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Asunción se posiciona como un destino de compras, con una economía estable y seguridad jurídica. El valor del m2 es uno de los más accesibles de la región con gran potencial de crecimiento. El diario paraguayo El Patagónico realizó un informe donde señala a Uruguay como uno de los grandes competidores en el sector inmobiliario.

Rentabilidad, seguridad jurídica, crecimiento económico y mercado dinámico, son solo algunos de las principales características de Asunción, capital de Paraguay, que parecen tentar hoy a los inversores extranjeros y posicionarla como la nueva revelación de Latinoamérica. Esto se debe a que en los últimos 10 años la economía del país se multiplicó por cinco, situándose como la más estable de Sudamérica después de Chile.

Asunción es hoy un mercado barato, atractivo, dinámico y en crecimiento. Esto se puede ver en sus números. Mientras en 2003 el precio de la tierra tenía un valor promedio por m2 de u$s 100, hoy esa cifra llegó a u$s800 y se espera que en solo dos años alcance a u$s 1.200 por m2, por lo que el desarrollo en la tierra guaraní es, hoy, una de las mejores inversiones de la región.

Pero, no solo la estabilidad económica hace de Paraguay un sitio ideal para invertir sino, también, su ubicación. “Se encuentra entre Brasil, Bolivia y Chile es como un nexo para llegar al Pacifico. Eso hace que esté en una posición estratégica para el tránsito de mercadería rumbo a Asia por lo cual las inversión en infraestructura está en proceso”, explicó a Biz Rubén Frattini, vocero de la municipalidad de Asunción.

Asunción es una de las ciudades más antiguas de Sudamérica, su crecimiento ha sido desordenado, pero hoy se reinventa y comienza a utilizar su mejor recurso: el río homónimo. El año pasado el gobierno paraguayo inauguró el primer tramo de la Costanera Norte de 3,8 kilómetros que requirió una inversión de u$s 21,5 millones y cambió la cara de la ciudad. Ahora se prevé ampliar para el 2019 la costanera en más de 22 kilómetros y así conectar Asunción, Luque y Lambaré, por medio de avenidas costeras de norte a sur.

Estas obras no solo mejoraron el aspecto de la ciudad sino que generaron una nueva oportunidad de negocio. “Se incorporan a su ejido 1.000 hectáreas que fueron ganadas por la nueva autopista costanera al río. Allí estamos trabajando con la intendencia de Asunción en desarrollar el mega proyecto de la Eco Bahía que es una ciudad smart-cities dentro de la misma Asunción. La idea es dotar a este proyecto de toda la infraestructura necesaria para atraer a los inversores que deseen construir los nuevos edificios”, explicaron desde la municipalidad.

 

Familiaridad y compras

En la caza de inversores, Paraguay pone el ojo en la Argentina y esto se debe a la relación constante que hay entre ambos países. El año pasado más del 70% de los turistas que recibió Paraguay fueron argentinos y si bien los lazos familiares pueden ser la principal causa, en el último año creció considerablemente el turismo de compras en Asunción. Es que la tecnología, cosmética y calzado se consigue hasta un 60% más barata que en el país. Según registros migratorios paraguayos, entre 2010 y 2014 solo viajaron entre 220.000 y 310.000 turistas argentinos al año. En 2015, cuando el Papa visitó ese país, el número saltó a 848.000. Pero en 2016 el cambio se tornó muy favorable y el boom de compras hasta superó al “efecto Francisco”, con un récord de 932.000. El crecimiento de shopping y paseos de compras potenciaron este fenómeno.

La cercanía, el fenómeno de compras y el crecimiento exponencial de la capital paraguaya lo convierten hoy en el sitio más tentador para los inversores de bienes raíces. Además, los precios del mercado siguen siendo más que accesibles. “Asunción tiene un precio promedio en vivienda tradicional de u$s 1.500 por m2 existen algunas zonas, como Villa Morra o la zona del boulevard Santa Teresa que en algunos edificios tiene valores por sobre el mercado ya que se posicionó como un sitio para extranjeros. Por ejemplo allí están los mejores hoteles y el shopping Galería”, indicó Frattini.

 

Uruguay, un competidor 

El informe nombra a Uruguay como uno de los competidores de Paraguay. En este sentido, señala que uno de los mercados favoritos de los argentinos para el desarrollo inmobiliario y compra es Punta del Este. “Empezamos a sentir el parate en 2016 porque la economía local impacta en Uruguay. A partir de la nueva reglamentación para promocionar desarrollos permanentes comenzó a reactivarse el mercado y crecieron la cantidad de proyectos sobre todo en Punta del Este”, sostuvo a Biz la arquitecta Graciana Calcavecchia, directora comercial de la constructora Criba.

Calcavecchia  se refirió a la nueva reglamentación que rige en nuestro país  y que contempla eximir a los desarrolladores extranjeros de ciertos impuestos por lo que abarata notablemente los costos de construcción “Es cierto que en Punta del Este es más caro que en Buenos Aires llevar adelante una obra porque la tierra está más cotizada, pero también es una realidad que es más rentable ya que el precio del m2 para la venta es más elevado”, explicó Calcavecchia.

La seguridad jurídica y la estabilidad económica aparecen como los factores principales que tiene en cuenta el inversor a la hora de elegir a Uruguay. “Se están haciendo desarrollos distintos que ofrecen otras alternativas en donde se busca abaratar los costos de mantenimiento y de expensas de departamentos””, agregaron desde CRIBA. Lo cierto es que Punta del Este tiene mucho para desarrollar y se posiciona como una opción rentable ya que el valor del m2 está en alza.

 

Miami, un clásico

Hace años La Florida en Estados Unidos se posicionó como uno de los sitios favoritos para los argentinos. Miami combina playa, shopping, noche y hasta movimientos culturales. El crecimiento de la ciudad en los últimos 20 años fue exponencial y quizás para los inversores más conservadores Miami es la favorita. “Notamos que los argentinos tienen un entusiasmo renovado por comprar casas para vacacionar en La Florida. La última vez que vinimos fue en enero y encontramos un ambiente diferente. Hoy vemos que hay más interés a la hora de invertir”, explicó Vanessa Grout, presidente de la división de Real Estate del desarrollo Brickell Flatrion.

En este desarrollo, que cuenta con más de 500 unidades, el comprador argentino parece pisar fuerte. Según su vocera, al menos 100 departamentos fueron adquiridos por los inversores argentinos que en la mayoría de los casos busca alquilarlo para generar una renta anual en dólares.

“Hoy los departamentos más chicos, de un solo ambiente se comercializan entre u$s 3.500 y u$s5.000 por mes. La rentabilidad anual es muy alta porque tienen mucha demanda y el periodo de vacancia es casi inexistente”, explicó Grout.

Desde el 2014 al 2015 el comprador argentino figuraba entre los favoritos, pero durante el 2016 cayó algunas posiciones para reacomodarse este año. Esto es una señal de optimismo para los agentes inmobiliarios. “Vemos un cambio importante en cuanto al comportamiento de los argentinos, hay entusiasmo que se refleja en más operaciones, seguramente impulsadas por el blanqueo de capitales”, concluyó Grout.

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En un encuentro organizado por el diario argentino La Nación, una decena de especialistas en el mercado inmobiliario expusieron sobre la evolución reciente y el futuro de la actividad en la vecina orilla.

Para hablar sobre el mercado inmobiliario argentino, su desarrollo, la financiación y las perspectivas a mediano y largo plazo, La Nación convocó a varios especialistas del sector  en un evento que se realizó el pasado sábado 16 de setiembre en el Museo de Arte Latinoamericano (Malba),  los expertos analizaron cómo evolucionarán las variables de la actividad y delinearon las diez claves del presente y del futuro de la industria.

El primer módulo fue “Oficinas: poca rentabilidad, mucho potencial”, donde se señaló que hay entre un 5 y un 7% de rentabilidad antes de impuestos. Ése es el porcentaje que, según los referentes del segmento de oficinas, representa el provecho de ese tipo de desarrollos. “Los valores de la renta hoy están prácticamente iguales que durante la convertibilidad, mientras que el precio de venta se ha duplicado o triplicado. Eso explica la baja en la rentabilidad”, apuntó Héctor Salvo, director de la agencia inmobiliaria Raghsa.

El directivo recordó, además, que los impuestos de esa renta son “muy altos” y recomendó a los inversores ver bien la historia de un edificio o de una zona que promete rentas demasiado buenas. “En las épocas de crisis quizás esa propiedad quede desocupada durante siete meses, y otra con renta inferior en ese momento se alquila más fácil”, advirtió. Y añadió: “Esto no deja de ser como un negocio financiero: a mayor riesgo, mayor tasa”.

Otro de los temas, tratados durante el evento, se denominó “El GPS de los desarrolladores y las zonas más calientes”. En este sentido, Alejandra Covello, presidenta en Covello Propiedades, señaló que la ciudad de Buenos Aires no crece en tamaño, por lo que no queda otra opción que reciclar y reinventar zonas. “Gracias al transporte, las zonas calientes están cambiando mucho. La idea del comprador con crédito es que quizá prefiera barrios no tan céntricos, pero con más metros o con mejores vistas”, afirmó la experta.

En este contexto, se detectó que el desarrollo de shoppings se aleja de la ciudad de Buenos Aires y, según Daniel Elsztain, director de Negocios Inmobiliarios del grupo IRSA, podría acercarse a La Plata y a San Miguel de Tucumán y que estos emprendimientos podrían llegar a las zonas sur y oeste del Gran Buenos Aires y a las provincias de Santa Fe y Córdoba.

 

Créditos hipotecarios

Los créditos hipotecarios, fue otro de los puntos que se incluyeron durante la jornada, al hacer hincapié que agosto fue el mes récord para los créditos hipotecarios en la Argentina. Y los préstamos en UVA, la unidad de valor que se ajusta por inflación, fueron los grandes protagonistas: el 84% de las hipotecas fueron de ese tipo. Ese mes se otorgaron, en total, 7.109 millones de pesos argentinos.

 

El resurgimiento de los créditos cambió la estructura del sistema financiero. Daniel Alonso, gerente general de Banco Provincia, explicó que esa entidad reformó su estructura de atención.

“Generamos un micrositio para que los clientes puedan ver cuál es la oferta de créditos. Tenemos un call center que recibe 6000 llamadas por mes y la aceleración fue tremenda en los últimos meses: tuvimos 13.000 trámites, la mitad de Procrear y la otra mitad de créditos en UVA. Hoy cada cuatro minutos tenemos un nuevo propietario con préstamo del banco”, describió el directivo

Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y presidente de Procrear, se refirió al siguiente paso en materia de créditos. Apuntó que el Gobierno quiere dar seguros hipotecarios para mejorar las condiciones y animar a que más bancos presten más dinero. “La idea es poder generar un swap para que, si existe diferencia de inflación, se pueda cubrir. Queremos ofrecer seguridad jurídica para que el mercado se anime a invertir”, apuntó.

“Ya estamos trabajando en la calificación de un banco público específico para poder tener un track record de un lote de hipotecas securitizable”, adelantó. Y agregó: “En muchos países, los subsidios y los seguros terminan haciendo que los bancos bajen aún más el crédito a los sectores que son más vulnerables. Queremos que eso llegue a toda la sociedad y que el sector privado se anime a invertir en todos los sectores”, agregó al final de su ponencia.

Lo expresado por Kerr está en consonancia con lo expuesto por Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que  explicó cuál es su visión desde las ventas inmobiliarias: “Desde principios de año, con la irrupción de los créditos y el blanqueo, vimos una dinámica muy cambiante. El perfil pasó del cliente inversor que buscaba en las inmobiliarias un lugar donde refugiar el dinero al consumidor final, y eso hace que sea clave entender cuestiones humanas y emocionales asociadas más a lo social que a lo financiero”, afirmó

 

Créditos intermedios

Desde la perspectiva de los desarrolladores, Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobiliaria, sostuvo que el crédito ayudará a la transparencia del sector y “tenderá a bajar los costos de la construcción”, porque el sector se alejará del financiamiento de pozo que, dijo, buscaba alargar los plazos de las obras para que los interesados pudieran llegar a pagar las cuotas. “Los créditos acortan los tiempos para hacer la obra y, por lo tanto, saldrá menos porque se edificará más rápido”, sostuvo.

Los desarrolladores se mostraron contentos con las posibles formas de financiación que podrían aparecer en el mercado y los funcionarios hicieron hincapié en las herramientas que harán crecer al sector. Según Kerr, el desarrollo del crédito intermedio -aquel que toma un desarrollador y que luego puede transferir al comprador- será clave para que la rueda gire de manera aceitada.

En tanto, recordó que en junio pasado el Banco Central argentino estableció que los bancos podrían tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento para otorgar créditos individuales, un avance que también ayuda a destrabar operaciones.

“El crédito intermedio es incipiente”, opinó por su parte Miguel Camps, líder de la desarrolladora Argencons. “Fundamentalmente se está trabajando con el Banco Nación y algunas entidades privadas para ver la evolución”.

Camps también explicó que, desde su rol como presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), trabaja junto al sector financiero para generar un mayor conocimiento sobre esta herramienta por parte de los desarrolladores.

 

Financiación

El resurgimiento del financiamiento logró que las grandes desarrolladoras comenzaran a mirar con más atención el segmento de las viviendas. “El déficit en la vivienda es conocido; es triste que no se haya atacado antes. Hoy pareciera ser el momento por el bajo costo de endeudamiento. Nosotros emitimos un bono al 5% en el mercado local”, afirmó Daniel Elsztain, director de la inmobiliaria Irsa.  Por otro lado, predijo “presión de precios” en las viviendas por las hipotecas. Y pidió que la oferta aumente, para que el impulso de los créditos “no haga que se disparen demasiado los precios” y para eliminar el riesgo de una burbuja inmobiliaria. También Kerr señaló que éste es “el momento de los desarrolladores” para la atención de la demanda.

En tanto, Gonzalo de la Serna, de la desarrolladora inmobiliaria Consultatio, dijo que su compañía está intentando entender cómo cada región requiere un método constructivo distinto. Sin embargo, advirtió: “Hay un tema de déficit de infraestructura de servicios para zonas no urbanizadas. Uno no puede hacer patria y desarrollar un lugar donde no hay agua o transporte. Si el proyecto es social, donde además hay rentabilidad más baja, tiene que estar acompañado por el Estado”.

Por su parte, el economista Orlando Ferreres, titular de la consultora homónima, dijo que el país vecino “está en un largo camino al crecimiento, que no se sabe bien dónde puede terminar, pero va para el lado bueno” y proyectó un 3,5% de crecimiento del PBI para 2017 y un 20% de inflación.

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Referentes de esta actividad afirman que el resultado de los comicios en la vecina orilla redujo la incertidumbre y despejó el panorama para el desarrollo de nuevas iniciativas, al tiempo que observan un aumento en la cantidad de consultas y creen que los préstamos hipotecarios seguirán en ascenso.

La publicación especializada en finanzas iProfesional dio a conocer en su sitio web un informe realizado por el periodista Patricio Eleisegui donde se analiza la situación del mercado inmobiliario, tras las elecciones del pasado domingo 13 de agosto. El informe señala que “si el alivio y una mirada optimista sobre el futuro de la economía fue la tónica generalizada entre los empresarios tras las PASO (Primarias, Abiertas, Simultáneas y Obligatorias), puede afirmarse que en el mercado inmobiliario eso se está notando con una intensidad inusual”. De hecho, los referentes de este sector prevén que la mayor estabilidad financiera y el camino despejado que se le presenta al gobierno argentino le imprimirán a este sector una velocidad que años atrás no tuvo. Hasta antes del domingo de las elecciones, predominaba la cautela, en el marco de un dólar en alza que invitaba a buscar activos de resguardo para proteger el dinero.

La situación llegó a un punto que empresarios del rubro afirmaron que tanto las operaciones de compraventa como los nuevos desarrollos habían quedado en un impasse, a la espera de que se aclarara el panorama político. “Tenemos proyectos en marcha que hubieran entrado en suspenso de haberse dado otro resultado en las elecciones. Hoy día, estamos en contacto con un banco de inversión para impulsar una serie de proyectos. Todo indica que llegaremos a buen puerto tras el resultado electoral”, aseguró a iProfesional Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). Es que en el mercado inmobiliario, como en otros, siempre se manejó  el dólar como moneda de cambio, por lo que causaba preocupación la posibilidad de que el oficialismo perdiera terrenos en el electorado.

 

Optimismo

Por otra parte, presumían que un escenario signado por un macrismo debilitado, si bien no echaría por tierra el renacido crédito hipotecario, sí lo limitaría, por la mayor incertidumbre y ante una posible suba del costo del dinero. Este tema no es menor, habida cuenta de la importancia de contar con financiamiento a largo plazo, tanto por el lado de quienes lo toman, que necesitan previsibilidad, como de aquellos que lo ofrecen, es decir los bancos, que se animan a prestar más.

Según consigna el informe, en lo que va del año, ya se otorgaron casi$30.000 millones de pesos argentinos en créditos para la vivienda y cerca  del 20% de las escrituraciones que se realizan en la actualidad se apalancan con financiamiento a largo plazo.  Además, el gobierno argentino apunta a bajar la cuota mensual de los préstamos, a partir de una reducción de la alícuota de Ingresos Brutos al 1,5% en todas las provincias (se cobra hasta 7%). Por ahora, esa baja sólo se da en algunas. Desde la Casa Rosada se anunció que el objetivo para el 2018 es que se otorguen 100.000 nuevos préstamos, duplicando el volumen previsto para 2017

 

Mejora de las variables

Distintas voces consultadas por iProfesional coincidieron en que el resultado electoral le brinda mayor previsibilidad a un mercado que celebra el financiamiento, la baja de la inflación y la mejora de las variables clave de la economía. “Hay que tomarlo como un espaldarazo. Reglas de juego claras y estables es justamente lo que necesita el sector. Con otro resultado, las señales para que lleguen más inversiones hubiesen sido negativas. El espaldarazo al Gobierno lleva a pensar que continuará la apuesta por la obra pública y la confianza hacia el sector privado”, sostuvo Gustavo Ortolá, director de Real Estate en Corporación América.

Afirmó además  que “un golpe de timón paralizaría al sector”. Y remarcó que el descenso del tipo de cambio dio un claro indicio de que aquellos que vuelcan su dinero a financiar proyectos quieren seguir transitando el camino actual. “Era un secreto a voces que el dólar iba a bajar si el Gobierno lograba una buena elección. Para el sector privado, esta es la señal que esperaba para llevar a cabo nuevos negocios”, señaló el director de Real Estate en Corporación América.

Por su parte, Cristian López, de Consultatio Asset Management, dijo que el resultado de las PASO despejó incertidumbres entre quienes planean nuevas inyecciones de capital. “Lo sucedido el domingo 13 de agosto hay que interpretarlo como más gobernabilidad. Ahora se abre el camino a una normalización de la economía, que requiere la profundización de este modelo económico. Los mercados reaccionaron desde la tranquilidad. Los bonos se movieron en terreno positivo y retrocedió el dólar. Son todas señales de adhesión al modelo económico que impulsa este gobierno”.

En tanto, Armando Pepe, titular del Centro de Corredores Inmobiliarios y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), también dio una visión favorable sobre el resultado de las elecciones internas en Argentina. “En términos de reacción del mercado, lo más claro ha sido la baja del dólar, que se refleja en la activación de operaciones. Cuanto mayor es la  previsibilidad, más se dinamiza la compraventa”. También José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, evaluó el escenario tras las elecciones como “un sostén para medidas positivas, como el crédito hipotecario”.

“Despejó el panorama para los inversores. Al mismo tiempo, el resultado hizo bajar al dólar, lo que a su vez calmó la inquietud de quienes habían tomado un préstamo para una vivienda. La continuidad política y la consolidación aceleran los proyectos. A los desarrolladores se les dio la señal de que este es el momento de ir hacia adelante con más iniciativas”, expresó el directivo.

 

La construcción se reactiva

La visión positiva de los protagonistas del mercado inmobiliario del vecino país, coinciden con los informes sectoriales que señalan una recuperación de la industria de la construcción. Un informe del BBVA Francés, destaca que el fin del cepo cambiario, el impacto positivo del sinceramiento fiscal y el lanzamiento de las líneas de crédito hipotecarias en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) vienen impulsando con fuerza al sector de la construcción.

La entidad bancaria precisó que la cantidad de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 65% desde la eliminación del control de cambios en diciembre de 2015, mientras que en la provincia de Buenos Aires, la compraventa de viviendas mostró un crecimiento de casi el 30% desde diciembre de 2015.

En tanto, desde el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), detallaron que el empleo formal creció casi 10% interanual en mayo, unos 10.000 nuevos puestos de trabajo. Con este incremento en el número de puestos de empleo, se completaron cinco meses consecutivos en terreno positivo, siendo el repunte de ese mes el más elevado desde junio de 2015. A la vez, siempre en base aportados por el IERIC, el nivel de ocupación superó en mayo la barrera de los 400.000 puestos de trabajo por primera vez en 17 meses, concluye el informe.

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El 2017 ha estado marcado por los bajos índices de crecimiento económico de Chile, lo que acarrea consecuencias directas en el sector inmobiliario, que ha visto disminuidas sus ventas en comparación con años anteriores.

Según explicó el especialista en temas vinculados al mercado inmobiliario Enzo Langer, al diario El Ciudadano de Chile, ya se comenzó a hablar de una “burbuja inmobiliaria” en el país trasandino. Es decir, un incremento excesivo e injustificado del valor de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado en general por la especulación.

“A pesar que nuestro país es constantemente elogiado debido a su estabilidad tanto política como social, ha sido inevitable encontrarse los últimos años con una fuerte alza en los precios del sector inmobiliario, este contexto ha traído como consecuencia una disminución importante en las compras de propiedades”, explicó Enzo Langer.

Por tal razón, resulta pertinente preguntarse si éste es el mejor momento para realizar una inversión en inmuebles o es mejor tomar la decisión de esperar a que el mercado vuelta a “la normalidad”. Durante estos últimos dos años, el desempleo en Chile aumentó considerablemente, alcanzando las cifras más altas de la última década. Además, en el inconsciente colectivo se registra una sensación de poco crecimiento en el ámbito financiero y de inestabilidad en el mercado laboral, dos factores que afectan al área inmobiliaria.

Debido a las dificultades económicas, en el último tiempo los potenciales compradores han decidido no invertir en bienes raíces y persiste un descontento general por los altos precios de las viviendas.

“Muchos chilenos que tenían en mente adquirir propiedades, lo han pensado dos veces y han decidido por ahora no arriesgarse, optando por invertir en otras áreas. De esa forma se han alejado de la problemática inmobiliaria que existe en el día de hoy”, señaló el experto.

Pese a los números negativos que tuvo en año 2016 en muchos aspectos vinculados a la inversión, el panorama para este 2017 no debería ser tan desolador y se cree que podría terminar con mejores perspectivas.

Aunque los primeros meses no han sido completamente favorables, los expertos aseguran que el 2017 terminaría como un año más estable y sin tantos vaivenes en el sector inmobiliario, lo que podría verse reflejado en un incremento, aunque sea leve, de las ventas de propiedades.

 

Créditos hipotecarios

El escenario económico que enfrenta este país ha obligado a que muchos chilenos deban reorganizar sus intereses y prioridades, por lo que algunos inversionistas se han dirigido a otros mercados y otros han optado por aplazar su solicitud de créditos hipotecarios para comprar una casa o departamento propio.

A juicio de Enzo Langer, el temor e incertidumbre de embarcarse en un compromiso a largo plazo, como un crédito destinado a la vivienda, son totalmente comprensibles considerando el actual panorama económico de Chile. Por tal razón, el experto inmobiliario aconseja que probablemente éste no sea el momento de invertir demasiado dinero en bienes raíces para la mayoría de las personas.

Por el contrario, podría ser un momento favorable siempre y cuando exista una alternativa segura para comprar, que tenga potencial y que pueda significar una probable ganancia para el nuevo dueño en el futuro próximo. Sin embargo, en términos generales, la recomendación de Langer es postergar el deseo de adquirir una vivienda propia, con el fin de optar a mejores ofertas y garantías por parte de las instituciones bancarias y empresas inmobiliarias.

“Es necesario que haya un entendimiento por parte del sector inmobiliario en cuanto a las necesidades de sus potenciales clientes. No puede seguir existiendo un alza en propiedades que no cuestan lo que realmente piden por su compra”, concluyó Langer.

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Según el índice MSCI (Morgan Stanley Capital International Index), América Latina superó a Asia, Oriente Medio y Europa del Este en términos de retornos totales en 2016.  Un reporte de Colliers International, del que da cuenta www.americaeconomia.com,  presenta una radiografía de las etapas del mercado en la región, y marca oportunidades para el real estate, con la aparición de nuevos formatos para el retail (venta minorista) y demanda de proyectos a medida para el sector industrial, logístico y de oficinas.

La consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, presentó su Reporte de Tasas de Capitalización para Latinoamérica, correspondiente al primer semestre de 2017. En este informe se comparten las tendencias y el comportamiento de cada mercado (industrial, logístico, de oficinas y retail) junto a la consideración de los factores económicos y sociales más relevantes, que resultan claves para guiar la inversión en bienes raíces en cada país.

Con una mirada global sobre las inversiones en la región, Matías Gancberg, VP Latin America de Colliers International, afirmó que: “Para los fondos dirigidos a mercados emergentes e inversiones inmobiliarias alternativas, el mercado latinoamericano está encaminado a presentar un gran desempeño entre los mercados emergentes globales durante 2017. Después de varios años sin crecimiento, muchos inversores están participando activamente en mercados de la región y anticipamos esta tendencia sostenida a lo largo de 2017”.

En el caso de Argentina, con el nuevo gobierno, reaparecieron los fondos de inversión extranjeros que por ahora se encuentran analizando el mercado y las oportunidades de inversión.  Por otro lado, se espera el desarrollo de instrumentos del Mercado de Capitales que permitirán reunir grandes montos, como en otros países de la región, que dinamicen la demanda local.

 

 

Brasil y Chile

En Brasil, después de dos años muy desafiantes para la economía, aseguran que lo peor ya pasó. Si bien el mercado en general aún espera por definiciones y estabilidad, los fondos de inversión comenzaron a retornar a su actividad y las tasas de desocupación o vacancia muestran bajas en términos reales. Los precios se están estabilizando tras un largo período sesgado hacia la disminución. Las principales gestoras de inversión señalan que es hora de comprar y esperar, ya que han observado que el rendimiento de fondos de inversión en bienes raíces han retornado a sus niveles de 2012, lo que es muy positivo. Asimismo, las acciones de las principales desarrolladoras inmobiliarias recuperaron su valor económico durante los últimos dos trimestres, a niveles pre crisis.

En el análisis por sector, en retail se verifica una tendencia de adaptación hacia nuevos productos como Strip Centers y Outlets Centers, plazas caracterizadas por menores áreas de alquiler que los shopping malls tradicionales. El mercado de oficinas ya muestra una recuperación más rápida de sus arrendamientos (record en los últimos 3 años) creando un escenario muy favorable para la compra a precios relativamente bajos.

En el sector logística, la visión del inversionista giró hacia condominios logísticos más próximos a centros de consumo, para disminuir los costos en la última etapa de entrega de los productos que representan entre el 28% y 50% del total de los costos logísticos operativos.

Por su parte, en Chile, se reactivó el mercado de oficinas, tanto clase prime como clase secundaria y se están generando oportunidades para renegociaciones de contratos. Impulsado por el turismo de shopping, también se recuperó el mercado de retail con la incorporación de nuevas plazas, focalizados en strip centers, stand alone y outlets. En cambio, en los parques industriales se observó una mayor cautela por parte de los inversores por la desaceleración de la economía en el último año. Las oportunidades se presentaron en la captación de propiedades industriales de empresas que prestan servicios en la industria minera, obligadas a vender dada la recesión de esa industria en el país.

 

Colombia y Perú

En Colombia, se registra una recuperación en los mercados del sector inmobiliario industrial, de logística y retail, y como contra partida, una sobreoferta en el mercado de oficinas. El mercado industrial en la capital colombiana registró un crecimiento del 23% en espacios ocupados durante el 2016, mientras que la oferta creció un 20% al cierre del año. Los precios de renta en bodegas de vocación logística mantienen un valor promedio de USD$6 por metro cuadrado, liderando el mercado por sus especificaciones y ubicación. En el mercado del retail, la tasa de disponibilidad en la ciudad de Bogotá es del 3,2% con cerca de 41.800 metros cuadrados ofertados, durante el último año.

El mercado de oficinas muestra un constante crecimiento de inventario con un aumento del 8% durante el último año, la clase que lidera el inventario es Clase A con el 43% del aumento. El precio promedio de renta para oficinas en Bogotá es de (USD$22) por metro cuadrado.

En Perú, el mercado inmobiliario del retail se encuentra en una etapa de expansión mientras que el de oficinas registra una sobreoferta.  En ese sector están apareciendo oportunidades a precios por debajo del mercado debido a la baja rentabilidad. Se espera que el ingreso al país de los FIRBIS (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles), le de un mayor dinamismo al sector de rentas de oficinas prime y subprime.

En el mercado de retail, también en Perú hay aceptación de los strip centers y los convenience stores, las cuales están sacando del mercado a los pequeños kioscos de microempresarios. En el sector industrial, continua el desplazamiento de las grandes empresas al sur de la ciudad de Lima donde actualmente se han creado tres parques industriales

En México, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAS) y los certificados de capital de infraestructura (CKD), vienen dinamizando el mercado inmobiliario industrial y de retail con compras de portfolios industriales y centros comerciales. El mercado de oficinas, con concentración principal en la Ciudad de México, tuvo un año record en actividad, sin embargo, desde el punto de vista de inversión, este mercado sigue siendo de un mayor carácter patrimonial.

La situación para el futuro es incierta, el mercado espera un aumento en las tasas por el tipo de cambio y el efecto Trump. Se estima que el incremento de la inflación y las tasas de interés, impacte en los valores de los inmuebles.

En el caso de Panamá, el mercado marca una etapa de expansión para el sector de retail, industrial y logístico. Por el crecimiento de la economía, un eje de oportunidades de negocio e inversión está en el desarrollo de centros comerciales y de entretenimiento. Sin embargo, los desarrolladores conservan sus activos por lo que no existe oferta disponible para la venta.

Otro atractivo se presenta en la industria de la distribución que ha mostrado una necesidad genuina de mudar sus operaciones de la ciudad a la periferia. Por otro lado, empresas con instalaciones en sectores muy dinámicos de Panamá están interesadas en capitalizarse bajo el modelo de “Sale & Lease back”.

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