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Un informe publicado de la periodista María Eugenia Usatinsky del diario argentino La Nación, señala que las expectativas de recuperación del mercado de la vecina orilla han impulsado la generación de proyectos en Uruguay, al tiempo que enumera ofertas y presiones en  Montevideo y Punta del Este.

El artículo señala que el modelo uruguayo de desarrollo inmobiliario es una de las referencias usuales entre los empresarios del sector argentino, y explica que nuestro país “cuenta con créditos hipotecarios en Unidades Indexadas (UI), moneda ajustable según el índice de precios al consumo”. También consigna que a partir de la implementación en 2014 de la ley de vivienda de interés social (hoy denominada ley de vivienda promovida) se apuntó a subsidiar la demanda mediante créditos a largo plazo e impulsar la oferta de nuevos proyectos mediante exenciones impositivas.

La autora del informe, María Eugenia Usatinsky, entrevistó a varios agentes y expertos inmobiliarios de nuestro país. Uno de ellos fue Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (al que entrevistamos en la edición anterior de Del Constructor), quien señaló que “el mercado uruguayo “sufrió en los últimos dos años un enlentecimiento en las transacciones y nuevos desarrollos. Si bien la demanda existe, el acceso a la vivienda nueva o en el pozo es muy relativa ya que los costos de construcción han aumentado y la tierra -cada vez más escasa en las zonas premium- tiene una incidencia muy importante por metro cuadrado a la hora de evaluar un proyecto”.

En sintonía con lo expresado por Ananikian, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) Daniel Zulamián, director, además, de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios, afirmó que el mercado inmobiliario uruguayo “tuvo dos cortapisas -en 2014 y en marzo 2017- que fueron la fijación de precios en un porcentaje de las unidades y un procedimiento de entrega de departamentos al Ministerio de Vivienda para que lo maneje. Esto redujo sensiblemente la construcción en este segmento”. El empresario opinó que “el sector sigue siendo recesivo” aunque aclaró que probablemente “éste sea el piso. Esto no significa que el 2018 tendrá grandes movimientos pero por lo menos no seguirá aumentando la recesión”.

Zulamián también afirmó que los precios de venta en nuestro país son similares o están por debajo de zonas residenciales comparables de Buenos Aires, Santiago de Chile, Porto Alegre y “muy por debajo” de Miami, por ejemplo. En números, según el relevamiento inmobiliario de América Latina (RIAL), las ciudades con el metro cuadrado más caro de la región son Río de Janeiro (U$S 3961), Santiago de Chile (U$S 3352), Montevideo (U$S 2933) y Buenos Aires (U$S 2842).

 

Montevideo versus Punta

Ananikian diferenció la capital uruguaya de la costa esteña. Son mercados bien diferentes. Montevideo se dinamizó los últimos ocho años por la presencia de argentinos invirtiendo en lo no tradicional, que era naturalmente Punta del Este, al principio en lo comercial y luego en lo residencial. “Estimamos que 90 por ciento de los argentinos con inmuebles en Uruguay se adhirieron al sinceramiento fiscal. Ese dinero está en Uruguay, no regresó y la expectativa es que siga estando y creciendo con las rentas mensuales para nuevas adquisiciones”, señaló

Punta del Este, con valores superiores a los del mercado de Montevideo, sufrió los últimos años los avatares políticos de Argentina, afirma la nota. “Eso promovió una sobreoferta que se absorberá. Luego de muchos años de presencia en el mercado de segunda vivienda, se vuelve a las épocas doradas de antaño”, afirmó Ananikian. En cuanto al panorama de la temporada, la anterior fue “la mejor de los últimos 20 años” y auguró que la próxima “será mucho mejor aún”.

Para Gustavo Pereira, director general de Amarras, compañía que comercializa Casagrande, un complejo de viviendas que funcionará bajo formato de hotel en la entrada de José Ignacio, el mercado de Montevideo “es un público de ticket bajo -en el orden de los US$ 100.000- que busca una inversión que le de una renta estable y en dólares. El inversor de Punta del Este tiene algo de consumidor final porque busca ubicación, una buena playa, el uso y también no sacar dinero de su bolsillo. En el negocio de alquiler, la renta en Punta del Este puede llegar hasta un 4 por ciento en La Barra y un 6 por ciento en algunas unidades en José Ignacio”.

 

Obras Premium

Para Jorge Carpman de la desarrolladora Gala Group, que cuenta con proyectos en ambos mercados, Punta del Este se encuentra con “escasa oferta de productos nuevos en construcción, con un mercado segmentado en obras premium de muy alto valor y existe abundante oferta de terrenos pero a valores que no se ajustan a la realidad del mercado”. En cambio, el mercado de Montevideo “es más dinámico aunque su oferta en todos los segmentos está en un proceso de desaceleración”. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, advirtió que “para el argentino los mercados de Montevideo y Punta del Este son diferentes. Los que invierten en Montevideo lo hacen en general buscando un refugio de inversión porque es un mercado muy activo comercialmente, con renta todo el año y beneficios impositivos que lo hacen muy atractivo. En cambio, Punta del Este es una zona de veraneo que se busca para vacacionar o descansar, si bien de a poco también se está viendo un público argentino que decide mudarse para vivir la mitad o todo el año en esta ciudad. La ciudad se convirtió, una vez más, en un mercado muy tentador no solo por las virtudes como la cercanía, los atributos naturales y su infraestructura sino también porque sus precios volvieron a ser atractivos”.

 

Las perspectivas

De acuerdo a Wilder Ananikian, las proyecciones son buenas. “El gobierno aprobó un paquete con inversiones para proyectos de gran porte por más de US$ 15 millones con exenciones tributarias importantes según la escala de inversión. Son obras que deben estar iniciadas antes de fin de año y entregadas a finales de 2020, mayoritariamente en el segmento residencial. El 2017 fue un año bisagra y la actividad comenzó a repuntar en el segundo semestre. En Maldonado hay casi un millón de metros cuadrados proyectados a través de beneficios fiscales y es por eso que se espera un mercado de crecimiento estable para los próximos tres años”.

Para Curbelo, el mercado “ya salió del estancamiento de los últimos dos años y empezó a mejorar moderadamente, se están haciendo operaciones y consolidando una tendencia alcista en cuanto a la demanda. Creemos que el resultado electoral favorable al Gobierno argentino generó tranquilidad y entusiasmo para reanudar inversiones en el Uruguay. Se estima una excelente temporada, en cuando a cantidad de gente y demanda de alquileres, si bien falta confirmar -aunque somos optimistas- que también habrá un público comprador de inmuebles”.

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Finalizando el 2017, Del Constructor dialogó con el asesor y experto inmobiliario Julio Villamide para realizar un balance de cómo se comportó el sector este año. Villamide señaló que este año cerrará mejor que el 2016 y que, de hecho, el 2017 es el mejor año, sin ser excepcional, de los últimos tres años.

La charla devino en otros temas vinculados directamente con el sector como los incentivos aprobados por el Poder Ejecutivo para obras cuya inversión superen los 15 millones de dólares, los incentivos propuestos por la Intendencia de Maldonado y la situación actual de la Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social. En este punto, el entrevistado fue crítico con la actual situación y los cambios introducidos por el Ministerio de Vivienda, lo que catalogó como un “nocaut” a la referida ley 18.795 promulgada a fines del 2011. Pese a la actual situación –la puesta en marcha del tope del 25% redujo a la mitad la construcción de viviendas- el experto señaló cierta “esperanza” en que la situación se pueda revertir. 

 

¿Qué comportamiento tuvo el mercado inmobiliario en este 2017?

El mercado inmobiliario en el 2017 va a cerrar mejor que en el 2016, porque el año pasado tuvo un primer semestre que podemos incluirlo entre los cuatro muy negativos, casi recesivos, que vivió el mercado inmobiliario entre el segundo semestre del 2014 y primer semestre del 2016. Esos dos años fueron realmente muy malos, con algunos indicadores que, incluso, estuvieron, en materia de compra venta registrada, casi al nivel del 2002. Pero, a partir del segundo semestre del 2016,  las cosas cambiaron y empezaron a mejorar, junto con la mejora de la economía. Y en el 2017 esta tendencia se está consolidando. Es decir, va a terminar siendo un mejor año, porque el primer tramo del 2016 fue muy malo. Igual, debo aclarar que este 2017 no es un año excepcional, ni para tirar manteca al techo, pero ha sido mejor.

 

Mejora económica

 

¿Este reapunte al que refiere se debió solo a la mejora de la economía del país o también incidieron factores externos? 

No, fundamentalmente a la mejora económica. No es casualidad de que esos cuatro semestres negativos de los que hablábamos coinciden con que Uruguay vivió un virtual estancamiento económico, con una fuerte desaceleración de su crecimiento económico. Si bien no entró en recesión, se mantuvo con tasas de crecimiento muy bajas. Cuando a partir del segundo semestre del 2016 las cosas empiezan a cambiar y las tasas de crecimiento ya se acercan más al 3% ahí se percibe una reactivación, que va  asociada a fenómenos que también están vinculados con lo económico como el empleo, el ingreso de los hogares, que mejoró bastante debido a la baja de la inflación, y fundamentalmente a la mejora en las expectativas de los consumidores. Este es un factor que no podemos descuidar a la hora de hacer un balance.

La expectativa de los consumidores, este índice, se basa en la confianza de los consumidores, un relevamiento que elaboran Equipos Consultores y la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica. En esos semestres francamente malos, estábamos en una zona de pesimismo moderado y ahora se ha pasado a una zona de optimismo moderado. El 2017 fue el mejor año, ya que el 2014, 2015 y 2016 fueron años regulares para el sector.

 

¿Cómo impactó, si es que impactó, la ley de blanqueo promovida por el actual gobierno argentino en el mercado inmobiliario uruguayo? 

No tuvo casi impacto desde el punto de vista de los niveles de actividad.  Sí tuvo un impacto muy fuerte con respecto a las tasaciones hechas por inmobiliarias, porque muchos argentinos blanquearon propiedades que tenían en el Uruguay, entonces necesitaban dos tasaciones de agentes inmobiliarios uruguayos. Se hicieron miles y miles de tasaciones  tanto en Montevideo como en Maldonado para regular esa situación. Pero desde el punto de vista operativo, desde el punto de vista de capitales, de que hayan estado vendiendo propiedades en Uruguay para comprar en Buenos Aires o a la inversa, sacado capitales de Argentina para comprar acá, no ocurrió.

Ese tipo de movimientos de capitales no sucedió definitivamente. Y si bien el número de compradores argentinos es muy bajo respecto al que existía hace algunos años atrás, todavía  sigue habiendo una presencia de inversores argentinos en Montevideo.

 

En una entrevista anterior, usted me dijo que muchos argentinos, jubilados por ejemplo, compraban una propiedad en Uruguay, ya no como segunda residencia, sino para quedarse. ¿Sigue ocurriendo esto?

Es un fenómeno que se sigue manteniendo en Montevideo, Maldonado y Colonia. Esa presencia constante de argentinos que están obteniendo la radicación en Uruguay, que a veces tiene razones fiscales, pero en otros casos razones de residencia real, se sigue dando, de hecho, los argentinos siguen siendo unos de los más activos a la hora de los trámites en migraciones para obtener residencia en Uruguay.  Y una parte de ellos son residentes permanentes en esos tres departamentos que nombramos.

 

Viviendas Promovidas

 

¿En qué situación está en el tema de Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social?

Se trabajó durante buena parte del 2016, a instancias del Ministerio de Economía y con el Ministerio de Vivienda,  para lograr mejorar las condiciones y lograr recuperar inversión y mano de obra en el sector de la construcción. Eso eran los dos objetivos del Ministerio de Economía. Se trabajó conjuntamente  y los privados presentaron una serie de propuestas  para destrabar situaciones. Pasado el tiempo, nos encontramos con una sorpresa muy desagradable que fue que no se había aceptado ninguna de las propuestas que habíamos realizado los privados. La única propuesta que se nos aceptó fue cambiarles el nombre a Viviendas Promovidas, porque Vivienda de Interés Social era un nombre equívoco que llevaba a la confusión, incluso a muchos periodistas. Viviendas promovidas se ajusta más a la realidad. Porque estas viviendas, en definitiva, no es otra cosa que las que antes construía el Banco Hipotecario del Uruguay y vendía a precios similares a los que hoy se venden las Viviendas Promovidas. Ese cambio de nombre fue el único elemento que se aceptó del punteo de temas y propuestas que se habían presentado desde el sector privado. Los otros planteos no solamente no se aceptaron, sino que se introdujeron  otros puntos, otros elementos, negativos, que complicaron mucho la situación.

Nosotros teníamos, en su momento cuando todo esto salió y estaba con todo el viento de cola, mil, mil quinientas viviendas anuales que llegaban a presentarse. Eso después creció, llegaron a dos mil, tres mil viviendas anuales, con un entorno de doscientas, doscientas cincuenta viviendas por mes. A partir del 2014, cuando se introdujeron los topes del 25%, comenzaron a bajar. Y desde marzo de este año hasta principios de octubre, hemos bajado a cuarenta viviendas por mes.  El ritmo ha descendido estrepitosamente. Hay un tope de los alquileres, entre otra serie de cambios, todos negativos, que se introdujeron por parte del Ministerio de Vivienda. Por lo que, tal como se los habíamos advertido antes, la consecuencia de todo esto es que no solo no va a haber más inversiones y más puestos de trabajo, sino que lo que está habiendo es menos inversiones.

 

A su juicio, ¿a qué obedecen estos cambios negativos?

Creo que es un tema estrictamente ideológico.  Hay sectores dentro del partido de gobierno que se llevan muy bien con el mercado, con la oferta y la demanda y con las razones por las que los inversores invierten, y hay sectores que se llevan muy mal con la inversión privada, con la ganancia, con los valores de mercado y con la oferta y la demanda. 

Entonces creo que primó esa línea de pensamiento más hostil hacia la inversión, pensando de buena fe que con esos cambios efectivamente iban a lograr bajar los alquileres y bajar los precios de las viviendas. Y esto no ocurrió,  no va a ocurrir, y lo que va  a pasar es exactamente lo contrario. Es sencillo, si uno provoca cambios que disminuyen la oferta, ya sea de viviendas en venta o compradas por inversores, que se colocan en  alquiler, el resultado es que tienen menos ofertas de alquileres, la demanda sigue siendo muy alta y por lo tanto, los precios, lejos de bajar, van a volver a subir.

 

Propuestas

 

En esas reuniones que mantuvieron con autoridades de Economía y del MVOTMA, ¿qué plantearon ustedes para revertir esta situación? 

Básicamente, era destrabar algunas cosas administrativas que había ido introduciendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) de forma unilateral, como por ejemplo que la Intendencia de Montevideo no acepta edificios de tres pisos que tienen ascensor. Pero para la Agencia Nacional de Vivienda  si tienen ascensor sí son Viviendas Promovidas. Eso es un contra sentido. Lo mismo ocurre con los garajes. La Intendencia de Montevideo exige que haya la mitad de lugares para garaje por unidades. Si el edificio tiene cuarenta viviendas, debe tener por lo menos veinte garajes. Si tiene 18 o 19 garajes no aprueban el permiso de construcción. En esos meses de interregno, a la ANV se le ocurrió que esos veinte garajes, estaba bueno que fuera el mínimo pero también el máximo. Vuelvo al ejemplo, un edificio de cuarenta apartamentos podía tener solo veinte cocheras, ni diecinueve ni veintiuno. Y eso para los proyectistas, sobre todo construyendo edificios sobre medianeras, que ya de por sí es complicado, porque hacer un subsuelo es costoso y sino se logra desquitar los precios de venta de los garajes, se le agrega una dificultad adicional. La Intendencia está tratando de promover que existan más lugares de garajes y no exige más para no poner en compromiso financiero a los promotores. Ahora, si ellos quieren construir más de veinte cocheras lo pueden hacer. Pero, siguiendo este ejemplo, la Agencia Nacional de Vivienda, por el contrario dice  ´no, el máximo es veinte´. Esto es una contradicción y crean dificultades. Y cosas de ese tipo había varias. Nosotros pedimos también que se eliminaran los topes en el interior del país, cosa que no se logró. Queríamos que se volviera al proyecto original, son los topes al 25%, y tampoco se logró. Cuando pusieron los topes, la producción de las viviendas cayó a la mitad.

 

Usted, cómo uno de los promotores de las Viviendas de Interés Social, ¿qué sensación tienen con este, llamémosle desencuentro con las autoridades?

Nosotros tenemos la expectativa de que una vez liquidado estos temas de Rendición de Cuentas y de UPM que, básicamente, han llevado al equipo económico a poner todas la pilas ahí, y visto los resultados reales, lo que dijimos nosotros, los privados, que iba a pasar, es muy probable que el Ministerio de Economía pueda  pedirle al Ministerio de Vivienda que haga un replanteo sobre el tema. Esa es nuestra esperanza, que no la teníamos en los últimos meses porque veíamos al Ministerio de Economía muy enfocado en los temas que le nombré. Más allá de la esperanza que hoy tenemos, toda esta situación la vivimos con frustración. Porque algo que nos parecía tan obvio que iba a pasar, resultó pasando y, sobre todo, porque nosotros, particularmente los primeros meses del año pasado, asesoramos al gobierno de Macri porque estaban interesados en utilizar el modelo uruguayo, en la experiencia uruguaya de la ley de Viviendas de Interés Social, para tratar de fomentar la construcción de viviendas de clase media en Argentina. Ellos tienen una institucionalidad de peor calidad que la nuestra, porque no tienen Ministerio de Vivienda ni Agencia Nacional de Vivienda, estaban interesados en nuestra iniciativa. Y aquí, la llenamos de obstáculos y dificultades. Nos duele ver que nosotros le pasamos la receta y ellos lo hacen bien, y nosotros vamos involucionando de aquello que funciona muy bien al principio. Creo que los cambios que se introdujeron en marzo del 2017 a través del MVOTMA es un golpe mortal, una especie de nocaut para la ley.      

 

Incentivos e inversiones

 

¿Y qué piensa del incentivo adoptado por el gobierno para obras cuya inversión supere los 15 millones de dólares? ¿Y cómo podría impactar en el mercado uruguayo?

Son obras muy singulares y le diría que mayoritariamente refiere a obras en Punta del Este. Creo que ya lograron el objetivo. Entre ese incentivo del Poder ejecutivo y los incentivos que votó la Intendencia de Maldonado para proyectos que sean presentados este año y empezaran las obras antes del fines del 2017, me parece que el mercado de Punta del este se comenzará a reactivar, aunque  muy lentamente porque no hay demanda. Lo que sí estamos viendo es que los promotores, frente a beneficios tan importantes, presentaron permisos de construcción, que no tuvieron costos para ellos, porque ese era uno de los beneficios que dió la Intendencia de Maldonado, además de pisos adicionales de altura, están respondiendo. Han comenzado las obras con cerrado del predio y movimiento de tierra. Nada espectacular todavía, pero les permite cumplir con la reglamentación de que, efectivamente, presentaron el permiso e iniciaron las obras en el 2017. Creo que la reactivación de la construcción va a venir a partir del 2018.  

 

¿Cómo está situado Uruguay en materia de inversión en construcción en comparación con otros mercados de la región?

Lo que tiene Uruguay es un mercado muy pequeño. Tiene reglas claras y tiene transparencia, cosas que son muy apreciadas por el inversor extranjero, pero no tenemos un mercado grande. Acá construimos dos mil viviendas y se destruye el mercado.  

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La situación general de las empresas uruguayas sigue “de atrás” la mejora del contexto macroeconómico que comienza a estabilizarse en la región. Un nuevo repunte en la evaluación del desempeño económico reciente marca este escenario, aunque no se vio enteramente reflejado en la valoración respecto al clima de inversiones en el último año.

El porcentaje de empresarios que cree que la situación económica del país mejoró en el último año creció casi diez puntos porcentuales (32%), mientras que bajó de 26% a 14% la proporción que la evaluó peor a un año atrás. Esto significó que por primera vez en seis años el saldo neto de respuestas (“mejor” contra “peor”) se ubicó en terreno positivo, según los resultados de la 16° Encuesta de Expectativas Empresariales realizada por Deloitte a 335 gerentes y altos ejecutivos de compañías que operan en el país a principios de octubre.

Sin embargo, la mejora del contexto macroeconómico no se vio reflejada en una evaluación más favorable respecto a la situación general de las empresas. De hecho, es la primera vez desde 2011 que se observó que la evolución de la situación general de la empresa se ubicó por debajo de la situación económica.

Por otra parte, la evaluación del clima de inversiones en el último año subió de 10% a 13% en relación a la edición pasada (abril 2017) y mantiene un saldo de respuestas negativo. Por lo que la evaluación absoluta del clima de negocios sigue siendo “pobre” desde una perspectiva histórica, con solo 32% de los empresarios considerándola “bueno” o “muy bueno”, mientras que en 2011 y 2012 esa proporción ascendía a más de 60%.

 

Para el 2018

Las expectativas económicas para 2018 se mantuvieron relativamente estables frente al relevamiento de abril de este año. En particular, la proporción de consultados que prevé una mejoría de la situación para el próximo año se mantuvo en 30%, mientras que el 15% espera un peor panorama y el 55% espera que el contexto económico se mantenga igual.

Con respecto al PIB, los empresarios corrigieron al alza sus expectativas de crecimiento económico para este año. De hecho, dos de cada tres encuestados espera una suba del PIB mayor a 2%, mientras que un 14% esperaba ese crecimiento en la edición pasada. Igualmente, los empresarios prevén una expansión muy moderada (de 2,3% en promedio), menor a la que en general manejan los analistas en Uruguay.

Luego de varios meses de caída de la inflación, las expectativas inflacionarias volvieron a moderarse en esta edición. Los empresarios esperan, en promedio, que la inflación cierre este año en 6,7% y aguardan una inflación de 7,1% para 2018.

Finalmente, en relación al valor del dólar, en promedio, los empresarios esperan que el tipo de cambio se ubique en casi $ 31 dentro de un año.

 

Menor rentabilidad pero mayor producción

Las respuestas vinculadas con las principales variables de las empresas reflejaron situaciones notoriamente dispares. La valoración de la evolución de la rentabilidad en el último año pautó un deterioro frente al relevamiento  anterior, aunque el saldo neto de respuestas respecto a las perspectivas en esa materia se tornó positivo. En concreto, el 25% aguarda una mayor rentabilidad y el 18% espera una disminución.

En cambio, y consistente con un panorama de sostenido crecimiento económico en 2018, sí se profundizó la expectativa de mayor producción en las empresas respecto a lo observado en relevamientos anteriores. Como consecuencia, el saldo neto de respuestas positivas fue de 34%, lo que significó la cifra más alta en los últimos seis años. Las perspectivas para la inversión de las empresas también mejoraron, pero de forma menos pronunciada.

A pesar de las expectativas de mayor producción y mejora de la rentabilidad, las empresas se mantienen reticentes a expandir el empleo, solo el 11% de los empresarios aguarda un aumento y apenas el 5% de los empresarios manifestó estar revisando al alza sus planes de contratación para el próximo año. Por el contrario, varias empresas están introduciendo tecnología con el fin de ahorrar en mano de obra (20% significativamente y 45% moderadamente).

En este contexto de repunte de la producción acompañado de un estancamiento del empleo se vio también reflejado en las respuestas respecto a los principales desafíos a los que se enfrentan las empresas. De hecho, en las últimas mediciones se advirtió una menor preocupación de los empresarios por la escasez de la demanda y una mayor orientación hacia el rediseño de procesos e incorporación de tecnología. No obstante, “incrementos de costos” y “competencia creciente” siguieron liderando el ranking de principales desafíos.

 

Gestión del gobierno

La evaluación de la gestión de gobierno se mantuvo prácticamente estable en relación a abril de este año y permaneció en torno a los valores más bajos desde 2010. En concreto, el porcentaje de juicios desfavorables se mantuvo en 58%, al tiempo que subió de 4% a 6% la proporción de valoraciones favorables y cayó de 37% a 36% el porcentaje de opiniones neutras.

A nivel de áreas, el manejo de la inflación pasó a tener la mejor calificación por parte de los empresarios al alcanzar un porcentaje de aprobación del 67%, desplazando a la promoción de la inversión, que en los últimos dos años se había mantenido como el área mejor valorada. Los empresarios también calificaron de forma más favorable el crecimiento económico mientras por el contrario los empresarios revisaron sensiblemente sus juicios respecto a la gestión del gobierno en materia de inserción externa; el saldo neto negativo pasó de 8% a 24%. Mientras que la situación fiscal continuó mostrando una mala calificación, al ser desaprobada por el 68% de las empresas.

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El pasado martes 7 de noviembre, el Poder Ejecutivo y UPM rubricaron el contrato que finalizó la fase uno de negociaciones para instalar la segunda planta. Un crecimiento de 2 % del PBI, 8.000 puestos de trabajo, 120 millones de dólares en tributos, aumento del 10 % en la producción de energía renovable y el impulso de la zona centro y noroeste del país son algunos de los beneficios de concretarse el proyecto, el cual sería la mayor inversión privada en la historia del país.

Ese mismo día, en conferencia de prensa, se presentaron los términos sobre la firma de contrato entre UPM y el Estado para la posible inversión de una planta de celulosa ubicada a cuatro kilómetros de Paso de los Toros y la localidad Centenario. La inversión de la empresa generaría un crecimiento permanente del 2 % del producto bruto interno al país.

El director de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP), Álvaro García, subrayó en conferencia de prensa que esta inversión, “que sería la mayor inversión privada en la historia del Uruguay”, impactará de forma significativa en el desarrollo del país, con un crecimiento permanente de más del 2% del producto bruto interno, un incremento de las exportaciones del orden de los 1.000 millones de dólares anuales y una recaudación de unos 120 millones de dólares anuales en tributos.

 

Impacto social y económico

De concretarse la mega obra, se estarían generando unos 8.000 puestos de empleos directos e indirectos, tanto por la planta como por toda la cadena de valor. Esto implicará unos 200 millones de dólares anuales en salarios. Asimismo, creará oportunidades para más de 600 pequeñas y medianas empresas locales. Se estima que el producto per cápita en las zonas de influencia crecerá entre un 10% y un 15%. García sostuvo que el impacto en la zona centro y noreste del país fue un elemento fundamental del proceso de análisis de las negociaciones. Esa zona tiene un menor desarrollo relativo que el resto del territorio.

Por otra parte, con la instalación de la planta aumentaría 10% la producción de energía renovable del país. El complejo forestal nacional se vería consolidado y se abrirían las puertas a investigaciones científicas para diferentes usos de la celulosa, no exclusivamente de papel, sino en otras innovaciones.

Además, el desarrollo de este proyecto implica el cumplimiento de altos entandares en protección, resguardo y recuperación  del medio ambiente, desarrollo económico, descentralización e innovación en el sector productivo, mejoramiento en la infraestructura y creación de oportunidades de empleo.

En relación a las contribuciones directas de UPM que recibiría Uruguay, en caso de que se concrete la obra, se encuentra la creación de un grupo de negociación para hacer sinergia con las políticas públicas que asegure el derrame en la sociedad. Asimismo, se encuentra el aporte de 1,5 millones de dólares anuales por 23 años a partir de 2020, para el financiamiento de un fondo de innovación sectorial para procesos de centros tecnológicos, el desarrollo de proveedores e iniciativas para la mejora del Río Negro.

También incluye el aporte para asegurar la calidad del agua del Río Negro con 3 millones de dólares por ser aportados en los primeros cuatro años. En la misma línea, la empresa compromete una contribución para la capacitación de funcionarios para la fase de construcción de hasta 1,5 millones de dólares, acompañado por aportes de las agencias estatales.

 

Infraestructura 

Se plantea una contribución de 6 millones de dólares anuales durante diez años para la mejora de la infraestructura vial del país, una contribución al financiamiento de la infraestructura eléctrica, aportando 2 millones de dólares anuales durante cinco años, el financiamiento para el tratamiento de efluentes de Paso de los Toros y Centenario por 7,5 millones de dólares.

En relación a la zona franca para operar, la capacidad de planta probable será de entre 1.900.000  y 2.400.000 toneladas, implicará un canon de 3,5 millones dólares durante toda la vida de la planta, siempre que la producción supere los 2 millones de toneladas, con un canon adicional por el mismo monto durante los primeros 20 años de producción de la planta.

Este canon supera 10 veces los ingresos para el país por la operación de las otras dos zonas francas de las plantas de celulosa ya existentes. Como agregado, desde la autorización de la zona franca hasta el comienzo de las operaciones, se pagará un canon de 1.5 millón de dólares, hasta el comienzo de las operaciones.

La empresa venderá energía al país, con un precio de 72,5 dólares por MVW hora hasta un volumen de 1 terawatt de energía; y superado ese terawatt la empresa podrá vender energía al precio del mercado, con la posibilidad de pedir autorización para exportar energía.

 

Transparencia y estabilidad

Por su parte, Jaakko Sarantola, vicepresidente de Desarrollo de Negocios de la empresa finlandesa, destacó que la transparencia, estabilidad, tradición democrática, reglas claras y políticas de Estado de Uruguay atraen inversores forestales. Y agregó que ahora comienza la segunda fase, que se espera insuma dos años, aproximadamente.

Resaltó  además que la primera inversión de UPM en Uruguay “fue un éxito” y puntualizó que el país “es reconocido por su política transparente, estabilidad, tradición democrática y disponibilidad en cuanto a las reglas claras”. Asimismo, destacó la legislación nacional de promoción de la madera como sector productivo, y el desarrollo de zonas francas que permiten obtener competitividad.

Por su parte, el ministro de Trabajo y Seguridad Social, Ernesto Murro, dijo que  “la instalación en esa zona ayudará a mejorar el equilibrio y las diferencias que aún existen en el desarrollo territorial en el país”, destacando demás, que “se ratifica la vigencia de la actual Ley de Zonas Francas, que establece que habrá 75% de trabajadores uruguayos y hasta 25% de extranjeros, medido a lo largo de toda la obra”. Aseguró que eso se controlará diariamente en el propio molinete de ingreso a la planta y con un seguimiento de parte del Ministerio de Trabajo, que asesorará a la cartera de Economía”.

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Las acciones del sector inmobiliario argentino, así como las relacionadas con la construcción y la obra pública pasan por un buen momento, con subas de hasta un 122%.

En medio de un boom de créditos hipotecarios y de obra pública y tras conocerse que las acciones no pagarán la renta financiera en el proyecto presentado por el gobierno argentino, los analistas financieros de la vecina orilla recomiendan invertir en acciones relacionadas con el real estate y la construcción.

Según un informe elaborado por  la periodista Ana Clara Pedotti para el diario argentino El Cronista, las compraventas de propiedades creció casi un 43% en septiembre en la Ciudad de Buenos Aires. Según datos del Colegio de Escribanos, las escrituras que corresponden a hipotecas bancarias escalaron un 122% respecto al año pasado.

En paralelo, el sector de la construcción en Argentina está comenzando a registrar tasas de crecimientos. Los permisos de construcción ahora se están expandiendo al 31.4% mientras que las transacciones inmobiliarias en la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires crecieron en 48% y 35%, respectivamente, en los últimos datos mensuales reportados.

“Argentina podría estar en la cúspide de un boom inmobiliario plurianual similar a los patrones observados en Turquía de 2005 a 2014 y en Brasil de 2009 a 2014. La clave del despegue será continuar el progreso de desinflación del plan de metas de inflación del Banco Central de la República Argentina”, informó la empresa inversora Balanz en uno de sus últimos reportes.

En el último mes, el peso relativo de la capitalización del sector de real estate en el Merval mostró una suba de 1,3%, medida en dólares. Según la consultora Delphos Investments, el índice de las empresas Consultatio y TGLT se vio impulsado. En tanto, a fines de octubre se conoció la noticia de que ambas firmas se hicieron con la adjudicación de los terrenos de Catalinas Norte, entre Retiro y Puerto Madero, que serán usados para la construcción de oficinas. Lo recaudado será destinado por el gobierno de Buenos Aires para la construcción del futuro Paseo del Bajo, una de las megas obras de infraestructura que tiene pendiente el jefe de gobierno de la ciudad de Buenos Aires Horacio Rodríguez Larreta.

 

Ganancias

El informe consigna que la empresa de Eduardo Constantini ya ganó un 34,4% en lo que va del año y con el impulso de la adjudicación consiguió cerrar  en octubre con un acumulado de 30%, lo que la posicionó entre las empresas que más ganancias sumó el mes pasado. En tanto, su competidora TGLT acumula un 30% en lo que va de 2017.

Consultado Juan Vázquez, de la empresa inversora, sostuvo que “vemos en particular un déficit en el segmento de oficinas. Después de diez años de desinversión en el sector, el ratio de vacancia es de 6%, cuando en países comparables no baja del 20%. Por eso, en los últimos meses vemos una tendencia de compañías que se han puesto más activas en la compra y construcción de propiedades comerciales. Esto, a su vez, está empujado por un aumento del crédito, no solamente el hipotecario, que brinda otras facilidades de acceso. Hay muchas empresas invirtiendo en real estate”.

Otra de las empresas consultadas fue Delphos. La fuentes señalaron que han analizado la evolución del sector de real estate en los últimos 3, 12 y 24 meses.

Desde la consultura afirmaron que “con un índice capitalización bursátil respecto del Merval puede observarse que el sector se encontraría levemente retrasado. Si bien en los últimos 3 meses ha hecho un catch up, al ampliar la ventana de tiempo, el sector pareciera seguir estando algo por detrás”, señalaron desde la empresa, aunque advirtieron que “con los altos ratios de valuación actuales, el mercado argentino se encuentra en una situación vulnerable, y esta situación exige un alto grado de selectividad a la hora de invertir. De aquí surge que, si el cambio se percibe como permanente, puede que de ahora en adelante, se agigante el momento del Real Estate”.

Por su parte, los papeles relacionados con la construcción y la obra pública parecen estar en sintonía. El optimismo de los inversores respecto del futuro del sector se vio en el furor de por Loma Negra, que avanzó un 15% en su primer día de cotización bursátil en Wall Street.

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