Ambito Financiero de Argentina publicó que, a pesar de la cuarentena por el coronavirus, hay un boom de consultas de argentinos para comprar inmuebles en Uruguay, un clásico que parece afianzarse en cada escenario de crisis que atraviesa el país. “En mayo registramos un 70% más de demanda que en el mismo mes del año pasado”, sostuvieron referentes del sector de bienes raíces del otro lado del río. La explicación: el gobierno uruguayo eliminó casi el total de restricciones en la normativa de vivienda promovida, lo que hace más tentador la inversión en ladrillos a lo que se suma la situación favorable respecto a la pandemia del país vecino.

“Desde el Portal InfoCasas detectamos que las consultas de argentinos se duplicaron en el último mes, respecto a abril de este año. Además, las mismas crecieron un 70% si se compara con mayo de 2019. La mayoría de las búsquedas provienen de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires, así como también Córdoba y Santa Fe en menor medida”, detalló Baltasar Urrestarazu, CEO del portal.

Las consultas están dirigidas a inversión. Apartamentos en pozo o pronto a terminar, menores a U$S 150.000. “Ya veníamos de un boom que había empezado en diciembre, ahora evidenciamos un segundo boom, hay una verdadera ola de demanda de argentinos. Sólo durante el mes de mayo tuvimos cerca de 10.000 consultas”, agregó Urrestarazu.

Las inmobiliarias uruguayas coincidieron en que la demanda creció exponencialmente en el último mes. “Las consultas crecieron tanto de argentinos como de extranjeros”, remarcó Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez Desarrollos. El principal motivo, los brokers uruguayos lo atribuyen a la gran demanda de alquileres que hoy existe en Montevideo y la nueva legislación para las viviendas promovidas.

El programa que lanzó hace ya algún tiempo el gobierno de Uruguay sobre Viviendas Promovidas, busca generar alternativas de alquiler para la clase media en zonas céntricas y accesibles de la ciudad. La propuesta generó que comiencen a desarrollarse edificios para comprar unidades y poner en alquiler en un mercado seguro y con mucha carrera de expansión. Quienes apuestan a este tipo de construcción, reciben importantes beneficios que consisten en la exoneración del 100% de impuestos a la renta y patrimonio por 10 años, y el 2% del impuesto ITP (a las transmisiones patrimoniales) en la primera venta. Se trata de unidades que van desde los u$s 65.000 a los u$s 165.000 aproximadamente, de 1 a 3 ambientes y que brindan una rentabilidad del 5% o 6% dependiendo la zona, una ganancia que duplica a la de un alquiler convencional en la capital argentina.

“Recientemente, a este ya tentador programa, se sumaron los anuncios vinculados a las flexibilizaciones para obtener la residencia uruguaya y así poder invertir con mayor facilidad en el país”, ejemplifica Kopel. A su vez, no sólo es más simple tramitar la residencia, sino que bajaron los montos que solicita el gobierno para establecerse. Por otro lado, “están permitiendo los pagos en efectivo para la compra de propiedades de hasta u$s 100.000, medida que estaba restringida en Uruguay, y que permite que quienes tengan algunos ahorros pueden asegurarlo en el ladrillo uruguayo”, concluyó Kopel.

Y si bien creció la demanda de argentinos para invertir en Uruguay también hay un público que hoy decide vender sus propiedades por la dificultad para mantenerla. “Hay un perfil de inversores que busca comprar inmuebles en valores muy por debajo de los que establece el mercado. En este caso las oportunidades son en Punta del Este y su zona de influencia donde algunos propietarios argentinos, al tener dificultades para mantener esos inmuebles, salen a la venta con valores muy bajos”, concluyó Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya.

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El consultor especialista Off-Highway Research ha estimado el impacto de los cierres de fábricas y los bloqueos nacionales en la producción mundial de equipos este año. Por perturbadores que sean estos problemas, es probable que la caída de la demanda de los clientes sea un problema mayor.

Según la compañía el cierre de fábricas y los bloqueos nacionales en todo el mundo costarán a la industria global de equipos de construcción la pérdida de producción de unas 43.000 máquinas este año, esto equivale al 4% de la producción total del año pasado, que superó el millón de equipos.

En la actualidad, los efectos más significativos de los cierres se sienten en Francia, Alemania, Italia y el Reino Unido, los países productores de equipos más grandes de Europa. Sin embargo, Off-Highway Research también destaca la experiencia de China, donde la industria ahora está tratando de recuperar el tiempo perdido.

“Los cierres de fábricas en China le cuestan a la industria el 6% de su producción. Algunos fabricantes de equipos originales no cerraron en absoluto, pero la mayoría fueron cerrados durante 2-6 semanas y luego tuvieron que aumentar la producción una vez que volvieron a abrir. La actividad ahora es muy alta ya que la industria anticipa algún estímulo gubernamental y una especie de ola de compras”, advierte Chris Sleight, director administrativo de Off-Highway Research.

Antes de la pandemia de Covid-19, Off-Highway Research ya pronosticaba una disminución en la demanda mundial de equipos. “La industria alcanzó un peak en 2018 y 2019, y ya esperábamos una disminución de más o menos el 5% este año. El Covid-19 probablemente exacerbará eso, pero también esperamos una fuerte respuesta política de los gobiernos de todo el mundo para revitalizar sus economías. Es muy temprano para determinar cuáles serán los impactos”, señala el ejecutivo.

“A pesar de lo disruptivos que son los cierres y los bloqueos en este momento, no creo que la pérdida de producción y las dificultades de la cadena de suministro sean el principal problema de la industria este año. El mayor desafío será adaptarse a la demanda en la segunda mitad del año, la que será volátil y probablemente más baja de lo que la industria ha disfrutado en los últimos dos años”, añade Sleight.

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El director de Ananikian Negocios Inmobiliarios, con 27 años de trayectoria en el mercado, y presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), analizó para Del Constructor la situación del sector. Entre los temas abordados se refirió a una batería de temas que le serán presentados al nuevo gobierno, tales como el informalismo en el sector, la ley del operador inmobiliario, las Viviendas Promovidas y  la necesidad de dinamizar el mercado.

 

En todos estos años de actividad, y teniendo en cuenta su experiencia, ¿qué ha cambiado en el mercado inmobiliario? 

Ha cambiado totalmente el mercado y el negocio inmobiliario. Cuando empecé llevamos en unas fichitas de cartón, que todavía conservo algunas, después vino el fax, luego el mail, hasta que llegamos al Smartphone y eso cambió todo. Hoy la gente tiene mucha información. Antes, la gente venía a la inmobiliaria a buscar información.

Nosotros teníamos un libro de fotos que imprimíamos, se le mostraba las fotos y luego había que hacer la visita presencial a la propiedad. Hoy, el futuro comprador, el interesado, sabe más que nosotros. Ha visto casi la casa por dentro. Hay programas de software que permiten ingresar virtualmente a una propiedad y recorrerla, además de las webs de las inmobiliarias.

 

Existe un programa, denominado Prospect, que permite ver un inmueble al potencial comprador a través de un dron, por ejemplo.

Exacto, fuimos evolucionando con la tecnología, pero también con los promotores y las formas de construcción.

Antes básicamente era el ladrillo y desde hace unos años ya se ha instalado la cultura del yeso que la trajo Pintos Risso de Estados Unidos, donde era lo más usual del mundo. Y la industria nacional, grifería y loza sanitaria por ejemplo, se fue cayendo. Hoy se trae todo importado, incluyendo los porcelanatos, y es mucho más barato que la industria nacional. Por eso desaparecieron un buen número de fábricas.  

En estos más de veinticinco años hemos pasado por malas, buenas y regulares, con ciclos inversos como cuando un país está mal y viene la inversión para Uruguay. Cuando Europa y Estados unidos estuvieron mal, por el 2010, nos fue bien a nosotros. Hay que ir adecuándose y tener mucha imaginación. Yo viajo todos los años a Estados Unidos a un congreso inmobiliario donde van más de veinte mil colegas de todo el mundo y ahí se ven distintas realidades de cómo se maneja el mercado, no solo en Latinoamérica, sino en lugares como Croacia, Rusia o China, por nombrar solo tres países. Y traemos y tratamos de adecuar a nuestro país lo que podemos.

Hasta el 2015 no iba haber grandes cambios, porque quien nació a mediados de los 90, cuando comenzaron los grandes avances tecnológicos, hoy ya sí tiene poder de decisión  y además creció inmerso en esa tecnología. Hace veinte años comprar un pasaje con tarjeta de crédito era para un pequeño porcentaje de gente, hoy es todo con tarjeta y financiado.

Todo esto se refleja en el mercado inmobiliario. Nosotros tenemos en la Cámara Inmobiliaria cuatro o cinco grupos de whatsapp por zonas, de pedidos y de ofertas, y eso ayuda muchísimo cuando un inmueble baja su cotización y hay orden de vender. Hoy lo que nos falta es tiempo: a nosotros, a los interesados y a los que venden también, porque trabajan todo el día. Por eso, cuantas menos visitas físicas se hagan, mejor.

 

Perspectivas

¿Y cómo imagina el sector inmobiliario en Uruguay en el mediano y largo plazo?

Nosotros, en la CIU, hemos evolucionado en los últimos tiempos con varias cosas. Hace cuatro años lanzamos un producto que se llama Fideciu, que es una garantía de alquileres para nuestros socios, que salió a competir con lo que hay en plaza como Contaduría General de la Nación, Banco Hipotecario, Anda o Porto Seguros. Entendemos que la mejor garantía está anclada con un agente de retención que es la Cooperativa Magisterial. Nos va muy bien con los contratos.

Cuidamos mucho la garantía pos mudanza de la propiedad, cuando se va el inquilino por un tema de roturas. Tenemos un portal que se llama www.milugar.uy, que lanzamos en setiembre del 2019, vinculado a todas las integradoras que hay en el país. Hoy tenemos más de treinta mil propiedades y casi trescientos socios que están en el portal, donde existe ahí oferta inmobiliaria tasada con seriedad y con los valores correctos. También estamos haciendo un acuerdo con  Reporte Inmobiliario Argentino, un lugar que hace casi diez años hace un relevamiento serio y responsable de Punta del Este. Aquí lo llamaremos Reporte inmobiliario Uruguay y a través de una aplicación, cuando uno va a tasar, se podrá ver lo que hay alrededor del inmueble, quienes compran, qué cantidad de  inquilinos hay, cuáles son los valores que están ofreciendo de vivienda usada o nueva.

Uno marca diez cuadras y sabe todo lo que tiene para el sector, inclusive los servicios.

 

¿Qué tareas fundamentales, y en forma prioritaria, debería encarar el nuevo gobierno para tratar de dinamizar el sector inmobiliario?

Tuvimos una época de bonanza del 2010 al 2016, en el cual hubo un `cardumen´ de argentinos que vinieron a comprar a Montevideo para invertir (lo que se llama segunda vivienda) y a Punta del Este para disfrutar. En la actualidad, el sector inmobiliario tiente un porcentaje en el PBI muy importante, a través del turismo también, porque no era solo renta, ya que también los brasileros venían a pasar cinco días, cada vez se quedaban más y terminaban comprando. ¿Qué es lo que debería hacer el nuevo gobierno? Después del 2016 se perdieron muchos puestos de trabajo porque bajó el nivel de la construcción, se estima una pérdida de 40 mil puestos de trabajo, de los cuales se recuperaron unos 20 mil en los últimos tiempos. Hay políticas que el próximo gobierno va a tener que tomar.

 

¿Cuáles serían?

Por ejemplo, revisar el tema de la ley de Vivienda Promovida o mal llamada Vivienda de Interés Social. Por Vivienda de Interés Social, uno entiende que es una vivienda acorde a un segmento pero la estamos vendiendo a  mil quinientos dólares el metro2.  Y las exigencias para darte un crédito hipotecario en ese sentido, que es en Unidades Indexadas, eran muy importantes.

Había que tener un ingreso familiar de setenta, ochenta mil pesos, como para pagar una cuota. Al comienzo, eso había dinamizado mucho el mercado, que fue una iniciativa de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y votado por todos los partidos políticos, pero increíblemente el mismo sector político del gobierno saliente que le apoyó la iniciativa, le fue poniendo topes, como el 25% del valor de todas las unidades, topeadas tanto a la venta como al alquiler.

Y eso desanimó a los promotores que habían empezado a construir. Se llegaron a construir más de doce mil viviendas y todavía faltan cuarenta mil.

En barrios, donde hacía muchos años que no se construía como Cordón, Palermo o La Aguada, donde están todos los servicios y sin embargo no se construía. Eso dinamizó mucho el mercado, dinamizó todas las empresas y sectores que están alrededor de la construcción. Como dije hay un déficit de cuarenta mil viviendas aproximadamente y hay que usar la imaginación. Buscar un crédito blando, pagable para los jóvenes, que puedan acceder a una vivienda y se puedan independizar. Nosotros tenemos en Uruguay, increíblemente, un sistema de residencia que no se condice con otros países.

Por ejemplo, en Portugal alguien compra un departamento por encima de los quinientos mil euros y  tiene ya la residencia permanente y no paga impuestos por diez años. En Panamá algo parecido, con cifras menores a las de Portugal. En Uruguay tenemos un valor que ronda el millón seiscientos mil dólares. Eso es otra situación a revisar.

Tenemos un viejo tema que es el descolgamiento del Banco Hipotecario. Hay gente que pagó tres veces su departamento y no se resuelve. Hemos tenido conversaciones con la gente del Banco Hipotecario, pero la Unidad Reajustable es algo que cada marzo sube un disparate. 

 

¿Y la situación en el interior del país?

También hay que darle cobertura a la gente del interior. Hay que hacer una política de vivienda a largo plazo y no a cinco años.  Por el contrario, tiene que ser a diez o quince años. Hay casi 190 mil asentamientos. Hay que buscar la fórmula de poder bajar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IPT) de alguna manera para fomentar. Lo que se está construyendo son obras de gran porte a través de la Comap, que son obras arriba de los doce millones de dólares que se están haciendo en Punta del Este.

Nosotros tenemos una batería de temas que le vamos a plantear al nuevo gobierno. Ya hemos tenido una ronda de negociaciones con los diputados electos de todos los partidos porque tenemos un gran tema que es la ley del operador inmobiliario.   

 

Que se haga ley

¿Qué pasa con la ley del operador inmobiliario que no es sancionada?

En algún momento dije que ya era un tema político, porque existía mayoría parlamentaria y no se la quería sacar.

En el 2003, bajo mi presidencia anterior de la CIU, llegamos a media sanción en Diputados, en el 2004 pasó al Senado y ahí entramos en un tema electoral y quedó ahí. Hoy había una ley que cayó hace un año y poco, que es la Comisión de Constitución y Códigos, que tenía cincuenta y tres artículos, y la dejamos caer todas las gremiales que estamos trabajando en este tema para presentar, ahora sí, una ley que elaboró el doctor Leonardo Costa, que tiene casi veinte artículos, tomando como base dieciséis leyes de Sudamérica y  códigos de ética muy fuertes. Es una ley sencilla, reglamentable, que protege al consumidor y a las inmobiliarias del informalismo.

Hace más de treinta y dos años la CIU inició lo que se llama el curso de operador inmobiliario, que son ocho materias y una duración de dos años, que después lo tomó la UTU, que otorga un diploma al respecto. En el 2007 nos reconocen como inmobiliarios porque nos reconocen como agentes de retención del 10.5 de los ingresos de los alquileres. O sea, cumplimos un montón de requisitos para el Estado y el Estado no nos reconoce. Entonces creo que es de justicia, hemos tenido una muy buena recepción de todos los legisladores electos de los partidos que tienen representación parlamentaria, en dialogar y hacer una presentación conjunta del proyecto que esperemos sea en la primera quincena de marzo.

 

Informalismo

¿Hay mucho informalismo en el sector?

El informalismo es muy grande en el sector y aparte el mal consejo. A veces, en una familia, hay una casa que se vende una o dos veces en la vida, y un mal consejo, una mala tasación, hace que se haga un mal negocio.

 

¿Este informalismo es debido a las aplicaciones? 

No, hay de todo. Nosotros tenemos el portal www.milugar.uy porque es nuestro, pero hemos dejado crecer a otros portales ya que les pagamos para que nos publiquen información que es nuestra. El patrimonio de una inmobiliaria es el activo que son sus clientes. Nadie te va a dar los datos del cliente. El informalismo lo sintió la gente del este, por ejemplo cuando plataformas como Airbnb vinieron, hicieron sesenta mil alquileres, y después recién de cuatro años se las reglamenta. Y no pasaban por ningún circuito, no pagaban IRPF, no pagaban nada.

 

Recién ahora se tomaron algunas medidas.

Nosotros tenemos un código de ética que uno tiene que publicar lo que está ofreciendo de la manera más correcta, sencilla y simple posible, para que el cliente interesado tenga claro cuántos metros se están ofreciendo, qué está ofreciendo y en qué estado se encuentra lo que ofrece.  Y poner el nombre de la inmobiliaria, la dirección y el teléfono, mail o web. El informalismo cobra los mismos honorarios que nosotros pero no son aportantes de nada.

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El Instituto de Competitividad de la Universidad Católica llevó a cabo su Encuesta de Percepción Empresarial sobre los aspectos económicos y otros que preocupan al empresariado.

El pesimismo empresarial se mantiene para este año, pero es menos acentuado que el que había en 2018 respecto al del año pasado, según se desprende de la Encuesta de Percepción Empresarial elaborada por el Instituto de Competitividad de la Universidad Católica.

 

Percepción

“En general, la percepción de los empresarios acerca del futuro de sus negocios para el 2020 es negativa. El 49% de los encuestados opina que la actividad económica va a empeorar, lo cual podría impactar directamente en la actividad empresarial. Más de un 60% de los encuestados espera un retroceso del nivel de empleo en el año próximo. El 46% de los encuestados espera que sus niveles de inversión disminuyan respecto al 2019”, indicó el informe académico publicado por el diario El País.

Pero, ese pesimismo empresarial es menor que hace un año. “Si se compara con la encuesta realizada en 2018 se aprecia que en todos los casos hay un incremento porcentual en la visión positiva del futuro”, explicó el reporte.

“El 17% de los empresarios opinan que su actividad económica va a mejorar, respecto al 12% en 2018. El 13% opina que el empleo va a mejorar en 2020, frente al 6% que lo creía en la encuesta anterior. Por último, el cambio más notorio se observa en los niveles de inversión, allí, solo el 9% de los encuestados veía oportunidades de mejora en 2018 respecto al 22% de los encuestados en 2019”, añadió.

 

Expectativas

 ¿Qué esperan los empresarios sobre el déficit fiscal, la inflación y el consumo en 2020? Más de la mitad (54%) cree que el déficit fiscal empeorará el año próximo, frente a un 30% que cree que se mantendrá y un 16% que estima que mejorará. Hay menos pesimismo que en 2018, cuando un 77% esperaba que el déficit fiscal empeoraría al año siguiente.

En cuanto a la inflación, 46% piensa que estará peor en 2020, 45% igual y solo 9% ve una mejora, el año previo esos guarismos eran de 53%, 43% y 4% respectivamente.

Sobre el consumo, el 53% de los empresarios piensa que estará peor, 31% igual y 16% mejor. En este caso, no se había preguntado en 2018 por lo que no hay comparativo.

 

Los factores relevados

La encuesta encontró que “existe buena disponibilidad general de los factores relevados, destacándose los insumos energéticos y los servicios de Internet y telecomunicaciones. Por otro lado, los costos se perciben como elevados o muy elevados. Los insumos energéticos de forma contrapuesta con su disponibilidad presentan los mayores costos”.

A su vez, “la disponibilidad de capital para la innovación y para el financiamiento a largo plazo se evalúa en ambos casos como baja, presentándose una oportunidad de impulso y apoyo de las mismas”, agregó.

Con relación a la tecnificación y automatización de la industria, más de la mitad de los encuestados “ya está llevando a cabo proyectos para la incorporación de herramientas tecnológicas relacionadas a la industria 4.0 (22% está realizando estudios iniciales, 13% ha definido proyectos y un 43% ya ha implementado acciones al respecto)”, explicó el informe.

La automatización de algunos trabajos es un desafío para actuales y futuros empleados.

La automatización de algunos trabajos es un desafío para actuales y futuros empleados.

“Sin embargo, un 20% de las empresas encuestadas manifiesta que aún no está realizando ninguna acción concreta, esto representa un desafío para el desarrollo competitivo del país y para aquellas instituciones que le brindan apoyo sobre la temática al sector”, advirtió.

Por otro lado, “el tamaño del mercado es percibido como un obstáculo pudiendo estar relacionado con el bajo nivel de exportación de las empresas encuestadas (más del 60% no exportan) y la limitación del mercado.

Esta limitante es vista como una oportunidad para empresarios en otros países incentivando la apertura a nuevos mercados y a demandas más sofisticadas impulsando la innovación”, explicó el informe.

La encuesta relevó la opinión de 149 firmas. El 16% del sector Comercio al por mayor y menor, el 15% de Industrias manufactureras varias, otro 15% de Consultoría y/o Servicios profesionales, un 10% de Informática y software, el 7% de Actividades primarias, otro 7% de Logística, un 5% de Construcción y 24% de otros rubros.

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Según el documento “Un Uruguay para todos”, presentado por el presidente Tabaré Vázquez al gobierno electo, “en el período 2008-2018 Uruguay se posicionó como uno de los principales receptores de inversión extranjera de la región, detrás de Chile y Costa Rica.

El documento señala que (Uruguay) es un país más próspero, que distribuye mejor, con una nueva matriz de protección social y con futuro, presentado en el mes de diciembre, destaca dos hechos muy importantes.

 

Inversión extranjera

Además, el crecimiento de la inversión extranjera como porcentaje del producto interno bruto (PIB), del 2,7% en el período 1997-2007 al 5,1 % en el lapso 2008-2018. Por otro, señala que Uruguay es el país de la región que experimentó el mayor crecimiento de ese tipo de inversión en la comparación de los dos períodos.

En materia de inserción internacional se destaca que las tres últimas administraciones impulsaron una estrategia de “regionalismo abierto”, con el objetivo de profundizar tanto la integración productiva en la región como la inserción en los circuitos globales de bienes, servicios e inversiones

 

Acuerdos

El documento recuerda que durante el  período 2015-2020 se negoció un acuerdo de libre comercio con Chile, se profundizó el convenio con México y se concluyeron las negociaciones del acuerdo de asociación estratégica Mercado Común del Sur-Unión Europea (Mercosur-UE) y del acuerdo de libre comercio entre el Mercosur y la Asociación Europea de Libre Comercio (AELC), así como negociaciones con la República de Corea, Canadá y Singapur.

En el plano regional, y en particular del Mercosur, subraya el texto gubernamental, Uruguay se comprometió con el “proceso de sinceramiento” del bloque, al eliminar la mayoría de las barreras no arancelarias y lograr avances sustantivos en las nuevas disciplinas del comercio internacional.

Con respecto a las exportaciones, se destaca que en 2004 las de bienes y servicios ascendían a 4.000 millones de dólares, en tanto que en 2018 totalizaron 16.397 millones.

En este sentido, Uruguay incorporó como principales productos de su matriz exportadora, dos, que hace una década ocupaban un lugar de menor importancia relativa: la soja, que llegó a ubicarse en el primer lugar en 2014, y la celulosa, que se posicionó como principal producto de exportación en 2018, con perspectivas de seguir expandiéndose.

Las exportaciones de bienes y servicios registraron un importante aumento en los últimos 10 años, con la triplicación del monto de las exportaciones por servicios turísticos, de 800 millones de dólares en 2007 a 2.300 millones en 2017.

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