JoomlaLock.com All4Share.net

Un informe publicado por El Observador, señala que los precios en dólares que piden los propietarios de Montevideo por sus inmuebles arrancaron el año en aumento, compensando prácticamente la baja en la cotización de la moneda estadounidense durante el primer trimestre. Si se compara con igual mes del año anterior, por sexto mes consecutivo, la suba de precios de los inmuebles se aceleró en marzo y alcanzó su mayor ritmo desde mediados de 2015.

El artículo, firmado por el periodista Federico Comesaña , sostiene que el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de Montevideo de El Observador (IPOI-EO) mostró un aumento de 1,6% en dólares corrientes durante el primer trimestre del año, una suba muy similar a la del último cuarto de 2016, cuando trepó 1,7%.

La tendencia al aumento de los precios en dólares de los inmuebles publicados en los principales portales clasificados es clara. El indicador de El Observador, que releva la totalidad de los avisos activos en Montevideo, acumula cuatro meses consecutivos de subas en los precios. Además, el ritmo al cual se produce ese encarecimiento viene también en ascenso. Esto es, no solo suben los precios sino que lo hacen a una velocidad mayor.

En setiembre del año pasado, el precio medio de oferta del metro cuadrado en la capital costaba 1% más que en igual mes de 2015. Mes a mes la brecha interanual se fue haciendo mayor hasta que en marzo el incremento fue de 4,1% en comparación con el mismo mes del año pasado.

Ese aumento se dio de manera prácticamente generalizada en los distintos barrios de la capital. De los 17 que considera el indicador, los de mayor actividad en el mercado inmobiliario, solo cuatro bajaron el precio medio del metro cuadrado respecto al cierre de 2016 y fueron Carrasco, Jacinto Vera, Parque Rodó y Tres Cruces.

En tanto, si se compara con igual período del año pasado, el número de barrios que se abarataron se reduce a dos: Jacinto Vera y Unión.

 

Suba

Si bien la suba de los precios en dólares complica el acceso a la vivienda a aquellos hogares que ahorran en esa moneda, la baja en la cotización de la divisa estadounidense en los últimos meses y la suba del salario medio contribuyen a facilitar el acceso de los hogares uruguayos a la vivienda propia.

Si en vez de evaluar los precios en dólares se miran en unidades indexadas –en pesos uruguayos descontado el efecto de la inflación– los inmuebles se abarataron 3,5% durante el primer trimestre del año. En los últimos 12 meses, en tanto, la baja fue mucho más pronunciada: -13,7%.

Si además se considera el aumento promedio de los salarios durante el último año finalizado en marzo, hubo un incremento de la capacidad de compra de inmuebles por parte de los hogares uruguayos de 19%. Por cada cinco metros cuadrados a los que accedía un sueldo medio en marzo del año pasado, podía comprar uno más en el último relevamiento.

El indicador de precios del mercado inmobiliario de El Observador se realiza a partir de la captura y el procesamiento de la totalidad de los avisos publicados en los principales portales de clasificados que operan en el país.

Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo. Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados, casos atípicos y avisos con información incompleta.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por cada barrio de la capital, se elabora el índice de precios de Montevideo en su conjunto. Para eso, se ponderan los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas durante el año 2013.

Publicado en Noticias

En entrevista con Del Constructor, el experto inmobiliario Julio Villamide realizó un balance sobre lo ocurrido en el sector durante el 2016 y cuáles son las expectativas, teniendo en cuenta la región y la leve reactivación económica en Uruguay para este año. En este sentido, se mostró cauto al señalar que si bien el 2017 será mejor que el año pasado “no será un gran año”, porque aún persisten los problemas en la industria inmobiliaria. De hecho, afirmó que a los costos altos de construcción se le suma una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta. “Es la más alta del Cono Sur, que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad”, subrayó el experto inmobiliario.

 

¿Cómo ha sido el 2016 para el sector inmobiliario?

Bastante irregular. Comenzó muy mal en el primer semestre del 2016 y en el último tramo del 2015. Como que se concentró en ese período el peor momento. Por ejemplo, las compras ventas registradas en Montevideo en el primer semestre 2016 fueron las más bajas desde el 2004.  O sea, el peor semestre en doce años.  En el segundo semestre, sobre todo en el tercer trimestre del 2016, las cosas comenzaron a cambiar. Hubo una reactivación fuerte de unidades nuevas. De hecho, se batió el record de venta de unidades nuevas de este siglo, desde la crisis en adelante, fundamentalmente por las viviendas promovidas por la ley 18.795. Ellas fueron las grandes protagonistas. Las expectativas con este cierre del 2016 mejor, con la buena temporada turística que hemos tenido y que impacta bien en el invierno siguiente, ya que parte de ese dinero se recicla en mejoras, compras y cambios de propiedades en el Este o acá en Montevideo, hacen pensar que las perspectivas para el 2017 son mejores, pero sin imaginarnos un año exuberante, ni nada que se parezca. Pero la economía va a crecer más, los dos vecinos van a dejar de tirarnos para abajo como lo han venido haciendo, particularmente en el 2016, con recesión en Argentina y Brasil. En Argentina ya se perciben cambios, y probablemente la economía comience a crecer en el 2017. En Brasil las cosas están un poco más complicadas,  pero se espera que por lo menos deje de caer.

 

¿Entonces se espera un 2017 mejor que el 2016?

Sí, pero no será un gran año, porque parte de los problemas que tiene la industria inmobiliaria en general lo va  a seguir teniendo. Tenemos costos constructivos muy altos y eso con el nuevo convenio se va a consolidar en una suba en términos reales en los salarios que tiene un impacto sobre el costo final. Tenemos una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta, la más alta del Cono Sur que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad.

 

¿Pero que cambió en el escenario? Porque Uruguay tuvo un boom de la construcción y sin embargo los costos altos ya existían.

La actividad inmobiliaria está muy vinculada con un indicador que nosotros no relevamos, pero sí lo hace, por ejemplo, la Universidad Católica y que es el optimismo de los consumidores.  Y justamente en el último tramo del 2015 y en el primer semestre del 2016, el optimismo de los consumidores estuvo casi alcanzando el nivel del 2002 y muy por debajo del 2009 que fue otro año difícil.

 

Pero el 2002 fue un año muy crítico…

Claro, y ese optimismo de los consumidores impacta en la compra de bienes durables. La gente compra menos autos, menos propiedades y toma menos créditos a largo plazo. Esto sucede por la incertidumbre laboral porque subió la tasa de desempleo. Y no es casualidad que ese  contexto de descenso en el nivel de actividad coincidió con los niveles más bajo de optimismo de los consumidores. En el segundo semestre del 2016 el optimismo de los consumidores empezó a subir, producto de que bajó un poco la tasa de desempleo y de que la economía mostró en el tercer trimestre señales de que volvió  a  crecer en el 2016.  Lo cierto es que los analistas esperaban que el año pasado fuera el primer año de recesión desde el 2002 y sin embargo, pese a que el crecimiento se situó entre el 0.5% y 1%, completamos 14 años de crecimiento consecutivo. Seguramente hay que irse al siglo XIX para encontrar un período tan largo de expansión económica sin interrupciones. En el 90 crecimos pero por la crisis del tequila en el 94, en el año 95 tuvimos recesión en el país. Creo entonces que esas buenas señales vienen acompañadas de buenos indicadores, más allá que algunos de ellos, como en el caso de la actividad industrial, aún no se recupere porque el sector de la construcción tiene mucho peso, y seguramente se va recuperar a partir del segundo semestre del 2017 con la obra pública.

 

Y alguna mega obra, como sería, en caso de concretarse, la nueva planta de UPM.

Claro, eso tendría un impacto muy fuerte.

 

¿Y cómo impacta una obra de gran porte como esta en el mercado inmobiliario?

Impacta por la vía de succionar obreros calificados.  Hay que pensar que cuando Montes del Plata se implantó nosotros teníamos unos cincuenta, sesenta mil obreros ocupados en todo el país y en todas las actividades de la construcción y relacionados con Montes del Plata había unos siete mil trabajadores. Es decir que más del 10% de esa masa de trabajadores provenía de ese emprendimiento. Obviamente que después de instalada, eso trabajadores calificados se van del mercado y de eso es de lo que se quejan los constructores. De que los que los sustituyen no tienen calificación o espíritu de trabajo.

 

La impronta de la región

 

 Al comienzo de la entrevista, usted hablaba del contexto de la región, y se refería a Argentina y Brasil. ¿Cuánto impacta en Uruguay los dos países vecinos?

Por primera vez en las últimas décadas Uruguay dejó de moverse en el promedio lineal de los dos países. Es decir, si antes Brasil crecía un 2 y Argentina un 4, Uruguay crecía un 3, y si Brasil bajaba un 2 y Argentina un 8, nosotros estábamos en el medio, pero en recesión. En el 2016 se dio un hecho inédito. Los dos países tuvieron recesión y Uruguay igual creció. Eso habla de un desacople importante  de las economías regionales por la vía del crecimiento de las exportaciones hacia países extrarregionales. Uruguay ha consolidado una relación fundamentalmente con China y también con Rusia y la Comunidad Europea, que le permite que el peso de las exportaciones a Brasil y Argentina haya bajado considerablemente en los últimos 10 años. Eso nos permite  monitorear la crisis de una manera mejor. Pero además, los sucesivos equipos económicos, han hecho cosas que ha sido alabada incluso por la oposición, como el manejo de la deuda pública en los momentos apropiados. Por supuesto que también hemos hecho cosas mal. A mí me hubiera gustado llegar a esta situación con un déficit fiscal que fuera la mitad del actual y con una inflación que fuera la mitad de la actual y de esa manera Uruguay estaría muy cómodo para esta situación. El haber llegado tan comprometidos con déficit alto y una inflación alta, restringe muchísimo los márgenes de maniobra del equipo económico. Pero en general, la respuesta es que Uruguay depende hoy menos, salvo en el turismo, de los dos grandes vecinos.  

 

¿Y cómo nos impacta Paraguay, que ha tenido un  mercado en expansión tanto a nivel de la construcción como inmobiliario?    

Paraguay claramente es uno de los países que más ha estado creciendo en el Cono Sur, que tiene muchos problemas políticos y estructurales, pero que tiene también una potencialidad de crecimiento enorme. En dos o tres años alcanzó, por ejemplo, la producción de carne de Uruguay. Y en algunos años seguramente estará por arriba. No tanto en precios, porque la carne uruguaya es de mayor calidad. Lo que le digo a la gente que se interesa en el mercado inmobiliario de Paraguay es que es un mercado perfecto a la hora de que un inversor uruguayo va a construir porque tiene salarios muy baratos, los costos andan en el entorno de la mitad en comparación con Uruguay, producto de los salarios bajos y de medidas de seguridad laboral prácticamente inexistentes. Ese es, entre comillas, el mundo ideal de producción de bajo costos. Ahora, cuando el inversor sale a vender tiene el mismo problema. Es decir, gana poco. No es que los obreros de la construcción ganan poco y el resto del país tiene salarios altísimos. El resto del país también gana poco. Se puede salir a vender el metro cuadrado a 800 o mil dólares, que son precios inalcanzables por los costos en Uruguay, pero a ellos les resulta caro por sus salarios bajos.  Entonces creo que Paraguay es un diamante en bruto, que con una buena conducción y bajando los terribles niveles de corrupción, tiene una potencialidad enorme, además de mucha afinidad con Uruguay y muchas posibilidades de complementación, no solamente en la salida de la hidrovía a través de la salida a Palmira y el puerto de Montevideo, que fueron los clientes paraguayos que nos permitieron pasar el mal momento de aquella prohibición de Cristina Kirchner de utilizar puertos uruguayos. Hoy tenemos ese problema de que estamos empezando a recuperar los clientes argentinos y los clientes paraguayos siguen utilizando el puerto uruguayo, por lo que estamos necesitando ampliarlo constantemente. Pero más allá de eso, y con un gobierno razonable en Argentina y Paraguay, deberíamos tener instancias de complementación y de actividad.

 

¿Hay muchas empresas uruguayas invirtiendo en Paraguay?

Ya hay más de cien empresas uruguayas en Paraguay de acuerdo al relevamiento de la embajada uruguaya en Asunción. Muchas de ellas son del sector agropecuario pero también hay muchas del sector de la construcción. Pero Paraguay es un país con problemas, no es Chile que es un país ordenado, que funciona dentro de la normalidad. 

 

Consecuencias de los topes

Vuelvo a Uruguay. Hace un tiempo hablamos con usted del stock de viviendas en la franja costera. El incentivo a la construcción de viviendas sociales, entre otras cosas, trató de balancear ese superávit con el déficit de viviendas en otras zonas de Montevideo.  ¿Cómo es la situación en estos momentos?

Esa situación ha mejorado sensiblemente. Antes de la aprobación de la ley en el 2011, llegamos a tener un 80%, 90% de la producción de viviendas de propiedad horizontal en la costa contra apenas un 20% en la demanda, y eso generaba un sobre stock que iba creciendo cada año. A partir de la ley, la relación se ha invertido.  Aquellos que tenían el 70%, 80%, 90%, hoy tienen el 30%, el decir que el 30% de la viviendas que se construyen son en la costa, y el 70% restante se está construyendo en el resto de la ciudad, donde no se construía hace más de medio siglo. Entonces, como se está construyendo menos en la costa, y se ha seguido vendiendo, el stock dejó de subir, entró en una meseta y en los últimos semestres ha ido bajando. Esto significa que la situación es mucho más normal. Creo que ese es uno de los aspectos positivos de la ley, porque también hay otros como la revitalización de zonas que estaban totalmente perimidas. Dentro de los aspectos negativos está que aún esperamos ese decreto de la baja de los topes que nos habían prometido que iba a entrar en vigencia el 1 de enero. El Ministerio de Vivienda se comprometió públicamente a que iba a entrar en vigencia ese día, pero no pasó así. Nos consta que hubo resistencia por parte del Ministerio de Vivienda que no quiere ampliar los topes o ampliar los beneficios. Y por otro lado está el Ministerio de Economía que quiere más inversiones, más ocupación y mano de obra, para tratar que la economía se recomponga lo más rápidamente posible.

Yo creo que en esa puja el tema es más ideológico que económico, pero es lamentable porque hay tres mil o cuatro mil obreros que se quedaron sin trabajo por el tema del tope en Montevideo. Nosotros les advertimos, antes de que pusieron los topes que, de hacerlo, las inversiones iban a caer a la mitad. Y esto fue lo que sucedió.

Publicado en Empresariales
Lunes, 13 Febrero 2017 21:13

Desaceleración inmobiliaria en Brasil

 

La crisis económica que atraviesa Brasil, el mayor país de América del Sur, ha intensificado el frenazo del sector inmobiliario, un mercado que ha ido desacelerándose tras vivir una época dorada entre 2009 y 2011.

La caída del precio de los inmuebles, el descenso de las ventas y la ralentización de las nuevas promociones ensombrecieron el sector en 2015, un año marcado por el enfriamiento de la economía y una aguda crisis política que ha encallado todavía más al país.

La contracción del crédito, el alza de la inflación y el aumento del desempleo han mermado la confianza de los consumidores y han aumentado la presión sobre un sector que comenzó su ralentización a finales de 2012, según explicó a la agencia EFE Luiz Fernando Moura, director de la Asociación Brasileña de Incorporadoras Inmobiliarias (Abrainc).

 

Déficit

Brasil tiene un déficit de más de cinco millones de viviendas, lo que no ha permitido el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.

El número de nuevas promociones cayó un 19.3% en 2015 y las ventas del sector acumularon una contracción del 15.1% respecto al año anterior, de acuerdo con los datos de Abrainc.

A pesar de la caída de la demanda por la coyuntura económica, Brasil tiene un déficit de más de cinco millones de viviendas, lo que, en opinión de Moura, no ha permitido el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.

De hecho, a pesar de los elevados precios que han imperado en el país en los últimos años, Moura resaltó que la caída de los valores no significa un pinchazo de la burbuja porque, a su juicio, nunca hubo una especulación de ese tamaño.

“Hubo una valorización de los inmuebles debido al aumento del crédito y a la mejora de los plazos de financiación, lo que introdujo a muchas personas en el mercado y aumentó la demanda. Pero no ha habido una burbuja”, afirmó Moura.

 

Menores precios

Los valores alcanzaron niveles inusitados sobre todo en Río de Janeiro, Sao Paulo y Brasilia, las principales ciudades del país, pero los precios iniciaron una ruta descendiente que se ha reflejado especialmente en 2015.

El precio medio de la oferta cayó cerca de un 9% en términos reales en veinte ciudades brasileñas en 2015, pero la contracción todavía puede ser mayor (entre un 15% y un 20%), ya que el valor anunciado de los inmuebles es superior al montante por el que finalmente son vendidos, según explicó la vicepresidenta y analista de Moody’s, Cristiane Spercel.

“Esas caídas de los precios se deben sobre todo a una fuerte contracción de la confianza del consumidor, que se basa en la incertidumbre económica en Brasil, incluyendo el empleo deficiente y las tasas de inflación elevadas”, agregó Spercel.

Según el índice FipeZAP, que supervisa los precios anunciados de los inmuebles, el valor de los alquileres registró una caída real --descontada la inflación-- del 12.98% en los últimos doce meses, especialmente en Río de Janeiro, ciudad que en agosto acogerá los Juegos Olímpicos de 2016.

 

Balance negativo

En términos nominales, el alquiler en Río de Janeiro  presentó una variación negativa del 8.56% en doce meses, mientras que en Sao Paulo se retrajo un 4.50%, de acuerdo con el indicador, que tan solo tiene en cuenta los nuevos arrendamientos y no la variación de los contratos vigentes.

Para el mayor sindicato del mercado inmobiliario de Latinoamérica, Secovi-SP, la recuperación del sector está ligada a la recuperación de la economía, ya que, a su juicio, hay demanda, pero está reprimida.

“La demanda existe, pero está reprimida por la incertidumbre respecto al escenario y la compra se ha postergado hasta que se solucione la crisis”, afirmó a EFE el presidente de Secovi-SP, Flavio Amary.

Para Amary, a pesar de las trabas para los consumidores internos, Brasil presenta grandes oportunidades para los inversores extranjeros debido a la fuerte depreciación del real.

Publicado en Noticias

El sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires evidenció un fuerte crecimiento en noviembre del 2016, según lo anunció el último informe del Colegio de Escribanos de la capital argentina, que refleja un incremento del 44,9% en la cantidad de escrituras en comparación con el mismo mes de 2015.

De acuerdo con los datos de la entidad, publicados por el diario argentino La Nación, por ejemplo en noviembre se registraron 5016 operaciones de compraventa, por un total de 9513,2 millones de pesos argentinos, lo que equivale a  620 millones de dólares al tipo de cambio oficial argentino. Esto se explica por el incremento en la cantidad de operaciones, pero fundamentalmente por la devaluación de diciembre de 2015, que alteró los valores comparados.

En el acumulado de los primeros 11 meses de 2016 hubo una recuperación del 17,5% respecto del mismo período de 2015, con 38.711 operaciones, expresa el informe del Colegio de Escribanos de Buenos Aires.  Las cifras, a su vez, marcan que el valor promedio de las operaciones fue de  1.896.574 de pesos argentinos, lo cual marca un incremento del 47,9% en 12 meses.

Un dato importante para el sector es que del total de las escrituras realizadas en noviembre, 745 (un 14,8%) se concretaron con crédito hipotecario. Según el Colegio de Escribanos, esa cifra es un 84% mayor que la del mismo mes de 2015.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirmó que “no se puede desconocer que hay una mejora concreta, aunque se está comparando con noviembre de 2015, un mes en el que la actividad estuvo afectada por la incertidumbre que generó el intervalo entre la primera y la segunda vuelta electoral”.

En la misma línea, destacó que la cantidad de operaciones en el acumulado de los primeros 11 meses de 2016 aún se encuentra lejos de los valores de 2011, cuando se superaron las 57.000 operaciones.

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, afirmó que el régimen de blanqueo de capitales colaboró, pero aún no se puede dimensionar su efecto. Entre otros factores que contribuyeron a la reactivación, destacó el ingreso de fondos provenientes del sector agropecuario que se refugiaron en ladrillos para proteger el capital.

“El mes bisagra fue agosto, y a partir de ahí se viene creciendo. Hoy el stock de propiedades alcanza para cubrir la demanda existente, pero consideramos que la tendencia continuará en 2017, incentivada por la mayor oferta crediticia, y ahí comenzarán a reactivarse los desarrollos inmobiliarios”.

Publicado en Noticias

Los préstamos destinados al sector inmobiliario aumentaron 14,8% entre setiembre de 2015 y junio de 2016, lapso en el que se entregaron un global de US$ 678,2 millones, suma que representa el 4,9% del total créditos del sistema, según se desprende del último informe sobre estabilidad financiera del Banco Central del Paraguay (BCP), lanzado el viernes último. En cuanto a las clasificaciones crediticias en el referido sector, los datos indican que el crédito para las construcciones presenta un crecimiento interanual de 17,7%, mientas que el crédito para viviendas y terrenos aumentó 12,4%.

El Banco Central de ese país detalla también que el crédito destinado al subsector de construcciones representa el 45,5% del total otorgado al sector y el destinado al subsector de viviendas y terrenos representa el 54,5% del total.

En cuanto a las monedas utilizadas, los préstamos en guaraníes se impusieron ampliamente en el sector inmobiliario, pues equivalen al 82,2% de todo lo destinado a este sector.

El informe oficial señala que “si bien se observa una desaceleración gradual de las variaciones interanuales desde junio de 2015, el crédito al sector inmobiliario sigue presentando incrementos importantes”, habiendo aumentado 18,8% entre junio de 2015 y junio de 2016.

 

Créditos bancarios

El crédito destinado por bancos, financieras y cooperativas a viviendas y terrenos asciende a 2,0 billones de guaraníes y representa el 63,3% del total en guaraníes. El restante 36,7% se destinó a la financiación de construcciones.

El préstamo otorgado en dólares representa 17,8% del total entregado al sector inmobiliario. A junio de 2016, este ascendía a 121,5 millones de dólares, y las cifras muestran que se redujo 8,1% en 12 meses.

Los créditos otorgados con recursos de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) han influido en el dinamismo del sector inmobiliario. En el año 2016, la AFD canalizó recursos para el financiamiento de 810 viviendas hasta junio de 2016. Esto representa un monto de 32,2 millones de dólares a junio de 2016. Desde julio de 2006 hasta junio de 2016, la AFD aprobó créditos destinados a la financiación de viviendas por valor de 424,2 millones de dólares.

 

Rebaja de tasas

Por otra parte, el informe elaborado por el BCP da cuenta que las entidades financieras han reducido sus tasas para financiación de viviendas al 8,54% a setiembre de este año. De acuerdo con el informe, la tasa del 8,54% que ofrecieron en promedio las entidades financieras en setiembre último, está muy por debajo del 13,46% que reportaron en agosto pasado, y por debajo del 10,94% que cobraron en setiembre del año pasado.

En opinión de los técnicos del Banco Central, esta brusca reducción obedece a la baja demanda de créditos destinados a este segmento que reportan estas entidades. Las financieras buscan ser más competitivas en el sistema y salir con un producto más atractivo en materia de tasas, detalló Bernardo Rojas, director de estadísticas Macroeconómicas de la banca matriz.  El segmento inmobiliario es uno de los productos que ha mantenido en los últimos años su dinamismo  en la entrega de créditos, a diferencia de otros segmentos como el comercial y el de consumo.

Publicado en Noticias
Página 5 de 7
Top