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En el marco de la 3ª Jornada de Avances en Diseño y Tecnología del Hormigón, realizada…

En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

En el marco del evento “Uruguay Invierte”, organizado por InfoCasas, el Cr. Alfredo Kaplan -uno de los asesores de la Ley de Vivienda Social- brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. Para el asesor inmobiliario, la ley ha tenido un impacto muy positivo en reactivar algunas zonas de Montevideo, pero la reformulación de marzo de este año ha desacelerado la presentación de nuevos proyectos.

 

Perspectivas

El contador Alfredo Kaplan brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. En este contexto, afirmó que el sistema de topeo de precios es uno de los aspectos que, en su opinión, deberían mejorarse. “Cuando surgió la Ley de Vivienda Social en 2011, no había topes de precios. Como no se llegaba a los quintiles necesarios, en su momento, hace un par de años, se topeó el precio del 25% de las unidades de cada programa habitacional”, explicó Kaplan.

Agrego que “en marzo de 2017 se hizo un nuevo cambio restrictivo, que fue limitar el topeo solamente al 10% de los casos, pero con esta salvedad: ese 10% de las unidades están a disposición del Ministerio de Vivienda, hasta un año después de terminado el beneficio, a valores de entre 35.000 y 40.000 dólares menos de su valor de mercado”.

El asesor inmobiliario sostuvo que, como contrapartida de los beneficios de la ley, el promotor tiene que dejar una serie de unidades a disposición del Ministerio de Vivienda que las pagaría dentro del año de finalización de la obra. “Esto significa perder el dinero de esas unidades o trasladar esos costos al resto de las unidades”, señaló el experto.

Como consecuencia de esta modificación en la Ley, disminuyó la cantidad de proyectos nuevos que se presentan en el programa.

Entre 2012 y 2016 se presentaron a la ANV 15.000 unidades habitacionales, un promedio de 250 unidades al mes, la mayoría ya finalizadas o en obra. “Prácticamente todos los proyectos de vivienda social que se exponen hoy en InfoCasas fueron presentados antes de marzo 2017, por lo cual tienen exoneración del 40% o 100% del IRPF por alquiler, dependiendo de la zona”, apuntó Kaplan.

De marzo hasta fines de 2017, ese promedio mensual de unidades presentadas bajó a la quinta parte. “Eso implica de alguna forma que el mercado está reaccionando, que estas nuevas reglas de juego están complicando el futuro crecimiento del sector, uno de los sectores más dinámicos de la economía”, analizó el Contador. Esto repercute directamente en el empleo: “la industria de la construcción, cuando la Ley alcanzó su auge, llegó a tener más de 75.000 trabajadores. Hoy tiene poco más de 40.000, de los cuales en Montevideo más del 60% está vinculado al tema de Vivienda Social”.

El tope de precios, además de ese impacto negativo en la cantidad de proyectos presentados, afecta la propia calidad de las construcciones. Cuando se fija un precio máximo de cualquier producto o servicio, en general lo que sucede no es que los productos sean más accesibles, sino que los productores conserven su margen de ganancia apelando a una calidad inferior en la producción. “El control de precios no siempre es positivo, porque lleva a construcciones de menor calidad”, concluyó Kaplan.

 

Repensar la ley

Otra mejora que necesitaría la Ley, según evalúó Kaplan, es incluir más unidades monoambientes y de un dormitorio dentro del programa de beneficios. “El gobierno buscó que la ley no se desvirtuara con la construcción de oficinas y limitó los monoambientes a un 20% y las unidades de un dormitorio hasta un 50% del edificio. Al tipo de composición familiar de hoy sería positivo que hubiese más unidades de un dormitorio que de dos o de tres, porque se venden menos”, subrayó el asesor inmobiliario. 

La fragmentación familiar y el crecimiento de las viviendas unipersonales fue uno de los tópicos durante las distintas conferencias del evento Uruguay Invierte; trazando uno de los nuevos desafíos a los que debe adaptarse el mercado inmobiliario en nuestro país.

En entrevista con Del Constructor, el dirigente gremial del Sindicato Único de la Construcción y Afines (SUNCA), Óscar Andrade, se refirió al actual nivel de empleo en el sector y señaló que se espera un repunte moderado para el segundo semestre del próximo año. Otro de los puntos abordados fue el acuerdo alcanzado de la primera fase entre el gobierno y UPM para la instalación de una segunda planta de la empresa. Para el sindicalista se trata de una inversión importante y que, por ende, genera un impacto positivo en el sector, aunque, advirtió “no es la salvación para el Uruguay”.

Se mostró crítico, además, en algunos beneficios otorgados por el gobierno a la empresa finlandesa y fustigó el acuerdo bipartito alcanzado en puntos donde el PIT-CNT había demostrado su disconformidad, especialmente en lo que refiere al porcentaje de mano de obra nacional que debe ser contratada para la mega obra. Esto, afirmó, podría llevar a obstaculizar un futuro acuerdo en la segunda fase del proyecto. Por último, expuso su posición con respecto a la denuncia elevada por las cámaras empresariales del Uruguay a la Organización Internacional del Trabajo (OIT).

 

¿Qué balance hacen desde el SUNCA de este 2017?

Para la industria de la construcción este es un año meseta. De hecho, podemos hablar de dieciocho meses de meseta en términos del empleo, en un nivel de actividad que no es malo comparado con niveles históricos. O sea, hoy la industria está entre 44.000 y 46.000 trabajadores registrados a la Seguridad Social y esta relación podría ser hasta positiva si la comparamos con el período de la década del 90 donde había entre 30.000 y 35.000 trabajadores y llegando a 40.000 trabajadores entre el 2005 y el 2008. El momento más dramático fue la crisis del 2002 con 15.000 trabajadores registrados.  Pero decimos que estamos en una meseta si comparamos la actualidad de esos 46.000 trabajadores actuales, cuando tuvimos en el período 2011 al 2014 entre 65.000 y 70.000 trabajadores.

 

Pero eso fue un pico histórico. 

De acuerdo, pero la percepción que nos queda es la de ese pico histórico. El trabajador que estaba en la industria, en ese período,  hoy no tiene trabajo.  Hoy tenemos la misma cantidad de trabajadores que había en el 2010, pero no es la misma percepción que en ese año. En el 2010 veníamos avanzando en cantidad de trabajo, de puestos de trabajo, y sufrimos un cimbronazo. Escuché que hay preocupación por el tema del empleo –Uruguay está entre el 7% y 8% de desempleo- y creemos que la industria de la construcción es un tema clave para atender el empleo, porque es el sector que más puestos de trabajo genera en relación a cada peso que se invierte.  Pero además porque tiene otras características como un fuerte encadenamiento productivo, un impacto muy fuerte en el mercado interno y la posibilidad de colocarse fácilmente en cualquier parte del país. Es una industria, además, que tiene la lógica de que lo que se produce se necesita, tanto para vivienda, infraestructura productiva y turística. Entonces, parece sensato que ubiquemos en un lugar de privilegio la industria de la construcción en el próximo presupuesto nacional. Y no porque la inversión pública puede resolver  lo que la inversión privada no aporta. De hecho, la inversión privada son dos tercios del total de la industria en el país, pero la inversión pública puede hacer fuerza. A la vez que Uruguay se prepara para una temporada turística que parece ser una de las más grandes de la historia  y este componente siempre ayuda a que la inversión en la costa tome más impulso.  Ahora, las perspectiva del sector, sabiendo que es muy difícil hacer cualquier pronóstico, porque cualquier situación que se de en Argentina, en Brasil, e incluso en el mundo con el grado de transnacionalización que tiene la economía, puede impactar de manera negativa, es que esta meseta se mantendría y habría la posibilidad de pensar en un crecimiento moderado en la cantidad de puestos de trabajo, para el segundo semestre del 2018.

 

El impacto de UPM

¿Cómo impacta en el sector la posibilidad de instalación de esta segunda planta de UPM?

Si se concreta la inversión, es una inversión importante porque genera un impacto para la construcción indiscutible por, al menos, dos años y medio, y además por todas las obras conexas que tienen que ver con la planta.  No hay duda que para la industria de la construcción es un componente importante. Cualquier obra que se instale, y que ocupe a cien, ciento cincuenta trabajadores, ya es importante. Y una obra que ocuparía algunos miles de trabajadores, en su pico puede rondar los cinco mil trabajadores cuando coincida el montaje electromecánico con la obra civil, tiene evidentemente un impacto fuerte. Tampoco es la salvación del Uruguay. En esto hay que matizar en el sentido de decir `¿es positivo? Sí es positivo. ¿Potencialmente puede dejar cosas para el Uruguay? Sí, pero depende también de cómo se discutan´. Me refiero a qué paso tendrá la mano de obra nacional en esta obra.

 

El porcentaje de mano de obra nacional es uno de los temas que está en discusión ante la eventual instalación de esta segunda planta.

Claro, hay que ver cómo se puede especificar para que la red de proveedores nacionales sea la más intensa, de cómo planificar la formación nacional para que la mano de obra local sea importante en el proyecto, o de como los contratos internos ayudan al desarrollo nacional. Hay empresas que han participado en este tipo de proyectos y han logrado resultados muy importantes, y hay empresas que pueden quedar tecleando en obras de este tipo porque son, en general, contratos muy exigentes. Potencialmente hay un conjunto de posibilidades que habría que desarrollar, y hay que tener en claro que del otro lado de la empresa, no tenés una organización de caridad que tienen como objetivo el desarrollo del Uruguay. Tenés una empresa capitalista que cuanto más ganancias pueda sacar, mejor. Tiene una lógica que todo lo que pueda tensionar desde el punto de vista tributario lo va a hacer. Esto es parte de la lógica. El problema ahí es cómo nos paramos en esa negociación. Creo que si nos paramos en esa negociación es pensando que la salvación mundial es que venga UPM, es una forma que te deja poco margen para luego poner exigencias.

 

Malestar por acuerdo bilateral 

¿Y cómo cree que se paró el gobierno en esta negociación?

No he hecho un análisis fino de todo el convenio. Lo leí, pero no ahondé aún en la parte fiscal y tributaria y en comparación con otros proyectos de otras plantas.  Pareciera que ahí no está el gran problema, más allá de que no me da ninguna gracia que haya que hacer un montón de renuncias fiscales para que puedan venir. Esa es un poco la regla del capitalismo que impone esa lógica en toda América Latina.  La CEPAL explica con mucha claridad que en esta relación entre estas empresas que aportan muy poco  y se llevan mucho desde el punto de vista del producto, está una de las explicaciones de por qué América Latina es uno de los continentes más desigual. Sin entrar es esto, sí nos parece que se han dado señales que son negativas. Somos de la idea que haber avanzado en forma bipartita en aspectos que en el tripartismo, en la negociación en la que participó el PIT-CNT se entendía como inconvenientes, va a dificultar una segunda etapa de la negociación, porque delimita la cancha de manera innecesaria.

 

¿Cuáles serían esos aspectos de la negociación?

Voy a poner algunos ejemplos. En nuestra opinión no hay razones para que la forma en que se mide la presencia de mano de obra  nacional, cambia lo que han sido experiencias en la plantas anteriores, donde cada empresa que se instalaba se les exigía, como mínimo, como contrapartida que está en la ley de Zonas Francas que el 75% de los trabajadores sea mano de obra nacional.  Acá hay un cambio en el acuerdo que hace el gobierno con UPM, donde se dice que se va a medir globalmente ese 75% y no a cada empresa que se instale.

Esto genera una dificultad, porque todos sabemos que las plantas de este tipo tienen un primer momento donde el 100% es mano de obra nacional durante el primer año y medio, cuando se hace toda la obra civil. Cuando empieza el montaje electromecánico, la condición de participación de mano de obra nacional podría ser nula, porque ya se viene con un año y medio o dos de participación al 100% de mano de obra nacional. Pero este no fue el criterio tomado en cuenta para las plantas anteriores y además ese punto estuvo en la negociación y lo rechazamos. ¿Con qué criterio se adopta una forma de medir la mano de obra nacional que el movimiento nacional la rechazó en la negociación? Se puede decir que sobre este tema hay diferencias y que lo seguiremos discutiendo, pero no llegar a un acuerdo con una de las partes, el gobierno, y dejar a la otra parte, el PIT-CNT, afuera, eso claramente va a entorpecer  la negociación. Es evidente que las partes que negociaron esto, gobierno y UPM, sabe cuál es la postura del movimiento sindical.  Y después hay cosas muy confusas. Sigo sin entender cuál es la ley que hay que cambiar para que los factores meteorológicos afecten la productividad. ¿Cuál es la norma que entorpece o favorece que los factores meteorológicos afecten la productividad de la empresa? Hasta ahora nadie nos ha explicado a qué refiere esto. Además, puesto así, da para muchos tipos de especulaciones en un contrato laboral que tiene que dar previsibilidad y cosas muy claras.

Lo mismo con respecto a la prevención de conflictos. Las partes tienen que trabajar en acordar la prevención de conflictos. Nos parece bien. Ahora, si vamos a poner qué cosas hay que regular, mucho más hay que regular los despidos arbitrarios, el aporte a la Seguridad Social, a la violación de los derechos laborales de las empresas y a la represión sindical. No se puede hablar de piquetes y ocupaciones como lo único que cuenta en prevención de conflictos. Si se quiere discutir seriamente  este tema, discutamos porqué se originan los conflictos.  Y los conflictos no se originan porque un día se despertó de mal humor un dirigente sindical y se le ocurrió ocupar una planta. Los conflictos se originan en situaciones donde mayoritariamente  tienen las violaciones laborales como elemento principal.

Esta redacción fue propuesta al movimiento sindical y fue rechazada. Luego aparece, esta misma redacción,  en el acuerdo bilateral. Entonces. Como método, nos parece equivocado.                         

 

El enfrentamiento con la OIT

Hablando de negociaciones bipartitas y tripartitas, sigue el litigio con la Organización Internacional del Trabajo (OIT) luego de la denuncia de las cámaras empresariales.

Increíblemente la OIT, en el mismo momento que coloca información acerca de que Uruguay es el país de la región donde más se ha mejorado la calidad de puestos de trabajo en los últimos doce años, cede a las presiones de las empresariales globales de AIM  y asume que el caso uruguayo merece ser considerado por el Comité de Libertades Sindicales, con la posibilidad de ubicar a Uruguay en una lista negra de países que violan derechos y libertades. Creo, además, que es la primera vez en la historia que son las empresas que llevan este tema a la OIT. Los que siempre colocan las denuncias son  los sindicatos. En este caso, es una denuncia contra el gobierno, pero claramente es contra los derechos sociales y laborales. Pero, además, con un segundo aspecto en la recomendación que sería una catástrofe para el Uruguay en su ingeniería de relaciones laborales. Y me refiero a la retroactividad de los convenios.

Un sindicato, cualquier sindicato de la industria que, por ejemplo, en el 2005  logró un 1% de presentismo y en el 2007 logró un 2% que se le pague por antigüedad, y después en el 2009 logró 50 pesos de viático,  en el concepto que está colocada la retroactividad, en el momento que termina el convenio, caen todos estos beneficios. Cae todo lo que se haya conquistado en los últimos cincuenta años y hasta que no exista un nuevo convenio que refrende todo esas conquistas, inexorablemente caen. Para los sindicatos fuertes esto capaz que no es demasiado problema, porque tienen cierta capacidad para reafirmar todos los beneficios anteriores, pero para los sindicatos débiles, esto es veneno. Termina la negociación y a los quince días ya dejaste de cobrar cinco o seis cosas que estaban en el recibo y van a negociar en una condición de mucha debilidad. Mantener los beneficios pasará a ser una tortura.

Claramente trastoca la relación entre las partes y deja en una condición de muchísima debilidad a los trabajadores. Hay, diríamos, viento en la camiseta por parte de las cámaras empresariales por las reformas laborales en curso en Brasil y Argentina, que son más duras, aún, en condiciones de trabajo y de derechos  que las que existieron en la propia dictadura y el neoliberalismo, con un intento de volver a las condiciones laborales del siglo XIX. Nadie piensa que en Uruguay  se va a aplicar una norma de este tipo sin un conflicto de mucha intensidad en el país.

Un nuevo producto permite realizar solados permeables al agua en grandes superficies continuas. El suelo drenante es una alternativa novedosa para minimizar el impacto del agua de lluvia al permitir que escurra hacia la napa. Esta solución proporciona una superficie absorbente, con alta resistencia al tránsito y al desgaste. Los revestimientos drenantes, con una porosidad de hasta el 50% y que permite escurrir hasta 800 litros por m2 por minuto, se recomiendan para áreas exteriores, calles o estacionamientos. En las regiones urbanas, estos pisos son adecuados para reducir el ruido del tránsito y evitar que el agua se acumule en la calzada, además de atenuar el riesgo de inundaciones. En las industrias, son útiles para resolver requerimientos técnicos y municipales que exigen la permeabilidad de algunas zonas.

La estructura abierta que lo caracteriza reduce el porcentaje de absorción del calor, mejorando significativamente el microclima (efecto isla de calor). Y resulta más estable que otros materiales para resistir los ciclos de congelación y descongelación. En las azoteas, el piso drenante actúa como un freno al escurrimiento del agua producto de lluvias intensas, evitando la saturación de los desagües pluviales.

El revestimiento está compuesto por áridos aglomerados con resinas epoxídicas o poliuretano (Elastopave, de la empresa Basf) y funciona como un adhesivo para unir agregados inertes para formarlos en superficies continuas y resistentes. Para su instalación, generalmente, se utiliza como apoyo el terreno natural. Sobre éste se arma una base de piedra partida de diferentes granulometrías, ausente de finos y compactada por medios mecánicos. Finalmente, la capa de terminación resulta de un espesor de entre 20 mm y 50 mm (según el uso previsto) y se conforma por áridos seleccionados, libres de polvos y secos. Esta mezcla se cohesiona con el aglomerante inerte que carece de partículas nocivas para el medio ambiente.

Por debajo del sistema de pavimento drenante se puede instalar una barrera hidráulica para conducir el agua de lluvia a un depósito de ralentización. El agua recolectada puede retenerse para atrasar su drenaje al sistema pluvial, ser utilizada para riego o limpieza.

La utilización de diferentes tipos de piedras naturales proporciona variadas terminaciones, y la posibilidad de añadir pigmentos o colorantes permite usarlo en todo tipo de diseños arquitectónicos. El material cohesionante es transparente, por lo que el piso toma el color y la apariencia del tipo de árido utilizado. El margen para variar el tamaño del agregado y el espesor de la resina depende del peso que deba soportar el piso y del volumen de escurrimiento de agua requerido. Además, la composición del producto impide que las raíces de las plantas rompan el pavimento, lo que garantiza una mayor durabilidad del solado en parques y veredas.

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