JoomlaLock.com All4Share.net

El 2017 ha estado marcado por los bajos índices de crecimiento económico de Chile, lo que acarrea consecuencias directas en el sector inmobiliario, que ha visto disminuidas sus ventas en comparación con años anteriores.

Según explicó el especialista en temas vinculados al mercado inmobiliario Enzo Langer, al diario El Ciudadano de Chile, ya se comenzó a hablar de una “burbuja inmobiliaria” en el país trasandino. Es decir, un incremento excesivo e injustificado del valor de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado en general por la especulación.

“A pesar que nuestro país es constantemente elogiado debido a su estabilidad tanto política como social, ha sido inevitable encontrarse los últimos años con una fuerte alza en los precios del sector inmobiliario, este contexto ha traído como consecuencia una disminución importante en las compras de propiedades”, explicó Enzo Langer.

Por tal razón, resulta pertinente preguntarse si éste es el mejor momento para realizar una inversión en inmuebles o es mejor tomar la decisión de esperar a que el mercado vuelta a “la normalidad”. Durante estos últimos dos años, el desempleo en Chile aumentó considerablemente, alcanzando las cifras más altas de la última década. Además, en el inconsciente colectivo se registra una sensación de poco crecimiento en el ámbito financiero y de inestabilidad en el mercado laboral, dos factores que afectan al área inmobiliaria.

Debido a las dificultades económicas, en el último tiempo los potenciales compradores han decidido no invertir en bienes raíces y persiste un descontento general por los altos precios de las viviendas.

“Muchos chilenos que tenían en mente adquirir propiedades, lo han pensado dos veces y han decidido por ahora no arriesgarse, optando por invertir en otras áreas. De esa forma se han alejado de la problemática inmobiliaria que existe en el día de hoy”, señaló el experto.

Pese a los números negativos que tuvo en año 2016 en muchos aspectos vinculados a la inversión, el panorama para este 2017 no debería ser tan desolador y se cree que podría terminar con mejores perspectivas.

Aunque los primeros meses no han sido completamente favorables, los expertos aseguran que el 2017 terminaría como un año más estable y sin tantos vaivenes en el sector inmobiliario, lo que podría verse reflejado en un incremento, aunque sea leve, de las ventas de propiedades.

 

Créditos hipotecarios

El escenario económico que enfrenta este país ha obligado a que muchos chilenos deban reorganizar sus intereses y prioridades, por lo que algunos inversionistas se han dirigido a otros mercados y otros han optado por aplazar su solicitud de créditos hipotecarios para comprar una casa o departamento propio.

A juicio de Enzo Langer, el temor e incertidumbre de embarcarse en un compromiso a largo plazo, como un crédito destinado a la vivienda, son totalmente comprensibles considerando el actual panorama económico de Chile. Por tal razón, el experto inmobiliario aconseja que probablemente éste no sea el momento de invertir demasiado dinero en bienes raíces para la mayoría de las personas.

Por el contrario, podría ser un momento favorable siempre y cuando exista una alternativa segura para comprar, que tenga potencial y que pueda significar una probable ganancia para el nuevo dueño en el futuro próximo. Sin embargo, en términos generales, la recomendación de Langer es postergar el deseo de adquirir una vivienda propia, con el fin de optar a mejores ofertas y garantías por parte de las instituciones bancarias y empresas inmobiliarias.

“Es necesario que haya un entendimiento por parte del sector inmobiliario en cuanto a las necesidades de sus potenciales clientes. No puede seguir existiendo un alza en propiedades que no cuestan lo que realmente piden por su compra”, concluyó Langer.

Publicado en Noticias

Los constructores y desarrolladores inmobiliarios argentinos evaluaron satisfactoriamente la decisión del Banco Central de ese país de permitir que los créditos hipotecarios se apliquen a la compra de propiedades desde el inicio de su construcción. “Es extraordinaria la medida tomada por el Banco Central”, aseguró a la agencia de noticias argentina Télam, Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco).

En este sentido, Gustavo Weiss, afirmó que “es una decisión que sin dudas facilitará enormemente que más gente pueda acceder a créditos hipotecarios”.  Esta norma "facilitará que la gente que no cuenta con el dinero suficiente para pagar el anticipo de 30%, que exigen los bancos para otorgar un préstamo, pueda igualmente acceder a la casa propia a través de la adquisición desde el pozo”, coincidieron los especialistas del sector.

Por su parte, el presidente del Colegio Profesional Inmobiliario argentino, Héctor D'Odorico, indicó a Télam que “esta medida va a permitir que mucha gente que quedaba afuera, porque no tenía el dinero suficiente para pagar un anticipo, pueda acceder a la vivienda a través de la compra en boca de pozo”.

También el titular de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, remarcó a la radio porteña El Mundo que “esto habilita un abanico de posibilidades para quienes no pueden acceder a una vivienda del modo que se podía hasta ahora”.

A través de la Comunicación "A" 6250, el Banco Central determinó que los bancos podrán tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos, como garantías de financiamiento para otorgar crédito hipotecario, lo que supone un buen incentivo crediticio.

Esto habilita a solicitar un crédito para la compra de una vivienda que no está construida, sino en desarrollo.

“Sin ninguna duda es un empuje para la construcción. Cuanto más facilidad se le dé a la clase media para acceder a los créditos hipotecarios, más se va a alentar a la construcción. Esto se había conversado en la Mesa del Diálogo que organizó el ministro del Interior, Rogelio Frigerio”, indicó Weiss.

 

Medida motivadora

Por su parte, D'Odorico sostuvo que “desde el Colegio (Inmobiliario) como de las cámaras (del sector) hay mucha expectativa porque esta medida sea movilizadora y motivadora del mercado”. El titular del Colegio Profesional Inmobiliario explicó que “para comprar desde el pozo, la gente no tenía otra alternativa que pagar en cuotas, pero en dos o tres años que es lo que dura en construirse el emprendimiento”, y en cambio remarcó que “esto va a permitir que los pagos se hagan en 10 o 15 años”.

En tanto,  Abatti sostuvo que la resolución del Banco Central del vecino país “es una resolución muy auspiciosa”, porque puntualizó que “había un sector que había quedado realmente excluido” del acceso a la vivienda mediante crédito. Indicó que “la operación normal era que había que comprar mediante una escritura traslativa del dominio”, y añadió que “ahora se incluye a la clásica operación desde el pozo”.

Esto habilita un abanico de posibilidades para quienes no pueden acceder a una vivienda, porque no tienen el dinero que significa un anticipo, generalmente del 30% o 40% del valor de la propiedad, como exigen los bancos”, afirmó el dirigente.

Por su lado, D'Odorico destacó que “a las constructoras esto les va a servir, porque si hay un apalancamiento con los créditos desde el pozo, no será necesario el financiamiento intermedio para la desarrolladora. No deja de ser una noticia muy alentadora para todo nuestro sector. Esto va a destrabar un mercado que estaba bastante complicado por falta de financiamiento”, concluyó el presidente del Colegio Profesional Inmobiliario.

Publicado en Noticias

Barcelona y Madrid se han convertido en los dos grandes motores del nuevo auge del mercado inmobiliario español apoyado en el crecimiento económico y la mejora del empleo.

Según datos de la publicación Idealista, los alquileres en Barcelona se han disparado un 37,2%  en los dos últimos años y el precio de venta ha crecido un 25,22%, sin que de momento las políticas públicas hayan conseguido frenar esta tendencia alcista en los precios.

En el caso de Madrid, la evolución en el mercado del alquiler es muy similar, con una subida en dos años del 26,3%. La buena noticia llega con el precio de venta: a diferencia de la importante subida de Barcelona, Madrid apenas ha tenido un incremento del 3,8%.

Fuera de las dos grandes capitales españolas, únicamente Palma ha registrado unos ritmos de encarecimiento similares. Los alquileres han subido casi un 29% en la ciudad balear, mientras que el precio de venta se ha incrementado en un 15,6% desde los comicios. Desde 2015 el gobierno local está regido por una coalición PSOE y Podemos.

Estos incrementos sufridos por los inmuebles en los tres mercados más calientes de la vivienda en España contrastan con el encarecimiento general de la vida: el Instituto Nacional de Estadística (INE) cifra en apenas un 1% el crecimiento del IPC, que mide la variación de los precios de los principales bienes y servicios, desde mayo de 2015.

 

Limitar los alquileres 

Barcelona es la ciudad que encabeza todas las subidas de precios. El actual gobierno municipal, ha tomado la problemática habitacional como el eje de todas sus actuaciones políticas.

En estos dos años, dicha administración ha centrado sus esfuerzos en luchar contra la escalada de precios (sin mucho éxito a la vista de los datos), sobre todo en el alquiler, buscando fórmulas para aumentar el parque de vivienda pública, que actualmente apenas supone el 1% del total del mercado. Al día de hoy la mayor parte de estas casas provienen de acuerdos con entidades bancarias, aunque uno de los principales objetivos de la administración es volver a construir, tal y como prometió en su programa electoral.

En total, se espera levantar 8.854 pisos de alquiler asequible en nueve años. El acuerdo está registrado en su Plan de Derecho a la Vivienda 2016-2025, el tercer plan de vivienda que firma la ciudad. Cuentan con un presupuesto de 1.666 millones de euros para llevarlo a cabo. Sin embargo, la mayoría de la inversión no iría a construir, sino a las ayudas al alquiler y a la rehabilitación.

También se ha puesto sobre la mesa una polémica medida: crear un índice de precio de los arrendamientos para limitar las subidas en el mercado privado. La propuesta no ha recibido el respaldo ni del Ministerio de Fomento ni de los expertos del sector, que advierte que provocará un incremento del fraude y los ‘alquileres en negro’, si algún día llega a ponerse en marcha, como ya ha ocurrido en otros mercados donde se ha aplicado esta medida, como es el caso de París.

El primer paso para oficializar el índice, que aún no se ha definido, sería publicarlo como un valor meramente informativo. Además, el Ayuntamiento propone bonificar fiscalmente a los propietarios que anuncien sus pisos por debajo del índice de referencia. Sin embargo, de momento sólo se trata de ideas sobre un borrador que para ser definitivo necesita del ministerio de Fomento, sobre quien recae cualquier modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

Aumentar la oferta

Igual que sucede en Barcelona, la presión al alza en los precios del alquiler no ha encontrado una adecuada respuesta en el gobierno local de Madrid. Miles de viviendas que se debían haber iniciado, y que a estas alturas estarían a punto de entrar en el mercado inmobiliario, aumentando la oferta y liberando la tensión existente en los precios, están hoy enredados en comisiones y grupos de trabajo municipales.

Corre el rumor, aun no confirmado, que el gobierno municipal de Madrid tiene la intención de no facilitar las cosas para que se construya nueva vivienda en esa ciudad, bien paralizando, retrasando o impidiendo licencias de nuevas promociones, bien ‘arrastrando los pies’ a la hora de facilitar licencias de primera ocupación a las casas ya terminadas.

El mejor ejemplo es la “Operación Chamartín”, que sigue sin ver la luz al final del túnel. Pero no es el único proyecto enquistado en la capital: en Valdebebas el consistorio ha paralizado la construcción de 1.000 nuevas viviendas y los propietarios de suelo en Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros y Los Ahijones –al este de la ciudad– están en pie de guerra porque el Ayuntamiento no les da las licencias, lo que podría comprometer el proyecto para construir más de 100.000 hogares en los próximos 25 años.

Esta actitud, unida al exponencial incremento de la demanda, fruto del crecimiento económico de la ciudad y la mejora en el empleo, ha provocado que los precios del alquiler se hayan disparado y probablemente les seguirán los de compra, que ya han mostrado síntomas de encarecimiento.

 

La moda del alquiler

Pese a lo que sucede en las dos principales ciudades españolas, los expertos tienen claro que “el alquiler ha llegado para quedarse”. Y las cifras les dan la razón. Solo cuatro capitales de provincia (Jaén, Ciudad Real, Ávila y Lleida) han visto como los precios de los alquileres se reducían en los últimos dos años, según la base de datos de Idealista. Eso sí, ninguna ha experimentado caídas superiores al 1%, lo que quiere decir que el mercado se ha mantenido técnicamente plano.

 

El llamado boom 

El resto de capitales, un total de 46, han experimentado un boom del alquiler con porcentajes de crecimiento de precios de dos dígitos en hasta una veintena de ciudades. Más allá de Barcelona o Palma, destacan las subidas de Girona (22,6%), Las Palmas de Gran Canaria (22,5%), Valencia (20%), Málaga (19,8%), San Sebastián (18%) o Segovia (16,4%).

A diferencia de lo que sucede en el alquiler, en el terreno de la venta hay más capitales de provincia en números rojos que aquellas que registran incrementos. Sólo en 15 capitales de provincia comprar una casa es hoy más caro que en mayo de 2015. Y, además, con la excepción hecha de Barcelona (25,2%) y Palma (15,6%), la gran mayoría de las subidas se quedan por debajo del 5%.

El mercado inmobiliario ha alcanzado una velocidad alcista que no permite, a la vista del informe elaborado,  anticipar grandes cambios en la situación actual de crecimiento, salvo que se adopte de manera unilateral por parte de algún gobierno municipal alguna medida, como limitar los alquileres, que afecte de manera directa los precios.

Publicado en Noticias

¿Para qué sirve y cómo se aplica el Big Data en el rubro inmobiliario? Bajo esta interrogante, el sitio InfoCasas (http://blog.infocasas.com.uy) publicó un artículo donde explica qué incidencia tiene el Big Data, o “datos inteligentes”, denominación dada por teóricos a nuestra época, conocida como la Era de la Información, donde la revolución digital ha multiplicado el flujo de datos, haciéndoles accesibles de forma instantánea.

De hecho, las grandes compañías apuestan al análisis de Big Data para mejorar sus ventas, con ejemplos más que evidentes en Netflix, Amazon o Facebook, pero los datos inteligentes han penetrado en rubros más tradicionales como el Real Estate, perfilándose como una herramienta sumamente valiosa para grandes y pequeños inversores.

 

Tecnología

El informe señala que la tecnología no solo ha transformado el mercado inmobiliario brindando herramientas para buscar y publicar propiedades de forma rápida y económica. Todas las búsquedas, interacciones y transacciones inmobiliarias que se dan en Internet dejan datos que se almacenan y que son un recurso cada vez más definitorio en la toma de decisiones. El Big Data hace que la industria del Real Estate sea más transparente.

“Esto es algo muy bienvenido en un área que tradicionalmente ha sido opaca en su información y donde muchas veces ha prevalecido la especulación financiera. Hoy, todos los actores involucrados –compradores, inquilinos, propietarios, inmobiliarias, agentes, inversores, arquitectos- pueden acceder a una gran cantidad de información rigurosa y en tiempo real, para tomar mejores decisiones, de forma más rápida, menos riesgosa y más efectiva”, señala el informe.

 

Beneficios

A continuación se enumeran algunos de los beneficios que tiene aplicar la Data al Real Estate. Uno de ellos es definir el precio justo, ya que la tasación es uno de los procesos que más ha sido transformado por el Big Data. Gracias a la analítica de datos, los propietarios pueden establecer un precio justo para su inmueble según los precios promedio en la zona, las características del inmueble, el año de construcción.

El Índice de Precios, por ejemplo, es una herramienta muy efectiva tanto para propietarios que desean evaluar el precio de su casa como para compradores que desean ver si una casa está a un precio razonable. El Índice compara su valor con el de propiedades similares en la misma zona, indicando si está acorde, por encima o por debajo de los promedios de ese barrio. Sin la Data, hacer esta comparación llevaría horas indagando los precios de todas las propiedades. El acceso a esta información puede evitar la compra sobrevaluada de un inmueble, un problema que hace algunas semanas generó polémica cuando la Intendencia compró un inmueble a un valor mucho mayor que el de mercado.

Otro de los beneficios es la proyección de emprendimientos inmobiliarios desde la mirada del usuario. En este sentido, los desarrolladores ya no impulsan proyectos basados en lo que les parece que puede ser rentable. “Hoy cuentan con datos precisos para detectar tendencias de mercado y necesidades de la demanda. Un desarrollador puede conocer exactamente cuáles son las mejores zonas para invertir, qué tipo de inmueble se demanda en esa área, si se buscan más alquileres o ventas, viviendas u oficinas, en qué grupo etario hay más demanda de ese tipo de inmueble”, afirma InfoCasas.

Y, como ejemplo, se esgrime que una constructora que está planeando una inversión en determinado barrio de Montevideo puede usar Big Data para saber exactamente qué tipo de inmuebles se demandan en esa zona, de cuántos dormitorios, con qué amenidades, cuántos garajes necesita, qué ventas se hicieron en los últimos dos años. “A partir de esta información se pueden optimizar costos de construcción, reducir tiempos de venta hasta un 30%, y  por lo tanto mejorar la rentabilidad total del negocio”, sostiene el informe.

De alguna manera el punto anterior está relacionado directamente con la rentabilidad, ya que el análisis de datos otorga un poder de previsión mucho más fuerte que hace una década. La capacidad de anticiparse a los cambios hace que los inversores puedan planificar sus inversiones en base a datos objetivos y no percepciones, minimizando los riesgos financieros y obteniendo mayor rentabilidad. No se precisa ser un gran inversor para aprovechar el poder de proyección del Big Data.

 

Calidad en el servicio

Otro de los hándicaps del Big Data para las inmobiliarias y agentes del sector es que se ha transformado en  un gran aliado para brindar un servicio de alta calidad a los clientes, tanto a inquilinos o compradores como propietarios, además de una atención personalizada. “Contar con información transparente incrementa la confianza entre agentes y clientes, asegurando que la decisión final sea la correcta. Hoy en el mundo algunas inmobiliarias están usando sistemas de CRM como HubSpot y Salesforce, que cada vez que llega una consulta de un lead rastrean la información de todas sus actividades y comportamientos en otros sitios para generar un perfil de ese usuario. Así la inmobiliaria puede saber la calidad y seriedad de la consulta (ya que el sistema incluso lo califica) y asignarle el vendedor más apropiado para su perfil”, indica el artículo.

Publicado en Noticias

En la charla, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, el consultor privado, y asesor de APPCU, Julio Villamide, expuso sobre la evolución marco del mercado,  venta de unidades nuevas, la evolución de la ley 18.795, conocida como de viviendas de interés social (VIS), los impactos de cambios en la referida ley, el mercado habitacional y la coyuntura actual y perspectivas futuras.

Villamide comenzó su exposición señalando que el optimismo de los consumidores llegó a fines del año pasado a niveles similares a los que tuvo la crisis del 2002.

“Obviamente, el optimismo de los consumidores está muy relacionado con la compra de bienes rurales y de la toma de créditos a largo plazo. Entonces, se me ocurrió comparar  los descensos operados de las compras-ventas entre el momento que comenzaron a caer,  allá por marzo de 1999, cuando Brasil hizo una gran devaluación del real, y junio del 2003 que fue el último mes de caída. En ese período, el descenso en la cantidad de compras-venta fue del  26,5%. Y si consideramos el período agosto del 2011 a junio del 2016, período en que el mercado empezó efectivamente  a mostrar algunos brotes verdes, la caída fue mayor de la que se recuperó durante la crisis. Las compras-ventas refieren básicamente al mercado de unidades usadas, y  son un buen indicador en una tendencia de veinte años, con altibajos, como siempre ocurre. De  todas formas, la caída operada en este período ha sido muy importante. En los últimos meses ha comenzado a reactivarse la cantidad de compras-ventas, mostrando signos positivos”, señaló el experto.

 

Créditos hipotecarios

El experto inmobiliario se refirió a los créditos hipotecarios otorgados, al señalar que existió “un derrumbe”  de casi el 35% entre agosto del 2015 y noviembre del 2016. “Los créditos hipotecarios son un sustento importante para el normal desarrollo del mercado inmobiliario. Veníamos con tasas de crecimiento muy altas a partir del 2006, 2007, donde el mercado se recuperó prácticamente de sus cenizas, con tasas de crecimiento del orden del 20% anual pero, a partir del 2015, el derrumbe ha sido muy significativo. Y lo llamativo es que, en el marco de ese derrumbe de créditos, ha estado subiendo la venta de viviendas nuevas en Montevideo. Es decir, que los compradores de viviendas nuevas, ya sea del sector privado o las viviendas promovidas, así las llamaremos cuando hagamos referencia a las viviendas dentro de la ley 18.795, ya que el gobierno está a punto de cambia el confuso nombre de Viviendas de Interés Social por viviendas promovidas, efectivamente se ha hecho sin la utilización de créditos hipotecarios”, afirmó Villamide.        

Con respecto a venta de unidades nuevas, en un gráfico segmentado en costa de Montevideo y resto de la ciudad, el consultor mostró que la franja costera se mantiene estable en ventas (tomando en cuenta la primera venta y no la reventa), con un crecimiento de este segmento en el resto de Montevideo, previsible debido a las viviendas promovidas por la ley 18.795.  “Las primeras ventas no paran de crecer y esto se debe, fundamentalmente, a partir del 2012 cuando se empezaron a vender las primeras viviendas promovidas por la referida ley. O sea que, el impacto que eso ha tenido ha sido muy importante y, de hecho, hoy las primeras ventas corresponden casi a un tercio del total de promesas en el mercado, algo que no había ocurrido, hasta ahora, en los últimos veinte años”, explicó el experto inmobiliario.

 

Evolución de la ley 18.795

Villamide realizó un racconto desde que entró en vigencia la 18.795 de Viviendas de Interés Social, en agosto del 2011, y de los cambios realizados a dicha normativa. El primero de ellos fue en julio del 2014, cuando se crearon topes para el 25% de todas las unidades en todos los proyectos en Montevideo. “Eso tuvo un impacto en su momento. En las reuniones que tuvimos con  el Ministerio de Vivienda, advertimos que los proyectos presentados  podían caer a la mitad”, dijo Villamide. Agregó que otro cambio más cercano en el tiempo se produjo a instancias de  “un  fuerte lobby de algunas autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas”.  En este caso, el equipo económico optó por pedirle al Ministerio de Vivienda que introdujera cambios que facilitaran el crecimiento de las inversiones en el sector y la recuperación de puestos de trabajo, según narró el consultor inmobiliario.

“Desde agosto del año pasado estamos aún en este tema. La verdad que las noticias que salen del Ministerio de Vivienda son preocupantes.  La primera cosa que uno percibe es que, efectivamente, en el 2014, se introdujeron esos cambios con el tope del 25% y cambiaron la tendencia a la alza desde la aprobación de la ley hasta ese año inclusive. Cada año se presentaban más proyectos y más viviendas al amparo de esta normativa, y cuando se decretó el tope, tuvimos  una caída que fue superior, incluso, al 50%.  Constatamos, entonces, que este cambio tuvo un impacto negativo, con la pérdida de cientos de puestos de trabajo, de miles de jornales, y de muchos millones de dólares que se perdieron, que no se concretaron, por la tozudez de las autoridades de ese momento. Por aquel entonces, Francisco Beltrame era ministro de Vivienda y tuvo la deferencia de citarme. Cuando me consultaron que me parecía el cambio de los topes les dije que iba a ser un desastre. Pero lo hicieron igual. Finalmente ocurrió esa caída que habíamos pronosticado y que era justamente lo que el Ministerio de Economía quería evitar”, enfatizó Villamide.   

 

Polémica por topes en las VIS

Villamide agregó que incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es “un daño grave a cambio de un beneficio mínimo”, dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

En este sentido, estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor “al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital”.

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), que fueron analizados por Villamide en la referida charla títulada “Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas”.

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

“La sola mención de los topes ya retrajo inversiones”, sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo “un desguace” de la ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había “un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer”, pero los cambios impuestos por el gobierno “podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores”.

 

Roles públicos y privados

En torno al mercado habitacional, señaló que existe una “subvaloración” de la ley y de los impactos en el sector. “A partir de la ley, los roles públicos y privados quedaron bien definidos. Es decir, los privados iban a atender lo que antes hacía el Banco Hipotecario, este organismo, desde la década del 90 hasta la crisis, entregó miles de préstamos para compra de viviendas usadas, pero además financió decenas de proyectos en toda la ciudad con financiamiento público. La  idea  de esta ley era ´saquémosle esto al Estado, en tanto el privado está demostrando tener capacidad de inversión, que atienda el sector privado esto que antes atendía el Banco Hipotecario´”, afirmó.

Y en el entendido que los roles estaban bien definidos, la ley 18.795 comenzó a ser vista como un modelo a replicar en otros países. De hecho, el consultor inmobiliario fue convocado en el 2015 por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), autoridades del gobierno y del sistema financiero de ese país. “Están muy interesados en aplicar en Paraguay una ley similar a la uruguaya. Incluso una delegación visitó a nuestro país  que incluyo reuniones con autoridades del Banco Hipotecario, de la Agencia Nacional de Vivienda y empresarios uruguayos. También convocados por el gobierno argentino de Macri para explicar los alcances de la ley. Éramos un poco el modelo a nivel regional de muchos gobiernos”, enfatizó Villamide.

Siguiendo con la ley 18.795, sostuvo que ha sido “muy buena” para el Estado. “Cuando el Estado hace la recuperación de la vivienda informal, el costo que eso tiene es muy superior a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promovida  y no es que estas viviendas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares. Pero hay un efecto dominó que se da de manera inversa a los momentos de crisis. Durante un ciclo de expansión, como el que hubo entre el 2007 y el 2013,  se da ese fenómeno. Es decir, por poner un ejemplo, alguien que alquilaba en La Blanqueada se muda a una vivienda promovida y muy probablemente una familia de un asentamiento irregular, con capacidad de alquilar,  se muda a esa vivienda de La Blanqueada. En algunos estudios que hemos hecho sobre asentamientos hemos detectado que ese tipo de situaciones se dieron”, dijo Villamide.

En otro tramo de la exposición hizo referencia al dinero que le genera a la Intendencia de Montevideo, en impuestos, este tipo de viviendas. “El intendente de Daniel Martínez tendría que extenderle una alfombra roja a los inversores. Solo las viviendas terminadas ya generan 1.2 millones de dólares anuales de contribución inmobiliaria. A eso hay que sumarle los impuestos  municipales. Y las viviendas promovidas por esta ley,  que están en ejecución, suman otros 1,8 millones de dólares. Por lo tanto, son unos 20 millones de dólares, por quinquenio, solo en Montevideo. A esto hay que agregarle todos los efectos positivos que tiene para la ciudad, que deja de extenderse patológicamente y tiende a concentrarse. Lo que hace una ciudad más fácil de gestionar, logrando ahorros significativos. No nos olvidemos que Montevideo es una de las ciudades con menor densidad de América Latina y la más baja del Cono Sur”, afirmó.     

Sobre el futuro del sector, señaló que “los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán” en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos, aunque en menor medida que años atrás. Pero subrayó que “el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido” con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario. Para finalizar, Villamide advirtió que “si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares”.

Publicado en Recomendadas
Página 4 de 7
Top