Los principales mercados financieros internacionales atraviesan en la actualidad una alta volatilidad. Los índices bursátiles de Wall Street se desplomaron en consecuencia a una caída del 22% de los precios del petróleo y la rápida propagación del coronavirus.

Frente a esta inestabilidad en las bolsas mundiales más importantes y el temor a una recesión mundial, los inmuebles se posicionan como uno de los activos más atractivos para invertir en la actualidad. Invertir en ladrillos no es ajeno para los uruguayos, ya que históricamente es la colocación más demandada a nivel nacional. Y son las características de esta inversión lo que la ubican como la favorita de la población, según un informe de Inn Content publicado por El País.

Una de las ventajas más destacadas es la seguridad. Se ubican como una apuesta más estable frente a los bonos, acciones de multinacionales y cualquier otro papel. “Al uruguayo le gusta invertir en algo tangible, que pueda ver y tocar”, explicó Ignacio Albanell, director de Meikle Bienes Raíces, uno de los principales referentes del sector inmobiliario.

Por otro lado, ofrecen una rentabilidad superior que otros instrumentos financieros. “El ladrillo continúa dando una buena inversión porque otorga una buena renta. Si bien la renta puede andar en 4 o 5%, también tenés la revalorización del inmueble”, aseguró.

El empresario explicó que desde el 2009 el valor de las propiedades está al alza: “La tierra es un bien escaso y cada vez más. Esta es una de las principales razones por las que los inmuebles continúen cotizándose de forma creciente”.

María José Albanell, directora de Meikle, matizó este punto. “Una propiedad puede llegar a bajar el precio temporalmente, pero tiende a ascender. Además, al ser un bien físico siempre lo vas a tener”, afirmó. “En definitiva, el inmueble tiene dos variables que lo posicionan hoy como un activo atractivo: la seguridad y la rentabilidad, agregó.

 

Expectativas positivas

Las expectativas de la empresa para el sector inmobiliario de cara a este año son positivas. En gran medida por las iniciativas que podría realizar el nuevo gobierno. Y es que éste se comprometió con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU) a realizar cambios legales para impulsar viviendas y alquileres. En concreto, tiene previsto derogar dos decretos que “frenaron” el sistema de vivienda social.

Uno de ellos estipula que los inversores pueden exonerar impuestos cuando los arrendamientos no superen “precios máximos”, y el otro que introdujo el tope sobre los precios del 25% de las unidades.

Cuando salió esta ley hubo mucho capital e inversionistas que se volcaron a la vivienda social. Al ponerle trabas (la primera fue en 2014 y posteriormente en 2017), perdieron interés por este tipo de inmuebles, explicó el director de Meikle.

Por otro lado, se pretende extender hasta 2022 el esquema de exoneraciones para las obras de gran porte con destino a alquiler (de viviendas u oficinas). Estas transformaciones podrían activar el mercado. “Si aumenta la inversión en proyectos inmobiliarios, reactiva la economía en general. La construcción es un rubro muy importante para el país y un motor para el PBI nacional”, resaltó.

Frente a este escenario, Ignacio Albanell se manifiesto muy positivo frente a estos posibles cambios. “Creo que estas medidas que planteó el nuevo gobierno son muy positivas para el mercado. Por lo que creo que será un año muy positivo para el rubro. Y concretamente estas modificaciones serán esenciales para generar este movimiento en el sector”, puntualizó.

 

Inversiones

Al momento de decidir invertir en una propiedad existen dos modalidades: uno puede optar por una unidad terminada o en ‘pozo’. Cada vez más uruguayos se animan a comprar en esta última etapa.

Algunas de sus ventajas son que el valor de la unidad es menor que el de una construcción terminada. A su vez, a medida que avanza la obra, el inmueble se va revalorizando. De hecho, al estrenar el edificio, la unidad habrá aumentado de forma significativa su valor. Esto generará más rentabilidad tanto para el inversor como para el propietario.

Por otro lado, es una forma de ganar más tiempo para pagarlo. Se suele tener que otorgar un monto de adelanto y el resto que quede en cuota fijas, lo que se posiciona como una buena oportunidad para parejas jóvenes que quieran adquirir una vivienda.

La directa afirmó que otro de los factores claves para comprar en ‘pozo’ es que uno tiene una oferta mayor para elegir. “Uno puede escoger el piso y la orientación del apartamento que desee”, afirmó Albanell.

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Uruguay se convirtió en los últimos años en un imán para los inversores de América Latina que apuestan por los ladrillos. Incluso para los argentinos que disponen de fondos, que no encuentran en su país ni la seguridad jurídica ni la estabilidad, y mucho menos la rentabilidad que ofrecen los inmuebles de la otra orilla del Río de la Plata, señala un informe de José Luis Cieri, publicado por Infobae.

Golpeados por las cargas impositivas, las nuevas leyes regulatorias, y la situación macro, los argentinos no solo consultan por propiedades en Uruguay, sino que hasta piensan en mudar su radicación fiscal. “En los últimos 20 años siempre hemos visto al menos un argentino que ha comprado en cada edificio de los que se construyeron con destino para renta en Montevideo”, señaló Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius Real Estate.

Aníbal Durán, gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU)en torno al  panorama inmobiliario actual de Montevideo, afirmó que “se encuentra en un período bisagra, ante la proximidad de la asunción de una nueva gestión. Por suerte, con el gobierno entrante ya hemos tenido buen diálogo y se sacarán trabas que agilizarán tanto la vivienda promovida (sectores sociales medios y medios bajos), como la promoción tradicional”.

En materia de rentabilidad, Montevideo ofrece valores del m2 levemente por debajo de los de Buenos Aires. Según datos del último relevamiento de la Universidad Torcuato Di Tella y la compañía Navent, el valor en Montevideo es de USD 3.021 contra los USD 3.054 de la capital argentina. Sin embargo, la capital uruguaya triplica en retorno a la argentina. En Montevideo se mantuvieron en un promedio del 5% anual en dólares, mientras que del otro lado, se encuentran en el 1,8%, en su peor piso histórico. A ello, se le suma la libre contratación de alquileres, que en Uruguay se encuentran desregulados. Los contratos se pueden pactar en dólares y ajustarse sin limitación de plazos con garantías que cubren rentas y expensas.

Según la Intendencia de Montevideo, desde 2011 hasta hoy se llevan edificados unas 20.000 unidades bajo la ley de Vivienda de Interés Social (hoy Vivienda Promovida), con superficies promedio de 55 m2 y valores de USD 100.000.

La referida ley (Nº 18.795) creó las zonas de vivienda promovida que estimulan la inversión privada mediante la exención del pago de IVA, del patrimonio, del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), por el plazo de 10 años.

“Esto posibilitó que hoy estemos ofreciendo departamentos a estrenar de dos ambientes con cochera y amenities, en barrios como el Centro, La Blanqueada y Tres Cruces, por USD 125.000, y con una renta mensual de USD 600, o sea un 6% anual”, detalló Martínez Vargas.

El incentivo a la radicación fiscal de extranjeros es otro beneficio para estar dentro de un régimen más previsible, simple y ordenado, con la eximición del pago de los impuestos a las Ganancias y Bienes Personales durante los años de residencia. Incluso si compran metros en zonas de vivienda promovida, tampoco pagarían gravámenes. El requisito es que los residentes extranjeros permanezcan en territorio uruguayo al menos 183 días al año.

 

Expansión y desventajas

Los empresarios consultados indicaron que el crecimiento más notorio se ve en los barrios donde existe la posibilidad de construir bajo la ley de vivienda promovida.  “La franja costera (Carrasco, Pocitos, Punta Carretas, Malvin), que antes era la zona que atraía el 80% de las inversiones de la ciudad, al existir esta ley empezó a derramar el avance hacia otras zonas. Esto se debe a que esta ley permite la construcción de edificios en barrios que tienen toda la infraestructura, en donde hay una infinidad de tierras e interés por parte del comprador o inquilino, pero no existía la renovación de stock desde hace 30 años. Lo que genera la ley es una revitalización de barrios que estuvieron dormidos por mucho tiempo”, explicó Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez Arquitectos, empresa que lleva adelante varios proyectos en la capital oriental.

En la actualidad, se posicionaron barrios como Cordón y La Blanqueada. “Montevideo está resurgiendo en esas zonas, se están reconvirtiendo lugares con mayor propuesta comercial, espacios gourmet y de diversión”, agregó. Por otro lado, se estima que también crecerán Punta Carretas, Parque Batlle y Tres Cruces. La costa se consolidó con las construcciones premium, con crecimiento constante y los valores son de USD 3.000 el m2 promedio, y de hasta USD 4.000 en las unidades con vista al río.

Una desventaja es que los barrios alejados del centro carecen de interés para los desarrolladores e inversores. “Son zonas que pueden no tener saneamiento, poca iluminación, inseguridad, locomoción pública escasa, zona de casas y no de edificios de propiedad horizontal. No se obtienen buenas rentas (menos del 4%), ya que la demanda y los valores de alquiler son bajos”, expresó Martínez Vargas.

 

En números

Los valores de las viviendas de propiedad horizontal construidas al amparo de la legislación de la VIS, rondan entre USD 1800 y 2300 por m2. Con las ventajas de no abonar el pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la primera transacción, ni el IRPF por 10 años. “En el segmento medio, en las zonas costeras los valores rondan entre los USD 2.800 y 3.500 el m2. Frente al río, superan ese valor”, explicó Ananikian Bakerdjian.

En locaciones como Pocitos una unidad de un dormitorio puede estar entre USD 400 y 450. Los que invierten con el objetivo de obtener una renta logran un excedente entre el 4 y 6 % en dólares.

Según Kopel, las locaciones en la costa están discriminadas de la siguiente manera: “Por unidades de un dormitorio se piden USD 575, los de dos, 675, y por los de tres dormitorios, 900. El alquiler de un garaje, está en el orden de los 100. En tanto que en la zona de la VIS, los precios, para 1 dormitorio andan en USD 450, y por una propiedad de 2 dormitorios, se piden USD 575”, detalló.

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Los expertos coincidían en que iba a haber una ralentización económica en España, Europa y en el mundo. Que no sería una crisis, sino que se empezaría a crecer menos de lo que hasta ahora estábamos acostumbrados. Pero nadie se esperaba que una pandemia como la del COVID 19, o más conocido como coronavirus, hiciera saltar la economía mundial. Por ahora, estamos en una crisis sanitaria, pero las consecuencias ya se están empezando a notar. El sector inmobiliario es uno de los que pueden salir más perjudicado, según señala el portal de noticias español Byzness.

En 2019, el sector inmobiliario de España estuvo marcado por la Ley Hipotecaria, aunque es verdad que no fue todo eso, las transacciones de compraventa de la vivienda se moderaron. A finales de ese 2019, los expertos aseguraban que en 2020 se vería una moderación tanto en hipotecas como en compraventas de viviendas, mientras que 2019 se cerró con cifras positivas aunque más bajas que en 2017 y 2018, que fueron los mejores años desde la crisis. La palabra más utilizada entre los expertos del sector era estabilidad y moderación.

 

Descenso en compraventa

El Instituto Nacional de Estadística (INE) informó que en enero de 2020 se habían registrado la compraventa de 47.927 viviendas, un 2,6% menos que en el mismo mes del año anterior. Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa, explicó que “los datos nos muestran que la actividad en el sector se va recuperando poco a poco, aunque sin ver grandes evoluciones”.

Sin embargo, matiza que ellos para 2020 pronosticaban que iba a ir muy en línea con 2019 aunque claramente estos pronósticos se van a ver truncados con la crisis económica que estamos viviendo debido a la paralización de la económica a raíz del Coronavirus, que hará que durante meses el número de compraventas baje con fuerza. De hecho, hay proyecciones que señalan una caída en la compraventa de viviendas de hasta el 60%”, explicó Kardoudi.

Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario, apunta que los datos del INE muestran, “tal y como se esperaba” una ralentización de las subidas “con respecto al ritmo al que nos tenía acostumbrados en años anteriores”. Pero seguía avanzando, aunque a menor ritmo. 

De hecho, el número de compraventas de enero 2020 (46.927) es muy superior al de la mayoría de los meses de 2019, salvo mayo y julio cuando se superaron las 47.000 operaciones de compraventas.

 

Crisis

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, aseguró que “los datos que arroja el INE ya mostraban cierta atonía en el mercado, pero parecen haberse quedado obsoletos nada más conocerse”.

En tanto, Kardoudi señaló que este año  se verán datos similares a los de 2019, pero  “a partir de mayo y durante los meses siguientes el número de compraventas va a bajar con fuerza y es posible que veamos caídas del 60% o más, en el número de compraventas respecto a 2019.

Encinar se mostró de acuerdo y asegura que la sociedad se enfrenta a algo completamente nuevo y desconocido. “El comportamiento del mercado en 2020 será totalmente impredecible, aunque todo apunta a que el primer semestre acabará arrojando unos datos en el sector inmobiliario no vistos desde 2009 o 2010”, explica el jefe de estudios de Idealista.

El jefe de estudios de Fotocasa consideró que “nos enfrentamos a una crisis económica que paralizará durante meses el sector pero que esperamos que después la actividad vuelva a los datos similares a los que habíamos tenido durante 2019”. Toribio asegura que la crisis que está llegando “traerá destrucción de empleo, menos demanda y hará daño a sectores clave como el turismo o los servicios”. Para la experta, todo esto tendrá un impacto “ipso facto en la vivienda”, aunque reconoce que no se sabe el alcance exacto “será importante, sobre todo en la primer mitad del año”.

En tanto, Beatriz Toribio confía en que en el segundo semestre “todo vuelva a su cauce”, pero se muestra cauta. Algunos organismos internacionales igualan esta crisis a la que se inició en 2008, por lo que se volverán a ver números rojos. “Según sea de profunda esta crisis, así será su impacto en el sector residencial. Aún es pronto para conocer su alcance”, señaló..

 

Nuevas tecnologías

Desde Housfy señalan que la crisis del coronavirus pasará factura al sector inmobiliario. No obstante, recuerdan que los notarios siguen activos.

Por ejemplo, ellos ofrecen tours virtuales 360, por lo que el usuario o posible comprador puede ver la vivienda sin necesidad de hacer la visita. “Tenemos compradores que han llegado a comprar sin visitar la vivienda”, aseguran desde Housfy.

Para ello, echan mano de la tecnología, ya que su sistema tasa digitalmente el inmueble mediante Big Data e Inteligencia Artificial cruzando datos del catastro español, de los portales inmobiliarios y de las propias transacciones de la compañía.

Posteriormente, un experto inmobiliario comprueba que la tasación es correcta, determinando así el precio justo de venta y lo sube a los principales portales inmobiliarios. Los posibles compradores se ponen en contacto a través de ellos y empieza ese tour 360.

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En diálogo con Del Constructor, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este – Maldonado, Javier Sena, se refirió a la situación del sector inmobiliario y del turismo, a un primer balance de la temporada estival y a las expectativas que genera el cambio de autoridades gubernamentales, al tiempo que abogó por  “un cambio de matriz de promoción del Uruguay”.

En Maldonado hay 450 inmobiliarias, de las cuales, 150 de ellas, son socias de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este – Maldonado. En este sentido, Sena sostuvo que la idea es generar un plan para ampliar el número de socios de inmobiliarias habilitadas, al tiempo que informó que dicha cámara está asociada a sus pares de Rocha, Canelones y Colonia, a través de la Intergremial de la Costa, que es miembro activo de la Cámara de Turismo del Uruguay. De hecho, se le presentó al novel ministro de Turismo, Germán Cardoso, un documento donde se plantea las necesidades y objetivos del sector.

 

En el documento al que hace referencia, ¿cuáles son los desafíos que plantea la Cámara Inmobiliaria?

El desafío que tenemos por delante, en primer orden, es la aprobación del marco regulatorio de la actividad del inspector de inmobiliaria en todo el país y, especialmente, en la zona turística que es donde hay un cambio.  La zona turística tiene diferencias con el resto de los inmobiliarios del país. Después esperamos que se anule el IRPF a los alquileres temporarios, vale decir a los alquileres de verano, porque esto trajo aparejado que se han retirado clientes  de las inmobiliarias que prefieren alquilar por los portales o en forma directa, para bajar los costos.

Eso trajo como consecuencia que se bajó la calidad del servicio y además con la posibilidad de perder el destino, ya que los portales no dan ningún servicio y la mayor parte de las veces generan problemas al turista porque no sabe dónde va,  le ofrecen una cosa que no es lo correcto  o que no es lo que vieron en la pantalla.

 

Informalismo en el sector

Ahora que nombra a los portales, ¿cuánto de informalismo hay en el sector teniendo en cuenta el avance de la tecnología y las aplicaciones?

No se sabe a ciencia cierta, habría que hacer un estudio muy profundo,  pero se calcula que estamos en el sector en un 90% de informalismo. Ese fue también uno de los temas que se planteó a las nuevas autoridades que, en su mayoría, están de acuerdo con los puntos que le nombre. Lo que ocurre es que también depende de la financiación que el propio Estado pueda costear las promociones para el sector turístico. En general, el Estado ha dejado siempre de lado al turismo, sabiendo que es la principal industria del país, con la que ingresan más divisas, la que genera más trabajo y no genera polución, ni daños al medio ambiente. ¿Por qué ha dejado esto para atrás? Porque tiene como prioridades a otros ministerios. Debería tomarse a todos por igual o, en definitiva, trabajar todos en conjunto y no se ha hecho. Por lo menos, desde que nosotros tenemos conocimiento. Desde hace quince o veinte años hasta hoy no se ha hecho prácticamente nada para trabajar en conjunto, con otros ministerios, en la parte turística. De alguna manera, todos los ministerios están relacionados con el turismo. El turista necesita comer, que las rutas estén bien, lo que depende del Ministerio de Trasporte y Obras Públicas o, en el caso del Ministerio de Economía, que exista un plan sustentable para incentivar al consumo del turista.

 

El turismo tiene un “efecto cascada” hacia otras industrias.

Exactamente; el turismo contempla otras industrias, más allá de que la región hoy esté convulsionada. Sabemos que Argentina está complicada, Brasil está saliendo recién de la situación que venía y  eso nos lleva a que Uruguay esté complicado. Pero el problema más grande que tiene nuestro país, desde hace años a esta parte, y que lo venimos reclamando constantemente, es los altos costos internos que tiene, por lo que no somos competitivos ni con Argentina, ni con Brasil, ni con Chile. Somos unos de los países más caros del mundo, lo que nos ha traído unos perjuicios enormes y no solamente al turismo.   Y ya no hablo del m2,  me refiero a la comida, nafta, peajes, en todo lo que tiene que ver con el quehacer diario  de un turista en el país. Es muy difícil competir así con países que tienen menores costos. Uruguay se ha ido encareciendo porque tenemos un dólar barato, el peso del estado en relación a  la parte privada es muy grande y eso ha llevado a que todo esté trancado. Realmente, las autoridades no han logrado entender que hay temas que son el abecé para cualquier país. Nosotros lo venimos planteando hace muchísimos años y lamentablemente siempre, por una cosa o por otra, no se toma en serio al sector turístico, cuando es la principal industria del país.  Ingresan  más de dos mil millones de dólares al país por turismo y no hay ninguna industria, en forma individual, que supere eso. La idea es si podemos hacer un plan sustentable para el Uruguay, un plan donde en baja temporada puede venir gente del interior. Es preferible que un uruguayo quede en el país vacacionando y no que salga al exterior. Eso lleva a extender la temporada con el turismo interno y a que las empresas sean más competitivas. Para que el uruguayo haga turismo nacional hay que bajar los costos. Eso fue uno de los puntos que le planteamos al futuro ministro de Turismo.

 

Propuestas

¿Cuál fue la respuesta de las nuevas autoridades  ante las propuestas? 

En principio, les encantó la idea. El tema es, según nos informaron. Que Uruguay está en dificultades económicas muy grandes y con un déficit fiscal muy alto. Esto lleva a que tienen que reconsiderar todo. El Ministerio de Turismo tiene unos ciento cincuenta empleados, no tiene prácticamente inspectores que fiscalicen, ni personal en distintas áreas que son claves, como puede ser información o tecnología, para poder difundir lo que es el turismo en el Uruguay. En este sentido, el principal difusor de políticas de marketing del sector tendría que ser el Ministerio de Turismo y no lo es. ¿Por qué decimos esto? Ellos tienen la obligación, como Estado, de difundir todo lo que hacen los privados, al exterior. Hace poco, una delegación del Ministerio de Turismo fue a Finlandia. Habrán ido a hacer alguna alianza con UPM, pero ¿qué finlandés puede venir a Uruguay? A lo sumo podrán venir cuatro finlandeses. Gastar dinero en promociones así, no tiene mucho sentido. Todo esto lleva, no solamente a que estuvimos disconformes todos estos años con la labor llevada adelante por el ministerio, sino que no nos parece correcto el enfoque que se le dio. Hay que cambiar la matriz de promoción del Uruguay. El buque insignia, a nivel turístico, es Punta del Este, que se conoce en todo el mundo. Y ahora lo cambiaron por el Corredor de los Pájaros Pintados, que nadie lo conoce, ni se sabe bien qué es. Lo que decimos es que tenemos Punta del Este y la costa atlántica, que es lo que hay que usar como carta de presentación para que el turista, luego, venga al resto del país. Esa es la idea, que Punta del ese sea la puerta de acceso al turismo y no al revés. En este sentido, el discurso de las autoridades no coincide con lo que le están diciendo los privados, que son los que ponen la plata y el trabajo.

 

¿En qué situación se encuentra la ley del operador inmobiliario?

Ese es otro de los temas que está en la plataforma de la actividad turística y que también presentamos a las nuevas autoridades. De hecho, ellos conocen el tema y lo han impulsado en períodos anteriores. Por ejemplo, con el futuro ministro de Turismo, Germán Cardoso, lo venimos trabajando hace quince años este tema. Él mismo presentó un proyecto de regulación del sector que por ser minoría no lo pudo llevar adelante. Esa ley está en el Parlamento y actualmente le estamos haciendo un correctivo a lo ya presentado -entre todas las cámaras inmobiliarias del país-  porque siempre hay que actualizarlo. Estamos armando dos capítulos. Un es la inmobiliaria a nivel nacional y otro es el servicio turístico inmobiliario de la costa que no es exactamente igual al del resto del país.  Por eso es que estamos haciendo una modificación al proyecto, a cargo del doctor Facal, por las cámaras de la costa, y Leonardo Costa en representación de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya. Vamos a tratar de que cuando asumen las nuevas autoridades impulsen este proyecto en el Parlamento y pueda ser aprobado.

 

¿Y cómo ha sido, en un primer balance, esta temporada? 

La temporada, para lo que se esperaba, ha sido aceptable. Aunque se registró un 15% de merma en alquileres y hoteles, lo mismo ha ocurrido con la actividad en los comercios, donde el descenso, en algunos casos, llegó al 20%. Eso trajo aparejado una caída de puestos  de trabajo en la temporada. Nosotros priorizamos siempre el trabajo de la gente antes que la recaudación fiscal y las autoridades siempre hicieron lo contrario. Por eso pedíamos que exoneraran el IVA a los turistas, porque siempre algo van a dejar: un alquiler, una noche de hotel o una compra en un comercio. Pero si no vienen, no hay trabajo, no hay comercios y  el Estado tampoco percibe nada.

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Un relevamiento del periodista José Luis Cieri de infobae.com da cuenta que el principal balneario de nuestro país es uno de los ejes centrales de las inversiones de la región y señala que en los últimos cuatro años se invirtieron 4.500 millones de dólares en obras, de las cuales el 70% provinieron de desarrolladores y propietarios argentinos.

Uno de los lugares que siempre atrae el foco del Real Estate en la región es Punta del Este, en donde el glamour y las tendencias se asocian con los negocios y las obras de construcción para vivienda, turismo y lo corporativo, en particular por parte de inversores y desarrolladores argentinos que observan que mientras el metro cuadrado de construcción premium en la Argentina se ubica en unos 1.800 dólares, en Uruguay se reduce a 1.500 dólares promedio.

En los últimos cuatro años se invirtieron 4.500 millones de dólares en edificaciones, de los cuales el 70% fue volcado por los argentinos que emprenden y compran en este refugio uruguayo, en donde las playas “la Brava y la Mansa”, en especial, son elegidas para vacacionar como para aceitar acuerdos que dinamizarán los distintos rubros de la economía regional en el mediano plazo.

Precisamente, Alejandra Covello, presidenta de Covello International, dijo: “el mercado esteño se encuentra con un abultado inventario de unidades para la venta. Se estiman unos 650.000 m2, distribuidos en un 45% en construcción, un 25 terminado a estrenar y el resto lo completan las propiedades usadas de reventa. Igual, considero que las unidades más demandadas, sin duda, son las recién entregadas, listas para habitarse”.

 

Expectativas por cambio de gobierno

Sobre cómo evoluciona esta plaza en lo referente con el Real Estate, se refirió la arquitecta Aldana Blizniuk Salaya, socia gerente de Salaya Romera Propiedades en Punta del Este.

“El mercado se encuentra expectante ante las medidas del gobierno entrante en Uruguay, en especial en cuanto a los temas como la flexibilización de la ley de inclusión financiera y la continuidad de los incentivos para las grandes inversiones. Uruguay ostenta hace años una fuerte estabilidad política y social, respaldada en una democracia consolidada y una fuerte seguridad jurídica. Cabe destacar que se le da el mismo tratamiento al capital nacional como al extranjero, y que los incentivos a la promoción de inversiones están disponibles para todos”.

Se mantienen las obras de ejecución de edificios de alta gama, a excepción de la Trump Tower (la obra que emprendió la empresa que en su momento lideraba el actual presidente de los Estados Unidos, Donald Trump, y desde hace más de dos años está paralizada). Pero si de construcciones selectas se trata, en la actualidad, tres de las principales son Fendi en la Mansa, la de Cipriani en la Brava y Atlántico.

En el caso del primero, Fendi Château, del Château Group, está sobre la parada 17 de playa Mansa, con 230 metros de largo sobre la bahía y el mar. En este caso, es un desarrollo de más de 100 millones de dólares.

Por otro lado, está el emprendimiento del grupo que lidera el empresario y piloto de origen italiano, Giuseppe Cipriani II, quien lleva adelante Cipriani Ocean Resort & Club Residences. En donde funcionó el histórico hotel San Rafael, que fue adquirido por esta compañía hotelera en febrero de 2018. El proyecto está a cargo del estudio del arquitecto Rafael Viñoly, incluye la construcción de dos torres y un nuevo hotel, que demandarán una inversión estimada en 450 millones de dólares.

Otra edificación que aportará lujo a la localidad esteña, es Atlántico, un desarrollo de Altius Group, localizado entre las avenidas Roosevelt (Parada 22) y Antonio Camacho, en el barrio Jaurena, Maldonado. Es un inmueble de uso mixto que combina 4 torres destinadas a oficinas, apartamentos y hotel, interconectadas además por un shopping, todo sobre un predio de más de 85.000 m2. Demandará una inversión de 150 millones de dólares.

Al respecto, Diego Chapuis, gerente comercial de Altius Group, avanza con el prelanzamiento de las torres de oficinas que serán operadas por Smart Office (que podrán alquilarse por día); residenciales con el sello de More en la decoración de las áreas comunes; y el shopping gerenciado por el grupo Lecueder”.

Por su parte, Martín Levinton, desarrollador de Casa Grande, ubicado en José Ignacio, a 20 minutos de Punta del Este, es otro punto en expansión. El paisaje agreste atrae los emprendimientos en donde el Faro es el símbolo principal. “Es el primer proyecto en propiedad horizontal del lugar y la demanda es alta, en los últimos 18 meses logramos tener casi el 90% vendido sin ningún tipo de financiación externa. El hecho de tener una importante revalorización (25%) y de generar una renta en dólares (estimada en el 6%), colaboró para la concreción de las preventas”.

Su edificación demanda una inversión de 21 millones de dólares y las unidades  se entregan equipadas. Ofrece unidades en condominio, para renta, estudios, de uno y dos dormitorios, que se comercializan a unos 3.031 dólares por m2.

“El hecho de tener una importante revalorización (25%) y de generar una renta en dólares (estimada en el 6%), colaboró para la concreción de las preventas”, resaltó Martín Levinton

 

Otras propuestas

También avanza Loma Verde/Casa Armani, un proyecto cuyas unidades están valuadas a razón de 4.500 dólares el m2. Está ubicado en la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco y la avenida Montecarlo.

“Son muy exclusivas. Los compradores, en su mayoría, son argentinos, y si bien el último año no fue el mejor, la actual situación política argentina, hace que muchos prefieran invertir en otros países. Eso se nota por estos días, en donde recibimos muchas consultas. Las dificultades con el dólar y los impuestos más altos por tener bienes en el exterior, obviamente no ayudan. Pero aun así hay argentinos que prefieren destinar su dinero en otros horizontes”, dijo Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios.

La compañía Criba, es una de las empresas constructoras que hizo pie en Punta del Este, en los últimos años. “Planificamos profundizar nuestras operaciones en Uruguay, estamos estudiando diversos proyectos. Es un mercado interesante, con reglas de juego claras. Asociados con la desarrolladora Raghsa estamos construyendo la tercera torre de la marca Le Parc, ubicada en la parada 9 y 1/2 de la Brava, sobre la línea de mar. Un proyecto diseñado por el estudio MRA+A”, explicó Santiago Tarasido, el CEO de esta empresa.

En 2019, finalizó la edificación de Artower, una torre de viviendas Premium. Un edificio diseñado por el reconocido arquitecto Carlos Ott, con vistas 360º. También empezaron la construcción de Aldeana, un complejo de viviendas de lujo ubicado frente al mar en Manantiales; también diseñado por el estudio MRA+A. Además, comenzaron a trabajar en la ampliación del Grand Hotel Punta del Este un establecimiento de cinco estrellas en primera línea de mar en la Brava.

Covello International comercializa en exclusiva Las Garzas (el proyecto de Consultatio, que lidera el empresario Eduardo Costantini), LOOK Brava, Le Sereno, Moorea Bay (este es con otra inmobiliaria local), Sophia, ART TOWER, Aquarela y otros en no exclusiva como Venetian en La Mansa (otro proyecto de gran escala).

En la mayoría de los casos, el valor del m2 oscila entre los 3.800 y 5.000 dólares.“Sobre las tipologías que más se construyeron en los últimos tiempos dominan los departamentos de 3 dormitorios y dependencias, porque brindan mayores posibilidades a la hora de disfrutarlos”, detalló Covello.

La inversión total que se realizó en el proyecto demandó 50 millones de dólares entre tierra, obras e infraestructura. Posee una superficie total de 240 hectáreas, la mitad corresponden a áreas comunes y el resto fue dividido en lotes de 2.500 m2 en promedio, y ya se comercializó el 60 por ciento de las parcela que parten desde 132.000 dólares y que por su ubicación pueden alcanzar, en promedio, los 400.000 dólares por lote. La primera etapa se encuentra finalizada y entregada.

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