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Según el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, el mes pasado se cerró con un total de 4.222 escrituras, lo que representa un aumento del 43,9% en comparación con el mismo mes del año anterior y un alza del 18,4% respecto al mes de julio. Con esta subida, el sector acumula en los primeros ocho meses del año un incremento del 13%. Si se tienen en cuenta los montos de las ventas, el total acumulado asciende a 40.338 millones de pesos argentinos (unos 2.660 millones de dólares estadounidenses), un 79,5% más frente al mismo periodo de 2015.

 “El 2016 evidencia un cambio de tendencia que se percibe favorable tanto para la oferta como para la demanda de unidades nuevas y usadas. El sinceramiento de la economía que impulsó el nuevo gobierno de Mauricio Macri planteó un cambio de paradigma que modificó positivamente las expectativas de los inversores y de quienes venían difiriendo un cambio de vivienda”, afirmó Silvia Caviola, directora del Departamento de Economía y Finanzas de la Fundación Universidad Argentina de la Empresa (UADE).

La especialista aseguró que este cambio de tendencia también se verifica en el repunte de la cantidad de escrituras de compra-venta y en el número de hipotecas bancarias. En este contexto y, “tal como se vino observando a lo largo del año, el mercado inmobiliario está recuperando su nivel de actividad y con fuertes apuestas para el próximo año a partir de nuevos desarrollos”, añadió Caviola.

Son varios los expertos que coinciden en destacar que las mejoras que se están produciendo en el mercado de la vivienda tienen mucho que ver con la llegada del nuevo gobierno el pasado 10 de diciembre. Existen unas expectativas muy grandes en el sector de que se produzca un cambio de rumbo importante en materia económica, y que ello facilite la compra y la venta de casas en todo el país. De hecho, ya se están viendo los primeros movimientos provocados por esas expectativas, como la reactivación de las políticas de créditos hipotecarios por parte de entidades financieras argentinas como Banco Nación, Banco Ciudad y Banco Provincia.

 

Expectativas en el sector

De esta expectativa da cuenta un informe especial sobre el sector inmobiliario argentino elaborado por la consultora internacional KPMG en el segundo trimestre del ejercicio que mostraba señales optimistas respecto a las perspectivas del vecino país. “Se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario, tanto para el sector premium como para la clase media. La mayoría de los actores coincide en señalar al cambio de gobierno como un factor que influenciará positivamente en la situación del sector en el corto y mediano plazo”, señala el informe.

En este contexto, explicaba que “las perspectivas de una fuerte apertura a inversores internacionales en conjunto a la reactivación de la construcción, motivada por la devaluación y la normalización del mercado cambiario como primeras políticas de la gestión del nuevo gobierno argentino, permitieron estabilizar el dólar en valores competitivos para el mercado, generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la industria, especialmente a partir del segundo semestre del año.

A la ya mencionada liberalización del cambio de divisas, hay que sumar otras medidas adoptada por el gobierno de Macri, de las que se esperan que tendrán un impacto positivo en el sector de la vivienda. Una de ellas, y quizá la más importantes, es el programa de blanqueo de capitales, con el que el gobierno argentino espera que sus ciudadanos repatríen al menos 60.000 millones de dólares que se encuentran depositados en bancos extranjeros.

Por su parte, Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate y coordinador de los Postgrados de Real Estate de la Universidad Torcuato Di Tella, consideró que “para que haya una recuperación verdadera del sector deben pasar una serie de cosas, que se están dando incipientemente.  La más importante es la aparición del crédito hipotecario accesible para clase media, que es un producto que por años no existió en el país”. Según su opinión, “en la medida que ello se vaya concretando y que la gente se anime a endeudarse, aparecerá una demanda muy importante para nuevos emprendimientos”. Estimó que para que esas medidas den sus frutos será necesario que la inflación baje, algo que según sus previsiones probablemente ocurrirá en el segundo semestre del año próximo. Además, señaló otras medidas relevantes que se deben llevar a cabo, como cambios en los impuestos, reaparición del financiamiento bancario para obras, celeridad en los permisos e inversión extranjera, por ejemplo.

Tabakman opinó que el sector se encuentra ante una buena oportunidad que supone una ocasión importante para la economía del país. Pero avisa de que los políticos deben hacer las cosas bien. “La construcción es uno de los motores del crecimiento económico local y la generación de empleo genuino, de modo que una reactivación del sector será uno de los grandes elementos que potenciará el esperado despegue de Argentina, la aparición de proyectos atractivos y el interés de inversores locales y extranjeros por apostar al país, de la mano de una progresiva construcción de confianza a largo plazo con reglas de juego claras y estables. Mientras ello no ocurra, él sostiene que los argentinos seguirán apostando por otros mercados del exterior que prometan mejores retornos. “Pero a mi juicio, hoy la oportunidad pasa por invertir en Argentina donde el rebote es mas probable”.

Por su parte, Caviola consideró fundamental, para que el sector se consolide, que los actores del mercado estén convencidos de que se han afianzado las variables económicas, que las reglas de juego no se van a modificar y que la confianza ha vuelto al sistema. “Si  esto ocurre  será muy  favorable para los inversores”, concluyó.

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Previo a la temporada estival, la publicación “Casas en el Este” elaboró un informe sobre cómo se prepara el sector turístico y las expectativas en la temporada alta 2016-1017 en el este uruguayo. Según da cuenta la publicación especializada, en base a datos del comportamiento de los turistas que planean vacacionar en nuestro país, el análisis de datos oficiales y la situación regional en comparación a la temporada pasada, de mantenerse la tendencia Uruguay estaría frente a una temporada con un 16% de afluencia de turistas, lo que convertiría a esta temporada en récord histórico en cantidad de visitantes.

“El primer indicio de que será una temporada excelente en cantidad de visitantes es que el contexto de Argentina es mucho más favorable respecto a la temporada pasada. Recordemos que la temporada 2015-2016 tuvo un comienzo retrasado debido a la incertidumbre acerca del cambio de gobierno y la liberación del dólar, un factor clave en la decisión de veranear en nuestro país. Cuando a finales de noviembre Mauricio Macri resultó ganador de las elecciones y se conoció el rumbo económico del gobierno respecto al tipo de cambio, las consultas se dispararon y los argentinos llegaron en masa, contribuyendo a la que sería la mejor temporada en los últimos cuatro años”, sostiene el informe.  El incentivo para los turistas argentinos es el fin de las restricciones cambiarias, a lo que se le agrega un hecho decisivo como es que,  por primera vez en mucho tiempo, los precios de Uruguay están equiparados con los del vecino país”, señala el documento.

En cuanto a Brasil, las expectativas son de cautela, debido a la situación política del país. “El crecimiento sostenido que venía teniendo el público brasilero tuvo una merma en la temporada 2015-2016 (un 19% menos) debido a la crisis político-económica y devaluación que afectaron al país. Este año el panorama continúa sin mejoras, por lo que es previsible que se mantenga la cifra de visitantes”, sostiene el estudio. En cuanto al turismo interno, se recuerda que en el 2015 la expectativa de la baja de precios por la incertidumbre de la situación argentina también retrasó la decisión de alquiler por parte de los uruguayos. “Si bien este año hay una mayor cantidad de consultas y reservas todavía es muy temprano para saber si se trata de un adelantamiento de la decisión o si vamos a contar con una mayor presencia de turismo interno”, señala el artículo.

El informe concluye que “(el análisis de los datos de Casas en el Este), sumado a una situación argentina más que favorable y una marcada tendencia de aumento de turistas según las estadísticas oficiales, nos permiten pronosticar que el verano 2016-2017 será la mejor temporada en cantidad de turistas desde que se tienen registros. Este excelente resultado será dado, en gran parte, por la llegada récord de turistas argentinos, que reafirmarán, con más solidez que nunca, su tradicional favoritismo hacia nuestras playas”.

 

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La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este emitió un comunicado donde insta a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada,  de manera de no ahuyentar a los turistas.

La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este emitió un comunicado donde insta a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada,  de manera de no ahuyentar a los turistas.

“Solicitamos a inmobiliarias y a los propietarios con inmuebles en la zona a que no suban los precios; no es el momento para hacerlo, porque subió el peso uruguayo contra el dólar en los últimos meses y porque países de la región, como la Argentina y Brasil, están en pleno ajuste. No amerita una suba en los valores porque no están dadas las condiciones, ni para argentinos ni para brasileños”, afirmó  Javier Sena, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, que cuenta con 200 socios sobre un total de 300 inmobiliarias.

En la información, proporcionada por el diario argentino El Cronista, Sena señaló que se espera que la mayoría de los propietarios congele las tarifas. “Puede haber casos de aumentos de precios, pero quien aumente le costará después alquilar. Las inmobiliarias ofrecen primero los inmuebles que mantuvieron la misma tarifa que la temporada anterior”, destacó y agregó que los valores son “muy competitivos frente a la costa argentina”.

Al respecto precisó que departamentos de un dormitorio (dos ambientes), sin servicios, cuestan US$ 1500 la primera quincena de enero, la más cara de Punta del Este; con servicios de mucama y piscina, entre otros, oscilan entre US$ 2200 a US$ 2300.

Los departamentos de dos dormitorios (tres ambientes) cotizan a uS$ 2200 y US$ 3000, sin y con servicios, respectivamente. En tanto, casas de tres dormitorios en La Mansa, cerca del mar, valen de US$ 3500 sin piscina US$ 4000 con piscina; de cuatro dormitorios hay inmuebles disponibles por entre US$ 5000 y US$ 7000 la primera quincena de enero.

En otra nota, también publicada en El Cronista, Luis Borsari, director General de Turismo del departamento de Maldonado, auguraba un posible alza de 15% a 20% de argentinos esta temporada, frente a la pasada, cuando ya habían crecido entre 20% y 30%, por los “precios competitivos” de las playas uruguayas frente a las argentinas. Pero la noticia de algunos fuertes incrementos, denunciados por la ministra de Turismo, Liliam  Kechichián, llevaron a los inmobiliarios a pedir calma y mesura a los propietarios, para no arruinar una posible buena temporada.

Sena aseguró además que la inflación anual en Uruguay ronda el 8,9%, que los precios son competitivos y que además el peso uruguayo ganó valor en los últimos dos meses, ahora está en 28,70 por dólar, frente a los 30 pesos previos. “Además de pedirle a los propietarios que mantengan los precios, porque no están dados los motivos ni las circunstancias, por el contexto regional, también se lo pedimos a los comerciantes. Hay que mantenerlos a rajatabla, no subir nada”, destacó Sena y llamó a los argentinos que tienen propiedades en Uruguay en alquiler a seguir este consejo.

El verano pasado, según Sena, Punta recibió muchos argentinos, pero gastaron poco. “Esperamos que no sólo vengan, sino que salgan a comer, a pasear, que también gasten”, dijo.

Según sus datos, en la primera quincena de enero de 2015 se alquiló prácticamente todo en Punta del Este, mientras que en la segunda hubo entre 5% y 8% de los inmuebles que quedaron libres. Pero aún es pronto para tener certezas sobre la temporada, porque se reserva cada vez más sobre la fecha, porque “todos buscan mejorar los precios”, explicó Sena.

En Punta del Este hay entre 50.000 y 60.000 camas disponibles en la temporada, en departamentos y casas. En la ciudad viven sólo unas 12.000 personas, pero en la primera quincena de enero, sobre todo desde el 26 de diciembre, la población suele ascender a 250.000 habitantes.

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La ley de blanqueo de capitales impulsada por el  gobierno de Mauricio Macri, permitirá  al contribuyente declarar bienes o divisas de su propiedad no registradas ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP, equivalente a la DGI) a cambio de una tasa general del 10% que queda en cero si se compran bonos públicos y que servirán, según se anunció, para financiar un reajuste de jubilaciones para unas 2,5 millones de personas.

Esta normativa traerá, sostiene el gobierno argentino, beneficios en diversas áreas de la economía del vecino país, sobre todo en lo que refiere a inversiones en sector inmobiliario y en la industria de la construcción. Pese a esto, las autoridades de la AFIP transmitieron cierta tranquilidad a los operadores inmobiliarios uruguayos que el blanqueo de capitales que instrumenta el gobierno argentino no indagará hacia atrás sobre los fondos y propiedades de los contribuyentes.

Según Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos de Argentina, el gobierno impulsa con esta incorporación reformas en el mercado de capitales para hacer, más eficiente, la canalización del ahorro individual hacia la inversión en activos reales. “Los FCI, en el país, fueron inviables por la doble tributación que implicaba y porque, hacer una inversión financiera, en un fondo indiviso, con un riesgo y un movimiento variable, en función de cómo salgan los negocios del fondo, era impensado", señaló De Cesare.

 

           

Fondo de inversión

Santiago Gómez Carrillo, gerente de ventas de la desarrolladora TGLT,  dijo al diario argentino La Nación que “nuestra compañía, continúa trabajando en proyectos inmobiliarios que pueden ser muy atractivos para los nuevos fondos de inversión inmobiliarios regulados por la ley de sinceramiento y, por otro, hoy ya tenemos emprendimientos muy destacados para aquellos que tengan dinero y a través de esta normativa puedan acceder a comprar bienes inmuebles. Todas las herramientas que sirvan para impulsar el desarrollo de viviendas son bienvenidas".

Gómez Carrillo calificó como muy positiva la medida al señalar que “creemos que la alternativa de invertir en real estate es muy atractiva porque el inversor argentino prefiere siempre invertir en economía real. Por otro lado, la alternativa de no pagar penalidades e invertir en un fondo común de inversión inmobiliario es atractiva por los rendimientos que se pueden conseguir dentro de este mercado. Esta opción podría implicar un cambio de paradigma en el mercado por la oportunidad que estos fondos generarían como herramientas financieras para el desarrollo inmobiliario en Argentina”.

 

Información bancaria

Aún hay puntos no definidos, hay que esperar que se defina bien la ley y que los bancos también lo propongan.

Cecilia Baccello, titular de Baccello Propiedades dijo que “el mayor beneficio es que genera movimiento en el mercado. Empiezan a consultar más, la gente desde siempre entiende la seguridad de comprar inmuebles. Para muchos las leyes y los fondos comunes de inversión son inalcanzables, por lo que optan por los inmuebles. Las desventajas son que falta tiempo para que veamos los efectos en el sector, la ley está en veremos y el porcentaje destinado a inmuebles no es gran cosa", agregó Baccello.

Por su parte, Mariano Sardáns, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios-Family Office, dijo que “la AFIP, gracias a los acuerdos de intercambio de información automática que se activan en septiembre del año próximo, tendrá conocimiento de lo que un residente fiscal tiene en el extranjero; tanto sean cuentas, inmuebles o participaciones societarias. Cada vez es más difícil o caro acceder al dinero del exterior. Pasa hoy con las casas de cambio que cobran hasta un 15% de comisión por traer en negro, muchas de las cuales inclusive ponen a sus clientes en lista de espera para que haya personas que quieran sacar dólares y por ende compensar los movimientos”.

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La Intendencia de Montevideo enviará un proyecto de decreto con modificaciones al Presupuesto Departamental a la Junta Departamental. Entre otros cambios, el documento aumenta un 100% el impuesto de Contribución Inmobiliaria de viviendas vacías.

En la actualidad se estima que hay unas 250.000 viviendas desocupadas en el país, 48.000 de las cuales están en Montevideo (según el censo 2011). Esto preocupa a los ciudadanos, que desde 2009 reclaman en la Defensoría del Vecino que el abandono de inmuebles es perjudicial para la seguridad del barrio y la salubridad pública.

El deterioro acumulativo de viviendas abandonadas causa perjuicios a las casas vecinas por el pasaje de humedades, filtraciones y rajaduras. Sin un propietario que se haga responsable, los vecinos perjudicados no pueden reclamar los daños de sus propios hogares. Además, como señala la campaña Aquí podría vivir gente, “las viviendas desocupadas podrían no sólo revitalizar los barrios, sino darle una solución habitacional a personas que no han tenido la suerte de usufructuar su derecho a la ‘vivienda decorosa’”.

 

Proyecto con modificaciones

Para hacer frente a la problemática de las viviendas desocupadas, la Intendencia de Montevideo enviará a la Junta Departamental un proyecto de decreto con modificaciones al Presupuesto Departamental que regirá a partir del 1° de enero de 2017, según publicó el diario El País.

Entre otras medidas, el documento aumenta en un 100% el impuesto de Contribución Inmobiliaria de las viviendas ubicadas en la zona urbana y suburbana del departamento que estén deshabitadas por un período mínimo de un año.

La comuna capitalina considera como “propiedad deshabitada” toda aquella vivienda que, por un lapso de un año, tengan consumos de energía eléctrica y/o agua inferiores en un 90% “al promedio histórico de consumo para dicha vivienda”. De todas formas, la Intendencia aclara que las viviendas que tributan el Impuesto a la Edificación Inapropiada no serán gravadas con este adicional. Otra de las modificaciones del proyecto de decreto es crear el “Fondo Rotatorio de Veredas”, un fondo que se nutrirá con recursos de la Intendencia, transferencias y donaciones destinadas a las obras de reparación de veredas.

El sistema de fondo rotatorio comenzó a aplicarse durante la gestión de Ana Olivera para obras puntuales, e implica que el monto de las reparaciones reintegrado por los vecinos se destina a reparación de nuevas veredas.

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