El verano en Punta del Este se presenta incierto. Por eso, autoridades y operadores turísticos insisten en la difusión de una serie de incentivos para atraer a los turistas argentinos, que son quienes históricamente han sostenido la actividad turística, especialmente en Punta del Este, según un informe publicado por el diario El País.

El alza del dólar y el reciente cepo cambiario generaron que los números que se barajan para las próximas vacaciones tengan alrededor de un 30% menos de turistas argentinos en las playas de nuestro país.

“Es un año difícil por la devaluación argentina. Sin embargo, el gobierno divulgó una serie de beneficios fiscales para los consumos. Desde el lado privado hay rebajas de precios y ofertas. Por ejemplo, las inmobiliarias están incentivando a los propietarios para que bajen entre un 10% y 15% los alquileres con relación al año pasado”, sostuvo Juan Martínez Escrich, presidente de la Cámara Uruguaya de Turismo, en declaraciones recogidas por el periódico porteño Ámbito.

Algunos propietarios ya acataron la propuesta dado su interés por alquilar, mientras que otros esperarán un poco para realizar rebajas y retasaciones. En ambos casos, las elecciones presidenciales en ambos países abrían aplazado un poco la decisión de los viajeros.

“Aproximadamente un 60% de los propietarios aceptaron hacer las rebajas en los precios para poder alquilar sus casas”, explicó Javier Sena, presidente de la Cámara inmobiliaria de Punta del Este, según publica el citado medio. "Los alquileres de uno o dos dormitorios vienen lentos. En tanto, los más suntuosos o departamentos de primera línea se están alquilando”, agregó.

Mientras tanto, el gobierno recuerda a los argentinos la posibilidad e importancia de pagar los gastos con tarjeta de crédito, en especial porque el resumen llega en moneda local y no en dólares.

Sumado a eso, este año habrá una devolución del 10,5% en el precio de los alquileres para aquellos que hagan la operación a través de inmobiliarias y opten por pagar justamente con tarjeta.

Si bien Brasil, que está devaluando, será un fuerte competidor para Uruguay este verano, hay confianza en que los precios de la costa atlántica atraigan a los indecisos.

"Como Argentina también encareció mucho, en comparación con la costa atlántica el alojamiento en Uruguay está parecido", opinó Escrich. "Incluso en la comida; por ejemplo acá un menú turístico está en torno a los 9 dólares e incluye plato, postre y refresco", agregó.

Más allá del panorama económico, los amantes de las playas esteñas muy probablemente se las ingenien para llegar.

Es por eso que para 2020 se especula con que las estrellas de la temporada serán enero y febrero, mientras que el clásico de pasar las fiestas quedará para unos pocos.

“La mayoría de las consultas son para la primera y segunda quincena de enero”, sostuvo Sena.

“Uruguay está caro para los extranjeros", sentenció otra fuente del mercado inmobiliario, consultada por el diario argentino.

“Si bien hay muchas consultas, hay un porcentaje menor de alquileres concretados hasta ahora que lo que acostumbramos”.

Cómo es lógico, los precios son el caballito de batalla de todos los destinos. Y en Argentina tienen claro que el Uruguay de hoy no es para todos los bolsillos.

Los alquileres por parte de los argentinos terminarán de concretarse en las próximas semanas, probablemente tras la asunción del presidente electo Alberto Fernández.

Además se prevé, a partir de finales de diciemnre, una aerolínea low cost se suma al tramo para unir Punta del Este-Buenos Aires, por lo que habrá una mejor conexión entre ambas ciudades.

 

Especialistas argentinos opinan

Con una situación crítica en la vecina orilla, los inversores de ese país miran más hacia Uruguay para comprar inmuebles. Pero, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de uno y otro mercado? El empresario argentino Luis Bameule, coordinador de la Mesa de Carnes —entidad que nuclea a frigoríficos, productores y exportadores del sector— y exvicepresidente de Marfrig, expresó que la decisión que están tomando algunos argentinos “no es si turismo (en Uruguay) sí o no, sino si se mudan o no”.

El portal InfoCasas, donde se pueden buscar propiedades para comprar o alquilar, también registró un aumento según pudo constatar El País en octubre.

El portal inmobiliario explicó que de las 100.000 consultas que reciben en promedio por mes un 3% es argentinos. Sin embargo, tras las elecciones primarias en Argentina, vieron un crecimiento aproximado de un 250% de preguntas de argentinos, lo que corresponde a un total de 10.500 consultas.

En la misma línea, la web www.gallito.com.uy vio un incremento de los usuarios argentinos que visitan la página en un 52% si se comparan los meses de julio (4.511) y agosto (6.863). A su vez, si solo se toman en cuenta los usuarios que entran a la sección de ventas del portal, el aumento de argentinos fue de 36% entre ambos meses.

Este medio de prensa también consultó a MercadoLibre Uruguay que informó que tras las elecciones primarias en Argentina desde el “lado de la demanda se observó un incremento pero no es significativo”.

En ese sentido, en Argentina analizan ventajas y desventajas del mercado inmobiliario en ese país y en Uruguay como para invertir.

No obstante, la principal fortaleza del mercado argentino es su gran masa crítica tanto desde el punto de vista de la oferta como por parte de la cantidad de potenciales compradores. Otra de las ventajas es, según los especialistas, la rotación.

“En momentos normales, cuando el mercado argentino se encuentra funcionando sin mayores inconvenientes, la venta de un inmueble residencial suele realizarse en un plazo que promedia los 90 días”, explicó Alejandra Covello, titular de la firma Covello Propiedades.

Sin embargo, el presente económico generó algunos cambios fundamentalmente en los valores de venta. De hecho, un informe de Zonaprop estableció que los precios cayeron en el 90% de los barrios porteños.

En números, revela una caída acumulada del 1,6% desde marzo último, situación que resulta atractiva para los inversores.

“En la Argentina, para adquirir un departamento de dos ambientes de 50 metros cuadrados se requiere un monto que oscila entre los US$ 60.000 y los US$ 200.000, dependiendo tanto de las ubicaciones como de las calidades constructivas”, sostuvo Covello.

En tanto, la estabilidad jurídica e institucional es uno de los grandes puntos a favor que tiene nuestro mercado. “La estabilidad de Uruguay encuentra su base en una democracia sólida con partidos políticos fuertes que rotan el poder pero que mantienen políticas de estado. Esto redunda en reglas claras y en seguridad jurídica, que es el fundamento incuestionable para que cualquier economía pueda albergar mercados estables y rentables”, comentó Gustavo Pereira, socio fundador de Amarras Inmobiliaria.

Otro dato no menor, es el crecimiento ininterrumpido que presenta la economía desde 2005 (si bien en el último año ha estado estancada) y la renta de los alquileres que se mantiene entre 3,8% y 5,5% anual.

Por otra parte, la capitalización de las unidades de pozo promedian el 10% y un 40% del total de las operaciones de inmuebles la realizan compradores extranjeros. “En resumen, invertir en Uruguay es seguro, fácil y rentable. Ofrece certidumbre y retorno en dólares”, dijo Pereira.

 

Factores

El mercado argentino no resulta muy atractivo para los extranjeros: las regulaciones y los impuestos suelen ser mucho más onerosos para ellos. Además, la crisis generó una caída en la rentabilidad de los alquileres: hoy ronda el 2,9%. Otro punto desfavorable es la falta de acceso a los créditos hipotecarios.

Entre los puntos en contra en Uruguay, se menciona que para comprar un inmueble de 50 metros cuadrados y de un dormitorio en el país vecino es preciso contar como mínimo con US$ 90.000. Aunque hay propiedades de esas dimensiones que trepan hasta los US$ 210.000.

Pero a la hora de analizar la oferta el 60% de las viviendas en venta promedian los US$ 120.000. Además, el tiempo de rotación promedio es más extenso que en Buenos Aires: en Montevideo, cuatro meses y en Punta del Este, ocho meses.

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Uruguay está avanzando para acercarse a los estándares globales en términos de regulación comercial. Según Doing Business 2020, el informe anual del Banco Mundial que estudia las regulaciones que mejoran o restringen la actividad empresarial, el país mejoró la facilidad para hacer negocios obteniendo un puntaje global que subió de 61.4 en 2019 a 61.5 en 2020.

A pesar de este avance, Uruguay cayó seis posiciones en el ranking global y ocupa este año el puesto 101 en facilidad para hacer negocios, comparado con el puesto 95 en el 2019.

Esto se debe entre otros factores a i) un cambio en la metodología (que implica una caída de cuatro lugares en el ranking) y ii) a mejoras en el entorno regulatorio de otras economías (que implica una caída de dos lugares en el ranking).

En el último año (que cubre de junio 2019  a  mayo de 2020), Uruguay introdujo una reforma importante para mejorar su entorno de regulación comercial.

 

Reforma clave

El país implementó una reforma clave en la categoría denominada Comercio transfronterizo, al introducir certificados electrónicos de origen, que permitieron al país reducir el tiempo requerido para cumplir con la documentación necesaria para importar.

Más allá de los cambios referentes a este año en particular, el informe destaca reformas estratégicas implementadas por Uruguay a lo largo de los últimos años y que le han permitido lograr mejoras sustanciales en el clima de negocios:

  • La flexibilización en el capital mínimo que deben depositar las empresas, lo cual redujo el costo de comenzar un negocio
  • La reducción sustancial en el número de procesos y tiempo necesario para realizar el pago de impuestos gracias a la introducción de servicios de pagos en línea.
  • El incremento en la tasa de recuperación de activos en caso de quiebra.
  • El fortalecimiento del acceso al crédito, con un 100% de la población adulta cubierta por una agencia de informes crediticios.

Esta última edición del estudio documenta las reformas implementadas en 10 áreas de actividad empresarial en 190 economías. A nivel global, en el último año se realizaron 294 reformas en 115 economías, para facilitar los negocios del sector privado, allanando el camino para más empleos, mayor actividad comercial y mayores ingresos.

El análisis encontró que las diez economías que más avanzaron en mejorar su clima de negocios fueron Arabia Saudita, Jordania, Togo, Bahrein, Tayikistán, Pakistán, Kuwait, China, India y Nigeria. En tanto, las diez economías que lideran el ranking 2020 son Nueva Zelanda, Singapur, Hong Kong SAR China, Dinamarca, República de Corea, Estados Unidos, Georgia, Reino Unido, Noruega y Suecia.

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En entrevista con Del Constructor, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), y fundador y titular de Desarrollos Inmobiliarios Zulamian, analizó la situación del sector, al tiempo que dio su visión de lo que se podría esperar para el 2020. Definó como un  “año visagra”  al 2019 debido  a los comicios y a la coyuntura económica y política en la región. También se refirió al documento elaborado por APPCU y entregados a todos los presidenciables.

 

¿Cómo presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) cuál es su balance del 2019 para el sector?

 Consideramos que 2019 es un año bisagra. Con esto quiero significar que es un año de transición. Año electoral en  Uruguay, en Argentina,  Brasil con nuevo presidente desde enero. Por lo cual lo importante ha sido mantenerse, seguir luchando por beneficios para el sector que permitan el desarrollo de nuevas inversiones que serán en beneficio de todos. 

 

¿Qué proyecciones hacen desde APPCU a corto y mediano plazo, teniendo en cuenta que es un año electoral? ¿Y que se espera del 2020?

 Bueno, a corto plazo se entiende que las ventas no están fáciles, pero los costos no bajan, por lo cual mantenerse firme es algo fundamental en nuestro sector para no cometer errores. A mediano plazo se espera a partir del 2020 una comprensión por los sectores que integran la industria, esto es, proveedores, trabajadores y Estado, de que estamos jugando en el mismo campo de juego. Tenemos que entender que estamos todos en un mismo país, empresarios que trabajan e invierten y trabajadores que ponen su mano de obra, para lograr productos nuevos genuinos, viviendas, que puedan ser adquiridos por el resto de la sociedad. Y que estamos juntos en esto y de esto se vive.

Pero si no hay un compromiso de productividad serio los costos se disparan y el encarecimiento perjudica a todos. Así que los privados tenemos que poner el pensamiento en trabajar sin pausa para la mejora de la productividad, y el Estado generar políticas que incentiven el aumento de nuevos emprendimientos, con capital privado, lo que producirá un aumento del empleo de forma inmediata para la mejora de toda la sociedad.

 

Retracción

¿Considera que la retracción en materia de inversiones en Viviendas Promovidas (antes denominadas de Interés Social) ha contribuido al enlentecimiento de inversión privada? 

Sí, porque uno de los canales de inversión en viviendas eran las Viviendas Promovidas.

 

Teniendo en cuenta su experiencia, a su juicio, ¿qué debería hacer el nuevo  gobierno (sea del partido que sea) desde el 1ro de marzo  para atraer inversores al sector?

Como decimos siempre, el Estado debe atraer desarrolladores y que los desarrolladores atraigan inversores. Nosotros vamos a estar siempre, en las buenas y en las malas, porque los desarrolladores somos profesionales permanentes del sector y los inversores son puntuales. El Estado debe ser un facilitador de nuevas obras, fundamentalmente a través de dos cosas esenciales: algunas exenciones tributarias para bajar costos y, simultáneamente, facilidades en cuanto a trámites y gestiones y tolerancias en cuanto a edificaciones como por ejemplo: más volumen constructivo, o más facilidades arquitectónicas, en un terreno. Lo primero es a nivel nacional y lo segundo a nivel departamental.    

No hay cartas mágicas. El desarrollo de nuevas inversiones con capitales privados, no del Estado, se logra con incentivos. Hoy está todo tan apretado, los precios de los costos están iguales a los precios de las ventas y la escala de remuneraciones no se basa mayormente, como en general ocurre en las fábricas de productos, en productividad. Así que lo que puede aportar el Estado son incentivos para atraer nuevas obras.

 

¿Cuál es el mayor obstáculo para atraer inversores?  Se habla de factores como la alta carga tributaria, la falta de competitividad y el costo de la mano de obra. ¿Qué opinión tiene al respecto?

Para lograr una mayor cantidad de obras que, necesariamente, deberán producirse para evitar que siga bajando la cantidad de empleo, es necesario, justamente, alivianar la carga tributaria, y mejorar la productividad, estas dos cosas son esenciales.

 

El gobierno ha apostado fuerte a una nueva planta de UPM, ¿cree usted que sólo con esto alcanza para dinamizar la industria?

La planta de UPM es muy importante y deseable, pero no suficiente para solucionar la industria.

 

¿Qué piensa de las PPP? ¿Se ha logrado algún resultado o el sistema de estos proyectos es lento y engorroso?

 No tenemos experiencia en las PPP, pero sabemos que las gestiones se tornan lentas como dice.

 

El futuro y la región

El futuro de  Argentina es incierto y Brasil busca “blindarse”, ¿cómo y en cuánto podría afectar a la inversión en la construcción en nuestro país? 

Si le facilitamos las cosas a los argentinos, brasileños, uruguayos que no están en el país, o sea a los no residentes,  con políticas de créditos para compra de inmuebles, exoneraciones y facilidades en alquileres, consumos, combustible, etc, seguro que van a venir e invertir en nuestro país.

En Punta del Este más del 50% de los propietarios son argentinos, pero tenemos que entender que no alcanza solo con seguridad jurídica, sino que, también, son necesarias políticas de incentivos para los residentes temporarios.

Y que se tenga presente que los argentinos y brasileños que vienen, no son precisamente los que más problemas tienen en su país. Son de clase media y media alta, pero que si no le facilitamos las cosas, se van para otros lados; el mundo es competitivo y hoy de 10 a 12 horas en avión podes estar en varias partes del planeta.

Claro que lugares como Punta del Este, tienen una ventaja comparativa importante, a 35 minutos de avión de Buenos Aires, y a 2.30 de San Pablo y Porto Alegre, con todo el espacio espectacular de tierra que tenemos, paisajes, hermosas playas, buenos restaurantes, servicios, excelentes Torres que son como hoteles 4 o 5 estrellas, y una similitud total en idiosincrasia, comidas, música y costumbres. Pero hay que cuidar los costos, la seguridad,  y generar políticas que contrarresten las situaciones de estos países de 50 y 200 millones de habitantes, para que vengan e inviertan en nuestro país de tan solo 3.5 millones.   

 

¿APPCU ha elaborado algún documento para ser entregado a todos los candidatos presidenciables?

 Se les ha presentado una serie de puntos con soluciones posibles. Respecto a la Vivienda Promovida, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por partes de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación. Para poder llegar a viviendas deciles 6 y 7 proponemos un canal alternativo de Vivienda Promovida, la cual debería contemplar los siguientes aspectos:

Favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes. Rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene. Mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años. Y eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda. 

Y en vivienda tradicional residencial, extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativos, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP. Pero flexibilizando el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico. Considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, pero manteniendo las exigencias restantes.

En cuanto a residentes temporarios, se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). Se propone se facilite una política de tratamiento para no residentes con créditos bancarios para la compra de inmuebles, con primera hipoteca.

Esto es válido tanto para la banca privada como para la estatal y no tiene costo para el Estado, sino que es un negocio bancario. Los países y ciudades donde el turismo es una de las principales fuentes de ingresos, como el nuestro, citemos Miami, toda España, Italia, etc. tienen estas políticas de créditos, con apertura de cuenta corriente, etc. que permiten un mayor conocimiento del cliente y sus activos.

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El asesor inmobiliario y especialista del sector Julio Villamide analizó para Del Constructor lo ocurrido en el 2018 y los posibles escenarios para este año. La devaluación del peso argentino, algo inesperado para muchos analistas, impactó en el mercado inmobiliario nacional y aún se perciben las consecuencias. Nuestro otro vecino, Brasil, estrenando nuevo gobierno, no sería un riesgo para Uruguay de fortalecerse el real y de concretar acuerdos extra Mercosur. El asesor inmobiliario también se refirió al retiro de capitales de países emergentes, tal es el caso de Uruguay, hacia países centrales, básicamente a Estados Unidos, y a los esfuerzos que hizo el gobierno uruguayo para atraer nuevos inversores.

 

¿Cómo ha sido a nivel inmobiliario el 2018?

Ha sido un año complicado. Yo lo calificaría como de regular para abajo. Arrancó un poco mejor, pero después con las dificultades argentinas, el mercado prácticamente se paralizó. La crisis cambiaria argentina fue de una magnitud desconocida. El Ministro de Economía argentino llegó a decir que es el primer gobierno de su país que sobrevivió a una devaluación del cien por ciento, porque todos los demás cayeron. No es algo para vanagloriarse, pero lo cierto es que la magnitud de la crisis fue impactante y tuvo efectos sobre el mercado uruguayo. Detuvo la llegada  de inversores, porque los inversores que tienen dólares, cuando se genera esa volatilidad, se quedan quietos a esperar.

El otro día, en una nota de Ámbito Financiero se afirmaba que el 2018 fue el peor año de la historia del mercado inmobiliario argentino. Arrancaron el 2018 muy bien y lo terminaron en el subsuelo en materia de inversiones y de la industria de la construcción. Y eso, obviamente, produjo un efecto negativo en nuestro mercado.  El tenedor de dólares en Uruguay, porque también el dólar acá en menor medida empezó acompañar la devaluación del peso argentino, también tuvo el mismo comportamiento que el inversor argentino: guardarse los dólares. El peor momento para el mercado inmobiliario es cuando se devalúa el peso, el dólar sube y por lo tanto bajan todos los precios de la economía, incluido el de la vivienda.

Entonces, en ese contexto, la gente no tiene ningún apuro en comprar. Es lo que estamos viendo en estos momentos. La gente viene en abril por ejemplo, vuelve en julio, o deja la decisión de compra para el próximo año. Saben que el tiempo juega a su favor. Es todo lo contrario a cuando se dan los procesos donde hay inflación en dólares en el país. Ahí todos los precios -incluidos los salarios y el costo de la construcción, por ejemplo- suben en dólares, al igual que el precio de las propiedades, y el comprador no espera porque pierde. Es otro contexto de otra dinámica. Pero esos son los ciclos.

No podemos tener siempre devaluación en dólares, otros le dicen atraso cambiario, porque si no los productos uruguayos dejan de competir, o somos caros para el turismo. Cada tanto los precios relativos se deben corregir.

 

O sea que el cimbronazo económico argentino afectó nuestro mercado inmobiliario.

Sí, sobre todo como usted dice en el mercado inmobiliario. Yo lo que no esperaba es la crisis que Argentina tuvo. No estaba en nuestros pronósticos en absoluto. Nunca esperamos que fuera una luna de miel del 2017 al 2019 porque Argentina siempre tiene cimbronazos, pero tampoco esperábamos esta crisis.

Sobre todo en un contexto regional en el que parecía que las tasas de interés efectivamente iban a comenzar a subir y que se podía cortar el crédito hacia los emergentes. Uruguay lo previó e hizo admisiones de deuda que no necesitaba el año pasado para cubrir todo los vencimientos, de manera de no tener  que salir al mercado hasta que los mercados vuelvan a normalizarse. De lo contrario, teníamos que pagar tasas muy altas o directamente nos podría pasar como el caso argentino donde, de un día para otro, les dijeron ´no les prestamos más´. Los auxilió el Fondo Monetario, lograron zafar hasta finales de 2019, pero Argentina es vulnerable por su propia macro economía y por un déficit fiscal muy alto. 

Nosotros, repito, no previmos, y creo que ningún analista, argentino incluso, la magnitud de la crisis que atravesaron. Y el mercado inmobiliario uruguayo fue uno de los sectores más afectados por esta situación junto, como lo estamos viendo, con el turismo.

 

 ¿Se puede decir que el año pasado fue uno de los peores para el mercado inmobiliario uruguayo?

No; si uno compara los valores de compraventa le digo que no, porque estamos en el promedio de los últimos veinte años.

Obviamente, muy por debajo de los años buenos que hubo a principio de esta década, pero estamos por encima ligeramente del 2015 y 2016 que fueron años bastantes complicados. O sea que no es un desastre. Lo que sí pasó es que arrancamos bien, al igual que Argentina, y después hubo un párate entre abril y mayo que continúa hasta hoy, donde todos los colegas inmobiliarios dice que la gente demora meses en concretar operaciones.

 

¿El gobierno uruguayo puede, en alguna medida, revertir esta situación a través de inversiones públicas en vivienda?

En inversiones públicas el gobierno ya no tiene margen y los recursos que tiene están asignados, fundamentalmente al cooperativismo que ha sido la gran estrella de la inversión pública de este período de gobierno. Me imagino que van a seguir ejecutando el presupuesto que tienen hasta el fin del mandato. No va a haber una ampliación de presupuesto en un contexto donde se vio que en la Rendición de Cuenta hubo un descenso en las asignaciones a los ministerios. Y el Ministerio de Vivienda no fue uno de los que salió precisamente beneficiado.

No hay inversión pública en vivienda, lo que sí está habiendo y, probablemente, haya en mayor medida en este año es inversión pública en infraestructura, como carreteras y la red vial para trenes de UPM.

 

La pérdida de inversores

¿Usted cree que el gobierno apostó todo a la inversión de UPM y no diversificó en otros inversores?

Yo creo que no fue una decisión, sino lo que el mercado determinó en función de las nuevas coyunturas mundiales. No nos olvidemos que cambió el flujo. Antes venían capitales a países emergentes y ahora se están yendo a los países centrales, básicamente a Estados Unidos, que tienen una economía que está creciendo y demandando, por lo tanto, recursos.

Por lo tanto, no creo que haya sido una decisión del gobierno. Es más, el Ministerio de Economía, particularmente, amplió los beneficios intentando que la caída de la inversión fuera menor, pero la verdad es que había pocas empresas dispuestas a invertir en emergentes.  

 

¿En cuánto se evalúa la pérdida de inversión?

En términos de inversión extranjera, nosotros pasamos de dos mil millones de dólares anuales a negativa en 2017. O sea, se fueron. Eso tuvo un impacto muy grande, pese a los esfuerzos que hizo el gobierno. La aprobación de los beneficios fiscales para mega obras en Punta del Este es un ejemplo de desesperación. No era prioritario, no atiende demandas sociales, pero genera mano de obra, en un momento que el número de trabajadores de la industria de la construcción sigue cayendo.

 

Una interrogante llamada Brasil

¿Y cómo podrá impactar en el sector de la construcción y en el mercado inmobiliario uruguayo las medidas que adopte Brasil y su presidente Bolsonaro?

No sé si su ministro de Economía no es más liberal que sus antecesores. Lo que está planteando Bolsonaro es que Brasil va a tener una política agresiva de acuerdos extra Mercosur. Algo que se nos prohibió expresamente a Uruguay durante la época de Lula, cuando nuestro país planeaba  la posibilidad de hacer un acuerdo con Chile o con otros países de manera independiente y Brasil lo vetaba, de manera grosera en algunas ocasiones. Ellos ahora lo van a poder hacer y Uruguay no lo va a poder vetar. 

Lo que quizás, si ese es el camino, si Brasil concreta esto que estamos hablando, Uruguay pueda  hacer acuerdos que no pudo hacer en su momento, justamente por ese veto. Y como Macri también está en una postura  más aperturista, habrá que ver cómo funciona el Mercosur en sí. 

No tengo tantos temores. Brasil es la economía más protegida de América Latina y una de las cerradas del  mundo. Por lo tanto, si efectivamente Brasil quiere crecer -el mercado interno que fue la gran varita mágica de Lula para crecer a tasas muy altas cuando ascendió socialmente a millones de pobres y, por lo tanto, el consumo interno aumentó- pero eso tiene un techo. 

Me da la sensación que el presidente brasileño va a querer crecer hacia afuera y para eso tiene que bajar aranceles y si quiere crecer hacia el Mercosur también tendrá que pasar de una unión aduanera a una zona de intercambio de productos más libres.

Yo no veo por el lado de las políticas comerciales de Brasil un riesgo, sino por el contrario una posibilidad de que los tres principales países, y sumo a Paraguay que también está en la misma, entren en una modalidad donde digan ´bueno, el mundo se está poniendo proteccionista, salgamos como Mercosur o individualmente, a generar comercio que hoy no tenemos´.

 

¿Y a Uruguay le queda alguna carta a jugar para atraer inversores? 

Está haciendo esfuerzos, lo que pasa que cuando el mundo cambia de sentido, los esfuerzos son muchos más difíciles. Cuando los flujos de los capitales van de los emergentes a los países centrales, pararse un país chiquito y decirles ´hey, no se vayan es muy difícil´. En materia de inversión inmobiliaria, la gran vedette, la que ha salvado los platos, ha sido la vivienda promovida por la ley 18.795, que representa más de la mitad de la viviendas nuevas construidas en Montevideo en los últimos seis años.

Ahí el gobierno, a través del Ministerio de Vivienda, ha jugado en contra y frenó inversores que hubieran invertido si se mantenían las reglas originales. Primero, esas reglas fueron cambiadas en el 2014 y luego, más gravemente, en marzo de 2017. 

El Ministerio de Economía hizo enormes esfuerzos para intentar revertir esa situación y no pudo.  Es claro que hay menos inversiones en esta modalidad y esto se está reflejando en menor cantidad de viviendas terminadas por año. Si no influyó tanto la cantidad de viviendas, fue porque los que pudieron seguir presentando proyectos fueron los más grandes. Por eso, si bien es cierto que la cantidad de viviendas bajó, no fue tanto debido a la cantidad de proyectos de cuatrocientas o doscientas viviendas que ya habían sido aprobados. Esas empresas tienen la espalda financiera como para esperar que un 10% de sus viviendas, cuando estén terminadas, se las ceda al ministerio para que tenga un año para venderlas y si no las vende al cabo de ese período, se las devuelve. Eso tiene un costo financiero enorme que una empresa chica no lo puede bancar.

 

¿Cómo cree que será este 2019, teniendo en cuenta la coyuntura regional y nuestro mercado interno, a lo que se le suma que es año electoral?

Los años electorales nunca son buenos para el mercado inmobiliario, sobre todo por la incertidumbre con respecto a la transición. Me parece que lo que se percibe para la próxima administración, sea del partido que sea, es un gobierno que tenga obligaciones de consensuar mucho más a nivel parlamentario y eso creo que es bueno para el país.

A nivel de la economía local, el país va a volver a crecer, probablemente menos que el año pasado. En lo que respecta específicamente al sector inmobiliario, creo que este año va a ser bastante parecido al 2018, complicado, quizás con los países vecinos jugando menos en contra de nosotros. Ya no digo a favor, pero menos en contra, lo que podría llegar a concretarse en que tengamos un entorno levemente mejor.

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La Administración Nacional de Puertos (ANP) confirmó que la oferta presentada por la empresa finlandesa se ajusta al llamado internacional que realizó y, a la vez, la compañía sigue camino a la construcción de su planta en el departamento de Durazno, sobre lo que deberá adoptar una decisión antes del 15 de febrero de 2020. En el caso de una marcha atrás, la ANP se quedará con los US$ 4 millones de garantía que UPM había depositado en el Banco Santander, según informó el diario El País.

El 9 de enero pasado, en el segundo piso de la ANP, se abrieron los sobres para la concesión de un espacio de “acopio” y “explotación” de celulosa en el puerto de Montevideo. O, mejor dicho, se abrió el único sobre correspondiente al único interesado que se presentó: Tebesur S.A. (subsidiaria de la finlandesa UPM).

En los días previos ya se sabía que la compañía nórdica había comprado el pliego, el paso previo para su presentación, pero en todo acto de apertura de sobres siempre cabe la incertidumbre. De hecho el presidente de la ANP, Alberto Díaz, había sido testigo de “dos licitaciones fallidas” cuando todo parecía encaminado. De ahí que la confirmación de ayer, que incluye la rúbrica del jerarca, haya sido tildada por él como “un hito” y “el avance hacia otras decisiones de la empresa”.

La concesión de la terminal portuaria preveía, como mínimo, la capacidad de manejo de 1,8 millones de toneladas de celulosa por año. Pero por decisión de los directores oficialistas de la ANP —el vicepresidente Juan Domínguez y el propio Díaz—, en los primeros años el concesionario abonaría la tarifa por el volumen real de lo movilizado que puede ser inferior a ese 1,8 millones de toneladas.

La segunda planta de celulosa de UPM en Uruguay, es decir la tercera de este rubro que habrá en el país, implicará una inversión inicial de unos US$ 2.300 millones. Estará ubicada muy cerca del poblado Centenario, en Durazno, sobre el Río Negro. Desde allí, mediante trenes, el producto sería trasladado hasta la terminal portuaria en Montevideo. La planta será más grande que la que funciona en Fray Bentos y tendrá una capacidad de producción de 2,1 millones de toneladas anuales.

Según el acuerdo de inversión firmado por el gobierno y UPM en noviembre de 2017, la potencial planta incrementaría en 12% las exportaciones del país y generaría 8.000 puestos de trabajos directos e indirectos. Las obras en la terminal portuaria demandarán 4 años.

 

Operativa en 2022

UPM quiere que su nueva planta se inaugure en 2022. La planta generaría exportaciones adicionales por US$ 1.100 millones anuales, US$ 120 millones en impuestos y US$ 200 millones más en salarios, de acuerdo a los cálculos que ha presentado la empresa.

El gobierno se apresta a confirmar la adjudicación de las obras de construcción de vías férreas necesarias para UPM entre Paso de los Toros y Montevideo a un consorcio en el que están las empresas Saceem y Berkes. Las obras deberían comenzar en este mes y durarán 36 meses. Un grupo de vecinos afectados por las obras evalúa presentar una acción de amparo contra los trabajos.

 

El aspecto laboral 

Un aspecto clave para terminar de dar viabilidad a la que sería la mayor inversión privada en la historia del país es el marco laboral que se le aplicará. UPM ha sido clara en que no quiere ocupaciones ni piquetes. Fernando Pereira, presidente del PIT-CNT, dijo a El País que la negociación la está llevando a cabo el SUNCA en base a la cláusula de prevención de conflictos que ha firmado con la Cámara de la Construcción. En setiembre de 2017 se firmó un acuerdo marco entre el gobierno, el PIT-CNT, las cámaras empresariales involucradas y UPM que se extenderá desde la comunicación formal de la decisión de la inversión discrecional de UPM hasta la culminación de las obras civiles y de montaje electromecánico de la nueva planta industrial.

Las partes se comprometieron solamente a “poner la mayor voluntad y los mejores esfuerzos para resolver las situaciones conflictivas que se generen, observando las normas y disposiciones legales, reglamentarias y convencionales aplicables”. No adoptarán, por lo tanto, medidas que afecten la regularidad del trabajo o el desarrollo de la obra, antes de haber finalizado las instancias de conciliación previstas. En marzo del año pasado, el vicepresidente del proyecto Javier Solari dijo, de todas maneras, que “nosotros entendemos que tiene que haber reglas más claras en cuanto a un escalamiento o manejo del conflicto”. “El manejo del conflicto tiene que ser más previsible. Conflictos siempre va a haber”, sostuvo el ejecutivo.

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