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Enfriamiento de la economía nacional repercute en el mercado inmobiliario

El asesor Julio Villamide, y el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) Eduardo Steffen, accedieron a dialogar con Del Constructor sobre la situación del sector en este año y cuáles son las perspectivas para el 2017. Mientras que para Steffen existe un “pesimismo exagerado”, ya que si bien se ha registrado un enfriamiento de la economía “dista mucho de que vaya a experimentar una caída importante del PIB”, para Villamide el 2016 será un mal año “por la elevada conflictividad, el estancamiento económico y el aumento del desempleo”.

 

¿Cómo impactó la recesión en el sector inmobiliario? Algunos operadores han dicho que han bajado hasta un 30%  el precio de la venta de inmuebles debido a la situación actual.

 

Eduardo Steffen: Seguramente los operadores que usted menciona hacen referencia a casos puntuales y desconozco si se trata de viviendas nuevas o usadas. Los precios de las viviendas nuevas están firmes e incluso han experimentado un leve aumento en dólares en el último mes. Por otra parte no existen fundamentos para una baja en los precios y mucho menos una baja de la magnitud que se habla. Los costos de construcción han seguido aumentando y los promotores no están dispuestos a bajar la escasa rentabilidad que tiene la actividad. Pueden existir  precios promocionales al lanzamiento de alguna obra, pero eso responde a estrategias de venta que siempre han existido. Si hay una condición que caracteriza a la gran mayoría de los emprendimientos de la última década, es que responden a inversiones reales, no basadas ni en el crédito bancario ni en la eventualidad de la venta. Las obras se inician y se terminan, pues se hacen con financiamiento real. Por otra parte, los edificios terminados se construyeron con un dólar bajo, o sea, construcciones caras en dólares. No hay promotores que quieran vender a pérdida. En muchos casos optan por arrendar las unidades.

 

Julio Villamide: Nuestras estadísticas, que están basadas en transacciones reales de los documentos inscriptos en registros, no perciben esa caída. Incluso hasta fines del año pasado, a nivel de vivienda nueva, los precios siguieron creciendo medidos en dólares corrientes, lo que nos parecía un contrasentido, en un contexto de deflación en dólares. Cuando todos los precios están bajando en dólares, no tiene mucho sentido que el valor de la vivienda siga subiendo en dólares. Hasta fines del año pasado eso era lo que había pasado en materia de vivienda nueva.  Hasta fines del año pasado subió en el entorno del 2%, 3% en dólares en el año, lo que significa haber subido muchísimo en pesos constantes, en unidades indexadas. Repito, en un momento en que hay, o hubo –ahora ya no tanto- una importante devaluación del peso uruguayo, todos los precios internos tienden a bajar medidos en dólares y las viviendas no debieran ser una excepción, sobre todo si el costo de construcción también baja medido en dólares. Pero depende mucho de la evolución del tipo de cambio, que ya en el último mes cambió la tendencia. En lugar de seguir devaluándose el peso uruguayo, se apreció respecto al dólar, y entonces está en un sube y baja que termina no afectando a los precios. Como los precios están expresados en dólares, y en la cabeza de la gente están en dólares y los cambios no son dramáticos, los precios siguen muy firmes medidos en dólares y lo que acontece, cuando eso pasa, es que el mercado tiende a ajustarse por cantidad de transacciones. En cuanto a hablar de crisis en el sector, le digo que hasta el 2015 estábamos en años relativamente normales, incluso dentro del promedio de los últimos diez años. En los primeros meses del 2016, por los datos que nosotros tenemos, pautan un descenso importante en el nivel de transacciones que no se había dado en el año anterior. Los mercados suelen ajustarse por precio o por cantidad de transacciones. Si los precios están firmes, va a haber mucha menos gente dispuesta a comprar a esos precios, por lo que baja el nivel de transacción. Por el contrario, si los precios bajan, hay más gente interesada en comprar y las transacciones no caen tanto. Lo que podemos decir de estos últimos meses es que el mercado está ajustando por cantidad de transacciones. Es decir, hay una retracción importante en el nivel de transacciones como no ocurriría desde el 2009.

 

Mercado y viviendas

¿Cómo está el mercado en materia de unidades? ¿Hay un superávit de viviendas para vender?

E.S.: En el sector Premium, es decir, en la franja costera, fundamentalmente en Punta del Este, cuando el mercado estaba exultante, digamos hasta mediados de 2013, se construía en función de la demanda del momento, y yo diría hasta un poco más de lo necesario. (Esta es una característica que siempre ha tenido el promotor privado). Por diversas circunstancias, el comprador argentino se retrajo. Los edificios se terminaron y quedó un stock importante de vivienda sin vender. Al enlentecerse la venta, bajó abruptamente la iniciación de nuevas obras. Muchos promotores, como lo manifesté anteriormente, incluso en Punta del Este en la última temporada, han alquilado exitosamente sus inmuebles.

Si nos referimos al mercado de Montevideo, las ventas superan a las nuevas viviendas que se inician, por lo cual se está produciendo una disminución en el stock sin vender.

 

J.V.: Nosotros controlamos para la Cámara de la Construcción del Uruguay el stock de viviendas nuevas sin vender en Montevideo. En los últimos trimestres este stock se viene reduciendo porque la venta hasta fines del año pasado se había mantenido bastante estable, además, como no hubo nuevos lanzamientos, se fue vendiendo parte de ese stock, que nunca llegó a niveles críticos como sí estuvo a fines de los 90. Sí es cierto que durante buena parte de los buenos años de la década se acumuló el stock creciente sin vender en Montevideo. En estos últimos meses se vienen achicando, producto de que hubo muy pocos lanzamientos de nuevos proyectos. Por el contrario, si hay muchos lanzamientos de proyectos, el stock crece explosivamente. Por eso creo que  lo que está en crisis es la construcción, no tanto el mercado inmobiliario.

 

¿Qué impacto tuvo (si lo tuvo) las viviendas de interés social?

E.S.: En relación de la Vivienda de Interés Social, ha constituido un factor contra cíclico, ya que mientras el sector Premium se enlentecía, las construcciones VIS aumentaban. Este sector ha aportado más de 10.000 viviendas desde 2012 en adelante. Lamentablemente la introducción de topes en parte de las viviendas que se construyen en Montevideo ha bajado en forma abrupta la intención de los promotores en invertir en esta modalidad.

Creemos que la construcción bajo la Ley 18.795 tiene un inmenso potencial de desarrollo. En Montevideo, localidad en la cual no existían topes hasta junio de 2014, se desarrollaban el 70% de las inversiones, 19 %en Maldonado y solamente el 11% en el resto de los Departamentos, existiendo 6 en los cuales no se presentó ningún programa.

Nosotros atribuimos esta circunstancia fundamentalmente al establecimiento de topes en los precios de venta, creemos que si se eliminaran, podrían desarrollarse importantes emprendimientos en Maldonado, Colonia, Salto y otras localidades del Interior. Compulsas que efectuamos con promotores de esas localidades reafirman nuestra convicción al respecto.

 

J.V.: Nosotros pensamos que la vivienda de interés social iba a tener el mismo ritmo que tuvo al inicio, pero decayó sensiblemente, particularmente a partir del 2014, cuando se introdujo el tope de precio para el 25% de las viviendas de cada proyecto. Ahí fue cuando se redujo a la mitad la cantidad de viviendas que se presentaban promovidas por la ley. El impacto sobre el mercado de alquileres es doble. Por un lado, hay algunos inquilinos que dejan de ser inquilinos para comprar una vivienda con financiamiento. Por lo tanto se liberan viviendas y cae la demanda. Por otro lado, hay unas cuantas viviendas adquiridas por inversores, mucho de ellos argentinos, que en la medida que les van entregando esas unidades, las van colocando en alquiler porque a ellos les estimula, o les atrae, el hecho de que por diez años tienen exoneración a la renta de capital por ser vivienda promovidas por la ley 18.795. Entonces por esta última vía aumenta la oferta, por lo que dije anteriormente disminuye la demanda, y por eso habíamos calculado un descenso en los precios en términos reales. Habrá que ver si esto es un cambio de tendencia, que parece serlo, y a partir de ahora los precios de los alquileres siguen bajando en términos reales. O sea, por dos lados, las viviendas promovidas por la ley tienen un impacto a la baja sobre los alquileres.

 

¿Y en materia de alquileres?

E.S.: Es un mercado en el cual la demanda supera a la oferta. Prueba de ello es que del 2008 al 2015 el precio de los alquileres aumentó al doble en términos reales. Hoy constituye una de las inversiones más rentables. La gran mayoría de las ventas de apartamentos, sobre todo de las VIS, la realizan inversores con el objeto de ingresarlas al mercado de arrendamiento. Hay que tener presente que la inversión en vivienda es la que mejor mantiene el valor en el tiempo. La misma vivienda que se compró hace 20 años, hoy tiene un valor de mercado del doble en dólares, además de la renta que produjo en ese lapso. En materia de alquileres lo que hemos notado en los últimos meses es que han empezado a bajar, tanto en Montevideo como en el interior, en términos reales y en pesos constantes. Nosotros anunciamos hace unos dos años que los alquileres iban a bajar. Entonces estimamos que esto iba a ocurrir a principios del 2015. Finalmente con un año y medio de rezago está ocurriendo. Lo que sucede con los alquileres es que son casi la única vía de acceso a la vivienda para la mayor parte de los nuevos hogares de Montevideo, especialmente los jóvenes.  De acuerdo a nuestros controles hay algunos años que el 70%, 80% de los nuevos hogares se van al mercado d alquileres, con lo que la demanda ha sido muy importante. Eso es lo que ha sostenido los precios creciendo por encima de la inflación.

 

El comportamiento del sector

¿Cómo cree que se comportará el sector inmobiliario en lo queda del año?

E.S.: Hay un clima de pesimismo que ha invadido a la sociedad uruguaya, particularmente en el último trimestre. Pesimismo que creemos exagerado dada la realidad de la economía. Nuestro país ha experimentado un enfriamiento en materia económica pero dista mucho de que vaya a experimentar una caída importante en materia de PIB. Sin embargo ese clima incide en la marcha de los negocios, la población tiende a esperar, mantener sus ahorros en efectivo y a no arriesgar, no endeudarse, sobre todo a largo plazo, contribuyendo a magnificar el enfriamiento. Creo que aun bajando el ritmo de venta, los precios se van a mantener dadas las razones que expuse más arriba. Nosotros hemos propuesto varias medidas al equipo económico que creemos que incentivarían la puesta en marcha de muchos proyectos que están en carpeta, con trámites aprobados, pero que por el momento no encuentran una ecuación de rentabilidad adecuada.

Entre otras medidas hemos pedido: la eliminación de los topes de precios para las viviendas que se construyan dentro de la Ley 18.795, tanto para Montevideo como para el resto de los Departamentos; el aumento de la proporción de la cantidad de viviendas de un dormitorio en reglamentación de esa Ley, dado los requerimientos del mercado actual; la sustitución del aporte que la construcción del 4% hace a la Caja de Profesionales Universitarios por otro que no afecte a este sector. (No queremos agudizar los problemas de esa Caja, a la que por otra parte buena parte de los promotores somos afiliados, pero consideramos inadecuado que sea el comprador de una vivienda el que deba efectuar ese subsidio); establecer un régimen de venta de apartamentos con exoneraciones tributarias para los compradores no residentes que mantengan esa propiedad durante 10 años; eliminación del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para la primera venta de un vivienda.

De no producirse estos incentivos, no prevemos que para lo que resta del año se modifique la situación actual. Para el año que viene, estimamos que la reactivación que se está  produciendo en la construcción en la Argentina, con su importante incremento en los precios en dólares, volverá a hacer atractiva la inversión en nuestro sector por parte de los argentinos.

 

J.V.: Creo que el 2016 va a ser un mal año para el sector  inmobiliario por la elevada conflictividad, el estancamiento económico, el aumento de la tasa de desempleo. Es decir,  los fundamentos del mercado, que habían estado firmes durante los años anteriores, se han deteriorado.  Y a los fundamentos del mercado les llamo que la tasa de desempleo esté baja, que el ingreso de las familias siga creciendo en términos reales, que los créditos hipotecarios sigan expandiéndose. Todas esas cosas se han deteriorado.   Por eso no esperamos que el 2016 sea un buen año; más bien va a ser uno de los peores de esta década para el mercado inmobiliario, apenas salvado por los niveles de actividad que generan las cada vez menos viviendas que se presentan por la ley 18.795. Este va a ser el escenario hasta fin de año. No hay ninguna razón para el optimismo. De no ser por el segmento de las viviendas de interés social en el mercado, hoy estaríamos en una crisis muy parecida a la de 2002 y 2003. Sin embargo, estas viviendas no llegan a compensar  la caída que hubo en el resto de los niveles de actividad. Esto está apareciendo en el 2016. Hasta el 2015 el mercado se mantuvo bastante estable. Las expectativas están puestas en el 2017, donde todos los analistas esperan que la economía vuelva a crecer. Y miramos también con mucha expectativa lo que ocurra en Argentina, a ver si podemos subirnos al estribo de un eventual crecimiento  de la economía argentina.

 

Negociación colectiva 

En su calidad de presidente de APPCU, Eduardo Steffen fue consultado sobre qué panorama, a su juicio, espera en la negociación colectiva en el sector de la construcción. “Panorama difícil por cierto. A pesar que el convenio recién termina a fines de setiembre de este año, ya empezaron las declaraciones por parte de importantes dirigentes del SUNCA encaminadas a crear un clima propicio para saltearse los lineamientos del Ejecutivo. El SUNCA es el sindicato más poderoso del Uruguay. Tiene un gran poder de movilización, y sus dirigentes sumamente instruidos y dedicados a la causa. Muchos otros sindicatos están expectantes de lo que suceda con esta negociación ya que puede considerarse una punta de lanza que favorezca otras negociaciones”, señaló Steffen.

El presidente de APPCU aclaró que “lejos está de nuestro interés en rebajar los importantes salarios que actualmente tiene el sector”, aunque se refirió a la incidencia de los salarios en los costos de las viviendas que “ya ha llegado a niveles que atentan contra las posibilidades del uruguayo medio a acceder a la compra”.

“Es importante tener en cuenta que mientras el promedio de recuperación de los salarios en general en la última década ha estado alrededor del 60%, en la construcción los costos salariales aumentaron 108%, hablando siempre en términos de salarios reales, por encima de la inflación. Hoy está en juego la cantidad de puestos de trabajo. Incrementos importantes en los salarios pueden llevar a la no ejecución de muchas obras”, enfatizó Steffen.

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