“Mantuvimos una ronda de contactos con los diputados electos de todos los partidos por el tema de la ley del operador inmobiliario”

El director de Ananikian Negocios Inmobiliarios, con 27 años de trayectoria en el mercado, y presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), analizó para Del Constructor la situación del sector. Entre los temas abordados se refirió a una batería de temas que le serán presentados al nuevo gobierno, tales como el informalismo en el sector, la ley del operador inmobiliario, las Viviendas Promovidas y  la necesidad de dinamizar el mercado.

 

En todos estos años de actividad, y teniendo en cuenta su experiencia, ¿qué ha cambiado en el mercado inmobiliario? 

Ha cambiado totalmente el mercado y el negocio inmobiliario. Cuando empecé llevamos en unas fichitas de cartón, que todavía conservo algunas, después vino el fax, luego el mail, hasta que llegamos al Smartphone y eso cambió todo. Hoy la gente tiene mucha información. Antes, la gente venía a la inmobiliaria a buscar información.

Nosotros teníamos un libro de fotos que imprimíamos, se le mostraba las fotos y luego había que hacer la visita presencial a la propiedad. Hoy, el futuro comprador, el interesado, sabe más que nosotros. Ha visto casi la casa por dentro. Hay programas de software que permiten ingresar virtualmente a una propiedad y recorrerla, además de las webs de las inmobiliarias.

 

Existe un programa, denominado Prospect, que permite ver un inmueble al potencial comprador a través de un dron, por ejemplo.

Exacto, fuimos evolucionando con la tecnología, pero también con los promotores y las formas de construcción.

Antes básicamente era el ladrillo y desde hace unos años ya se ha instalado la cultura del yeso que la trajo Pintos Risso de Estados Unidos, donde era lo más usual del mundo. Y la industria nacional, grifería y loza sanitaria por ejemplo, se fue cayendo. Hoy se trae todo importado, incluyendo los porcelanatos, y es mucho más barato que la industria nacional. Por eso desaparecieron un buen número de fábricas.  

En estos más de veinticinco años hemos pasado por malas, buenas y regulares, con ciclos inversos como cuando un país está mal y viene la inversión para Uruguay. Cuando Europa y Estados unidos estuvieron mal, por el 2010, nos fue bien a nosotros. Hay que ir adecuándose y tener mucha imaginación. Yo viajo todos los años a Estados Unidos a un congreso inmobiliario donde van más de veinte mil colegas de todo el mundo y ahí se ven distintas realidades de cómo se maneja el mercado, no solo en Latinoamérica, sino en lugares como Croacia, Rusia o China, por nombrar solo tres países. Y traemos y tratamos de adecuar a nuestro país lo que podemos.

Hasta el 2015 no iba haber grandes cambios, porque quien nació a mediados de los 90, cuando comenzaron los grandes avances tecnológicos, hoy ya sí tiene poder de decisión  y además creció inmerso en esa tecnología. Hace veinte años comprar un pasaje con tarjeta de crédito era para un pequeño porcentaje de gente, hoy es todo con tarjeta y financiado.

Todo esto se refleja en el mercado inmobiliario. Nosotros tenemos en la Cámara Inmobiliaria cuatro o cinco grupos de whatsapp por zonas, de pedidos y de ofertas, y eso ayuda muchísimo cuando un inmueble baja su cotización y hay orden de vender. Hoy lo que nos falta es tiempo: a nosotros, a los interesados y a los que venden también, porque trabajan todo el día. Por eso, cuantas menos visitas físicas se hagan, mejor.

 

Perspectivas

¿Y cómo imagina el sector inmobiliario en Uruguay en el mediano y largo plazo?

Nosotros, en la CIU, hemos evolucionado en los últimos tiempos con varias cosas. Hace cuatro años lanzamos un producto que se llama Fideciu, que es una garantía de alquileres para nuestros socios, que salió a competir con lo que hay en plaza como Contaduría General de la Nación, Banco Hipotecario, Anda o Porto Seguros. Entendemos que la mejor garantía está anclada con un agente de retención que es la Cooperativa Magisterial. Nos va muy bien con los contratos.

Cuidamos mucho la garantía pos mudanza de la propiedad, cuando se va el inquilino por un tema de roturas. Tenemos un portal que se llama www.milugar.uy, que lanzamos en setiembre del 2019, vinculado a todas las integradoras que hay en el país. Hoy tenemos más de treinta mil propiedades y casi trescientos socios que están en el portal, donde existe ahí oferta inmobiliaria tasada con seriedad y con los valores correctos. También estamos haciendo un acuerdo con  Reporte Inmobiliario Argentino, un lugar que hace casi diez años hace un relevamiento serio y responsable de Punta del Este. Aquí lo llamaremos Reporte inmobiliario Uruguay y a través de una aplicación, cuando uno va a tasar, se podrá ver lo que hay alrededor del inmueble, quienes compran, qué cantidad de  inquilinos hay, cuáles son los valores que están ofreciendo de vivienda usada o nueva.

Uno marca diez cuadras y sabe todo lo que tiene para el sector, inclusive los servicios.

 

¿Qué tareas fundamentales, y en forma prioritaria, debería encarar el nuevo gobierno para tratar de dinamizar el sector inmobiliario?

Tuvimos una época de bonanza del 2010 al 2016, en el cual hubo un `cardumen´ de argentinos que vinieron a comprar a Montevideo para invertir (lo que se llama segunda vivienda) y a Punta del Este para disfrutar. En la actualidad, el sector inmobiliario tiente un porcentaje en el PBI muy importante, a través del turismo también, porque no era solo renta, ya que también los brasileros venían a pasar cinco días, cada vez se quedaban más y terminaban comprando. ¿Qué es lo que debería hacer el nuevo gobierno? Después del 2016 se perdieron muchos puestos de trabajo porque bajó el nivel de la construcción, se estima una pérdida de 40 mil puestos de trabajo, de los cuales se recuperaron unos 20 mil en los últimos tiempos. Hay políticas que el próximo gobierno va a tener que tomar.

 

¿Cuáles serían?

Por ejemplo, revisar el tema de la ley de Vivienda Promovida o mal llamada Vivienda de Interés Social. Por Vivienda de Interés Social, uno entiende que es una vivienda acorde a un segmento pero la estamos vendiendo a  mil quinientos dólares el metro2.  Y las exigencias para darte un crédito hipotecario en ese sentido, que es en Unidades Indexadas, eran muy importantes.

Había que tener un ingreso familiar de setenta, ochenta mil pesos, como para pagar una cuota. Al comienzo, eso había dinamizado mucho el mercado, que fue una iniciativa de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y votado por todos los partidos políticos, pero increíblemente el mismo sector político del gobierno saliente que le apoyó la iniciativa, le fue poniendo topes, como el 25% del valor de todas las unidades, topeadas tanto a la venta como al alquiler.

Y eso desanimó a los promotores que habían empezado a construir. Se llegaron a construir más de doce mil viviendas y todavía faltan cuarenta mil.

En barrios, donde hacía muchos años que no se construía como Cordón, Palermo o La Aguada, donde están todos los servicios y sin embargo no se construía. Eso dinamizó mucho el mercado, dinamizó todas las empresas y sectores que están alrededor de la construcción. Como dije hay un déficit de cuarenta mil viviendas aproximadamente y hay que usar la imaginación. Buscar un crédito blando, pagable para los jóvenes, que puedan acceder a una vivienda y se puedan independizar. Nosotros tenemos en Uruguay, increíblemente, un sistema de residencia que no se condice con otros países.

Por ejemplo, en Portugal alguien compra un departamento por encima de los quinientos mil euros y  tiene ya la residencia permanente y no paga impuestos por diez años. En Panamá algo parecido, con cifras menores a las de Portugal. En Uruguay tenemos un valor que ronda el millón seiscientos mil dólares. Eso es otra situación a revisar.

Tenemos un viejo tema que es el descolgamiento del Banco Hipotecario. Hay gente que pagó tres veces su departamento y no se resuelve. Hemos tenido conversaciones con la gente del Banco Hipotecario, pero la Unidad Reajustable es algo que cada marzo sube un disparate. 

 

¿Y la situación en el interior del país?

También hay que darle cobertura a la gente del interior. Hay que hacer una política de vivienda a largo plazo y no a cinco años.  Por el contrario, tiene que ser a diez o quince años. Hay casi 190 mil asentamientos. Hay que buscar la fórmula de poder bajar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IPT) de alguna manera para fomentar. Lo que se está construyendo son obras de gran porte a través de la Comap, que son obras arriba de los doce millones de dólares que se están haciendo en Punta del Este.

Nosotros tenemos una batería de temas que le vamos a plantear al nuevo gobierno. Ya hemos tenido una ronda de negociaciones con los diputados electos de todos los partidos porque tenemos un gran tema que es la ley del operador inmobiliario.   

 

Que se haga ley

¿Qué pasa con la ley del operador inmobiliario que no es sancionada?

En algún momento dije que ya era un tema político, porque existía mayoría parlamentaria y no se la quería sacar.

En el 2003, bajo mi presidencia anterior de la CIU, llegamos a media sanción en Diputados, en el 2004 pasó al Senado y ahí entramos en un tema electoral y quedó ahí. Hoy había una ley que cayó hace un año y poco, que es la Comisión de Constitución y Códigos, que tenía cincuenta y tres artículos, y la dejamos caer todas las gremiales que estamos trabajando en este tema para presentar, ahora sí, una ley que elaboró el doctor Leonardo Costa, que tiene casi veinte artículos, tomando como base dieciséis leyes de Sudamérica y  códigos de ética muy fuertes. Es una ley sencilla, reglamentable, que protege al consumidor y a las inmobiliarias del informalismo.

Hace más de treinta y dos años la CIU inició lo que se llama el curso de operador inmobiliario, que son ocho materias y una duración de dos años, que después lo tomó la UTU, que otorga un diploma al respecto. En el 2007 nos reconocen como inmobiliarios porque nos reconocen como agentes de retención del 10.5 de los ingresos de los alquileres. O sea, cumplimos un montón de requisitos para el Estado y el Estado no nos reconoce. Entonces creo que es de justicia, hemos tenido una muy buena recepción de todos los legisladores electos de los partidos que tienen representación parlamentaria, en dialogar y hacer una presentación conjunta del proyecto que esperemos sea en la primera quincena de marzo.

 

Informalismo

¿Hay mucho informalismo en el sector?

El informalismo es muy grande en el sector y aparte el mal consejo. A veces, en una familia, hay una casa que se vende una o dos veces en la vida, y un mal consejo, una mala tasación, hace que se haga un mal negocio.

 

¿Este informalismo es debido a las aplicaciones? 

No, hay de todo. Nosotros tenemos el portal www.milugar.uy porque es nuestro, pero hemos dejado crecer a otros portales ya que les pagamos para que nos publiquen información que es nuestra. El patrimonio de una inmobiliaria es el activo que son sus clientes. Nadie te va a dar los datos del cliente. El informalismo lo sintió la gente del este, por ejemplo cuando plataformas como Airbnb vinieron, hicieron sesenta mil alquileres, y después recién de cuatro años se las reglamenta. Y no pasaban por ningún circuito, no pagaban IRPF, no pagaban nada.

 

Recién ahora se tomaron algunas medidas.

Nosotros tenemos un código de ética que uno tiene que publicar lo que está ofreciendo de la manera más correcta, sencilla y simple posible, para que el cliente interesado tenga claro cuántos metros se están ofreciendo, qué está ofreciendo y en qué estado se encuentra lo que ofrece.  Y poner el nombre de la inmobiliaria, la dirección y el teléfono, mail o web. El informalismo cobra los mismos honorarios que nosotros pero no son aportantes de nada.

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