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En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

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La titular de la cartera de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), Eneida de León, afirmó que  “el gobierno espera superar la meta de 10.000 viviendas cooperativas en el quinquenio”, al tiempo que detalló que hay 6.500 unidades en obras en 170 cooperativas, 60 % de las cuales están en el interior del país.

Además, informó que se adjudicaron 80 viviendas para pasivos en Montevideo y otras 30 en Fray Bentos para trabajadores, y que se entregaron viviendas a familias que fueron afectadas por inundaciones en Artigas, Salto y Paysandú.

“Hay 900 realojos en todo el país con más de 80 intervenciones por año del Plan de Mejoramiento de Barrios, que realiza infraestructura en los barrios más carenciados”, apuntó la ministra.

Destacó que para el 2018 habrá 40 proyectos para más de 1.000 viviendas nuevas, de las cuales 30 son para población en general y 10 para pasivos. En otro tramo de la conferencia, sostuvo que en el sector privado hay 6.500 viviendas promovidas terminadas, 4.500 en obra y 5.000 cuya construcción va a comenzar. Añadió que en la actualidad son 600 las obras por el sistema de autoconstrucción. También detalló que hay más de 10.000 contratos de alquiler garantizados por el ministerio.

En otro orden, de León indicó que la cartera bajo su responsabilidad trabaja para finalizar el proyecto de ley para inmuebles abandonados, que está basado en los anteriormente presentados y “busca instalar familias en la ciudad consolidada con servicios e infraestructura adecuada”. Al respecto explicó que “debe definirse la doble situación de abandono y que el bien afecte la calle y el barrio para que sea posible intervenir con una actuación judicial rápida”.

Por su parte, la Comisión Pro Erradicación de la Vivienda Rural (MEVIR) y el Instituto de Colonización (INC) acordaron construir viviendas e infraestructura por 160 millones de pesos, según se anunció desde Presidencia de la República (www.presidencia.gub.uy). En este sentido, la presidenta de Mevir, Cecilia Bianco, y su par del Instituto Nacional de Colonización (INC), Jacqueline Gómez, firmaron un convenio marco de cooperación por el que se invertirán 160.000 unidades reajustables (UR) para construir viviendas, salas de ordeñe y galpones, así como mejorar la caminería, electrificación y alambrados perimetrales.

Bianco y Gómez suscribieron ese acuerdo interinstitucional con la finalidad de un mejor aprovechamiento de los recursos y una complementariedad técnica, a los efectos de realizar más de 60 intervenciones focalizadas en la construcción de viviendas en colonias del Instituo Nacional de Colonización.

A través de este acuerdo, Mevir asume la obligación de proporcionar asistencia técnica al INC para los servicios profesionales de arquitectura, agrimensura, trabajo social y geología en la realización de programas y proyectos, ejecución, administración, contralor y dirección de las obras, además de aportar todos los equipos de infraestructura necesarios.

 

Convenio por dos años 

Bianco explicó que el convenio que desarrollará acciones durante dos años implicará un costo total de 160.000 UR (160 millones de pesos) y unas 80.000 UR por año, cifras que permitirán la concreción de un proyecto en el que trabajan ambas instituciones desde hace un año y medio.

También posibilitará la planificación de acciones para continuar el trabajo que ya se concreta en más de 20 colonias del INC, además de impulsar el óptimo manejo de recursos humanos y económicos.

Hasta el momento, Mevir totalizó más de 600 intervenciones junto al INC a lo largo de su historia en todo el país. “En lo que va del quinquenio, hemos hecho trabajos de modo coordinado por unas 130.000 unidades reajustables, lo cual nos permite decir que en el quinquenio esta entidad hará un esfuerzo en coordinación con Mevir, lo cual redundará en la realización de infraestructura productiva y de vivienda por casi 10 millones de dólares”, señaló la jerarca.

Gómez destacó que el INC ha definido como prioritario trabajar en el acceso a la tierra y en las condiciones de vida de los productores familiares y de los asalariados rurales para que puedan desarrollar sus proyectos, acción que calificó como aporte a la construcción del desarrollo rural de las personas que viven en esas zonas.

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Ocho de cada 10 uruguayos cree que el mercado inmobiliario es caro, y más de la mitad de los encuestados piensa que los precios de las viviendas serán cada vez más altos, según un sondeo que realizó Mercado Libre Uruguay sobre la percepción general del sector inmobiliario.

El estudio reveló también que casi 40% de los encuestados piensa que las condiciones de financiamiento son malas o muy malas, mientras que solo 18% considera que son buenas o muy buenas. En ese sentido, a medida que aumenta la edad también se incrementa el nivel de satisfacción con las condiciones de financiamiento que existen en plaza. Por otro lado, el interés de los uruguayos por comprar una propiedad es mucho mayor que el interés por alquilar, 62% y 27% respectivamente.

La adquisición de la vivienda como una inversión a largo plazo y el alquiler como un supuesto acto de “tirar” el dinero son razones de peso en todas las generaciones para preferir comprar en vez de alquilar.

A mayor edad también mayor es la preferencia por comprar. La generación denominada millennials (nacidos entre 1980 y 1999) son los que tienen mayor preferencia por arrendar con un 49%, mientras que el porcentaje en la generación X (nacidos entre 1965-1979) cae a 34% y en los Baby Boomers (nacidos antes de 1965) a 30%. Ocho de cada 10 millennials alquila dado que su situación económica le impide comprar una vivienda, según el reporte. A su vez, los más jóvenes son los que más piensan que los precios en el mercado de la vivienda son caros (90,1%) y que estos tenderán al alza en los próximos dos años (59,3%).

También son los más pesimistas en cuanto a que las condiciones de financiamiento son malas (46%), mientras que el porcentaje en la generación X desciende a 38%, y a 34% dentro de los Baby Boomers.

En relación a la oferta inmobiliaria, cuatro de cada diez uruguayos no está satisfecho con ella. A medida que aumenta la edad también incrementa el nivel de satisfacción con la oferta inmobiliaria. Los más jóvenes son los más insatisfechos con la oferta inmobiliaria (57%) contra 43% de la generación X y 32% de la Baby Boomers.

El sondeo fue realizado entre 884 usuarios de Mercado Libre que en el último tiempo iniciaron un proceso de búsqueda para alquilar o comprar.

El 57% de los entrevistados continuaba buscando vivienda al momento de la encuesta. El objetivo del estudio fue “entender, desde la opción de la demanda, cómo se estaba comportando el mercado”, según expresó a El Observador el gerente de clasificados de la empresa Jonathan Szwarcman.

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El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente a través de su titular Eneida de León, anunció la nueva escala de valores máximos para acceder a programas habitacionales existentes, considerando ingresos de 40 unidades reajustables (UR) para una persona, 60 para el caso de dos, 72 para núcleo familiar de tres miembros, 84 para cuatro y 96 para cinco o más.

 De León anunció que la cartera a su cargo aprobó una resolución que aumenta los ingresos máximos de personas y núcleos familiares para acceder a programas habitacionales, con el objetivo de que más ciudadanos puedan hacerlo.

En el marco del anuncio, explicó que hasta ahora existía un tope de ingresos único de 60 UR, equivalentes hoy a casi 61.000 pesos, que no contemplaba la composición del núcleo familiar. “Ahora hacemos hincapié en el ingreso per cápita y no en un ingreso único”, explicó la jerarca.

En tal sentido, la nueva escala va desde 40 UR, unos 41.000 pesos, para un integrante, 60 para dos, 72 para tres, 84 para cuatro hasta 96 para cinco o más miembros del núcleo familiar.

Destacó que esta nueva resolución “contempla la realidad de muchas familias”. “La modificación avanza en la dirección de profundizar las políticas y alcanzar metas comprometidas por el gobierno en el Plan Quinquenal de Vivienda 2015-2019, en cuanto a la implementación de planes de vivienda y hábitat que contemplen la heterogeneidad de los hogares a los que están dirigidos”, afirmó. La ministra agregó que la integración de las familias destinatarias de los programas habitacionales del ministerio constituye una variable relevante para determinar quiénes pueden acceder a estos planes.

 

Programas de viviendas

De León indicó, también, que una evaluación de la normativa vigente hasta ahora identificó la necesidad de realizar cambios que permitirán ampliar el acceso a los programas de vivienda, sobre todo a aquellas familias más numerosas, lo cual, a su vez, lo hace más consistente con la política de subsidio. De esta forma, se resolvió ampliar el tope de ingreso que se acepta para postular a los programas habitacionales, “en particular para aquellos hogares que tienen mayor número de integrantes”, señaló.

De León agregó que “se extiende el acceso a hogares pertenecientes a los quintiles sociales de menores ingresos, que bajo la normativa anterior quedaban excluidos del acceso a los programas habitacionales, y se contribuye al conjunto de las políticas sociales del país que procuran una distribución más justa de los ingresos y de la riqueza”.

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La Cámara Chilena de la Construcción (CChC ) realizó un relevamiento, publicado por el diario trasandino El Mostrador, sobre la actual situación habitacional de ese país. El informe, titulado “Balance de la Vivienda Social y Entorno Urbano 2017”,  señala que un 56% de los encuestados piden nuevos requerimientos habitacionales por deterioro de los inmuebles y un 44% a nuevos requerimientos por hacinamiento, situación que muestra la situación que viven algunas poblaciones de Chile.

El documento muestra que, al menos, 507.716 nuevas viviendas debieran construirse en el país para resolver el déficit habitacional que sufren cerca de 1,5 millones de personas y que afecta a los segmentos más vulnerables de la población.

El estudio, que la Cámara Chilena de la Construcción realiza cada dos años con datos de la Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (Casen), muestra que 285.439 viviendas, del total antes mencionado, corresponden a nuevos requerimientos habitacionales por deterioro de los inmuebles (56%), mientras que 222.277 soluciones habitacionales serían ante nuevos requerimientos por allegamiento (44%), dando cuenta de un complejo problema de hacinamiento en las poblaciones afectadas.

Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara, señaló al diario El Mostrador que “entre esta medición y la anterior, correspondiente al 2013, el déficit habitacional a nivel nacional no ha disminuido. Esto se explica porque, si bien se ha avanzado en reducir los problemas de hacinamiento, se observa un incremento constante de las viviendas que debieran ser reemplazadas por su grave estado de deterioro, lo que es una señal de mucha relevancia para orientar la política pública”.

De acuerdo a la CChC, las necesidades de nuevas viviendas para resolver problemas de deterioro y hacinamiento se concentran principalmente en las regiones Metropolitana, del Biobío, Valparaíso, La Araucanía y El Maule.

Según el informe, las 10 comunas que requieren mayor cantidad de viviendas de interés social son Maipú (15.432 viviendas), Puente Alto (13.171), Antofagasta (12.735), Temuco (12.412), Valparaíso (12.094), La Pintana (9.348), Pudahuel (8.915), San Bernardo (8.716), La Florida (8.641) y Puerto Montt (8.444 viviendas).

 

Problemas ambientales

En cuanto al análisis del entorno de estas familias, menos de la mitad (42%) de la infraestructura básica se estima como óptima, donde, a modo de ejemplo, el 96% de las manzanas no posee toda la infraestructura básica deseable y el 64% de las manzanas en nuestras ciudades no cuenta con veredas ni pavimentos en buen estado.  A eso se suma que una de cada cinco personas vive en un entorno urbano que ofrece una alta probabilidad de experimentar problemas medioambientales, con 23% de la población expuesta a presencia de basura en el espacio público.

En cuanto a la seguridad, uno de cada cuatro habitantes vive en un entorno que ofrece una alta probabilidad de estar expuesto a problemas de seguridad. De hecho, el 38% de la población ha estado expuesto a consumo de drogas en su entorno, el 26% a tráfico de drogas y el 16% a balaceras.

Destaca además que, al cruzarse los datos de déficit habitacional y de entorno urbano, el estudio de la CChC identifica 13 comunas que debieran ser prioritarias para la política pública, dado su nivel de carencia. Se trata de Arica, Iquique, Valparaíso, Cerro Navia, Estación Central, Talagante, Pedro Aguirre Cerda, Melipilla, Recoleta, La Pintana, El Bosque, Coronel y Los Ángeles.

Ante esta situación, la Cámara realizó 10 propuestas, donde apuntan a perfeccionar la asignación de subsidios y mejorar la focalización del gasto social en viviendas; otorgar “subsidio de movilidad” a las familias que ya obtuvieron un subsidio pero que necesitan cambiar su actual vivienda por otra en mejores condiciones; definir estándares urbanos mínimos que deban cumplir todas las comunas del país, independientemente de las condiciones socioeconómicas de sus habitantes, de manera de asegurarles niveles básicos de infraestructura urbana, equipamiento y servicios; reforzar los programas de rehabilitación de barrios y viviendas; garantizar la disponibilidad de suelo para la construcción de nuevas viviendas subsidiadas, ampliando las áreas de concesión de las empresas sanitarias y densificando zonas con buena infraestructura de transporte, equipamiento y servicios; y fortalecer el trabajo colaborativo entre el sector público y el privado.

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