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El mercado residencial español  ha crecido de forma vertiginosa y en el 2017 se romperá, por primera vez desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2008, la barrera de las 500.000 viviendas vendidas. En 2008 se vendieron 552.080 casas en España, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas de ese país.

De esto de cuenta las previsiones inmobiliarias de BBVA, cuyo informe “Situación inmobiliaria de España” muestra cómo en los cinco primeros meses del año se han cerrado 212.073 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 14,5%, en línea con el crecimiento del último año (14%). Además, en los 12 últimos meses, las ventas ya rozan las 490.000 unidades.

El artículo, publicado por el diario El Confidencial, señala que las viviendas principales, es decir, aquellas que mayor peso tienen sobre el total de las transacciones —el 75% del total— han experimentado un crecimiento interanual del 21%. Dentro de este capítulo se incluyen las unidades que han sido adquiridas por ciudadanos que residen en la misma provincia en la que se localiza la vivienda, ya sean nuevos hogares o la denominada demanda de reposición. Por su parte, las viviendas secundarias, que representan el 9% del total, también han mostrado un crecimiento positivo al alza del 13%, mientras que la compra por parte de extranjeros, a pesar de la caída en las transacciones realizadas por ciudadanos británicos como consecuencia directa del Brexit, crecieron un 15% durante el primer trimestre del año.

“La desaceleración de la compra de viviendas por parte de ciudadanos ingleses se está compensando con el mayor dinamismo de otras nacionalidades, especialmente franceses, italianos, alemanes y belgas, que en un entorno de aumento de compras, han incrementado su proporción. Mientras que las compras de los británicos han pasado de representar el 21,9% en el primer trimestre de 2016 al 14,5% en el mismo periodo de este ejercicio, las de franceses e italianos han aumentado casi dos puntos en cada caso, y las de alemanes y belgas, casi un punto”, sostiene el informe de BBVA.

 

Viento a favor 

El buen comportamiento del mercado está en relación directa con la situación económica de España. De hecho, la propia entidad bancaria revisaba recientemente al alza su previsión sobre el crecimiento económico del país, que se ha traducido en mejores perspectivas también para el inmobiliario. Según este banco, el PIB crecerá este año un 3,3% frente a la previsión anterior del 3%. De hecho, además de este crecimiento de las transacciones por encima de los dos dígitos, prevé un incremento de los precios de la vivienda del 3% anual para este año y del 10% en las ventas, tres puntos porcentuales por encima de lo previsto hace tres meses.

No obstante, como llevan meses advirtiendo los expertos, la recuperación inmobiliaria se está produciendo a diferentes velocidades, con importantes diferencias geográficas entre mercados. “La heterogeneidad dentro de las provincias españolas es máxima. Mientras hay provincias donde la demanda extranjera ha drenado crecimiento a la venta de viviendas, siendo el caso de Málaga el más representativo —la compra de foráneos cayó un 3,1%, el tercer trimestre consecutivo de descensos—, en otras, como Castellón, Alicante y Tenerife, la contribución de la demanda extranjera al mercado inmobiliario fue del 39%.

“El buen comportamiento de la demanda y la mejora del empleo también influirán positivamente en la dinámica del segmento residencial”, señalan desde el BBVA, destacando, además, la recuperación de la confianza de los consumidores, en niveles máximos, así como unos tipos de interés hipotecarios en mínimos. “Sin olvidar la impresión cada vez más generalizada entre los futuros compradores de vivienda de que esta se va a revalorizar”.

Por otra parte, la mejora de las condiciones de financiación también ha permitido el despegue de las ventas de viviendas. Ya la encuesta del Banco de España sobre préstamos bancarios del pasado mes de abril mostraba las buenas perspectivas del mercado de la vivienda y el incremento de la confianza de los hogares en un contexto de reducción de tipos de interés que ha aumentado la demanda de crédito.

“Por su parte, la oferta de crédito ha evolucionado al alza gracias al incremento de la competencia entre las entidades, las mejores perspectivas económicas y la mayor solvencia de los hogares, aspectos que, sin embargo, no han conseguido relajar los criterios de aprobación, que se han mantenido relativamente estables. Los menores costos de financiación, la mayor disponibilidad de fondos y el incremento de la competencia sí han dado lugar a una suavización de las condiciones aplicadas a los préstamos”, concluye el informe.

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Este sistema de mampostería se encuentra a medio camino entre la construcción tradicional y “en seco”, transformándose en una especie de híbrido que combina la rapidez y limpieza de ejecución de sistemas industrializados. Además, un adhesivo reemplaza a la mezcla de asiento, y los revoques listos para usar erradican los pastones en la obra.

Un artículo del suplemento ARQ del diario argentino Clarín da cuenta que estos bloques de hormigón celular curado en autoclave (HCCA) revolucionaron la obra gruesa por su capacidad aislante y su bajo peso, que permite aumentar el tamaño de los mampuestos sin complicar su manipulación en obra: ocho bloques cubren un metro cuadrado de pared. A eso se suma la simplificación en las terminaciones ya que la perfección de la superficie de los bloques y las juntas pequeñas eliminan el revoque grueso.

 

Alianzas estratégicas 

Los principales fabricantes de los bloques de HCCA trazaron alianzas estratégicas con empresas productoras de adhesivos y revoques para comercializar insumos específicos con presentaciones de morteros listos para usar. Es el caso de Airblock, cuya planta se encuentra en la provincia del  Chaco, que realizó una alianza estratégica con Klaukol. Y de Lika, empresa ubicada en la provincia de Santa Fe, que se alió con Weber Saint Gobain. Mientras que Retak, pionero en el mercado en la fabricación de estos bloques, se maneja con marca propia de adhesivos.

Como los bloques no conforman una superficie absorbente, los morteros de asiento tradicionales no son adecuados para levantar este tipo de mampostería. Ante la falta de un material adecuado para unir los ladrillos se empleaba un pegamento impermeable para cerámica como sustituto.

 

Propiedades

“Celublock es un mortero adhesivo especial que manteniendo la capacidad impermeable y elástica que requiere el sistema constructivo Lika logrando la reducción significativa de cantidad de mortero, el tiempo de ejecución y el desperdicio de materiales”, señala el artículo. Los revoques monocapas Mix I (reemplaza al revoque grueso y fino en interiores) y Mix E (al azotado hidrófugo, revoque grueso y revoque fino en exteriores) se aplican en un espesor de solo un centímetro. En todos los casos, la presentación es en bolsa de 30 kg, listo para usar con solo el agregado de agua. Antes de aplicar un revoque de capa fina se puede emplear una imprimación (con rodillo en una sola mano) de manera de homogeneizar la absorción superficial de los bloques.

La línea Retak ofrece además un revoque fibrado que incorpora lana de vidrio en su masa. Se aplica en exterior con mínimo espesor para reducir el riesgo de microfisuración por secado. Este revoque tiene terminación tipo grueso fratasado en un espesor menor a 5 mm. Mientras que el Enlucido Interior Listo se desarrolló para lograr una terminación símil yeso con la dureza de un fino cementicio.

El mortero fijador de barras de acero asegura además una adecuada adherencia con el ladrillo de HCCA para fijar los refuerzos en dinteles o anclajes entre estructuras y mampostería, eliminando la necesidad de agregar aditivos al hormigón o mortero de cemento, lo que mejora los tiempos de productividad.

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Se le denomina  “arquitectura muscular” porque, como el cuerpo humano, el edificio puede alargar y comprimir sus músculos. Pero en realidad, el arquitecto español Jordi Truco, que junto a Sylvia Felipe, ha desarrollado la idea, prefiere llamarla “arquitectura biomimética”. “Hablar de arquitectura muscular a veces ayuda a entender cuál es el concepto, pero prefiero llamarla biomimética porque describe mejor cómo estos edificios se adaptan al entorno en el que están, como lo puede hacer una planta”, explicó Truco.

Aunque la arquitectura biomimética casi pasa desapercibida en el pequeño stand que Eurecat (Centre Tecnològic de Catalunya) tiene en un extremo del Barcelona Building Construmat, (una de las ferias más importantes del mundo, dedicada a la innovación tecnológica aplicada a la arquitectura),  es probablemente una de las novedades más significativas del salón de la construcción que se ha celebrado en el recinto de Gran Via de la Fira de Barcelona. Quizá la modesta apariencia se deba a que el sistema arquitectónico no ha alcanzado todavía su fase industrial, aunque está muy cerca.

“Plantearemos alternativas para edificios que requieran de un sistema de fachada, de cubierta o envolvente con geometrías complejas”, explicó Truco. Los dos arquitectos y la empresa Eurocont participan del proyecto, a lo que es posible que se sume la empresa Eurecat, si las negociaciones prosperan.

Esta tecnología constructiva, que podría convertirse en una nueva forma de arquitectura, fue expuesta en uno de los salones de Barcelona Building Construmat precedida de años de trabajo. Su origen fue el proyecto de tesis del final de un máster en la Arquithectural Association, en el que se estudia  la relación entre la arquitectura y los sistemas biológicos. Pero luego se ha desarrollado durante cinco años en dos proyectos europeos, con la participación de diferentes empresas catalanas, europeas y centros tecnológicos.

 “Podemos hacer que un edificio que cambie de forma, que se oriente al sol. Podemos hacer que se abra para dejar paso al aire. Podemos hacer que se cierre porque queremos un espacio más controlado climáticamente. Podemos hacer que cambie de forma para hacer un pabellón único o varios pabellones”, describió Truco.

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La iniciativa surgió del arquitecto italiano Stefano Boeri, quien planteó la idea de devolverle a la naturaleza el espacio que le quitamos cada día. Pensó en mil maneras posibles y al final se concentró en la más difícil: hacer un edificio que contuviera todo un bosque.

De esta manera, nació el Bosco Verticale, una idea que parecía impracticable, pero que es realidad desde hace 3 años en Milán. Las dos torres que inventó el milanés lucen como un ikebana urbano en el distrito de Porta Nuova de Milán. Una tiene 110 metros de altura y la otra 76 metros. Entre las dos, juntan 900 árboles. El más chico, mide 3 metros y 9 metros el más grande.

De hecho, el gran jardín del arquitecto Boeri tardó en tomar la forma forestada que hoy tiene, y los primeros años fueron realmente difíciles. Ahora, que todo creció, al ver las torres de lejos, el resultado es impactante. Para que el bosque creciera, Boeri tuvo que investigar qué especies poner y dónde. Los más de dos mil arbustos y flores que hoy lucen rozagantes tuvieron que ser elegidas en relación con la posición que tendrían.

Es más, Boeri inició una investigación sobre nuevos tipos de vegetación que se pueda usar en sus bosques verticales y, además, medir los aportes de sus edificios vegetales a la ciudad. Con su edificio súper forestado, el arquitecto está más que contento. Pronto, su Bosco Verticale llegará a China, un país que parece pedir a gritos soluciones para sus grandes problemas de contaminación urbana.

Boeri espera que en Nanjing germine su semilla y brote en más proyectos de arquitectura verde. “Dos torres en un entorno urbano enorme, como Nanjing, es una pequeña contribución, pero será un ejemplo. Esperamos que este modelo pueda ser copiado y replicado”, se entusiasma. Pero ojo, un edificio en China es sólo el principio, el italiano tiene más ambiciones, como toda una ciudad vegetal.

 

Evolución

La iniciativa de Boeri cuenta con el edificio de Milán como banco de pruebas. En su oficina saben que cada Bosco Verticale equivale a casi una hectárea de bosque natural. Y estos edificios podrían liberar los 75 mil metros cuadrados de tierra que necesitaría la misma cantidad de gente viviendo en sus casitas con terreno propio.

En el estudio del arquitecto aseguran que su sistema vegetal ayuda a formar un microclima en el que se produce humedad, oxígeno, se absorbe CO2 y partículas de polvo. Además, quedan claro sus cualidades estéticas ya que esta fachada viva está en constante evolución: cambia de color y forma con cada estación. Los fanáticos ecologistas aseguran que el bosque vertical aumenta la biodiversidad, no solo por la variedad de plantas que tienen, sino también por los pájaros e insectos que atraen.

En los edificios de Milán ya se comprobó que el bosque vertical ayuda a filtrar las partículas de polvo, colabora a moderar la temperatura y disminuye el ruido urbano. “Cuando era joven, me preocupaba recuperar el suelo natural que se están comiendo las ciudades, y luego tomé conciencia de que varias ciudades chinas estaban llegando a los 60 millones de personas. La creación de una serie de bosques verticales puede establecer una red de corredores ambientales entre los parques, los espacios verdes de las avenidas y los jardines”, aseguró el arquitecto.

Convencido de que su idea es perfecta para resolver los problemas urbanos chinos, hace dos años, mientras esperaba que las plantas del Bosco Verticale de Milán alcanzaran un tamaño aceptable, Boeri se despachó con un proyecto a gran escala: la Forest City. Y destinó su primera ciudad bosque a Shijiazhuang, la más contaminada de China. Boeri afirma que su modelo consumirá menos tierra agrícola y natural, limitará los costos del transporte público y reducirá el consumo de energía y que, sobre todo, la experiencia puede ser perfectamente replicable en otras ciudades del mundo.

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Los constructores y desarrolladores inmobiliarios argentinos evaluaron satisfactoriamente la decisión del Banco Central de ese país de permitir que los créditos hipotecarios se apliquen a la compra de propiedades desde el inicio de su construcción. “Es extraordinaria la medida tomada por el Banco Central”, aseguró a la agencia de noticias argentina Télam, Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco).

En este sentido, Gustavo Weiss, afirmó que “es una decisión que sin dudas facilitará enormemente que más gente pueda acceder a créditos hipotecarios”.  Esta norma "facilitará que la gente que no cuenta con el dinero suficiente para pagar el anticipo de 30%, que exigen los bancos para otorgar un préstamo, pueda igualmente acceder a la casa propia a través de la adquisición desde el pozo”, coincidieron los especialistas del sector.

Por su parte, el presidente del Colegio Profesional Inmobiliario argentino, Héctor D'Odorico, indicó a Télam que “esta medida va a permitir que mucha gente que quedaba afuera, porque no tenía el dinero suficiente para pagar un anticipo, pueda acceder a la vivienda a través de la compra en boca de pozo”.

También el titular de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, remarcó a la radio porteña El Mundo que “esto habilita un abanico de posibilidades para quienes no pueden acceder a una vivienda del modo que se podía hasta ahora”.

A través de la Comunicación "A" 6250, el Banco Central determinó que los bancos podrán tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos, como garantías de financiamiento para otorgar crédito hipotecario, lo que supone un buen incentivo crediticio.

Esto habilita a solicitar un crédito para la compra de una vivienda que no está construida, sino en desarrollo.

“Sin ninguna duda es un empuje para la construcción. Cuanto más facilidad se le dé a la clase media para acceder a los créditos hipotecarios, más se va a alentar a la construcción. Esto se había conversado en la Mesa del Diálogo que organizó el ministro del Interior, Rogelio Frigerio”, indicó Weiss.

 

Medida motivadora

Por su parte, D'Odorico sostuvo que “desde el Colegio (Inmobiliario) como de las cámaras (del sector) hay mucha expectativa porque esta medida sea movilizadora y motivadora del mercado”. El titular del Colegio Profesional Inmobiliario explicó que “para comprar desde el pozo, la gente no tenía otra alternativa que pagar en cuotas, pero en dos o tres años que es lo que dura en construirse el emprendimiento”, y en cambio remarcó que “esto va a permitir que los pagos se hagan en 10 o 15 años”.

En tanto,  Abatti sostuvo que la resolución del Banco Central del vecino país “es una resolución muy auspiciosa”, porque puntualizó que “había un sector que había quedado realmente excluido” del acceso a la vivienda mediante crédito. Indicó que “la operación normal era que había que comprar mediante una escritura traslativa del dominio”, y añadió que “ahora se incluye a la clásica operación desde el pozo”.

Esto habilita un abanico de posibilidades para quienes no pueden acceder a una vivienda, porque no tienen el dinero que significa un anticipo, generalmente del 30% o 40% del valor de la propiedad, como exigen los bancos”, afirmó el dirigente.

Por su lado, D'Odorico destacó que “a las constructoras esto les va a servir, porque si hay un apalancamiento con los créditos desde el pozo, no será necesario el financiamiento intermedio para la desarrolladora. No deja de ser una noticia muy alentadora para todo nuestro sector. Esto va a destrabar un mercado que estaba bastante complicado por falta de financiamiento”, concluyó el presidente del Colegio Profesional Inmobiliario.

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