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La industria inmobiliaria de Estados Unidos está analizando el efecto en su negocio de la presidencia de Donald Trump de la misma manera que los principales índices bursátiles. De la euforia inicial se ha dado paso a la incertidumbre y, de ella, al miedo.

 

El hecho de que el nuevo presidente sea un empresario curtido en la actividad promotora adelantó que la etapa dorada que está viviendo el sector continuaría durante algunos años más. Sin embargo, las últimas decisiones del magnate, especialmente las derivadas de su política migratoria, están alimentando las dudas. Las restricciones a la entrada de extranjeros, los grandes impulsores del mercado del lujo durante los últimos años, perjudicarán a la industria, como también lo hará un dólar fuerte derivado de los incentivos que Trump pretende implantar en la mayor economía del mundo.

 

Nuevos desafíos

 

Sin embargo, la industria que desencadenó en 2008 la peor crisis que Estados Unidos ha vivido en décadas se enfrenta hoy a nuevos desafíos. Todos tienen que ver con el flamante presidente, un magnate inmobiliario reconvertido a político cuyos planes proteccionistas y de estímulo económico mantienen en vilo al sector.

El presidente Trump ha anunciado una reforma fiscal de la que no ha facilitado detalles pero que busca reducir impuestos y estimular el gasto público. Una rebaja de las tasas implica más dinero disponible para invertir, lo que se traduciría en más compra de viviendas. Los ahorradores buscan, además, destinos de inversión alternativos a una bolsa demasiado cara.

Los tipos de interés tendrán mucho que ver, sin embargo, con la evolución del sector de los próximos años. Los planes de incentivos fiscales de Trump pueden obligar a la Reserva Federal a acelerar su prevista subida de tipos de interés, que ya ha empezado a aplicar paulatinamente tras anunciar en diciembre el segundo incremento en casi una década. Un alza en las tasas encarece las hipotecas, lo que puede influir negativamente en el sector.

Pero lo que realmente pesa sobre el mercado inmobiliario son las temperamentales decisiones de Trump, especialmente, las que tienen que ver con su política migratoria. Su orden ejecutiva de vetar la entrada a ciudadanos de siete países de mayoría musulmana puede frenar la compra de viviendas por parte de extranjeros, que son los que han estimulado en los últimos años la demanda en mercados como el de lujo. Según Business Insider, los inversores internacionales destinaron más de 100.000 millones de dólares (94.350 millones de euros) a la compra de vivienda entre abril de 2015 y marzo de 2016.

Las reticencias de los extranjeros a apostar por Estados Unidos perjudicarán a ciudades como Nueva York, donde alrededor del 15% de las transacciones las protagonizan los compradores internacionales. Además, las entidades de fuera de las fronteras americanas han favorecido con su financiación la puesta en marcha de nuevas construcciones.

La recuperación económica y su condición de destino seguro han hecho que los precios en Manhattan lleven años rompiendo récords (el precio medio de venta superó los 2 millones de dólares en el cuarto trimestre de 2016). Sin embargo, los expertos creen que esta tendencia puede estar a punto de acabar no sólo por razones coyunturales sino también estructurales. El mercado del lujo ha empezado a dar síntomas de agotamiento, lo que tiene mucho que ver con la nueva actitud de los inversores internacionales.

Los inmigrantes suponen, además, el grueso de los empleados del sector constructor, por lo que la salida de extranjeros implicaría un aumento de los costes al tener que contratar mano de obra local. Un estudio de 2015 revela que la deportación de 11,5 millones de indocumentados reduciría el PIB en 1,6 billones de dólares, lo que tendría consecuencias inmediatas en el sector inmobiliario.

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Lunes, 13 Febrero 2017 21:13

Desaceleración inmobiliaria en Brasil

 

La crisis económica que atraviesa Brasil, el mayor país de América del Sur, ha intensificado el frenazo del sector inmobiliario, un mercado que ha ido desacelerándose tras vivir una época dorada entre 2009 y 2011.

La caída del precio de los inmuebles, el descenso de las ventas y la ralentización de las nuevas promociones ensombrecieron el sector en 2015, un año marcado por el enfriamiento de la economía y una aguda crisis política que ha encallado todavía más al país.

La contracción del crédito, el alza de la inflación y el aumento del desempleo han mermado la confianza de los consumidores y han aumentado la presión sobre un sector que comenzó su ralentización a finales de 2012, según explicó a la agencia EFE Luiz Fernando Moura, director de la Asociación Brasileña de Incorporadoras Inmobiliarias (Abrainc).

 

Déficit

Brasil tiene un déficit de más de cinco millones de viviendas, lo que no ha permitido el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.

El número de nuevas promociones cayó un 19.3% en 2015 y las ventas del sector acumularon una contracción del 15.1% respecto al año anterior, de acuerdo con los datos de Abrainc.

A pesar de la caída de la demanda por la coyuntura económica, Brasil tiene un déficit de más de cinco millones de viviendas, lo que, en opinión de Moura, no ha permitido el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.

De hecho, a pesar de los elevados precios que han imperado en el país en los últimos años, Moura resaltó que la caída de los valores no significa un pinchazo de la burbuja porque, a su juicio, nunca hubo una especulación de ese tamaño.

“Hubo una valorización de los inmuebles debido al aumento del crédito y a la mejora de los plazos de financiación, lo que introdujo a muchas personas en el mercado y aumentó la demanda. Pero no ha habido una burbuja”, afirmó Moura.

 

Menores precios

Los valores alcanzaron niveles inusitados sobre todo en Río de Janeiro, Sao Paulo y Brasilia, las principales ciudades del país, pero los precios iniciaron una ruta descendiente que se ha reflejado especialmente en 2015.

El precio medio de la oferta cayó cerca de un 9% en términos reales en veinte ciudades brasileñas en 2015, pero la contracción todavía puede ser mayor (entre un 15% y un 20%), ya que el valor anunciado de los inmuebles es superior al montante por el que finalmente son vendidos, según explicó la vicepresidenta y analista de Moody’s, Cristiane Spercel.

“Esas caídas de los precios se deben sobre todo a una fuerte contracción de la confianza del consumidor, que se basa en la incertidumbre económica en Brasil, incluyendo el empleo deficiente y las tasas de inflación elevadas”, agregó Spercel.

Según el índice FipeZAP, que supervisa los precios anunciados de los inmuebles, el valor de los alquileres registró una caída real --descontada la inflación-- del 12.98% en los últimos doce meses, especialmente en Río de Janeiro, ciudad que en agosto acogerá los Juegos Olímpicos de 2016.

 

Balance negativo

En términos nominales, el alquiler en Río de Janeiro  presentó una variación negativa del 8.56% en doce meses, mientras que en Sao Paulo se retrajo un 4.50%, de acuerdo con el indicador, que tan solo tiene en cuenta los nuevos arrendamientos y no la variación de los contratos vigentes.

Para el mayor sindicato del mercado inmobiliario de Latinoamérica, Secovi-SP, la recuperación del sector está ligada a la recuperación de la economía, ya que, a su juicio, hay demanda, pero está reprimida.

“La demanda existe, pero está reprimida por la incertidumbre respecto al escenario y la compra se ha postergado hasta que se solucione la crisis”, afirmó a EFE el presidente de Secovi-SP, Flavio Amary.

Para Amary, a pesar de las trabas para los consumidores internos, Brasil presenta grandes oportunidades para los inversores extranjeros debido a la fuerte depreciación del real.

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Con amplias expectativas comenzó el 2017 para el mercado inmobiliario del vecino país, según da cuenta el diario argentino Clarín . Los pronósticos favorables se sustentan, fundamentalmente, en dos aspectos clave: la leve reactivación registrada en el último trimestre del año y en el tramo final del sinceramiento fiscal.

El optimismo reinante tiene como una de sus principales causas el cambio de gobierno, según algunos de los testimonios de especialistas recabados por Clarín.  Por ejemplo, Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria homónima, afirmó que “(la asunción de Macri) tuvo una importante influencia en el mercado inmobiliario del año pasado y creemos que en el 2017, con las reglas de juego más claras, tanto en materia de dólar como en créditos y blanqueo, el sector debería resultar más atractivo para todos los actores”.

La reactivación no sólo se observa en el movimiento registrado durante los últimos 45 días del 2016 en consultas y ventas de lotes, condominios y casas sino en las consultas sobre tierra para el desarrollo de nuevos productos. “Se nota un fuerte movimiento hacia Zona Norte y, aunque no hay aún proyectos que se puedan promover, hay amplios terrenos que se están analizando para ofrecer productos nuevos ajustados a las necesidades de este mercado tan cambiante”, comentó Haydeé Burgueño, de la inmobiliaria homónima que opera en Pilar y alrededores.

 

Proceso en expansión

Todos los actores  consultados coinciden en estimar que el proceso de expansión comenzará ahora en marzo. “Tanto a nivel país como mercado, necesitamos una mayor estabilidad económica y con variables que nos permitan un crecimiento pronunciado para generar mayor confianza en nuestros inversores.  El mercado inmobiliario está abriendo muchas posibilidades y formas de invertir, lo cual hace que el ladrillo siempre continúe siendo una buena opción para los que buscan ahorrar en un bien redituable a mediano y largo plazo. El mercado aún debe ir afianzándose a las nuevas medidas pero también se deben profundizar algunas más para generar mayor inversión y crecimiento”, afirmó Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades.

Este año es electoral en Argentina lo que representa una variable a tener en cuenta por los desarrolladores inmobiliarios del vecino país. “Probablemente, llegando a la época de elecciones, se registre un estancamiento en las ventas y ese será el momento oportuno en el que cada desarrollo presente sus mejores ofertas y financiaciones para captar al cliente”, explicó Eduardo Di Tomaso, director del emprendimiento Área 60, ubicado en la ciudad de Brandsen.

 

Asignaturas pendientes

El desarrollo de mejores condiciones y facilidades para el otorgamiento de créditos hipotecarios es una de las asignaturas pendientes en el sector inmobiliario. También hay otros reclamos. Al respecto, Esteban Edelstein Pernice, director de nuevos emprendimientos de la inmobiliaria Castex, dijo que: “es necesario mejorar el proceso de escrituras a nivel provincial para que haya nuevos proyectos y construcciones unifamiliares”.

 

Condominios

Según las estimaciones, los productos que protagonizarán la oferta 2017 serán los condominios con bajas expensas y con buenos accesos y entornos. Para O’Keefe “los departamentos que se desarrollen en urbanizaciones cerradas deberán contemplar unidades amplias, ideales para la familia que busca resolver la problemática de vida urbana actual”.

Para Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades, “ocuparán los primeros lugares los emprendimientos que satisfagan las necesidades de los compradores. La gente cada vez más busca viviendas cercanas a sus oficinas y locales, es decir, que les brinden la posibilidad de tener la vivienda y el lugar de trabajo juntos. Las personas ya no quieren viajar más una hora y media para llegar a su trabajo, por eso cada vez más buscan lugares para vivir que les simplifiquen y ahorren tiempos”.

En cuanto a las zonas, el mercado inmobiliario argentino se encuentra en una etapa expansiva. “Están surgiendo circuitos nuevos con mucha potencialidad y, a la vez, notamos nuevos inversores interesados en apostar al mercado”, sostuvo Esteban Villar, director responsable de The Core Group.

Sin embargo, la situación en la ciudad no parece similar en el ámbito rural argentino. Según la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) el nivel de actividad del sector -que incluye las operaciones de compraventa y alquileres de campos para la producción- arrojó en el primer mes del año una leve caída de 0,06 puntos y acumula una baja de 7,1 por ciento en los últimos seis meses, aunque la baja  estacional es frecuente entre diciembre y enero.

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Los bajos costos de construcción y el estímulo tributario han hecho de Paraguay uno de los mercados más deseados por inversores de la construcción y desarrolladores inmobiliarios. De hecho, según consigna el portal chileno Economía & Negocios, varios empresarios del país trasandino lo eligieron como un destino atractivo para hacer negocios.

Según cifras de la Cámara de Comercio Paraguayo-Chilena (Capachi), las empresas chilenas invirtieron cerca de US$ 20 millones en 2016 en Paraguay. De ellos, 40% fue al sector inmobiliario, 35% a fondos de inversión y 25% al sector industrial y agro. La explicación, según señaló el inversionista chileno Jorge Vigil ,es que dicho país está viviendo un fenómeno económico por el que ya transitaron otros países de la región, como el que vivió Chile hace 20 años, y Perú hace 10 años, lo que permite augurar que Paraguay contará en los próximos años con una vigorosa clase media.

Para empresarios paraguayos, a su turno, Chile representa un modelo a seguir, debido al crecimiento y libre comercio que ha experimentado, por lo que asociarse con empresarios chilenos les resulta cada vez más atractivo, añade Sara Laterza, socia y gerente general de Disal Paraguay, firma que presta servicios de baños químicos y tratamientos de aguas, entre otros, y tiene sede también en Chile y Perú.

 

Mega emprendimientos

Urban Domus (UB) es el nombre del emprendimiento de la firma inversionista chilena Megeve que está llevando a cabo proyectos inmobiliarios residenciales en Asunción. Sin más socios que el gestor y director general Mario Cuevas Valdés, UB está construyendo dos edificios de departamentos para segmentos medios en los barrios Jara y Recoleta de la capital paraguaya. Uno de los edificios, que lleva 15% de avance en la construcción, ya tiene el 30% vendido. El otro edificio está en proceso de licitación con miras a iniciar la construcción en abril, y tiene 20% de los departamentos reservados.

Además de estos dos proyectos -cuya inversión ascendería a unos US$ 10 millones-, están en la búsqueda de dos terrenos más para empezar con dos nuevos proyectos este año, dado el buen desempeño que están teniendo con los anteriores, “siempre pensando en departamentos que van desde los US$ 90 mil a los US$ 150 mil”, explicó Mario Cuevas, sobre el segmento y precio de venta en el que se están posicionando, el equivalente a entre $60 millones y $100 millones chilenos la unidad.

Cuevas destacó que son la primera empresa que partió de cero con capitales chilenos exclusivamente, sin socios paraguayos, y deja entrever que la idea es seguir creciendo. “Estos dos proyectos tienen una venta de US$ 12 millones y pretendemos manejar, de aquí a un par de años más, un stock de más o menos US$ 30 millones”, agregó.

 

Trabajo de campo

Según testimonios de otros especialistas inmobiliarios, Megeve llevaba ya algunos años investigando el mercado paraguayo; lo visitaron y se han reunido con distintos empresarios, autoridades y otros personeros, indagación de mercado que resultó favorable. Esto porque lo vieron como un país donde hay una buena recepción para el inversionista, debido a su sistema tributario, aunque no fue el único factor de atractivo. También vieron como una buena oportunidad las tasas de crecimiento del país, la estabilidad en las reglas y un mercado donde hay mucho por hacer. Por ejemplo, el sector inmobiliario está poco desarrollado en el segmento medio, por lo que vieron potencial de crecimiento. A esto se suma la disponibilidad de terrenos y la alta probabilidad de hacer factibles los proyectos.

Otro de los grandes proyectos inmobiliarios, en manos de chilenos, corresponde a Laguna de Limpio. Se trata de una iniciativa emplazada en un terreno de 140 hectáreas, ubicado cerca de la ciudad de Limpio, a 22 kilómetros del centro de Asunción y a un costado de la Ruta Nacional 3, carretera que se espera que reduzca los tiempos de viaje desde la ciudad de Limpio al centro de Asunción, a unos 25 minutos promedio.

Tras el proyecto están los gestores chilenos Jorge Vigil y Juan Carlos Latorre -director de la empresa Prohabit-, junto a otros inversionistas. “Lo que nosotros estamos haciendo es replicar el modelo que hizo Juan Carlos Latorre con Prohabit en Chamisero y Chicureo. Cuando se abrió la Radial Nororiente se produjo el boom de Chicureo y todo el desarrollo inmobiliario que existe en este momento en Chicureo y Chamisero”, afirmaVigil, presidente de la sociedad dueña de los terrenos, Laguna de Limpio S.A. El empresario explica que la ciudad de Limpio se asimila a la ciudad de San Bernardo, tiene 200 mil habitantes y estas 140 hectáreas están a 3 kilómetros de la ciudad.

Este gestor explicó que para llegar al terreno de su proyecto, hicieron estudios de mercado, “nos caminamos la ciudad completa y los alrededores, y al final llegamos a esta joyita que tenemos ahí, que estamos seguros va a ser un excelente negocio”, afirmó.

Los gestores están buscando empresas constructoras que quieran sumarse y desarrollar sus propios proyectos en el terreno que, hasta ahora, cuenta con un único anteproyecto aprobado, de 1.050 departamentos.

Los mismos inversionistas, junto a la empresa constructora Besalco y otros inversionistas paraguayos, están por comenzar la construcción de un edificio de 150 departamentos en el barrio Bernardino, en el centro de Asunción, que según afirman conocedores del proyecto, se asemeja al barrio El Golf de Santiago. Se estima que la venta de los departamentos comience en dos meses más.

Otro proyecto liderado por el chileno José Luis Saavedra y un grupo de paraguayos es Autoestación, un edificio de ocho pisos de estacionamientos y locales comerciales en la primera planta y un espacio de cowork y terraza para salón after hour en el último piso.

La inversión suma US$ 3,5 millones y debido al buen resultado, los socios adquirieron un segundo terreno y se encuentran diseñando el proyecto. José Luis Saavedra explicó que la idea es que, en la medida que la necesidad vaya surgiendo, pretenden seguir creciendo en este nicho.

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La Sociedad de Promoción Exterior Principado de Asturias (Asturex) ha organizado una misión comercial directa a Uruguay y Paraguay para los sectores de la construcción y metalúrgico.

La misión comercial, que se desarrolló principalmente en Montevideo y Asunción, tuvo como objetivo la promoción y comercialización de los productos y servicios de las empresas asturianas participantes. El sector de la construcción en Uruguay “que se encuentra en estos momentos incorporando nuevas tecnologías, ofrece oportunidades de negocio para subsectores como el de las grúas, prefabricados, yeso proyectado y encofrados de metal”, según informó la agencia Efe.

“Además, en octubre, el gobierno uruguayo anunció una serie de incentivos fiscales tanto del sector de la construcción como del sector servicios, lo que aumenta las posibilidades de nuevas obras y, por tanto, las de las empresas asturianas para abordar el mercado”, sostiene el artículo.

Con respecto a Paraguay, el gobierno de ese país sigue con el impulso del "Plan de Inversiones para el Crecimiento" por un total de 16.000 millones de dólares, enfocado al sector de infraestructura física y social para el periodo 2014 al 2018. Dentro de este plan se destinará el 38% a obras de infraestructura, el 17% a electricidad, y el 12% a viviendas.

Esta acción de promoción comercial se enmarca dentro del plan sectorial diseñado por Asturex en colaboración con la Confederación Asturiana de la Construcción.  En ese contexto, durante la gira del  Presidente de la República y su comitiva por España, el mandatario hizo referencia en varias oportunidades a las posibilidades de inversión en nuestro país.

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