JoomlaLock.com All4Share.net
“Hablamos de informalismo, por no decir violación de la profesión, porque no tenemos una ley de operadores inmobiliarios”

En su segundo período al frente de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, antes fue titular de la CIU entre 1999 y 2005, Wilder Ananikian recibió a Del Constructor para hablar de cómo afecta las plataformas digitales al mercado inmobiliario, la Ley de Viviendas Promovidas (antes Viviendas de Interés Social) y el informalismo en el sector.

Ananikian, que, además, fue presidente de la Confederación Inmobiliaria del Mercosur y Chile y, en el 2012, fue uno de los fundadores y primer presidente  de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (integrada por 19 países) se refirió a la ausencia de una ley de operador inmobiliario en el país. Un tema medular para la CIU si tenemos en cuenta que Uruguay y Paraguay son los únicos países del continente que no poseen la referida normativa. En Brasil, por citar un ejemplo, la ley está vigente desde hace 57 años.

 

¿Cómo ha impactado e impacta las plataformas digitales en los agentes inmobiliarios?

Es un tema que sabemos que se viene, si tomamos consideración de lo que está pasando en el mundo en los últimos años. En el año 2000 habíamos traído un técnico argentino de IBM, que trabajó mucho en Estados Unidos, y nos había anticipado que en los próximos quince años recién iba a haber cambios en la parte de tecnología que iban a impactar. Porque los chicos que tenían en ese momento 20, 25 años, son los que hoy deciden la compra o alquiler, cualquier transacción inmobiliaria, o de lo que fuera, a través de internet. Eso es lo primero. Hay que tener en cuenta que hay cuatro o cinco plataformas, que son Alibabá –que es la mayor vendedora del mundo y no tienen inventario ni stock–; Uber, que no tiene un solo vehículo; Airbnb, que no tiene ninguna propiedad, y Facebook, que no genera contenidos, sino que los genera la gente. Tengo entendido que Uber, por ejemplo, cotiza en 60 mil millones de dólares sin ningún tipo de estructura, solamente digital, y la que viene atrás es General Motors, con estructura en todo el mundo y muchos años de presencia en el mercado. Esto quiere decir que han impactado mucho las plataformas tecnológicas, sobre todo en el mercado turístico.

Tenemos informes que esta empresa, Airbnb, hizo 62.000 transacciones en la última temporada en Uruguay. Los operadores turísticos están buscando la forma, ya que solo el 5% pasa por el circuito real que pagan los impuestos. El resto es de propietario a propietario,  por Mercado Libre, o por este sistema, por lo cual el Estado no percibe absolutamente nada. Nosotros estamos muy preocupados con este tema, estamos trabajando muy activamente en la Cámara Inmobiliaria, hemos hecho un llamado para saber dónde estamos parados y cuáles son nuestras competencias, y estamos trabajando para implementar, como ya lo hizo EasyTaxi, ese tipo de plataformas.       

 

¿La Cámara Inmobiliaria Uruguaya propone crear su propia plataforma digital? 

Crearla o subirnos a algo ya existente. Por ejemplo, Airbnb tuvo un tema de estas características hace unos años en Manhattan. Los hoteleros se quejaron y terminaron haciendo un acuerdo que los hoteles ofrecían el desayuno y ellos entregaban y recibían las llaves. Es una sinergia que habría que explorar, independientemente que cada uno tiene su idiosincrasia. En lo personal hice una transacción  de ese tipo en Venecia hace unos años y llegué, me dieron todo el código, entré a un lugar, retiré la llave y cuando me fui la entregué. Acá, tanto en Uruguay como Argentina, no estamos preparados para eso. Estamos trabajando con una MLS, que es un sistema de multilista, que nuclea a todas las propiedades que tienen todas las inmobiliarias. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya tiene doce cámaras asociadas en el interior del país y unas mil inmobiliarias en todo el país. Y estamos promoviendo a las restantes asociaciones inmobilarias que no están asociadas de manera que puedan profesionalizarse e integrarse a la CIU. Y también trabaja con el gobierno, con el Ministerio de Turismo y con el Ministerio de Economía por el tema de la evasión fiscal. Hay algo que queremos dejar en claro: nosotros no estamos en desacuerdo, y está en todo su derecho el cliente, de alquilar o vender directo. Lo que nosotros damos es un consejo profesional, donde hay un valor de tasación que a veces no se corresponde con algún improvisado que aparece en el mercado.

 

Informalismo y evasión

 

Evidentemente esto acrecentó el informalismo en el mercado inmobiliario, que además ya existía.

Totalmente. Hablamos de informalismo, por no decir violación de la profesión, porque no tenemos una ley de operadores inmobiliarios. Hace unos cinco, seis años, se hizo un relevamiento con  la encuestadora Cifra que arrojó que se evadían unos seis millones de dólares al año en aquel momento. Y esa evasión no sólo corresponde a transacciones, sino también a lo que corresponde por IRPF cuando se hace una venta y no se factura,  a la que no se paga por  teléfono comercial o por un empleado que no está en planilla, entre otras cosas.  Ellos cobran lo mismo y están fuera del circuito. Ante el `apriete´ que tiene  el gobierno contra las inmobiliarias formales, porque es muy fácil, vienen a la CIU y nos piden el padrón, y salen a controlar a nuestros socios (lo que es como cazar en el zoológico), otros trabajan en el informalismo donde nadie los controla.  A veces nos preguntan a todos los inmobiliarios, mi empresa ya tiene 25 años, si seguimos siendo inmobiliarios.  A un médico, a un escribano o a un abogado, no se le pregunta si sigue ejerciendo su profesión. 

Hace 30 años, la CIU comenzó con un curso de operador inmobiliario, que después lo tomó la UTU y lo sigue impartiendo hasta el día de hoy. Es un curso de dos años, 140 horas, 8 materias y egresan con un diploma que dice “operador inmobiliario”, que no sirve para nada. El proyecto de ley tiene más de 30 años.

En el 2005, durante mi primera administración en la CIU,logramos media sanción en Diputados  y después quedó ahí por temas políticos. Y en aquel momento no había mayoría parlamentaria de ningún partido. Hoy sí la hay y el gobierno aparentemente no tiene posición tomada o interés en que salga. Nos dice que sí, pero las acciones nos muestran lo contrario. Parece que no hay interés en regularizar la profesión por el bien de los colegas y el público en general.

Hace 10 años comenzó la reforma tributaria  y para el gobierno somos agentes de retención. Le recaudamos millones de dólares por mes, ahora estamos obligados a realizar la debida diligencia. O sea que estamos reconocidos, entre comillas. Ahora estamos tratando de regular y trabajando con el Ministerio de Economía,  la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y los Escribanos, por el tema de la ley de Inclusión Financiera por los bajos montos que se han puesto, y ellos han ido postergando este tema, la última parte de la ley de Inclusión Financiera, desde hace dos años. La industria inmobiliaria y la construcción representa el 12.1 del PBI, y el turismo ha superado valores del sector agropecuario.

Me parece que es poco inteligente de parte del gobierno. No se dan cuenta de la evasión fiscal, del mal consejo a los propietarios que, a veces, tienen una o dos transacciones en su vida y, justamente por estar mal aconsejados, pierden parte de su patrimonio y, en tercer lugar, somos uno de los dos países de Sudamérica que no tenemos ley. Viene cualquiera, arma su proyecto en Punta del Este o en donde fuera, y lo venden en otro lugar, fuera del país, y eso no pasa por el circuito legal. Y después están los advenedizos que aparecen cuando hay una crisis financiera, gente del sector bancario venden propiedades, hicieron la zafra y hoy ya no están, desparecieron. Otra cosa que nos preocupa es el tema de las franquicias.  Hay dos o tres franquicias que están funcionando hoy en Argentina y Uruguay, como Remax por ejemplo.

Como nosotros no tenemos ley, este tipo de empresas no tiene gente preparada para vender inmuebles. Solamente compran la franquicia, como podría ser para vender ropa o galletitas, y se llevan un porcentaje bastante alto. En Argentina lo han regularizado bien porque tiene ley, a través del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires y entonces siempre tiene que haber un operador inmobiliario trabajando en ese sentido.

 

Viviendas Promovidas

         

¿Qué opinión le merece las Viviendas Promovidas, antes conocidas como Viviendas de Interés Social? 

La mal llamada Vivienda de Interés Social desde el inicio, nació en APPCU en el 2014 y fue votada por unanimidad por todos los partidos. Dinamizó quince mil viviendas en los últimos años frente a un déficit habitacional de más de 40.000 viviendas en Montevideo, con un crédito hipotecario interesante hasta el 90%, donde se puede hacer un ahorro previo y en Unidades Indexadas. Además. dinamizó muchas zonas de Montevideo que hacía años que estaban olvidadas, como Cordón, el Centro, Parque Rodó, El Prado y otras, donde había muy buena infraestructura de servicios pero no se construía desde hace años.  En los primeros dos años, al promotor privado,  que era el que construía en la zona 1 donde el suelo era muy caro, le costó mucho cambiar  el chip. De todas formas, ingresaban a la Agencia Nacional de Viviendas unas cuatrocientas viviendas por mes. Después se le ocurrió al gobierno topear el valor de venta del 25% de las viviendas. Ahí, entre el 2015  y el 2016 bajó el ingreso de viviendas promovidas a doscientas por mes. Y ahora, a principios de  este año, se le ocurrió topear los alquileres. En la actualidad estamos en ochenta viviendas promovidas por mes. O sea, el desinterés ha sido manifiesto. No entendemos por qué se hizo esto. Habíamos recuperado puestos de la construcción que se habían perdido. Parece que les molestó que los promotores ganaran mucho dinero porque compraban inversionistas para arrendar.  Nos vino a salvar esos años de viviendas promovidas el acuerdo que firmaron con Argentina, con esos años de bonanza del argentino comprando en Montevideo. Ahora estamos tratando de recuperarlo porque está blanqueado  en un 90%, tienen el dinero acá y siguen comprando en el Uruguay. 

 

¿Afectó las inversiones en Uruguay, la Ley de Blanqueo de Capitales promulgada por el gobierno argentino?

Ahora está todo en blanco. De panameñas han pasado a personas físicas. El dinero que tienen los bancos está todo declarado. El año pasado, cuando se planteó este blanqueo, yo era director de Relaciones Internacionales de la Cámara inmobiliaria Uruguaya y fuimos a Argentina a hablar con el Cr. Alberto Abad, el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), y logramos para la CIU ser los tasadores oficiales para que ellos tengan una referencia de precio muy real y no distorsionada. Ellos iban a planillar todo y les interesaba especialmente los campos y los departamentos en Punta del Este. Pongamos un ejemplo: un departamento de equis cantidad de metros en un edificio en Punta del Este. Cualquiera le hacía un papel por un valor de 80.000 dólares y en realidad valía 200.000 dólares.

Por eso fijamos unos parámetros, se los pasamos a nuestros asociados y se blanqueó dentro de los parámetros y cifras que nosotros le habíamos vaticinado. 

 

¿Se mantiene la compra de viviendas por parte de argentinos como segunda o primera vivienda?

Sí, se mantiene. Montevideo es la ciudad más turística aunque, increíblemente, no está dentro del Aval que solicita el Ministerio de Turismo, que tiene seis departamentos en ese esquema: Canelones, Maldonado, Rocha, Salto, Paysandú y Colonia. Impresiona mucho los extranjeros que vienen a vivir a Uruguay y, sobre todo, a Punta del Este en la contra estación.  

 

En su segundo período al frente de la CIU, ¿qué actividades cree que habría que priorizar?

Además de trabajar activamente por la normativa que nos regule y elimine el informalismo, estamos trabajando poniendo foco en educación, sobre todo con el tema de las plataformas, por lo que tenemos un convenio bilateral  desde hace mucho con la National Association of Realtors  que tiene un millón trescientos mil agentes inmobiliarios.  Precisamente, hace unos días vino un experto a dar una conferencia sobre plataformas digitales, redes sociales y como funciona todo este tipo de mercado nuevo, al cual nos tuvimos que adaptar. Tuvimos que salir de la ficha de cartulina para pasar a un programa de gestión, y hoy tenemos que manejar todas las redes sociales que es donde se concretan los negocios.  

 

Para finalizar, ¿cómo viene este año para el mercado inmobiliario?

El primer semestre fue mejor que el año anterior. Lo que pasa que el 2016 fue, comparado con todos los años anteriores, casi como el del 2004. Muy bajo en transacciones. Veníamos creciendo pero en los dos últimos años, 2015 y 2016, nos habíamos estancado. Ahora el gobierno promulgó exoneraciones tributarias para grandes proyectos por encima de los 15 millones de dólares y han aparecido unos cuantos.

Esos proyectos tienen que estar iniciados antes de finalizar el 2017 y terminados antes del 2020. Según el monto van bajando las exoneraciones. Esto ha hecho que aparecieran grandes proyectos en Montevideo y Punta del Este. Creo que este es un año bisagra y que para el año que viene vamos a repuntar y la temporada indica que será así. Con referencia al crédito hipotecario que a sido ofrecido por todas las instituciones privadas y públicas, los uruguayos estamos volviendo a repensarlo, (por malas experiencias anteriores) pero no lo usamos como en otros países, solo el 10% del total de las ventas se hacen a través de créditos hipotecarios.

Visto 396 veces
Etiquetado como
Compartir
Top