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Esta cifra, afirmó el director Nacional de Vivienda, Salvador Schelotto, es de acuerdo a un criterio de cálculo y, por ende, puede ser variable. Las declaraciones fueron realizadas en Informativo Sarandí (Sarandí 690 am) en la entrevista realizada por los periodistas Raúl Ponce de León y Sergio Silvestri. El jerarca, también, se refirió al déficit cualitativo de las viviendas, al sistema cooperativo y las políticas de vivienda implementadas por el actual gobierno y el Ministerio de Vivienda, a través de la Dirección Nacional de Vivienda (DINAVI) y la Agencia Nacional de Vivienda.

Consultado por las políticas actuales en materia de vivienda, el jerarca de la Dirección Nacional de Vivienda (DINAVI) recordó que “si bien hay antecedentes previos, como en diciembre de 1968 que, a pesar de ser un año complicado para el país, se creó una ley nacional de vivienda que implementó el Plan Nacional y que en sus trazos estructurales, al día de hoy, sigue vigente, más allá de los avatares de todo tipo que hubo en este período.  Justamente en el 2007 se termina un proceso de reestructura del sector público, durante el primer gobierno de Tabaré Vázquez y siendo ministro de Vivienda Mariano Arana, donde se termina de reconfigurar el sistema público de vivienda en el diseño que tiene hoy. Un sistema público que implicó fortalecer el papel rector, orientador y ejecutor de políticas del ministerio con una serie de instituciones. En aquel momento se aprobó una ley de reestructura del Banco Hipotecario que, a la vez de reestructurar el banco, crea la Agencia Nacional de Vivienda. El BHU había terminado muy mal el período de gobierno de Batlle y se hizo un rediseño financiero. Hoy mantiene su rol bancario, la Agencia Nacional de Vivienda es uno de los brazos ejecutores de la política de vivienda, lo que es toda una innovación, y el ministerio, a través de la DINAVI diseña y ejecuta las políticas. Y después tenemos otros organismos como MEVIR, que este año cumple 49 años, que en marzo va a entregar la vivienda número veintinueve mil, lo que demuestra la importancia de este organismo”, explicó Schelotto.

También se refirió al sistema cooperativo, al señalar que está pasando por “un buen momento” con una cifra record en materia de construcción de viviendas por esta modalidad. Señaló que la meta para este quinquenio es el inicio de diez mil viviendas, más la que se están finalizando del período anterior. “Estamos adjudicando nuevos créditos por este sistema que se está desarrollando en todo el territorio. Mayoritariamente es a través del sistema de ayuda mutua, pero también con ahorro previo. El sistema cooperativo está teniendo una expansión cuantitativa y territorial muy grande”, explicó Schelotto.

En cuanto al Fondo Nacional de Vivienda, dijo que a partir de la Reforma Tributaria del 2007-2008, dejó de integrar con aportes patronales y de los trabajadores (lo que era el esquema de la ley de 1968) para pasar a que ese equivalente sea aportado por Rentas Generales, más el repago de los préstamos a cooperativas. Con esas dos fuentes de financiación, actualmente, la inversión está en el entorno de los siete mil quinientos millones de pesos por año, lo que equivale a unos 240 millones de dólares anuales de inversión. “El Ministerio de Vivienda es el inciso de la Administración Central que tiene una ejecución más alta desde el punto de vista de los rubros de inversión”, sostuvo.

 

Déficit habitacional

En materia de déficit habitacional, uno de los temas que suele estar en el centro de la polémica en cuanto a su cifra, el titular de la DINAVI señaló que ese concepto (de déficit habitacional) nació junto con la moderna política de vivienda de la década del 60, donde uno de los pioneros de esa conceptualización fue el arquitecto Juan Pablo Terra.

 “Han habido diferentes criterios vinculados a esto. Por ejemplo, el actual Plan Quinquenal,  publicado y aprobado por el Poder Legislativo, establece un criterio de cálculo con base en dos conceptos diferentes. Uno es el déficit cuantitativo, es decir, el número de viviendas que habría que producir para que cada familia pudiera acceder a una vivienda adecuada. El segundo, es el déficit cualitativo que tiene que ver con las características de las viviendas existentes que hacen que no sean adecuadas por condiciones constructivas y de habitabilidad, entre otras”, afirmó

Según el primer concepto, es decir, el déficit cuantitativo, Schelotto dijo que este se sitúa, de acuerdo a un criterio de cálculo, en el entorno de las 40 mil viviendas.

“Pero es un criterio normativo que podrá ser sustituido por otro que diría, si se pasa la raya por otro punto, que es mayor o menor. La gente que sabe más de todo esto, nos dice que aun cuando llegué el día que logremos producir tantas viviendas como para que se elimine el déficit, al día siguiente vamos a tener un déficit nuevo, porque esto es dinámico.  Lo cual no quiere decir que haya que producir cuarenta mil viviendas. Obviamente que para esto descontamos todo lo que tiene que ver con la vivienda de temporada y con un quantum de vivienda friccional que son las que están en el mercado en un proceso de venta o de alquiler. Descontando estas viviendas y el stock que tenemos, para que cada familia tuviera una vivienda adecuada estaría en ese entorno a nivel nacional”, afirmó.

Por último, señaló que las políticas de vivienda en Uruguay “son universales, apuntan a toda la población pero, particularmente,  el ministerio tiene un mandato que es atender a la población que está en un rango de ingresos familiares que llega a las 60 Unidades Reajustables de ingreso líquido mensual, aproximadamente unos sesenta mil pesos. Excepcionalmente puede ser hasta unos setenta y cinco mil pesos por familia. Por supuestos que después, por encima de ese nivel de ingreso, hay políticas que apuntan a otros sectores de la población”, afirmó Schelotto. 

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La firma BauMax, empresa chilena especialista en soluciones integrales de ingeniería y protección sísmica, montó una planta robotizada con equipos de tecnología alemana que puede fabricar paneles de hormigón de alta calidad en tiempo récord. De hecho, en un día, el sistema termina las piezas necesarias para armar cuatro casas de 140 metros cuadrados.

Al combinar tecnología de punta con un sistema constructivo que tiene un material conocido, el hormigón, la empresa chilena BauMax apostó por una fuerte innovación en el modo de producir viviendas. Esta iniciativa abre una variante a la búsqueda de eficiencia y velocidad que ensaya la tendencia de “impresión” de viviendas en 3D, actividad que lideran los constructores chinos.

La iniciativa en el país trasandino forma parte del Programa Estratégico Nacional en Productividad y Construcción Sustentable Construye 2025, presentado por la presidenta Michelle Bachelet, que busca mejorar la productividad y eficiencia de la construcción en Chile en 20 años.El objetivo del plan es transformar la forma de construir en Chile para mejorar la productividad de la industria de construcción en toda su cadena de valor y generar un cambio cultural en torno a la sustentabilidad. Uno de los canales en que se desarrolla esta iniciativa es la prefabricación e industrialización de partes, o de la totalidad de una vivienda.

Las casas de paneles de hormigón se fabrican en tres pasos, incluyendo los elementos para las conexiones eléctricas y sanitarias, las que luego se ensamblan en el predio elegido.  El primer paso es el diseño, para lo que el sistema permite una completa integración entre el software BIM (Modelo de información del edificio) y el que comanda los robots. De ese modo se pueden diseñar y producir elementos de corte precisos con sus detalles e incluso las instalaciones eléctricas y sanitarias. Como los proyectos se hacen una por vez, es posible cambiar el diseño de la vivienda cada vez que la línea de producción termina una.

La segunda etapa del proceso está relacionada con la producción donde, en una planta de tipo carrusel, las mesas se mueven por las distintas estaciones controladas por un programa y con un proceso flexible que permite responder a los requerimientos arquitectónicos. El  tercer, y último paso, es el montaje que se realiza en el lugar a través de uniones húmedas cuyo diseño está testeado estructuralmente.

Según los datos que aporta la empresa BauMaX, el proceso robotizado reduce los tiempos de construcción en un 30% en comparación a los trabajos de albañilería. Y la mano de obra, en un 50%, lo que genera certeza en los plazos de entrega. Además, el proceso se lleva a cabo en un ambiente controlado (diseño, construcción y operación de proyectos en línea a través de modelos 3D) y gestionado por personal capacitado, lo que asegura la calidad del producto.

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Los ministerios de Vivienda, Defensa Nacional y la Intendencia de Canelones, con el apoyo del Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo, inauguraron las primeras 28 viviendas de un proyecto que regularizará las residencias de 280 familias y beneficiará a 1.000 personas en forma directa. El proyecto comprende la construcción de instituciones educativas, una seccional y un polideportivo en Toledo.

El subsecretario del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, Jorge Rucks, afirmó que dentro del Proyecto del Plan de Mejoramiento Barrial denominado San Felipe-La Capilla, con financiación de la Dirección Nacional de Vivienda y el apoyo del Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo, se regularizará un total de 280 familias.

Rucks explicó que, debido a inundaciones, precariedad habitacional o contaminación, las construcciones se realizan en este predio del Ministerio de Defensa Nacional ubicado en la calle Las Tropas y calle pública 17 metros, entre Adrián Medina y Eusebio Valdenegro.

En esta primera etapa se entregaron 28 viviendas, 16 de dos dormitorios y 12 de tres dormitorios, cuya construcción se concretó en un año. Está planificada la edificación de un Centro de Atención a la Infancia y la Familia, una seccional policial, una escuela, un instituto técnico de la Universidad del Trabajo del Uruguay, un liceo y un centro polideportivo.

Asimismo, se construirán más viviendas para 86 familias, además de 50 núcleos habitacionales para funcionarios del Ministerio de Defensa Nacional. En tal sentido, el subsecretario de esa cartera, Daniel Montiel, dijo que las obras se realizaron en régimen de comodato y que la inauguración de la jornada es el principio de otros proyectos que constituyen una integración de acciones del Estado.

El plan abarca a 280 familias y llegará a un total de 1.000 personas, que serán beneficiarias directas. En ese contexto, los servicios, las mejoras y los equipamientos favorecerán a toda la localidad de Toledo.

El intendente de Canelones, Yamandú Orsi, y la directora de Vivienda, Silvana Nieves, hablaron del trabajo social desarrollado con los vecinos. El proyecto incluyó el análisis detallado de reglas de convivencia en las edificaciones y espacios comunes y la definición de la ocupación de las casas de acuerdo al número del núcleo familiar y  a los espacios públicos. “Este trabajo posibilitó una gran participación de los vecinos, porque sin el 70% de aprobación de los mismos no se llevan a cabo gestiones que afecten a todos”, dijo Orsi.

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Según el estudio realizado por la firma calificadora de riesgos, Fitch Ratings, se espera que en Brasil “los precios promedio se reduzcan en 10%, aunque hay probabilidad de disminuciones adicionales en 2017”.

 Fitch Ratings indicó que a pesar de una presión a la baja en los precios reales, los precios nominales se han movido marginalmente desde inicios de 2015. Fitch proyecta una disminución de 3.3% del producto interno bruto (PIB) en 2016 y una recuperación solamente modesta en 2017.

Entre tanto, las áreas metropolitanas más importantes de Brasil aún sufren de un desequilibrio de oferta y demanda en el mercado de inmuebles, que debería limitar disminuciones generales en los precios en el mediano y largo plazo.

Una situación diferente pronosticó para Colombia donde se prevé que los precios de la vivienda en Colombia no sufrirán caídas significativas este año. El estudio señala que la firma “no anticipa reducciones de precio significativas para las propiedades residenciales en Colombia, en donde el déficit de vivienda urbana debería limitar el impacto en precios, presionado por una demanda debilitada, la cual ha disminuido en el entorno económico actual”.  Sostuvo además que “el crecimiento de precio de construcciones nuevas está estancado y se espera que los precios de vivienda existente sigan una tendencia similar“.

Para México, en cambio, la firma calificadora espera que “los fundamentos de oferta y demanda, junto con la estabilidad macroeconómica continua, respalden la estabilidad de los precios de vivienda reales”.

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La Facultad de Arquitectura realizó un relevamiento “inmuebles visiblemente abandonados” que señala que existen al menos 90 viviendas en ese estado dentro de los límites del Municipio CH, que abarca Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle.

El referido estudio, a cargo de los arquitectos Mariana Ures y Gonzalo Bustillo, da cuenta que los valores de estos inmuebles, teniendo en cuenta los datos del Servicio de Catastro y Avalúo de la Intendencia de Montevideo,  es de 10.500.000 de dólares, lo que equivale al costo de construcción de cinco edificios de vivienda de diez pisos de altura. La superficie del total de estas viviendas abandonadas es de 30.392 m2, lo que equivale aproximadamente a cinco manzanas de la ciudad.

Si bien todas las deudas originales de estos inmuebles ascienden a apenas US$ 62.689, el total de la deuda acumulada, sumando multas y recargos, ronda los US$ 2 millones. No obstante, el 67% de los inmuebles visiblemente abandonados no tiene deudas: son solamente 12 los padrones morosos, destaca el informe.

El relevamiento realizado del Municipio CH, que tiene una población de 160.000 habitantes, conllevó un año de trabajo, en el que también participó la Defensoría del Vecino, se identificaron 15 inmuebles "en condición de potencial intrusión de terceros". Del conjunto de 90 viviendas, hay 29 con obstrucción total de sus aberturas en planta baja.

De considerarse los inmuebles tapiados total y parcialmente, la cifra asciende a 40 casos. A su vez, se determinó la existencia de 19 inmuebles que, por su estado ruinoso, presentan "riesgo ostensible".

En cuanto a la titularidad de los bienes inmuebles, 73 registros obtenidos en el proceso de análisis permitieron establecer que en el 62% de los casos pertenecen a personas físicas, 36% a personas jurídicas y 1% al Estado. Sobre el restante 1% no hay datos.

 

Problemática

Asimismo, el documento señala que en los últimos 25 años en Montevideo se ha escrito y analizado mucho sobre el problema del vaciamiento de áreas centrales. "Pero en el mismo período, no se han aplicado instrumentos de política pública directos para el manejo de los edificios vacíos en dichas áreas", expresa el documento.

En cuanto a cuáles son las razones por la que hay tantos edificios abandonados en Montevideo, los arquitectos Ures y Bustillo, sostienen que “como sociedad no hemos generado normas que sean un signo claro de desestimulo y transformación activa de dicha práctica social. El nuevo marco jurídico para el manejo del tema no instituye la noción de que dejar propiedades vacías durante extensos períodos es una práctica contraria a la construcción de un proyecto sostenible de ciudad".

Los responsables del estudio señalan además que si bien existen un conjunto de normas, tales como impuestos a la edificación inapropiada, dirigidas a regular situaciones de riesgo edilicio, ruinosidad, y construcciones tapiadas, “al día de hoy no se cuenta con sistemas de inspección que permitan la aplicación de la norma.

"La inexistencia de mecanismos de inspección de rutina sobre el amplio espectro de casos de edificación inapropiada, además impedir la aplicación de la norma y el intento de regulación del fenómeno, redunda en una pérdida de posibilidades de recaudación por parte de la Intendencia", sostiene el documento.

 

Soluciones legislativas

Por su parte, el alcalde Carlos Varela (Frente Amplio) del Municipio B y el alcalde Andrés Abt (Partido Nacional) del Municipio CH, pidieron que el Parlamento acelere la aprobación de un proyecto de ley que apunta específicamente a resolver esta problemática. Dicho proyecto al que hicieron referencia los alcaldes responde a la iniciativa de los diputados Alfredo Asti y Mauricio Guarinoni (Asamblea Uruguay). Fue presentada en 2012 pero, al no haber sido considerada en la pasada legislatura, fue nuevamente elevada al Parlamento en 2015.

En términos generales apunta que si el propietario de la finca no cumple con sus deberes en un lapso superior a cinco años, la misma será declarada “vacante” y, a pedido de las intendencias o el Instituto Nacional de Colonización, ser ingresada al dominio fiscal y utilizada con fines sociales.

Según el censo de 2011, el municipio que presenta mayores dificultades con las viviendas abandonadas es el B, que abarca a Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón. En tanto, la mayor concentración de casas vacías se da en el casco histórico; el CCZ N° 1 es donde el porcentaje se separa ampliamente del resto de los comunales.

Según otro estudio realizado el año pasado por la Facultad de Arquitectura, en las áreas centrales de Montevideo —contenidas fundamentalmente dentro de los municipios B y C— hay 339 padrones visiblemente abandonados. Podría parecer poco en un plano de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas, abarcarían 15 manzanas enteras, o 2.350 viviendas "tipo" de 75 m2.

Algunos cálculos indican que en Montevideo hay unas 17.000 propiedades vacantes y ruinosas, y un stock aproximado de 13.000 en alquiler. Todo esto ocurre ante un reclamo permanente de viviendas y de rebaja de alquileres, en el que la oferta y la demanda juegan un rol fundamental.

Publicado en Interés
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