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“Rigidez laboral, excesiva carga tributaria del sector, la falta de inversión en tecnología y la conflictividad sindical, son algunos de los factores de los altos costos en construcción”

En diálogo con Del Constructor, el especialista Federico Susena de Guyer & Regules analizó la situación en materia de inversiones y las perspectivas del mercado inmobiliario uruguayo para 2018. Para el especialista, el 2017 fue, en materia de inversión inmobiliaria, “un año de repunte”, mientras que para este año se prevé continuar en esta senda “ya que hay grandes proyectos en ejecución y las perspectivas son buenas”, pese a existir algunos problemas macroeconómicos importantes. Señaló, además, que los beneficios tributarios para construcciones de gran porte fueron positivos para el repunte en el sector y produjo, en otros sectores de la economía, un “efecto derrame”.

 

¿Cómo ha sido el grado inversor inmobiliario durante el 2017 y que expectativas o proyecciones hay para este 2018?

Si tuviera que calificar en una palabra cómo fue el 2017 en materia de inversión inmobiliaria, diría que fue un año de repunte. Es que si lo comparamos con los dos años anteriores, el 2017 fue mejor.

Y en este 2018 es de prever que se va a continuar con esa tónica ya que hay grandes proyectos en ejecución y las perspectivas son buenas a pesar de existir algunos problemas macroeconómicos importantes (como el dólar débil) y los altos costos constructivos. Pero, lo cierto es que, habiendo una cierta estabilidad macroeconómica, la inflación que está moviéndose dentro del rango meta fijado por el Banco Central del Uruguay (aunque últimamente con algún desvío menor), las tasas internacionales de interés por el piso, la economía y los salarios reales creciendo y, por último, los bancos tratando de estimular mayor cantidad de créditos hipotecarios, todo hace pensar que, salvo que nos encontremos con un cisne negro, este 2018 será un buen año. Y es importante tener en cuenta que un buen año no implica volver a tener los niveles de actividad y empleo en el sector como se tuvo hace 5 años atrás sino simplemente eso, un buen año.

 

Impacto positivo

El Poder Ejecutivo anunció, para inversiones en vivienda superiores a 15 millones de dólares, una serie de beneficios fiscales. ¿Cómo ha impactado esto en el mercado? 

Los beneficios para construcciones establecidos por el Decreto Nº 329/016 que declaró promovidas al amparo de la Ley Nº 16.906, de 1998 las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica (construcciones de más de UI 123 millones o aproximadamente US$ 15,5 millones), tuvieron un impacto muy grande, sobre todo en la zona de Punta del Este donde se ampararon grandes proyectos a esa normativa. El efecto buscado por la norma, y que fue la creación de empleo y la generación de externalidades positivos hacia otros sectores de la economía (el efecto derrame), creemos se va a  lograr y dichos beneficios constituyeron un factor muy importante para el repunte señalado anteriormente. Basta analizar la cantidad de proyectos y los metros cuadrados aprobados en función de dichas promociones fiscales para dimensionarlo. 

Y, más recientemente, el Poder Ejecutivo anunció que va por más y quiere extender los plazos de dicho decreto e introducir variantes que creemos serán positivas. La nueva medida consistiría en prorrogar por un año el plazo para presentar nuevos proyectos al amparo de este beneficio, es decir que, deberán ser presentados antes del 31 de diciembre de 2018 y tendrán 36 meses, como máximo, para su ejecución. Además, para los proyectos a desarrollarse en Montevideo, se reducirán el monto mínimo de inversión y el porcentaje de áreas comunes requeridos (a UI 90 millones y 15% respectivamente).

Creemos que esta medida va a impactar fuertemente y que varios proyectos, que de pronto estaban siendo analizados, se terminarán presentando y amparando a esta nueva normativa, en especial en Montevideo, donde se intenta “atrapar” más proyectos al reducir el umbral necesario para ampararse a los beneficios fiscales. Esta herramienta puede ser, además, la llave para poder aumentar, tras años de caída, el número de puestos de trabajo en el sector de la construcción.

 

Referente a la anterior pregunta, ¿esto beneficiaría solo a Maldonado, Colonia y Montevideo, o podría extenderse al resto del país?

Si bien la normativa no distingue entre territorios y, presumo, tampoco lo hará la modificación que está elaborando el Poder Ejecutivo, lo cierto es que estos grandes proyectos se han concentrado en Punta del Este y Montevideo, y entiendo que lo mismo seguirá ocurriendo durante este año. Ello no quita que no pueda haber algún proyecto de gran dimensión económica en otras zonas del país, aunque seguramente en un  número muy menor, particularmente en Colonia donde los argentinos tienen interesantes proyectos en fase de pre-desarrollo. 

 

Viviendas Promovidas

En Montevideo, uno de los objetivos de la Vivienda Promovida (antes denominada Vivienda de Interés Social) era descomprimir la zona costera, facilitar el acceso a un sector que no podía acceder a la vivienda e incentivar la inversión en zonas donde hacía décadas que no se invertía, como Cordón o La Aguada. En retrospectiva, desde la promulgación de la ley, ¿se han alcanzado los objetivos? ¿Cuánto queda aún por hacer? 

En mi opinión, con la ley de Vivienda de Interés Social (ahora Vivienda Promovida) se cumplió y de buena manera con algunos objetivos trazados, pero entiendo que con otros no tanto. Por ejemplo, la ley de Vivienda de Interés Social tenía como un fuerte componente de motivación, facilitar el acceso a la vivienda propia a sectores de ingresos medios o medios bajos.

En los hechos, ello no ha ocurrido, o por lo menos, no ha ocurrido en los niveles deseados. Pero eso no quiere decir que la “culpa” la tenga la ley de Vivienda de Interés Social, sino que es un fenómeno que se puede identificar mucho más en el fuerte aumento que ha tenido el valor del metro cuadrado edificado, y donde cada vez  más (comparando salario real versus precio del metro cuadrado construido) a los sectores de ingresos medios o medio bajos se les hace más difícil poder acceder a la vivienda propia. Hay estudios realizados que fueron publicados el año pasado, donde se establece que 8 de cada 10 uruguayos cree que la vivienda es cara y difícil de acceder a ella y más de la mitad creía que eso iba a seguir aumentando. Y, peor aún, en los sectores más jóvenes, donde el inquilinato pasó de niveles cercanos al 40%  a niveles del entorno del 50 a 52%  en la última década, en hogares donde el principal generador de ingresos tiene menos de 30 años. Ello ha llevado a algunos sectores políticos a plantear poner topes a los alquileres e incluso a los precios de los inmuebles. Y eso, con total franqueza, sería el suicidio para la actividad de la construcción, ya que provocaría una pérdida de confianza del inversor que redundaría en una brutal disminución de nuevos proyectos inmobiliarios.

Pero, volviendo a su pregunta, debemos tener presente que, además de las condiciones comerciales señaladas, hay un cambio cultural (y que trasciende a Uruguay) en cuanto a cómo las franjas etarias más jóvenes no tienen como prioridad lograr una vivienda propia, como sí ocurría hace 20 o 30 años. Los jóvenes (llamados millennials) buscan experiencias, quieren cambiar su hábitat si no están cómodos donde están, quieren ammenities y conectividad, servicios y entretenimiento. Y no están dispuestos a quedarse en un mismo inmueble muchos años si el mismo pierde algunas de las características señaladas. Ello, naturalmente, hace que estos productos terminen siendo adquiridos por ahorristas o inversores para alquilar y tener una renta que, si bien no es alta, es bastante segura, pero no habiendo sido ese el objetivo de la norma. En cuanto a si la norma logró descomprimir zonas y fortalecer otras, ahí sí creo que se vio un éxito en los resultados, ya que barrios que habían quedado en el olvido respecto a su arquitectura, hoy aparecen rejuvenecidos, como son el caso del Centro, Palermo, Cordón y Tres Cruces.  

 

¿Y cuál es la situación en el interior del país? 

Salvo por la pregunta sobre descomprimir la zona costera y el corrimiento hacia otras zonas, las demás conclusiones son aplicables también a la situación en el interior del país. Sin embargo, entiendo que todavía hay mucho potencial en las ciudades más importantes del interior para realizar inversión promovida. Pero para eso, sería importante desandar algunos cambios recientes que se introdujeron a la Ley de Vivienda de Interés Social y que ralentizaron la aprobación de nuevos proyectos.

 

¿Este tipo de inversiones en Viviendas Promovidas podrían balancear la falta de inversores en obras suntuosas? 

En su momento lo balancearon y en forma efectiva. La dramática caída que tuvo  Punta del Este y zonas aledañas a partir del año 2013 pudo ser amortiguada en gran parte por los efectos que la ley de Vivienda de Interés Social tuvo en otras zonas del país. De lo contrario, la pérdida de puestos de trabajo en el sector de la construcción hubiere sido aún mayor de lo que fue (y que no fue poco, estancados hoy en los aproximadamente 45.000, pero que supo llegar a picos de 70.000). Hoy, la situación es distinta. Estamos ante la presencia de más proyectos suntuosos y de menos proyectos de Vivienda de Interés Social (ahora Vivienda Promovida).

Desde las cámaras empresariales del sector se habla de que el costo salarial es uno de los factores fundamentales en el aumento del precio final al consumidor. A esto se le suma otro tema que está en discusión permanente entre trabajadores y empresarios y es la competitividad ¿qué piensa al respecto?

No es necesario ser economista para darse cuenta de lo que está pasando en este país. Basta viajar a cualquier país del primer mundo y darse cuenta que le cuesta lo mismo o incluso más barato comprarse una prenda de vestir o ir a comer a un restaurante de lo que le cuesta en Uruguay y, además, con ingresos per cápita muy superiores a los nuestros. Eso es un dato de la realidad, incontrastable, y yo diría tan evidente que no deja otra reflexión que reconocer que estamos caros.

Llevado al sector de la construcción, sí, estamos muy caros, pero la explicación no es solamente por los temas macroeconómicos del país sino que, a este sector, se le agregan, además, otros factores estructurales y complejos y de muy difícil solución, como ser los altos costos salariales (analizados además en función de la baja productividad de la mano de obra local), la rigidez laboral, la excesiva carga tributaria del sector por leyes sociales, la falta de inversión en tecnología para ser más eficientes en los métodos constructivos y la conflictividad sindical.

 

 

El factor Punta del Este 

Algunos inversores que ponían su capital en Punta del Este han comenzado a hacerlo en Paraguay, incentivados por menores cargas impositivas. A esto se le suma algunas medidas adoptadas por el gobierno de Macri para atraer inversiones. ¿Qué grado de afectación tiene en nuestro mercado? 

Entiendo que no mucha. Si bien es cierto que el triple 10 paraguayo (10% de IVA, 10% de impuesto a la renta empresarial y 10% de impuesto a la renta en personas físicas) atrajo mucha inversión uruguaya al Paraguay, la mayoría de dichas inversiones  fueron canalizadas al sector agrícola ganadero y ello no constituye una competencia para desarrollos inmobiliarios en Punta del Este o incluso Montevideo. De hecho hoy, parte de esa inversión se está retirando o está en proceso de retiro del Paraguay dado los magros resultados por efecto de la baja en los precios de los commodities.

En materia del sector inmobiliario, la rentabilidad en Paraguay es muy buena y para la construcción la gran ventaja la presentan los bajos costos constructivos y la flexibilidad laboral. Si bien hay proyectos de uruguayos de real estate en Paraguay, la gran corriente de inversión ha sido en materia de campos.

En cuanto a Argentina, claramente el gobierno de Macri (un gobierno orientado a los negocios y al crecimiento económico), está aprobando normativas, de tanto en tanto, para atraer inversiones y para repatriar capitales argentinos, pero lo situación macro de Argentina no está bien y, en cierta forma, muy jugada al financiamiento externo “barato” que hoy está gozando. Y si bien eso es así, los proyectos de gran dimensión económica, de los que hablábamos anteriormente, que se han aprobado en Punta del Este, muestran que el argentino quiere seguir apostando a Punta del Este.

Y este tipo de inversor es fiel y leal a Punta del Este, habiéndose ausentando solo temporalmente cuando los gobiernos kirchneristas le impusieron toda suerte de restricciones a la compra de dólares, remisión de fondos al exterior, etc, y cuando el gobierno uruguayo le concedió a su par argentino el acuerdo de intercambio de información (para algunos gran causante de la contracción que tuvo Punta del Este); pero para volver ahora en una nueva oleada que ya se está sintiendo y que, con las medidas que anunció el gobierno en extender los beneficios fiscales, probablemente continúen generándose nuevos proyectos en el correr de este año.

 

En este contexto, ¿cómo ve el mercado inmobiliario en Punta del Este?

Lo veo muy bien. Punta del Este tuvo años para el olvido en el último lustro, pero como dije anteriormente, hoy se están alineando los astros para que la inversión inmobiliaria vuelva y en forma sostenida. Además, Punta del Este tiene una característica particular y es que para los argentinos no es solamente una mera inversión inmobiliaria, sino que es una combinación de inversión inmobiliaria, más resguardo y conservación del capital, disfrute, cambio de ambiente y calidad de vida. Recordemos que han pasado por hiperinflaciones, mega devaluaciones, corralitos financieros y retenciones a la exportación de la producción cuasi confiscatorias. Y todo eso a solo pocas horas de distancia, lo cual lo hace preferente respecto a otras opciones como Miami.

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