Las empresas desarrolladoras del sector inmobiliario atraviesan un año que arrancó con las mejores expectativas positivas por el boom de los créditos hipotecarios y va a cerrar con una caída de la actividad que, según estiman, será mayor que la esperada para el resto de la economía. En este contexto, buscan alternativas para poder salir de la crisis.

Argentina tiene un déficit de 1,2 millones de viviendas nuevas pero se construyen unas 200.000 por año, según precisaron los empresarios. “El mercado podría ser cinco veces más grande”, proyectaron agentes inmobiliarios durante el  8º Coloquio de la Asociación Empresarios de la Vivienda .

“El año pasado presentamos el inicio de lo que llamamos la década de la vivienda, donde teníamos las mejores expectativas. Con la búsqueda de políticas de Estado que tengan coherencia y consistencia para que la ciudadanía tuviera un acceso a la vivienda”, señaló Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación Empresaria de la Vivienda, a Infobae.

Hoy, la actividad está lejos del panorama prometedor con el que arrancó el año. “Los créditos UVA estaban produciendo una revolución en el mercado. Y en este momento, con una inflación del 40% el crédito hipotecario, es inviable. En la Argentina no logramos que el sector tenga el desarrollo que debería tener”, agregó Llambías y reclamó que el gobierno vuelva a poner foco en el sector.

El empresario advirtió que las perspectivas del negocio son malas y que, por la falta de crédito, las firmas del sector volverán a apostar al mismo público de hace 20 años: personas que pueden pagar una propiedad en el tiempo que tarda en construirse. También señaló que la actividad de la construcción amplifica los ciclos. “Cuando el país crece 3 puntos,  la construcción crece 10. Pero cuando el ciclo es negativo, la caída es mayor. Es matemático y pasa en todo el mundo”, explicó Llambías.

La mirada del sector es que esta nueva crisis los obliga nuevamente a reciclarse de forma forzosa. “Toda crisis aporta oportunidades. Si la demanda genuina queda rezagada, siempre existe el mercado de poder adquisitivo más alto, que busca un refugio para sus ahorros”, indicó Miguel Camps, presidente de la asociación y titular de la empresa Argencons.

Por su parte, Lucas Salim, CEO del Grupo Proaco de Córdoba y directivo de la Cámara Empresarial De Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), detalló que en esa provincia se mide un índice de la actividad basado en 45 desarrolladoras con base 100 en 2010. El máximo de actividad se dio un 2011, previo al cepo cambiario, y hoy está un 45% por debajo.  En tanto, Damián Tabakman, presidente de CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), señaló que las diferentes cámaras y asociaciones están armando proyectos sectoriales, con una agenda urgente,  para presentar a los candidatos a las próximas elecciones.

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El titular de la Liga de la Construcción del Uruguay, que reúne a unas trescientas empresas del todo el país, Ubaldo Camejo, analizó la situación del sector durante el 2018 y las expectativas para el 2019, teniendo en cuenta las elecciones nacionales y la coyuntura política y social de la región, especialmente en Argentina y Brasil.

Camejo afirmó que este año ha sido “muy difícil” para las pequeñas y medianas empresas, debido a la baja inversión en obra pública, la presión tributaria, los costos de masa salarial y materia prima. En este contexto, abogó por una revisión de todos los componentes que hacen al costo final de las viviendas promovidas y a la búsqueda de soluciones para permitir el acceso a quienes no tienen la capacidad de ahorro suficiente para adquirirlas.

 

¿Qué balance hace la Liga de la Construcción de este año?

La Liga, conjuntamente con el resto de las gremiales de la construcción, hemos transitado durante este año de una forma normal, dentro de lo que teníamos previsto. Sabíamos que no iba a ser un año espectacular, sabíamos de las carencias que está padeciendo  el gobierno y que las obras de promoción pública iban a ser mínimas por razones que ya son de público conocimiento. Evidentemente que si queremos ajustar el déficit fiscal que el país tiene, no hay más alternativa que apretar la canilla.  Por otro lado, hemos logrado un convenio en los Consejos de Salarios sin que haya dolores de cabeza para ninguna de las partes, quiero decir que se llegó a un acuerdo sin enfrentamientos, ni paros, más allá de que es un convenio totalmente atípico a veintiún meses, pero hubo acuerdo entre las partes. Y así lo transitaremos hasta el 2020. En cuanto al balance de este año, le diría que  tratamos de sobrevivir a la mínima expresión, porque todas las empresas tuvimos que desprendernos de operarios, ya sea enviando trabajadores al seguro de paro o despidiéndolos. Las empresas del sector se enfrentan, hoy, a un problema bastante serio, porque los costos de producción no dan como para cerrar los números. Me atrevo a decir que la gran mayoría de las empresas subcontratistas están teniendo problemas bastantes serios en el aspecto económico, ya sea por las cobranzas tardías o la escasez de trabajo. A eso hay que agregarle la voracidad del Estado a la hora de recaudar que no nos da respiro. Ha sido un año muy difícil para las pequeñas y medianas empresas que integran la Liga.

 

¿Cuáles son las expectativas para el próximo año? 

Este es un año extraño. En otras épocas, en los dos últimos años de  gobierno, era cuando las empresas teníamos más trabajo. De alguna manera, sin importar el partido político, los gobiernos querían dejar una buena impresión al final de su mandato. Hoy sucede lo contrario, porque el gobierno tiene que tapar en parte el déficit fiscal que tiene. Desde nuestra óptica, el 2019 no va a tener mayores diferencias con este año. Creo que si no es peor, será igual. 

 

¿La construcción de una segunda planta de UPM podría reactivar la industria? 

El gobierno está jugado a eso, pero en este momento hay silencio sobre el tema. Más allá de que se sigan las gestiones entre la empresa y el gobierno, tengo que suponer que es así, poco se sabe en este momento. Recién lo sabremos el año que viene. Lo que sí es fundamental para la implementación de esta segunda planta, y todos los sabemos, es el ferrocarril. Si el Estado uruguayo no empieza la línea férrea de Paso de los Toros a Montevideo  en los próximos primeros tres meses del año que viene va a ser muy difícil que se concrete la construcción de la planta.    

 

¿Las Viviendas Promovidas, antes llamadas  Viviendas de Interés Social, han repercutido favorablemente en el sector? 

Muy poco, es un punto donde creo que el gobierno tiene que ahondar más.  El tema de los topes fue negativo y, más allá de eso, debe ahondar en la posibilidad  de acceso a la vivienda de una gran parte de la población que hoy está imposibilitada por el costo de las mismas. Hay gente que lamentablemente no puede pagar una cuota  porque los salarios no son suficientes.

 

Y, a su juicio, ¿cuáles serían las medidas que habría que adoptar para reactivar la industria o, al menos, bajar los costos de producción?

Creo que necesitamos una fuerte inversión pública en distintos rubros de la construcción, ya sea en infraestructura u obra civil, además de una inversión privada que sea relevante. Para esto último, el Estado debe  incentivar a las empresas y a los capitales de inversión privada. En las condiciones actuales va a ser muy difícil. Otra medida que ayudaría sería una baja de la presión fiscal o una disminución de los aportes sociales al BPS como forma de incentivar la inversión. Hay que buscar fórmulas para atraer al inversor.  La presión fiscal y el costo de la masa salarial son dos componentes importantísimos dentro del costo final del producto. Por eso, acá habría que hacer una revisión total de varios componentes. Por un lado, los costos de la vivienda; después el acceso a la misma y la presión fiscal. 

 

¿Cuánto influye la situación en la región, sobre todo lo que está ocurriendo en Argentina y Brasil?

Somos dependientes de Argentina, así como lo somos de Brasil. En Argentina hay una situación delicada y en Brasil aún no sabemos qué puede ocurrir hasta que asuma el nuevo presidente el 1º enero. El ministro de Economía dice que ya no dependemos tanto de estos países y en parte tiene razón. Es cierto que Uruguay se abrió más al mundo y ya no sólo le vendemos a Argentina y Brasil. No obstante, creo que sigue existiendo un grado de dependencia, por lo que habría que profundizar los vínculos comerciales con otros países, por fuera de nuestros vecinos. Claro que para eso hay que ser un país competitivo y Uruguay no lo es. Tenemos una mano de obra cara, no solamente para el producto interno sino para el producto de exportación. Eso es otro de los temas que hay que solucionar.

 

Hablando de inversión y ante una nueva temporada estival, ¿cómo está Punta del Este en ese sentido?

Hay proyectos en Punta del Este que, si bien no se han parado, se han enlentecido. Y esto es lógico. Si Argentina está en un proceso de retroceso económico, evidentemente repercute también en los capitales.

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El último informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC), que revela  las expectativas de la industria, concluye que la percepción actual es más optimista para la economía que para el sector. En cambio, las expectativas son menos pesimistas para el sector que para la economía. Asimismo, los encuestados ven menos probable expandir su capacidad instalada y la adquisición de  maquinaria vuelve a ser más probable que la incorporación de personal.

El principal objetivo del estudio del CEEIC es monitorear las expectativas de las empresas del sector de  la  construcción  respecto  a  las  principales  variables  económicas,  su  capacidad  instalada, así como las expectativas de crecimiento de manera tal de poder obtener información sobre la coyuntura actual y evolución futura del sector y la economía.

Este último informe relevó la opinión de 81 empresas asociadas a Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU),  así como de 10 empresas asociadas a Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). Del total de empresas  contactadas se obtuvo una  tasa de  respuesta muy baja,  de  apenas  22.2%, esto, señala el documento, “hace que los resultados de esta edición deban ser considerados con cautela.

Los resultados se presentan en tres secciones: Expectativas, Capacidad Instalada y Evolución de los costos. En el primer ítem (Expectativas), las empresas fueron consultadas respecto a  la percepción actual y sus expectativas futuras respecto a la economía y el sector de la construcción. La percepción actual es relevada mediante la percepción del estado actual de la variable de interés como Buena, Ni buena ni mala, Mala, mientras que  las expectativas son recogidas mediante la percepción de la evolución futura respecto al estado actual (Al alza, Igual, A la baja).

“La  percepción  reportada  para  la  economía  en  su  conjunto  es  mayormente  neutra  tanto  para  la economía actual (72%) como para las expectativas a futuro (61%). En  segundo lugar aparecen una cantidad importante de respuestas negativas, tanto para la situación actual como para el futuro. Considerando  las  respuestas  referentes  al  sector  de  la  construcción,  estas  muestran  una  peor evaluación de la situación actual si se la compara con la economía. Para el sector, el  porcentaje de respuestas neutras  se ubica en  56%  mientras que las respuestas pesimistas se ubican en 44%.  No obstante, al  comparar las expectativas  a futuro  del sector con las de la economía, las respuestas revelan  que para el sector las expectativas son algo menos pesimistas que para la economía en su conjunto”, señala el documento.

Comparando  estos  datos  con  los  del  informe  anterior de la CEEIC,  se  constata  un  deterioro  para  el  balance  actual de la economía y del sector. En cambio, en el caso de las expectativas, se observaron dos  movimientos opuestos:  el balance  para la economía general sigue empeorando mientras que  se observa una mejora en el balance sectorial. Por último, los indicadores de clima para la economía y el sector que consideran tanto la situación actual como las expectativas, que en junio se situaron en -22% y -28 %, empeoran en ambos casos.

El informe sotiene que “el mayor retroceso se observa para el indicador de clima de la economía, que presenta por  primera  vez  en  el  año  valores  inferiores  a  los  del  sector”, lo que significa que “las percepciones actuales y futuras sobre la construcción y la economía son  mayormente negativas, lo que permite interpretar este escenario como un clima de caída”.

 

Capacidad instalada 

Consultadas sobre el segundo punto (Capacidad Instalada) y su expectativa sobre el futuro, se les solicitó a las empresas que categoricen su situación actual y sus expectativas. Los datos recabados indican que el 67% de quienes respondieron se encuentran operando debajo  del 70%  de  su  capacidad  instalada.  Al  analizar  las  expectativas,  este valor se  ubica en el mismo porcentaje. Adicionalmente se consultó a las empresas respecto a la probabilidad de expansión  de la capacidad instalada en cuanto a maquinaria y personal. “El 67% de las empresas ve como muy poco probable o poco probable la expansión de maquinaria mientras que  72%  declara  lo  mismo  para  la  expansión  de  personal.  Por  lo  tanto,  se  observa  una  diferencia  respecto al informe anterior donde dichos datos fueron de 78% para la expansión de maquinaria y de 70% para la expansión de personal.  En segundo lugar, el porcentaje de respuestas que considera probable o muy probable la expansión de maquinaria es de 22% y 11% para la expansión de personal, mientras que en el anterior informe tales  porcentajes se ubicaron en 13%  para maquinaria y  expansión de personal.  Por lo tanto, la preferencia por la expansión de maquinaria sobre la expansión de personal vuelve a acentuarse en esta edición”, indica el relevamiento.

 

Evolución de los costos

En cuanto a la evolución de los costos, un 61  % espera que la evolución sea a la par con el IPC y el restante  39%  espera  que  sus  costos  aumenten  por  encima  de  la  inflación. “Respecto  al  anterior  informe,  estos  valores  reflejan  un  aumento  del  porcentaje  de  respuestas  que  consideran  un aumento de costos por encima del IPC respecto a la edición anterior: (39% actualmente y 35% en el anterior.

También se consultó a los encuestados respecto de los principales factores de influencia sobre los costos. El 78% declaró a la mano de obra como el principal costo, un 11% a los insumos importados y el restante 11% se reparte en partes iguales para los insumos locales y subcontratos. En la encuesta anterior, el 83% de los encuestados declaró la mano de obra como principal factor de costo, y en la relevada en febrero, ese guarismo se ubicó en 93%, por lo que se observa una caída en el peso de la mano de obra en la estructura de costos de las empresas.

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Según  datos  de  las  empresas  nacionales  fabricantes  de  cemento,  en  el  primer  trimestre de 2018, las ventas de cemento ascendieron a 219 mil toneladas, verificando un aumento del  18%  en  relación  a  igual  trimestre  del  año  anterior.  De  ese  total,  el  26%  tuvo  la exportación  como  destino  (57  mil  toneladas)  y  el  restante  74%  se  comercializó  en  el mercado interno (162 mil toneladas).

El informe señala que dichas ventas  de  cemento  en  Uruguay  tienen  una  elevada orientación  al  mercado  interno  y  en  términos  generales  se  observa  una  alta  correlación entre  las  ventas  plaza  de  cemento  en  toneladas  y  la  actividad  de  la  construcción.  En  este  sentido,  en  el  primer  trimestre  del  año,  las ventas  de  cemento  con  destino  al  mercado  doméstico, medidas  en  toneladas, verificaron una caída del 3% en comparación a enero – marzo de 2017.

En  cuanto  a  las  exportaciones,  se registró  una  suba  del  220%  en  comparación  a  igual período  de  2017,  siendo  Argentina  el  principal  destino  de  las  colocaciones  externas  de dicho producto (86%), seguido por Paraguay (9%) y Brasil (5%). En  cuanto  a  la  evolución  de  las  importaciones  de  cemento,  se  aprecia  que  a  partir  2015 registraron  un  importante  crecimiento,  alcanzando  el  máximo  en  el  año  2016  (51.830 toneladas). Asimismo, se destaca que en  el  primer  trimestre  del  año,  se  registraron  importaciones  por US$ 1,9  millones,  correspondientes  a  25.041  toneladas,  mientras  que  en  mismo  periodo de  2017  fueron  casi  nulas.  La  principal  empresa  importadora  fue  Compañía Industrializadora de Minerales, y Turquía el principal país de origen.

El  consumo  aparente  aumentó  12%  en  el  primer  trimestre  del  año  (producción  más importaciones,  menos  exportaciones),  situándose  en  187  mil  toneladas.  El  cemento importado  habría  representado  el  13%  del  mercado  considerando  las  importaciones  del período, representación que es creciente en los últimos años.

 

Expectativas empresariales

Por otra parte, la Cámara de Industrias del Uruguay, hizo un relevamiento sobre las expectativas empresariales industriales señalando que las mismas, en los últimos meses, se mostraron a la baja con respecto a la economía y la empresa se mostraron a la baja. En tanto, las correspondientes al comportamiento futuro de las ventas repuntaron levemente, aunque siguen en terreno negativo o neutro. Esta visión empresarial está sustentada en el comportamiento de ventas en el mercado interno y exterior. Por ejemplo, en el primer trimestre de 2018, las ventas en volúmenes físicos del núcleo del sector industrial verificaron una contracción del 1,7% en relación a igual trimestre de 2017, descendiendo por cuarto trimestre consecutivo. En este sentido, considerando el acumulado de los doce meses cerrado a marzo, las ventas del sector cayeron 3,5%.

Por otro lado, las ventas industriales en volúmenes físicos con destino al mercado interno presentaron una caída del 4,1% en el primer trimestre de 2018 en la comparación interanual.

En ciclo tendencia, es decir, excluyendo factores estacionales e irregulares, las colocaciones en el mercado interno han mostrado un comportamiento de relativa estabilidad desde el segundo trimestre de 2017, y se mantienen en niveles históricamente reducidos.

Por su parte, el empleo industrial es una de las variables que más se ha deteriorado en los últimos años, sostiene el informe. En el primer trimestre de 2018 el personal ocupado registró una variación interanual negativa de 0,6%, permaneciendo relativamente estable en los últimos doce meses cerrados a marzo (-0,1%), y ubicándose en niveles muy bajos en la comparación histórica.

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La evolución de los determinantes del ILIC entre Julio y Setiembre de 2016 fue predominantemente negativa, destacándose en particular, la caída registrada por la producción de cemento en el último mes.

Por esta razón, el ILIC continúa indicando que el sector se encontrará en una fase contractiva lo que resta del año.

Asimismo, para 2017 se esperan niveles de deterioro similares a los de 2016.

 

ACTUALIZACIÓN DEL DIAGNÓSTICO

En línea con lo previsto, los determinantes del ILIC a Setiembre de 2016, registraron en su mayoría efectos negativos sobre el indicador.

En esta ocasión, fueron los determinantes externos a través de la inflación en dólares los que reflejaron una leve mejora contrarrestando en parte la caída global.

En este sentido, a nivel doméstico fueron tres los componentes que registraron incidencias negativas sobre el indicador. En primer lugar, la producción de cemento en agosto cayó en forma significativa respecto a Julio revirtiendo las señales positivas que mostró en dicho mes. Adicionalmente, las expectativas empresariales se mantienen en terreno negativo. Finalmente, las perspectivas del mercado laboral mostraron un leve deterioro adicional. Sin embargo, estos movimientos, fueron contrarrestados por una leve caída de los costos asociados a la construcción.

En tanto, a nivel regional, el ISAC de Argentina registró una nueva reducción, mostrando así un comportamiento similar al de los otros determinantes.

En suma, los determinantes del ILIC no registraron cambios que afecten significativamente las estimaciones realizadas en julio. En concreto, se prevé una contracción tendencial cercana al 5% para 2016, pronóstico que se mantiene para 2017.

 

Fuente: CEEIC

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