustan, hasta fundirse con el entorno natural.

En este último proyecto, sorprende con una construcción cuya estructura recuerda a la forma de doble hélice del ADN. Esta idea, salida del imaginario de Gibbon, se compone de una estructura de hormigón retorcida que serviría como vivienda residencial ubicada en un emplazamiento de lujo.

Twine, que significa retorcer o enrollar algo, sirve para bautizar esta casa que fue creada con giros ondulantes y curvados para ser visualmente atractivos. Lo que consigue, según explica su creador es que “El espacio se convierta en un patio de recreo con los espacios arquitectónicos formados por la forma escultórica retorcida”, explicó su creador.

Este proyecto residencial, de imaginación desatada, se crea con una cáscara de hormigón que va girando para crear espacios habitables, disuadiendo los límites técnicos.

La casa se divide en dos áreas: el salón y la cocina se integran en la primera, donde la estructura se encuentra con el suelo y forma un espacio cerrado. El segundo conjunto de giros nos conduce a las habitaciones. En tanto, los espacios interiores y exteriores son continuos, solo las paredes de vidrio dividen físicamente las estancias. En el medio de la estructura, como eje divisorio, un asiento circular empotrado.

Según explicó el propio Gibbon, cada uno de los giros o curvas de los que se compone Twine House, crea el soporte estructural que se fija al suelo y permite la creación de los espacios internos cerrados con paredes de vidrio para conectarlos con el mundo exterior.

Por su parte, los espacios habitables de la casa se alojan dentro de una serie de arcos debajo de los reveladores de concreto volcados, aislados por paredes de vidrio para que tengan vistas al paisaje de la ladera.

Hay detalles que no pasan desapercibidos para el público. Por ejemplo, el efecto escultórico del edificio crea unas vistas especiales del ya de por sí impresionante paisaje en el que se encuentra ubicado, mientras que el techo plano alberga una terraza con spa y una bañera de hidromasaje, a la que solo se accede por una escalera de caracol.

Según los especialistas, el año pasado fue uno de los peores años para el sector industrial y logístico en la Argentina. Ambos se vieron castigados por la devaluación, el incremento de las tarifas y de los insumos, la mayoría de ellos cotizados en dólares. A esto se le sumó la fuerte caída del consumo y las altas tasas que hicieron difícil financiar la producción, según se desprende de un  informe de Leandro Murciego, publicado por el diario la Nación.

Este escenario caracterizado por la incertidumbre política y económica limitó la cantidad de nuevos proyectos, lo que provocó también una caída en la demanda de las tierras de grandes superficies. Ante este panorama muchos desarrolladores debieron apelar a todo tipo de recursos para lograr capear la crisis, empezando por resignar precios para poder colocar m2.

Esto se tradujo en el sector inmobiliario en una fuerte caída de las transacciones de compra-venta, una merma en las rentas medidas en dólares y en un aumento de los márgenes de las negociaciones.

 

Alquileres

Las contraofertas, durante 2019 estuvieron a la orden del día y en la mayoría de los casos rondaron bajas de entre un 30 y un 50% del valor de publicación”, explicó Facundo Carrera, broker de Industrias de Jones Lang Lasalle. Las superficies más buscadas fueron las que oscilaban entre los 2000 y 5000 m2 .

Todo esto, sin dudas, estimuló las operaciones de alquiler. Algunas empresas aprovecharon la vacancia -que hoy ronda el 10% - y la caída en los valores de alquiler para buscar nuevos inmuebles que les permitieran mejorar sus procesos y reducir costos.

Otras, en cambio, y motivadas por la crisis optaron por unificar más de un depósito en un sólo edificio, reduciendo los costos y optimizando su sistema de logística y de distribución. “Hubo búsquedas de propiedades en alquiler pero a valores muy por debajo de lo esperado por los propietarios y sobre todo fuera de los parques industriales donde podían tener gastos de expensas mucho más bajos.

Esto es algo entendible ya que el margen en el rubro evidentemente fue muy chico y 2019 fue un año donde hubo que estar financieramente en el más pequeño detalle para poder subsistir”, analizó Dennis O´Keefe, gerente de la división Industrias de Inmobiliaria O´Keefe y reconoce que los alquileres son los que primero reaccionan a las devaluaciones y en mercados como estos son los que marcan la tendencia sobre los valores de los inmuebles.

Tras el balance de un 2019 para el olvido, el sector espera el desenlace para este año. Para Matías Castro Cranwell, director del sector Industria y Logística de Castro Cranwell & Weiss, este año podría traer nuevos aires al sector.

“Será un año bisagra que determinará tanto el repunte de la actividad como la consolidación del mercado inmobiliario logístico e industrial. Ya en la actualidad, hay algunos indicios que avalan esta teoría”, adelantó.

 

Futuras construcciones

Reconoció, además, que por la caída en el costo de la construcción que generó la devaluación se está empezando a registrar una suba considerable en la demanda de tierra.

“Esta situación se traducirá en futuras construcciones que se realizarán en los meses venideros. La gran mayoría de los inversores están expectantes y a la espera de nuevas oportunidades de negocios que llegarán durante este año. Esto se debe a la brecha que se ha generado, en los últimos tiempos, entre el precio solicitado y el valor de venta real”, explicó Castro Cranwell.

Para Carrera en el corto plazo y con un contexto donde continúen las restricciones a la compra de dólares, es posible que las empresas utilicen su excedente de pesos para adquirir propiedades e invertir en su negocio, como sucedió en el cepo anterior.

Al igual que en 2019, este año resulta muy atractivo para los inversores que están en busca de oportunidades de negocios. “Tanto el año pasado como este quienes tengan dólares en su poder serán los que lleven la voz cantante en las operaciones de compra-venta; ellos obtendrán grandes descuentos”, señaló  Maël Desse, broker del área industrial de Cushman & Wakefield, quien prevé “ un mercado con contraofertas muy agresivas y con extensas negociaciones”.

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