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Miércoles, 31 Mayo 2017 20:15

La vivienda y su contexto

Ya hemos mencionado que la ley más importante en los últimos  40 años en materia de vivienda, ha sido la ley de vivienda de interés social (VIS), fruto de serio trabajo público-privado, donde los promotores privados fueron oídos y respetados en su posición.

Pero ahora incursionemos en otros aspectos sobre la vivienda. Dice una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que de los 130 millones de familias que viven en las ciudades de América Latina y el Caribe, 5 millones están obligados a compartir vivienda con otras familias, 3 millones residen en viviendas irreparables (en nuestro país tenemos muchos ejemplos) y otros 34 millones habitan en inmuebles que carecen de título de propiedad (nuestros Asentamientos Irregulares – AI), agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio suficiente.

Tan importante es considerar el tema de la vivienda, que tanto ésta, como el barrio que la alberga, influyen de manera decisiva en la salud, alimentación y educación de la población, así, como en su acceso a oportunidades económicas y su grado de vulnerabilidad a los problemas sociales.

Una buena vivienda es mucho más que una edificación bien construida con suficientes habitaciones, agua potable y un piso sólido. La construcción de una vivienda comienza cuando un terreno legal ubicado dentro de los límites de la ciudad con acceso a infraestructura troncal (conexión principal para agua, saneamiento, drenaje),  se subdivide en lotes individuales por ejemplo, cada uno con sus propias conexiones a la infraestructura.

Si el terreno original es de dimensiones importantes, se deberían planificar parques, centros comunitarios, escuelas y, en algunos casos, centros de salud, para lo cual se deberían reservar áreas y firmar acuerdos públicos-privados que garanticen su mantenimiento.

La presencia de la vivienda precaria hace de la ciudad un conglomerado que combina una amplia gama de AI  que circundan bolsones de barrios residenciales  formales y comercios adyacentes.

El problema no es puramente cosmético. La necesidad de solucionar estas carencias (mejorando el funcionamiento de los mercados de tierra, fomentando la actividad público-privada), es tan urgente como esencial.

En lo fundamental la vivienda y el barrio influyen en la calidad de vida de las personas en la salud y educación de sus hijos, en su vulnerabilidad al crimen y patologías similares.

El hacinamiento  aumenta la posibilidad de que las enfermedades contagiosas se transmitan dentro del hogar cuando uno de sus miembros se enferma.

La falta de servicios imprescindibles  dificultan el proceso de obtener agua potable, preparar y almacenar alimentos de manera segura y mantener una buena higiene personal, todo lo cual compromete la salud de quienes habitan en una vivienda en esas condiciones.

Por otro lado, los malos resultados de la región en materia de vivienda pasan muchas veces por precios altos en relación a los ingresos, falta de acceso al crédito hipotecario y el alto costo de la construcción.

La reducción del tamaño de las familias es un dato de la realidad. En los próximos 20 años podríamos pasar de 2.9 a 2.3 personas por hogar, siguiendo una tendencia mundial. Por dicha razón se estarían necesitando unas 300.000 viviendas en las próximas dos décadas.

Si agregamos obsolescencia del stock habitacional y sustitución de miles de viviendas de AI, se tendrían que construir 500.000 viviendas. Datos de nuestro asesor, Julio Villamide.

Ajustar costos y mejorar la eficiencia en construir es un imperativo de la hora.

Sería buena cosa que las autoridades del MVOTMA conocedoras de este panorama, apuntalen la inversión privada y no ignoren las reglas del mercado.

Reeditar la experiencia fértil que se tuvo en derredor de la ley de vivienda de interés social será de orden, donde el diálogo fluido y las cabezas abiertas eran el factor común que aglutinaba a los interlocutores públicos y privados.

 

Aníbal Durán Hontou

Gerente Ejecutivo de APPCU

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Un informe publicado por El Observador, señala que los precios en dólares que piden los propietarios de Montevideo por sus inmuebles arrancaron el año en aumento, compensando prácticamente la baja en la cotización de la moneda estadounidense durante el primer trimestre. Si se compara con igual mes del año anterior, por sexto mes consecutivo, la suba de precios de los inmuebles se aceleró en marzo y alcanzó su mayor ritmo desde mediados de 2015.

El artículo, firmado por el periodista Federico Comesaña , sostiene que el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de Montevideo de El Observador (IPOI-EO) mostró un aumento de 1,6% en dólares corrientes durante el primer trimestre del año, una suba muy similar a la del último cuarto de 2016, cuando trepó 1,7%.

La tendencia al aumento de los precios en dólares de los inmuebles publicados en los principales portales clasificados es clara. El indicador de El Observador, que releva la totalidad de los avisos activos en Montevideo, acumula cuatro meses consecutivos de subas en los precios. Además, el ritmo al cual se produce ese encarecimiento viene también en ascenso. Esto es, no solo suben los precios sino que lo hacen a una velocidad mayor.

En setiembre del año pasado, el precio medio de oferta del metro cuadrado en la capital costaba 1% más que en igual mes de 2015. Mes a mes la brecha interanual se fue haciendo mayor hasta que en marzo el incremento fue de 4,1% en comparación con el mismo mes del año pasado.

Ese aumento se dio de manera prácticamente generalizada en los distintos barrios de la capital. De los 17 que considera el indicador, los de mayor actividad en el mercado inmobiliario, solo cuatro bajaron el precio medio del metro cuadrado respecto al cierre de 2016 y fueron Carrasco, Jacinto Vera, Parque Rodó y Tres Cruces.

En tanto, si se compara con igual período del año pasado, el número de barrios que se abarataron se reduce a dos: Jacinto Vera y Unión.

 

Suba

Si bien la suba de los precios en dólares complica el acceso a la vivienda a aquellos hogares que ahorran en esa moneda, la baja en la cotización de la divisa estadounidense en los últimos meses y la suba del salario medio contribuyen a facilitar el acceso de los hogares uruguayos a la vivienda propia.

Si en vez de evaluar los precios en dólares se miran en unidades indexadas –en pesos uruguayos descontado el efecto de la inflación– los inmuebles se abarataron 3,5% durante el primer trimestre del año. En los últimos 12 meses, en tanto, la baja fue mucho más pronunciada: -13,7%.

Si además se considera el aumento promedio de los salarios durante el último año finalizado en marzo, hubo un incremento de la capacidad de compra de inmuebles por parte de los hogares uruguayos de 19%. Por cada cinco metros cuadrados a los que accedía un sueldo medio en marzo del año pasado, podía comprar uno más en el último relevamiento.

El indicador de precios del mercado inmobiliario de El Observador se realiza a partir de la captura y el procesamiento de la totalidad de los avisos publicados en los principales portales de clasificados que operan en el país.

Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo. Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados, casos atípicos y avisos con información incompleta.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por cada barrio de la capital, se elabora el índice de precios de Montevideo en su conjunto. Para eso, se ponderan los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas durante el año 2013.

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El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, a través del programa Compra de Vivienda Nueva, convocó a la ciudadanía a inscribirse al llamado para comprar unidades habitacionales de dos y tres dormitorios en la ciudad de Maldonado y de dos dormitorios en la ciudad de Tacuarembó. Los interesados pueden inscribirse en las oficinas de la dependencia en esos dos departamentos.

El llamado que se realiza para Maldonado está dirigido a familias con ingresos de entre 15 y 60 unidades reajustables (entre 14.805 y 59.220 pesos actualmente), que incluyan entre sus integrantes un menor de 18 años o una persona con discapacidad, lo que deberá documentarse con constancia del Banco de Previsión Social.

Para acceder a la vivienda se debe contar con 8% del valor de la vivienda de ahorro previo. Al momento de la inscripción, las personas interesadas deberán demostrar que poseen al menos 4%, mientras que el resto deberá ser entregado al momento de la escritura.

El Ministerio de Vivienda comunica que el llamado para Tacuarembó no exige ahorro previo. Está dirigido a personas de edades entre los 18 y 60 años, cuyos hogares estén integrados por un máximo de cuatro personas y una de ellas sea menor de edad o tenga una discapacidad. Las familias deben acreditar al menos un año de residencia en la ciudad de Tacuarembó y manifestar disponibilidad para aportar 20 horas semanales de trabajo en la construcción de las viviendas.

Para inscribirse a este llamado, los interesados deben percibir ingresos líquidos de entre 15 y 45 unidades reajustables (entre 14.805 y 44.400 pesos), al  menos uno de los titulares debe ser ciudadano uruguayo y al menos uno de los titulares debe ser menor de 60 años. Todos los integrantes del núcleo familiar que trabajen deben presentar historia laboral.

Los interesados, en ambos llamados, no deben poseer vivienda propia o ser promitentes compradores del Banco Hipotecario del Uruguay o de la Agencia Nacional de Vivienda, no deben haber sido destinatarios efectivos de subsidio habitacional proporcionado por el Estado, no deben registrar operaciones incumplidas en el Clearing de Informes ni estar afectados por inscripciones en el Registro de Actos Personales.

Las condiciones agregan que se deberá presentar recibos de UTE, OSE o Antel que certifiquen un año de residencia en la ciudad para donde se hace la convocatoria. Como en el resto de los programas de la secretaría estatal, si la cantidad de inscriptos supera a la oferta de viviendas disponibles, se realizará un sorteo ante escribano público.

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María Moraes, representante del Ministerio de Vivienda en Dolores explicó que en la primera quincena de diciembre “se entregaron 92 viviendas en Dolores, 62 de ellas construidas por Mevir y 30 por la empresa Schmidt, y, en los últimos días, otras 29 por parte de la empresa Ebital en el Parque Lavalleja, mientras que las 57 restantes de las programadas para los afectados por el tornado estarán prontas en abril”.

Tras la entrega del pasado jueves 9 de marzo en Dolores, por parte de la empresa Ebital, de 29 viviendas de las 86 que se construyen en Parque Lavalleja, Moraes aseguró a la Secretaría de Comunicación Institucional que esa firma tendrá prontas otras 25 a fines de marzo. Al concluir abril, las 86 casas estarán terminadas y entregadas a las familias.

Moraes explicó que, de esta forma, se instalan en sus nuevas casas las familias que estaban alojadas en contenedores en los barrios Parque Lavalleja, Cadol y en predios de la escuela N° 102.

Las familias deben gestionar los trámites para contar con los servicios de UTE y OSE a sus nombres. “Luego de esta instancia, ya tendrían todos los servicios necesarios”, aseguró la jerarca.

Respecto al trabajo de la empresa Schmidt, Moraes dijo que en los primeros días de diciembre pasado esta firma entregó las 30 viviendas que se habían pautado, las que se construyeron en predios de las familias.

La Comisión Honoraria Pro Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre (Mevir) culminó en su totalidad, también en marzo, la construcción de 62 viviendas nuevas que fueron entregadas a las familias. De esta manera, en los últimos días del año pasado se entregaron 62 viviendas de Mevir y 30 edificadas por Schmidt.

La funcionaria también informó que el Ministerio de Transporte y Obras Públicas realiza reparaciones en 10 casas, la Intendencia de Soriano finalizará a fines de marzo las obras de refacción, y se desarrollan trabajos en los centros de estudio por parte de la Administración Nacional de Educación Pública.

 

Trabajo coordinado

En tal sentido, agregó que el Ministerio de Transporte terminará en los próximos meses la supervisión de obras en comercios, donde concretan reparaciones cuadrillas contratadas por el Instituto de Empleo y Formación Profesional (Inefop).

“Todos los trabajos, tanto en construcción de vivienda nueva como en reparaciones de casas articulares y comercios, culminarían en su totalidad antes de mitad de año”, dijo.

También señaló que se entregaron todos los materiales donados, subrayó que actualmente algunas familias finalizan los trabajos de reparación en sus viviendas y que, cuando necesitan materiales, estos son comprados con dinero donado, que es administrado por la Oficina de Planeamiento y Presupuesto.

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A partir del 1º de marzo y hasta el 28 de abril, el MVOTMA mantendrá abierto el programa Financiación a Cooperativas de Usuarios para egreso de socios. El llamado habilitará a las cooperativas de usuarios a solicitar préstamos en unidades reajustables (UR) con garantía hipotecaria de esa cartera para restituir el capital social de quienes quieran retirarse.

Las cooperativas de todo Uruguay interesadas en inscribirse en este programa deberán presentarse en la oficina de la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi), en Montevideo, entre el 1º de marzo y el 28 de abril, con la documentación establecida.

Este llamado habilitará la presentación a cooperativas de usuarios por ayuda mutua o por ahorro previo que estén interesados en solicitar un préstamo en UR con garantía hipotecaria del Ministerio de Vivienda para restituir el capital social de socios que egresen.

 

Capital social

El programa prevé financiar este año el capital social de hasta 100 cooperativistas que egresen, y cubrirá como máximo el 85% de lo que se deba restituir a cada socio. Para participar, las cooperativas deberán presentar un listado de socios aspirantes a ingresar al grupo cooperativo.

Los interesados pueden conocer dónde se encuentran las viviendas disponibles a través de la Federación Cooperativa de Viviendas de Usuarios por Ahorro Previo (Fecovi) y la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam).

El MVOTMA indica que, para las cooperativas que hayan culminado la amortización del préstamo principal, los préstamos tendrán un plazo de amortización de 25 años en UR y a 5% de interés anual, y podrá aplicarse la modalidad de subsidio a la cuota vigente. Asimismo, para las cooperativas en proceso de amortización de un préstamo principal obtenido bajo la reglamentación 1994 o anterior, los préstamos tendrán un plazo de amortización de 25 años en UR y se mantendrá el beneficio a la tasa de interés por concepto de buen pagador en caso de corresponder.

 

Requisitos

Para realizar la solicitud, las cooperativas deberán tener Certificado de Regularidad vigente a la fecha de la presentación, haber iniciado su proceso de amortización en fecha anterior a 2007 y el valor de tasación de las viviendas de la cooperativa no podrá ser superior a 2.050 UR para viviendas de dos dormitorios, 2.500 UR para las de tres y 3.100 UR para las de cuatro dormitorios, a valores de la UR de agosto de 2016.

Las cooperativas deberán presentar un listado de aspirantes a socios cuyo número sea igual al de los socios que egresen y una cantidad de suplentes no inferior a 50% de los aspirantes titulares. A su vez, la cooperativa no podrá variar las familias a ingresar en sustitución de los socios que egresan sin la autorización previa del Ministerio de Vivienda.

Por su parte, los aspirantes a socios deberán contar con ingresos familiares líquidos legales de hasta 60 UR con valor a diciembre de 2016 y ningún integrante del núcleo familiar podrá haber tenido una adjudicación anterior de vivienda por parte del Ministerio, con excepción de la garantía de alquiler, condición que no aplica a hijos de destinatarios y cónyuges con divorcio o separación de bienes.

El Ministerio indica que, si la vivienda es parte de una cooperativa en proceso de amortización cuyo préstamo principal haya sido obtenido bajo la reglamentación 1994 o anterior, el aspirante a socio deberá demostrar capacidad de pago de la cuota de amortización correspondiente a la vivienda a la que aspira.

En ese caso, la cooperativa será responsable de corroborar esta condición, ya que el incumplimiento de pago no dará lugar a subsidios adicionales. Los aspirantes deberán aportar 15  del capital social del socio que egresa. La verificación de este ahorro se realizará en el momento de la escrituración del préstamo.

En caso de que la cantidad de socios a egresar exceda el número de 100 para el total de cooperativas habilitadas a presentarse, se conformará un orden de prelación en el que se comenzará con las cooperativas que tienen mayor antigüedad en el inicio del proceso de amortización de su préstamo principal.

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