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En su segundo período al frente de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, antes fue titular de la CIU entre 1999 y 2005, Wilder Ananikian recibió a Del Constructor para hablar de cómo afecta las plataformas digitales al mercado inmobiliario, la Ley de Viviendas Promovidas (antes Viviendas de Interés Social) y el informalismo en el sector.

Ananikian, que, además, fue presidente de la Confederación Inmobiliaria del Mercosur y Chile y, en el 2012, fue uno de los fundadores y primer presidente  de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (integrada por 19 países) se refirió a la ausencia de una ley de operador inmobiliario en el país. Un tema medular para la CIU si tenemos en cuenta que Uruguay y Paraguay son los únicos países del continente que no poseen la referida normativa. En Brasil, por citar un ejemplo, la ley está vigente desde hace 57 años.

 

¿Cómo ha impactado e impacta las plataformas digitales en los agentes inmobiliarios?

Es un tema que sabemos que se viene, si tomamos consideración de lo que está pasando en el mundo en los últimos años. En el año 2000 habíamos traído un técnico argentino de IBM, que trabajó mucho en Estados Unidos, y nos había anticipado que en los próximos quince años recién iba a haber cambios en la parte de tecnología que iban a impactar. Porque los chicos que tenían en ese momento 20, 25 años, son los que hoy deciden la compra o alquiler, cualquier transacción inmobiliaria, o de lo que fuera, a través de internet. Eso es lo primero. Hay que tener en cuenta que hay cuatro o cinco plataformas, que son Alibabá –que es la mayor vendedora del mundo y no tienen inventario ni stock–; Uber, que no tiene un solo vehículo; Airbnb, que no tiene ninguna propiedad, y Facebook, que no genera contenidos, sino que los genera la gente. Tengo entendido que Uber, por ejemplo, cotiza en 60 mil millones de dólares sin ningún tipo de estructura, solamente digital, y la que viene atrás es General Motors, con estructura en todo el mundo y muchos años de presencia en el mercado. Esto quiere decir que han impactado mucho las plataformas tecnológicas, sobre todo en el mercado turístico.

Tenemos informes que esta empresa, Airbnb, hizo 62.000 transacciones en la última temporada en Uruguay. Los operadores turísticos están buscando la forma, ya que solo el 5% pasa por el circuito real que pagan los impuestos. El resto es de propietario a propietario,  por Mercado Libre, o por este sistema, por lo cual el Estado no percibe absolutamente nada. Nosotros estamos muy preocupados con este tema, estamos trabajando muy activamente en la Cámara Inmobiliaria, hemos hecho un llamado para saber dónde estamos parados y cuáles son nuestras competencias, y estamos trabajando para implementar, como ya lo hizo EasyTaxi, ese tipo de plataformas.       

 

¿La Cámara Inmobiliaria Uruguaya propone crear su propia plataforma digital? 

Crearla o subirnos a algo ya existente. Por ejemplo, Airbnb tuvo un tema de estas características hace unos años en Manhattan. Los hoteleros se quejaron y terminaron haciendo un acuerdo que los hoteles ofrecían el desayuno y ellos entregaban y recibían las llaves. Es una sinergia que habría que explorar, independientemente que cada uno tiene su idiosincrasia. En lo personal hice una transacción  de ese tipo en Venecia hace unos años y llegué, me dieron todo el código, entré a un lugar, retiré la llave y cuando me fui la entregué. Acá, tanto en Uruguay como Argentina, no estamos preparados para eso. Estamos trabajando con una MLS, que es un sistema de multilista, que nuclea a todas las propiedades que tienen todas las inmobiliarias. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya tiene doce cámaras asociadas en el interior del país y unas mil inmobiliarias en todo el país. Y estamos promoviendo a las restantes asociaciones inmobilarias que no están asociadas de manera que puedan profesionalizarse e integrarse a la CIU. Y también trabaja con el gobierno, con el Ministerio de Turismo y con el Ministerio de Economía por el tema de la evasión fiscal. Hay algo que queremos dejar en claro: nosotros no estamos en desacuerdo, y está en todo su derecho el cliente, de alquilar o vender directo. Lo que nosotros damos es un consejo profesional, donde hay un valor de tasación que a veces no se corresponde con algún improvisado que aparece en el mercado.

 

Informalismo y evasión

 

Evidentemente esto acrecentó el informalismo en el mercado inmobiliario, que además ya existía.

Totalmente. Hablamos de informalismo, por no decir violación de la profesión, porque no tenemos una ley de operadores inmobiliarios. Hace unos cinco, seis años, se hizo un relevamiento con  la encuestadora Cifra que arrojó que se evadían unos seis millones de dólares al año en aquel momento. Y esa evasión no sólo corresponde a transacciones, sino también a lo que corresponde por IRPF cuando se hace una venta y no se factura,  a la que no se paga por  teléfono comercial o por un empleado que no está en planilla, entre otras cosas.  Ellos cobran lo mismo y están fuera del circuito. Ante el `apriete´ que tiene  el gobierno contra las inmobiliarias formales, porque es muy fácil, vienen a la CIU y nos piden el padrón, y salen a controlar a nuestros socios (lo que es como cazar en el zoológico), otros trabajan en el informalismo donde nadie los controla.  A veces nos preguntan a todos los inmobiliarios, mi empresa ya tiene 25 años, si seguimos siendo inmobiliarios.  A un médico, a un escribano o a un abogado, no se le pregunta si sigue ejerciendo su profesión. 

Hace 30 años, la CIU comenzó con un curso de operador inmobiliario, que después lo tomó la UTU y lo sigue impartiendo hasta el día de hoy. Es un curso de dos años, 140 horas, 8 materias y egresan con un diploma que dice “operador inmobiliario”, que no sirve para nada. El proyecto de ley tiene más de 30 años.

En el 2005, durante mi primera administración en la CIU,logramos media sanción en Diputados  y después quedó ahí por temas políticos. Y en aquel momento no había mayoría parlamentaria de ningún partido. Hoy sí la hay y el gobierno aparentemente no tiene posición tomada o interés en que salga. Nos dice que sí, pero las acciones nos muestran lo contrario. Parece que no hay interés en regularizar la profesión por el bien de los colegas y el público en general.

Hace 10 años comenzó la reforma tributaria  y para el gobierno somos agentes de retención. Le recaudamos millones de dólares por mes, ahora estamos obligados a realizar la debida diligencia. O sea que estamos reconocidos, entre comillas. Ahora estamos tratando de regular y trabajando con el Ministerio de Economía,  la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y los Escribanos, por el tema de la ley de Inclusión Financiera por los bajos montos que se han puesto, y ellos han ido postergando este tema, la última parte de la ley de Inclusión Financiera, desde hace dos años. La industria inmobiliaria y la construcción representa el 12.1 del PBI, y el turismo ha superado valores del sector agropecuario.

Me parece que es poco inteligente de parte del gobierno. No se dan cuenta de la evasión fiscal, del mal consejo a los propietarios que, a veces, tienen una o dos transacciones en su vida y, justamente por estar mal aconsejados, pierden parte de su patrimonio y, en tercer lugar, somos uno de los dos países de Sudamérica que no tenemos ley. Viene cualquiera, arma su proyecto en Punta del Este o en donde fuera, y lo venden en otro lugar, fuera del país, y eso no pasa por el circuito legal. Y después están los advenedizos que aparecen cuando hay una crisis financiera, gente del sector bancario venden propiedades, hicieron la zafra y hoy ya no están, desparecieron. Otra cosa que nos preocupa es el tema de las franquicias.  Hay dos o tres franquicias que están funcionando hoy en Argentina y Uruguay, como Remax por ejemplo.

Como nosotros no tenemos ley, este tipo de empresas no tiene gente preparada para vender inmuebles. Solamente compran la franquicia, como podría ser para vender ropa o galletitas, y se llevan un porcentaje bastante alto. En Argentina lo han regularizado bien porque tiene ley, a través del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires y entonces siempre tiene que haber un operador inmobiliario trabajando en ese sentido.

 

Viviendas Promovidas

         

¿Qué opinión le merece las Viviendas Promovidas, antes conocidas como Viviendas de Interés Social? 

La mal llamada Vivienda de Interés Social desde el inicio, nació en APPCU en el 2014 y fue votada por unanimidad por todos los partidos. Dinamizó quince mil viviendas en los últimos años frente a un déficit habitacional de más de 40.000 viviendas en Montevideo, con un crédito hipotecario interesante hasta el 90%, donde se puede hacer un ahorro previo y en Unidades Indexadas. Además. dinamizó muchas zonas de Montevideo que hacía años que estaban olvidadas, como Cordón, el Centro, Parque Rodó, El Prado y otras, donde había muy buena infraestructura de servicios pero no se construía desde hace años.  En los primeros dos años, al promotor privado,  que era el que construía en la zona 1 donde el suelo era muy caro, le costó mucho cambiar  el chip. De todas formas, ingresaban a la Agencia Nacional de Viviendas unas cuatrocientas viviendas por mes. Después se le ocurrió al gobierno topear el valor de venta del 25% de las viviendas. Ahí, entre el 2015  y el 2016 bajó el ingreso de viviendas promovidas a doscientas por mes. Y ahora, a principios de  este año, se le ocurrió topear los alquileres. En la actualidad estamos en ochenta viviendas promovidas por mes. O sea, el desinterés ha sido manifiesto. No entendemos por qué se hizo esto. Habíamos recuperado puestos de la construcción que se habían perdido. Parece que les molestó que los promotores ganaran mucho dinero porque compraban inversionistas para arrendar.  Nos vino a salvar esos años de viviendas promovidas el acuerdo que firmaron con Argentina, con esos años de bonanza del argentino comprando en Montevideo. Ahora estamos tratando de recuperarlo porque está blanqueado  en un 90%, tienen el dinero acá y siguen comprando en el Uruguay. 

 

¿Afectó las inversiones en Uruguay, la Ley de Blanqueo de Capitales promulgada por el gobierno argentino?

Ahora está todo en blanco. De panameñas han pasado a personas físicas. El dinero que tienen los bancos está todo declarado. El año pasado, cuando se planteó este blanqueo, yo era director de Relaciones Internacionales de la Cámara inmobiliaria Uruguaya y fuimos a Argentina a hablar con el Cr. Alberto Abad, el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), y logramos para la CIU ser los tasadores oficiales para que ellos tengan una referencia de precio muy real y no distorsionada. Ellos iban a planillar todo y les interesaba especialmente los campos y los departamentos en Punta del Este. Pongamos un ejemplo: un departamento de equis cantidad de metros en un edificio en Punta del Este. Cualquiera le hacía un papel por un valor de 80.000 dólares y en realidad valía 200.000 dólares.

Por eso fijamos unos parámetros, se los pasamos a nuestros asociados y se blanqueó dentro de los parámetros y cifras que nosotros le habíamos vaticinado. 

 

¿Se mantiene la compra de viviendas por parte de argentinos como segunda o primera vivienda?

Sí, se mantiene. Montevideo es la ciudad más turística aunque, increíblemente, no está dentro del Aval que solicita el Ministerio de Turismo, que tiene seis departamentos en ese esquema: Canelones, Maldonado, Rocha, Salto, Paysandú y Colonia. Impresiona mucho los extranjeros que vienen a vivir a Uruguay y, sobre todo, a Punta del Este en la contra estación.  

 

En su segundo período al frente de la CIU, ¿qué actividades cree que habría que priorizar?

Además de trabajar activamente por la normativa que nos regule y elimine el informalismo, estamos trabajando poniendo foco en educación, sobre todo con el tema de las plataformas, por lo que tenemos un convenio bilateral  desde hace mucho con la National Association of Realtors  que tiene un millón trescientos mil agentes inmobiliarios.  Precisamente, hace unos días vino un experto a dar una conferencia sobre plataformas digitales, redes sociales y como funciona todo este tipo de mercado nuevo, al cual nos tuvimos que adaptar. Tuvimos que salir de la ficha de cartulina para pasar a un programa de gestión, y hoy tenemos que manejar todas las redes sociales que es donde se concretan los negocios.  

 

Para finalizar, ¿cómo viene este año para el mercado inmobiliario?

El primer semestre fue mejor que el año anterior. Lo que pasa que el 2016 fue, comparado con todos los años anteriores, casi como el del 2004. Muy bajo en transacciones. Veníamos creciendo pero en los dos últimos años, 2015 y 2016, nos habíamos estancado. Ahora el gobierno promulgó exoneraciones tributarias para grandes proyectos por encima de los 15 millones de dólares y han aparecido unos cuantos.

Esos proyectos tienen que estar iniciados antes de finalizar el 2017 y terminados antes del 2020. Según el monto van bajando las exoneraciones. Esto ha hecho que aparecieran grandes proyectos en Montevideo y Punta del Este. Creo que este es un año bisagra y que para el año que viene vamos a repuntar y la temporada indica que será así. Con referencia al crédito hipotecario que a sido ofrecido por todas las instituciones privadas y públicas, los uruguayos estamos volviendo a repensarlo, (por malas experiencias anteriores) pero no lo usamos como en otros países, solo el 10% del total de las ventas se hacen a través de créditos hipotecarios.

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Según cifras del Informe del Mercado Inmobiliario español, realizado por la inmobiliaria Lucas Fox, los que más invierten en viviendas exclusivas son venezolanos, mexicanos, argentinos y colombianos.

En total, representan hasta el 31% de las transacciones de la compañía en la primera mitad de 2017, frente al 11% que protagonizaron en el mismo periodo de 2016, según publicó el diario español El Mundo, en base al referido informe. Si bien compran para invertir,  también lo hacen como una segunda opción de vivienda para vacacionar. "Eligen España por sus raíces familiares y culturales", explicó Rod Jamieson, director comercial de la compañía en Madrid y Barcelona. Influye también "la facilidad que otorga el idioma común, la calidad de vida, la buena salud pública y la educación, así como la cantidad de tiendas de lujo y excelentes restaurantes que ofrece el país".

 

Transacciones millonarias

La mayoría de estos compradores de Latinoamérica, "adquieren una propiedad, de entre 1,5 y 2,5 millones de euros, para pasar algunos meses en España", revela el directivo. Una suma elevada que suele llegar a la inmobiliaria directamente desde el país de origen del cliente. "Salvo los venezolanos", puntualizó Jaimeson, "que hacen las transacciones desde Miami, donde la mayoría resguarda su dinero". Este perfil de cliente principalmente apuesta por la capital por una cuestión estratégica y social. "Su ciudad favorita es Madrid, por la comodidad y cercanía al aeropuerto de Barajas, desde donde salen todos los vuelos directos a Iberoamérica. Además, poseer una propiedad en la capital es símbolo de estatus en sus países de origen", explicó Rod Jamieson, director comercial de la compañía en España.

Según el director comercial de la inmobiliaria, "prefieren las construcciones clásicas, con viviendas reformadas o rehabilitadas, pero con una fachada bonita y antigua. Buscan historia". Esta pasión por formar parte de los residentes en España no es nueva, ya que este especial interés extranjero "no deja de crecer desde 2014", como puntualiza Alexander Vaughan, socio fundador de Lucas Fox. Además, como recuerda Jamieson, el país sigue ofreciendo oportunidades ventajosas en cuanto a la relación calidad-precio si se compara la oferta con la de otras urbes europeas de referencia. Según los datos de Lucas Fox, la compraventa de casas exclusivas se ha disparado en sus oficinas hasta un 46,5% interanual en España entre enero y junio de 2017 -un incremento porcentual que sitúa en el 30% en Madrid-. Igualmente, el valor de estas transacciones ha aumentado un 54%, de tal modo que el precio medio de venta asciende a 750.000 euros. A pesar de esta revalorización, la oferta disponible continúa a precios inferiores a los alcanzados en los años previos a la crisis. "Todavía queda margen para alcanzar las cantidades que se barajaban en 2006. El mercado aún está un 20% más barato", aclaró Vaughan. Los responsables de la inmobiliaria especializada en el sector del lujo prevén seguir aumentando sus ventas de manera sustancial en lo que queda de 2017.

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Martes, 31 Octubre 2017 16:03

Una inversión de peso

A los uruguayos nos gusta invertir en ladrillos. Ya sea para tener nuestra casa propia o como inversión. Lo percibimos como algo seguro. Y, de hecho, a lo largo de los años ha incrementado su valor tanto medido en dólares como en términos reales. Y para muchos fue una gran fuente de preservación y generación de riqueza.

La rentabilidad bruta de una vivienda nueva en Montevideo se ubica entre 6 y 7% anual en dólares. A ello hay que agregarle la valorización del inmueble, que en el largo plazo se ubica, en Montevideo, entre 4 y 5% anual, en dólares.  Considerando que la renta neta suele ser el 70/80% de la renta bruta nos encontramos con una inversión que tiene una rentabilidad cercana al 10% en dólares. Es más del doble de la rentabilidad que se obtiene comprando un bono del tesoro uruguayo en dólares y significativamente más si lo comparamos con un bono del tesoro americano, por ejemplo.

No es para tener todo el dinero en inmuebles, pero sí lo considero una alternativa muy atractiva para integrar un portafolio de inversión. La inversión inmobiliaria tiene menos volatibilidad que la financiera, aunque también tiene menos liquidez.

Respecto al porcentaje de inversores y usuarios finales, en la promoción tradicional (la costera y sus adyacencias), constituyen mayor porcentaje los usuarios finales, sustancialmente en unidades de dos dormitorios en adelante. Ahora, cuando hablamos de mono ambientes o de viviendas de un dormitorio, crece el porcentaje de inversores que compren para arrendar.

En la vivienda promovida (antes llamada vivienda de interés social), la participación de inversores la ubicamos entre un 30 y un 40% del total, casi todos orientados a unidades de un dormitorio.

Téngase en cuenta que hoy lo más requerido son unidades más bien pequeñas. La fragmentación de la familia, producto de la separación conyugal, la ida de la casa de hijos con cierta independencia económica, determina que lo más buscado sea o mono ambientes o unidades de un dormitorio. Lo dice la experiencia en estos últimos tiempos.

En relación a la inversión en Real Estate en todo el país, en 2016 la estimamos en unos 600 MM de dólares, lo que representó un 12% de la inversión total en construcción.

Los promotores de este país otorgan confianza, básico en el negocio. El inversor puede tener la seguridad que invierte en un edificio que se está construyendo y el mismo tendrá no solamente final físico (el edificio se construirá en su totalidad), sino, además, final desde el punto de vista jurídico, con la habilitación municipal pertinente, lo que le permitirá escriturar la unidad y ser propietario, sin cortapisas.

Estamos en una etapa de bajar costos, sustancialmente por el lado de disminuir la carga impositiva (los planteos están expuestos) y bajar la fuerza laboral. Eso permitirá construir en menor tiempo y si fuera posible, vender más barato. Razón adicional para confiar en la inversión inmobiliaria.

 

Aníbal Durán

Gerente Ejecutivo de APPCU

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En diálogo con Del Constructor, parte del equipo de Casa Concepto -Bernardo Martín, Alexis Arbelo y Andrés Cabrera- que funciona en la Facultad de Arquitectura, explicaron los alcances del convenio firmado con MEVIR y algunos de sus objetivos, tales como el diseño de la vivienda, las condiciones del ambiente, a partir de la calidad de los cerramientos, y la relación de la vivienda con el predio. 

 

¿Cómo funciona Casa Concepto?

Empezamos a trabajar en el 2011 a partir de un llamado, de un concurso de la Facultad de Arquitectura, para recibir propuestas de diseños de una plataforma de proyectos dirigidos a los sectores más desfavorecidos de la sociedad. El cometido fundamental era que la facultad se involucrara en términos concretos en esta temática y diera su aporte, no solo desde el punto de vista de la investigación y de la enseñanza, sino desde la práctica concreta. Nosotros con un equipo, que integramos buena parte de los que estamos actualmente, más otros colegas, ganamos ese concurso y elaboramos la plataforma que fue, en principio, un trabajo de corte estrictamente teórico, pero que rápidamente intentamos canalizar  a través de algunos de los agentes que construyen  vivienda social en el Uruguay. Ese fue un trabajo de un año aproximadamente y a partir de ahí  iniciamos las conversaciones para firmar un convenio entre la Intendencia de Canelones, el Ministerio de Vivienda y la Facultad de Arquitectura, para elaborar un proyecto de realojo de quince familias en el asentamiento Las Cañitas, en Barros Blancos. Ese fue un proyecto que se hizo en el transcurso del 2012, que implicó la participación de técnicos y asistentes sociales de la Intendencia de Canelones, de técnicos del MVOTMA, además de reuniones con las familias implicadas y la elaboración de un plan de trabajo y de un programa de necesidades para llevar a cabo el proyecto. Finalmente, se nos asignó  un terreno en Barros Blancos, en el cual hicimos ese proyecto de quince casas para realojo. Después, ingresó en un proceso de construcción de las casas que se realizó en cuatro años, porque se hizo en una modalidad bastante poco frecuente que fue hacerlas con mano de obra municipal  de la Intendencia de Canelones, con carga horaria a lo largo del día para una obra relativamente pequeña, por eso avanzó lentamente, pero finalmente se terminó, y las casas quedaron muy bien. Y ya se entregaron a sus beneficiarios. Para nosotros fue una experiencia maravillosa desde todo punto de vista, ya sea el salto de la plataforma teórica  al trabajo concreto, el éxito de una forma de interactuar donde complementamos conocimientos y destrezas con los diferentes agentes de construcción de vivienda, ya sean ministeriales, municipales y académicos. Y fue muy especial para la Facultad de Arquitectura porque significó dar el salto del cometido de esta casa de estudio, que en principio puede verse como de docencia e investigativo, y comprometerse. 

 

¿Cuáles son las características y qué comprende el convenio firmado entre la Facultad de Arquitectura y MEVIR? 

Fue un convenio que se planteó a partir del tornado en Dolores, en abril del 2016. El arquitecto Gonzalo Balarini, de Mevir, quien además es docente de la Facultad de Arquitectura, hizo contactos con nosotros, en principio para que el equipo de Casa Concepto participara de los trabajos que el Ministerio de Vivienda le asignó a MEVIR. Nos planteó la posibilidad que los apoyáramos en el trabajo del proyecto vinculado a los trabajos de reconstrucción de la ciudad de Dolores. Finalmente, eso no se pudo concretar por los tiempos involucrados, pero en el transcurso de la conversación y del diseño del convenio, surgió la posibilidad de hacer otras cosas, que empezaron a concretarse en noviembre del 2016.  La Facultad de Arquitectura firmó un convenio que no solamente nos involucra a nosotros, sino que involucra también al Instituto de la Construcción, a las cátedras de la construcción, y, a buena parte de sus estudiantes que han trabajado como voluntariado, en este caso sí en Dolores, y que todavía están trabajando, especialmente en la regularización de las intervenciones de Dolores frente a la Intendencia de Soriano. La otra parte del convenio fue Casa Concepto.

 

¿Cuál es el trabajo de Casa Concepto?

Nuestro convenio incluye fundamentalmente dos tareas. Una es la de desarrollar proyectos ejecutivos concretos, para lo que se plantearon lugares como 25 de Agosto, en Florida; Vichadero, en Rivera; y Lascano en el departamento de Rocha. Concurrimos a los lugares, entramos en contacto, obviamente, con los informes de las asistentes sociales de MEVIR acerca de los requerimientos programáticos y familiares de los beneficiarios. Estuvimos visitando una obra  de Vichadero III, en la cual hicimos contacto con los agentes locales, con los procedimientos constructivos y con los modos de hacer, digamos históricos, de MEVIR. La idea es que a partir de un encargo convencional, de un encargo de un  proyecto ejecutivo de arquitectura, se plantearan algunos asuntos sobre los cuales MEVIR tenía especial interés y donde se imaginase posibles transformaciones de sus modos operativos. En particular, les interesaba reformular algunas cuestiones constructivas asociadas a localidad del ambiente en el interior de las viviendas, con especial énfasis en las condiciones de aislación térmica de las viviendas. Para eso se plantearon un montón de alternativas, de definición de los cerramientos verticales y también de los techos. Finalmente, y para estos tres proyectos, se pasó de un muro macizo simple de ladrillo y medio ladrillo, o sea un poquito menos de veinte centímetros, a un muro doble con cámara y espuma en las caras con orientaciones menos favorables, lo cual le da una aislación térmica y una inercia térmica mucho mayor a la vivienda, y la pone en igualdad de condiciones con el resto de la vivienda social, que es lo que el Ministerio de Vivienda reclama como reglamento de su producto.    

 

Casas que crecen

 

Desde la creación de MEVIR, en 1967, los conceptos sobre  viviendas confortables y amigables con el hábitat han cambiado. 

Claro.En realidad en el mundo de vivienda social, especialmente urbana, que ha estado a cargo, históricamente, primero del Banco Hipotecario, después del Ministerio de Vivienda, la Dirección General de Vivienda y la Agencia Nacional de Vivienda, estos criterios de eficiencia de  aislación térmica ya hace muchos años que están instalados. Esto es ponerse a punto en algo que el resto de la vivienda social ya había incorporado desde la década del 70. Faltaba este aggiornamiento para la vivienda rural, que nos parece fundamental, porque a veces parece que este tipo de cosas se subestiman. Hay una lectura simplista, a veces, que habrá que prender la estufa y ventilar un poco más en verano.  Por supuesto que eso es necesario, pero hay unas condiciones ambientales y de calidad del aire, asociadas a la calidad de los cerramientos que ya hace muchos años que se reconocen como muy importantes en la calidad de vida y en factor de ahorro energético. Esto se ha transformado en un paradigma en los últimos años. El otro parámetro que nos planteamos en torno al diseño de la vivienda, además de las condiciones de la calidad del ambiente a partir de un rediseño de la calidad de los cerramientos, es repensar la casa propiamente dicha, su organización, su distribución y su espacialidad, a partir de imaginar que la casa, cualquier casa, a lo largo de la vida de un grupo de  ocupación, como puede ser una familia, es necesario que sea capaz de absorber transformaciones.  En ese sentido, lo que especialmente estamos planteando es la posibilidad de que las casas crezcan. Nosotros, a partir de los requerimientos programáticos planteados en los informes de las asistentes sociales, que dicen que hay familias que va a requerir una casa de dos dormitorios o de tres dormitorios, estamos previendo que todas las casas puedan tener hasta lo que llamamos, no cuatro dormitorios, sino cuatro habitaciones, pensando que cuando una casa necesita crecer, no todas las habitaciones tienen que, necesariamente, ser dormitorios.  Por eso es que estamos planteando que en ese tránsito de la vivienda de dos habitaciones hasta la vivienda de cuatro habitaciones, por un lado que la casa pueda crecer, y por otro lado que siempre haya una de las habitaciones, resultado del crecimiento, que tenga carácter de comodín. Es decir que pueda estar claramente asociada a un sector más íntimo,  privado y de noche de la casa, que puede ser un potencial dormitorio, pero que también tenga la posibilidad de asociarse a la zona de relación. En la mayoría de los casos estamos intentando que tenga un contacto directo con el exterior y al frente de la casa, que le permita incluso tener la posibilidad de acceso independiente. Hablamos de incorporarla al paquete de dormitorios, al área social e incluso funcionar como una habitación con una relativa independencia de la casa, que permite asociarla al trabajo de la casa.

 

¿Esto lleva a redimensionar las casas que venía construyendo MEVIR?

Nosotros, en términos de superficie construidas, estamos manejándonos por los parámetros de MEVIR, que son equivalentes a los parámetros estandarizados en el reglamento de productos del Ministerio de Vivienda. Cuando hablamos de repensar las casas, de casas que crezcan, esto no implica que las casas tengan que ser necesariamente más grandes en el arranque. Incluso pueden ser más chicas, porque para familias que tienen un cierto potencial  de crecimiento cercano en el tiempo, se viene planteando históricamente desde MEVIR lo que llaman dos dormitorios ampliados o tres dormitorios ampliados. Esto significa que en una casa de dos dormitorios, uno de ellos es más grande, a la espera que aparezcan nuevos componentes de la familia y que, por lo tanto, sea posible incorporar el espacio para una cama, más una circulación en el dormitorio. Eso es un incremento de, aproximadamente, cinco metros cuadrados en la vivienda, que se están incluyendo desde el principio. La teoría del crecimiento permite que esos metros cuadrados se incorporen en el futuro, que no formen parte de la superficie inicial y, por lo tanto, del costo inicial.  Una consideración importante es que nosotros, a partir de ese pedido que hizo MEVIR, se nos propone unos terrenos que son de otras instituciones y que MEVIR, a través de otros convenios con esas instituciones, acceden a ellos.  A diferencia de algunos planteos anteriores de MEVIR, las estrategias de intervención más directamente urbanas refieren a consideraciones especiales en cuanto a movimientos de suelo  y disposición de las casas en relación al predio. Con respecto a esto, nosotros planteamos parcelas un poco más chicas, con dimensiones un poco más controladas, y una tipología que a nosotros no encanta y que es la tipología dúplex, con planta baja y planta alta. Esto es una  diferencia con los planteos que generalmente hace MEVIR que son con planta baja extendida. Nos interesaba mucho la mancha que genera la casa sobre el suelo. Entonces pensamos en el concepto de que la casa es el predio. Esto significa que el predio empieza a ser una unidad un poco más compleja que solo una casa apoyada en una porción de suelo. Nosotros planteamos un equipamiento, con un arbolado, con un acceso más arquitecturizado, como para generar las condiciones más óptimas de la casa en relación al predio.                 

 

Además de las tres localidades nombradas en el proyecto, ¿está pensado extender la experiencia a otros lugares?

Nos gustaría mucho. Nosotros lo que tenemos planteado en términos del convenio son los proyectos ejecutivos, donde comenzaron a avanzar las obras en esas tres localidades y un catálogo que tiende a barrer una cantidad importante de situaciones de proyectos asociadas a cantidad de niveles de vivienda, cantidad de habitaciones de la vivienda, y especialmente a anchos y profundidades de parcela. Las diferentes casas que componen el catálogo surgen del cruzamiento de todos esos datos: ancho y profundidad de parcela, cantidad de habitaciones y si la vivienda va a ser uno, dos o tres niveles. Eso da un universo que anda alrededor de unas cien casas.

 

Aislación térmica

 

Ustedes hablaron de condiciones del ambiente a partir de un rediseño de la calidad de los cerramientos, ¿cómo está Uruguay en ese aspecto?

Es importante diferenciar dos aspectos. El primero es que nosotros tenemos una tradición de estudio de las condiciones del clima desde la década del 60, a través de un gran investigador y estudioso de la materia que es el arquitecto Roberto Rivero que esa década hizo una publicación que demuestra que era un adelantado en treinta, cuarenta años, en cosas que ahora se están transformando en paradigmáticas. Esto es muy importante, porque es un reconocimiento a alguien que quizá no es todo lo reconocido que se merece en su tarea. Pero, además, eso ha sido fundamental porque ha definido los estándares para la construcción de vivienda social en términos de producto. Entonces, esta idea de la aislación térmica, de la hermeticidad de los cerramientos, del aprovechamiento de las orientaciones, de los vientos, de todas las condiciones de optimización de los aspectos relacionados con el clima, como factores de proyecto de arquitectura, han formado parte de los históricos reglamentos de productos del Banco Hipotecario y del Ministerio de Vivienda, a partir de las investigaciones de Rivero. Lo que quizás ha sucedido es que, de alguna manera, se las han entendido como recetas. En la medida que uno va marcando cada parámetro de los que están definidos, siente que está cumpliendo con los cometidos del ahorro energético y del proyecto asociado al clima, y no es necesariamente así.  En particular, me parece que el enfoque  del relacionamiento con el clima por lo general no es parte del proyecto, excepto a los efectos de cumplir con los requerimientos de una lista. En la mayoría de los casos hay algunos enfoques de proyecto que tienen más que ver con aspectos programáticos y de inserción del edificio en la ciudad que, por supuesto, son aspectos importantes, pero no estamos viendo los aspectos de optimización de la relación de la arquitectura con el clima, sean elementos fuertes de proyectos, más allá  del estricto cumplimiento de una serie de parámetros que ya están definidos en el reglamento del producto.

 

¿Consideran que falta más interacción entre la Facultad de Arquitectura con los demás organismos ejecutores de viviendas, como el MVOTMA, la Agencia Nacional de Vivienda y las Intendencias?

 

Nosotros estamos convencidos que tenemos un muy buen aporte para hacer y estamos deseosos de poder hacerlo. De hecho, las cosas que hemos intentando hacer, y que algunas hemos hecho a lo largo de este tiempo, así lo demuestran.  Creemos que la facultad tiene un aporte que puede ser muy importante.

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Más de 840 familias de todo el país, a julio de este año, accedieron a su vivienda propia mediante créditos con cobertura del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH). La utilización de esta herramienta, que amplió su cobertura a partir de setiembre, ahora requiere un ahorro inicial de entre el 10 % y el 25 % del valor de la vivienda y un máximo del 90 % de su valor se puede financiar en un plazo de hasta 25 años.

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) comunicó a través de la página web de Presidencia  de la República (www.presidencia.gub.uy) que el objetivo del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios es facilitar el acceso a la vivienda de aquellas familias que, aun con la capacidad de pagar una cuota mensual, no tienen el ahorro previo suficiente para acceder a la compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario.

Desde su creación, a través de la ley Nº 18.795 de agosto de 2011, su objetivo fue ampliar y mejorar la disponibilidad de créditos hipotecarios, en particular hacia los sectores de menor capacidad de ahorro apuntando a mejorar la accesibilidad a amplios sectores de la población al crédito hipotecario.

 

Acceso y cobertura 

El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios es un programa que reduce el ahorro previo exigido para comprar una vivienda hasta el 10% de su valor. Hasta agosto el FGCH permitía acceder a su cobertura a quienes tuvieran una necesidad de ahorro previo de entre el 10% y el 15%. A partir del 1º de setiembre de este año se amplió el acceso a familias con una capacidad de ahorro de entre el 10% y el 25% del precio de compra de la vivienda y se puede financiar un máximo del 90% de su valor en un plazo de 25 años.

“De esta forma”, informó la Agencia Nacional de Vivienda, “se apunta a extender su cobertura con la incorporación de sectores de la población no atendidos hasta el momento por la garantía parcial que otorga el programa a los destinatarios de créditos hipotecarios otorgados por las instituciones financieras adheridas”.

El fondo opera con cinco instituciones financieras adheridas: BBVA, BHU, HSBC, Santander y Scotiabank, las que a partir de la firma de un contrato de adhesión con la Agencia Nacional de Vivienda pueden otorgar créditos hipotecarios con la garantía adicional del Fondo de Garantía.

La ANV también informó que al cierre de julio de este año más de 840 familias en todo el país han accedido a su vivienda propia mediante créditos con cobertura del FGCH, lo que considera es el resultado de la aplicación de políticas públicas de vivienda y del trabajo interinstitucional entre actores públicos y privados para facilitar el acceso a la vivienda.

 

Solicitudes de garantía

Las solicitudes de garantía comenzaron a otorgarse, en Montevideo, en junio de 2013 y se extendieron hasta alcanzar todos los departamentos del país. Un 50% de las garantías otorgadas se localiza en el departamento de Montevideo y le siguen en importancia Canelones con un 14%, Maldonado con un 8%, Salto con un 5%, y el 23% restante se distribuye en el resto del país. Durante el último año móvil cerrado a julio, los plazos de cancelación promediaron los 24 años, con una tasa de interés media del 7% (TEA en unidades indexadas). El precio promedio de las viviendas comercializadas con el FGCH es de UI 616.106, unos 75.082 dólares, y el 70% de los beneficiarios de los créditos son menores de 39 años.

 En tanto, el ingreso promedio del núcleo familiar se ubica en el entorno de los 55.200 pesos y la relación cuota-ingreso es del 23,5%. El ingreso máximo del núcleo familiar no debe superar las 100 unidades reajustables, unos 99.252 pesos.

El FGCH opera para la compra de vivienda usada, y, en el caso de unidades nuevas, solamente si son promovidas por la ley  Nº 18795.

Asimismo, la Agencia Nacional de Vivienda informó que las viviendas promovidas adquiridas con el FGCH registraron un precio promedio de UI 766.269, unos 93.400 dólares, y representan el 25% del total de créditos otorgados desde el origen del programa, mientras que el porcentaje restante corresponde a vivienda usada. El FGCH, si bien fue creado en el 2011, comenzó a estar operativo para la población en abril de 2013.

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