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En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

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Está previsto que en en breve se comience a construir la segunda torre de World Trade Center Free Zone, en el predio vecino al primer edificio destinado a zona franca de servicio, en el Buceo, que incluye el complejo WTC, otras cuatro edificaciones, Montevideo Shopping y el hotel Hilton Garden Inn.

Según informó el diario El Observador, la segunda torre tendrá 20 pisos,  35.000 metros cuadrados construidos y la inversión rondará los 40 millones de dólares. A diferencia de los edificios que la rodean, la torre tendrá una forma elíptica, que responde a la voluntad de transmitir una imagen de dinamismo y evolución.

“Estamos haciendo una segunda torre de la zona franca con un edificio de primera categoría”, dijo el director del Estudio E. Lecueder, quien administra el proyecto. El empresario recordó que el sector de zonas francas de servicios está creciendo en Uruguay en forma sólida.

Lecueder señaló que se tiene una previsión conservadora de inaugurar con 35% de ocupación, que al año superaría 50% y que en cuatro años puede llegar a 85%.

“Es una proyección conservadora que tenemos esperanza de superar. Pero más allá de los clientes puntuales uno tiene que estar mirando hacia dónde va el mundo. Va hacia el trabajo a distancia. La tecnología hoy lo permite. Estamos en el camino que va el mundo y con un régimen que garantiza estabilidad. Estamos en un sector que forma parte del futuro, y cuando se forma parte del futuro, el mercado tarde o temprano acompaña”, sostuvo el empresario.

Lecueder subrayó que las empresas extranjeras que se instalan en zonas francas primero ven una imagen de país serio asociado a lo amigable de la legislación y respeto por las reglas de juego establecidas, y luego estudian la ciudad y la posibilidad de contratar personal.

 

Fachada de cristal

La nueva torre contará con cuatro subsuelos con más de 350 plazas de estacionamiento, 20 estaciones de carga para autos híbridos y 60 plazas techadas para bicicletas. La fachada será un courtain wall totalmente de cristal, con paneles DVH transparentes con control solar, de unos tres metros de altura, soportados por una estructura de aluminio.

Esta segunda torre se integrara con la Torre 1 de Free Zone mediante una Plaza Central de 3.200 metros cuadrados, que contará con áreas verdes y de esparcimiento.  El proyecto y la dirección de obra están a cargo de los arquitectos Ernesto Kimelman y David Ruben Flom.

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Según los planes de la Intendencia, hacia 2019 las bicicletas ocuparán un lugar centralísimo en la principal arteria de Montevideo, circulando por el medio de 18 de Julio en una bicisenda de 3 metros de ancho que irá desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.  El proyecto, anunciado por el director de Planificación de la comuna, Ramón Méndez, contempla la prohibición de ingreso de autos particulares y taxis a la principal avenida, en la que solo quedarán sendas para ómnibus, preferentemente eléctricos. A su vez, las veredas ganarán espacio hacia la calle, lo cual se logrará con macetones, pintura, bolardos y mobiliario, no necesariamente “picando” los cordones. Los cambios proyectados por la Intendencia costarán 120 millones de pesos uruguayos  y serán financiados con fondos presupuestales.

Según los datos aportados por el jerarca comunal, en 18 de Julio circulan unos 200 buses y 5.000 peatones en cada hora “pico”. La velocidad promedio de los ómnibus es de 10 kilómetros por hora y de 6 kilómetros por hora en los momentos de alta demanda, prácticamente como si se recorriera el trayecto caminando. El 8% de las personas se movilizan en auto, pero ocupan el 50% del espacio público, por lo que la Intendencia pretende prohibir la circulación de los vehículos particulares.

El proyecto, en el que viene trabajando desde hace 3 años y medio el “Grupo de trabajo para la revitalización de la avenida 18 de Julio”, integrado por la Intendencia, el Municipio B, el Grupo Centro (comerciantes) y los vecinos, otorgará prioridad a los ciclistas, los peatones y el transporte colectivo, según pudo confirmar el diario El País.

 

Cambios sustanciales

En cuanto a la obra física, se propone ampliar el espacio para los peatones (veredas), cambiando las paradas de ómnibus, los kioscos y los puestos de los vendedores ambulantes por carros aprobados por la Intendencia. Esta unificación, se indicó, permitirá mejorar la estética de la oferta callejera y detectar a quienes estén instalados sin tener la correspondiente autorización. Actualmente, hay 31 vendedores con permiso en todo 18 de Julio, que pasarán a instalarse en el espacio que hoy ocupa la calle. Según explicó Méndez, no será necesario eliminar todos los cordones. Se aplicarán soluciones más “livianas” y “económicas”, generando espacios “verdes” y “de convivencia” que, entre otras cosas, permitirán colocar mesas y sillas. A su vez, en el marco del “Plan Veredas” que está en marcha, se pretende reparar varios tramos con problemas.

Por su parte, según explicaron los técnicos que trabajaron en el proyecto, colocar la bicisenda por el centro de 18 de Julio impedirá que la misma sea invadida por los peatones, por ejemplo cuando suben a los ómnibus. El carril para bicicletas será pintado con un color diferente al resto de la calle. Habrá una calzada exclusiva para buses de ida y otra de vuelta entre la Plaza Independencia y Ejido. Y tres sendas (dos en un sentido y una en otro) para el transporte colectivo entre Cuareim y Fernández Crespo), permitiendo rebases en el recorrido Oeste-Este.

A mediados de 2019 se hará una puesta en funcionamiento inicial de la nueva avenida y se estima que en los “dos o tres años siguientes” se culminará “la transformación del transporte público”. En este sentido, se destaca que el proyecto busca fomentar una mayor circulación de ómnibus eléctricos por el eje del centro montevideano. “Esto, junto con la promoción del uso de la bicicleta y el desvío de automóviles por vías paralelas, permite mejorar sustancialmente la calidad ambiental de la avenida”, anunciaron desde la Intendencia.

 

En el mundo

Durante la presentación del proyecto, Méndez proyectó imágenes de soluciones similares aplicadas en otras ciudades del mundo.

Cabe recordar que en septiembre de 2015, el famoso arquitecto danés Jan Gehl visitó Montevideo e hizo un estudio de campo sobre la avenida 18 de Julio, en el que participaron la Facultad de Arquitectura de la Udelar y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). A partir de ese diagnóstico, la Intendencia decidió adoptar su método para proyectar cambios urbanísticos desde el Obelisco hasta la Plaza Independencia.

Gehl es reconocido por haber transformado a Copenhague en una ciudad transitable, en la que más del 50% de los viajes se realizan en bicicleta. También fue responsable del diseño de la “estrategia de democratización” del espacio público de Nueva York. La metodología, que se ha implementado en ciudades de Europa, EE.UU. y Australia, incluye la observación de los espacios públicos y las mediciones de su uso. A partir de los resultados se han concretado propuestas que mejoran la distribución del espacio público.

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La Intendencia de Montevideo envió a la Junta Departamental los primeros tres expedientes para expropiar viviendas “visiblemente abandonadas”, de un conjunto de 100 padrones que tiene a estudio desde hace algún tiempo. El trabajo de expropiación viene realizándose en la dirección de Acondicionamiento Urbano de la comuna capitalina, a partir de una resolución del intendente Daniel Martínez firmada el 23 de enero de este año, por el cual se implementó un proyecto piloto llamado “Fincas Abandonadas”.

Según explicó a la Junta Departamental Andrés Passadore, integrante de ese departamento municipal, las primeras expropiaciones refieren a padrones que tienen una deuda muy importante con la administración. Eso le permite a la Intendencia pagar muy poco por los bienes, ya que al momento de pagar para expropiar se descuenta el monto de la deuda. Y en ocasiones, con las multas y recargos, esa deuda supera el propio valor del inmueble, señala la nota del periodista Andrés López Reilly, del diario El País.

“Nosotros lo denominamos programa de gestión, más que de inversión, porque la idea es que la Intendencia pueda hacerse de suelo urbanizado en el centro de la ciudad, sin invertir, ya que se trata de gestionar,  y lo ponga a disposición de la Cartera de Tierras. Lo que queremos hacer es recuperar suelo que está urbanizado, pasarlo a la Cartera de Tierras, como ya ha sucedido en otras experiencias, y trabajar con el Ministerio de Vivienda para que el sistema público pueda utilizar esos padrones, los cuales, desde el punto de vista de la construcción de vivienda de interés social, tienen un potencial importante”, afirmó Passadore.

 

Relevamiento

Como insumo para el trabajo dentro del Programa de Fincas Abandonadas, la Intendencia tomó los dos censos realizados al respecto entre 2014 y 2016 por la Facultad de Arquitectura y con apoyo de la Defensoría del Vecino: uno sobre los municipios B y C, que abarcan áreas centrales de la ciudad (Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón), y el segundo sobre el CH, el más poblado de Montevideo, que comprende barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle.

El relevamiento sobre “inmuebles visiblemente abandonados” en el Municipio CH, publicado el año pasado, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa demarcación territorial, que incluye barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. En tanto, el estudio realizado anteriormente por la Facultad de Arquitectura en los municipios B y C, identificó 339 padrones en esa condición. “Con los compañeros de la Unidad de Expropiaciones tratamos de no poner que la expropiación es para vivienda, porque así se permite una utilización posterior más amplia de ese inmueble. Entonces, en la renovación urbana podemos considerar que entra la vivienda, la posibilidad de un equipamiento cultural, etcétera”, agregó Passadore.

 

Plantaciones

Otro de los integrantes del Departamento de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia, Alberto Quintela, explicó a El País que una de las ideas que se maneja es la de hacer “huertas urbanas” o “jardines comunitarios” en terrenos que se encuentran baldíos.

“Lo que se está dando en las capitales del mundo con las huertas urbanas o jardines comunitarios es un proceso de integración social importantísimo. Se juntan los veteranos con los jóvenes, los estudiantes con los que saben cosas, y se generan dinámicas vecinales sumamente ricas. Y si tenemos un agujero en la mitad de la ciudad, de repente podemos plantear algo en etapas. Mientras no tengamos el proyecto definitivo, se pone una huerta urbana o un jardín comunitario”, explicó Quintela.

Lo que el grupo de trabajo municipal viene haciendo es analizar los padrones, chequear la viabilidad económica, a veces lo que se está debiendo son cifras multimillonarias, y la viabilidad social. “Tenemos, además, la mirada de la protección del patrimonio y del trabajo social. Es decir que vamos a procurar no expulsar población, lo cual es toda una tarea, sino incorporarla al proceso. Por otro lado, vemos las circunstancias jurídicas. No todas las circunstancias jurídicas nos van a permitir actuar. Debemos saber muy bien qué información registral tenemos; debemos acudir a los juzgados, chequear los expedientes y, si hay embargos, ver si hay prioritarios o no y ver si hay hipotecas privilegiadas. Es decir, hay un mundo jurídico que tenemos que abordar paso a paso y padrón por padrón”, agregó Quintela.

Algunos cálculos indican que en Montevideo hay unas 17.000 propiedades vacantes y ruinosas, y un stock aproximado de 13.000 en alquiler. Todo esto ocurre ante un reclamo permanente de viviendas y de rebaja de alquileres, en el que la oferta y la demanda juegan un rol fundamental.

Por su parte, Andrés Passadore explicó que “en el caso de que algunos estén ocupados”, la idea es “resolver la situación habitacional de esas familias como parte del proceso de este programa”. En el caso de los primeros tres inmmuebles a expropiar, dos estaban ocupados en el momento en el que se hizo la evaluación. “Por la información que nos dieron los vecinos, uno de ellos funciona como una seudo pensión, o como una pensión que no respeta ninguna normativa; simplemente hay un encargado que cada 15 días les cobra a las familias por estar allí. Por otro lado, hay una situación compleja desde el punto de vista edilicio, hay un deterioro habitacional importante”, indicó Passadore.

 

Algunos datos

Según el censo de 2011, el municipio que presenta mayores dificultades con las viviendas abandonadas es el B, que abarca a Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón. En tanto, la mayor concentración de casas vacías se da en el casco histórico; el CCZ N° 1 es donde el porcentaje se separa ampliamente del resto de los comunales.

Según otro estudio realizado a partir de 2014 por la Facultad de Arquitectura, en las áreas centrales de Montevideo, contenidas fundamentalmente dentro de los municipios B y C, hay 339 padrones visiblemente abandonados. Podría parecer poco en un plano de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas, abarcarían 15 manzanas enteras, o 2.350 viviendas “tipo” de 75 m2.

Mientras que en Reducto o Brazo Oriental la cantidad de viviendas abandonadas resultó ser casi “nula”, en la Ciudad Vieja fue más de las que imaginaron los arquitectos. En una zona tan histórica como neurálgica para la actividad económica y comercial del país, los “agujeros negros” son el doble que en el Centro.

A su vez, hacia el sur de 18 de Julio hay más abandono que en la zona norte. Desde el Ministerio de Desarrollo Social y la Intendencia de Montevideo se ha advertido que el crecimiento habitacional hacia la periferia es un gasto muy oneroso para el Estado.

Cabe recordar que el relevamiento sobre “inmuebles visiblemente abandonados” en Montevideo, publicado por la Facultad de Arquitectura en 2016, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa condición dentro de los límites del Municipio CH, que abarca barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. Esta cifra equivale a 259 viviendas para una familia tipo, de 75 m2 cada una.

El estudio realizado por los arquitectos Gonzalo Bustillo y Mariana Ures, estableció que la sumatoria de los valores reales de estos inmuebles, en base a datos del Servicio de Catastro y Avalúo de la Intendencia, es de US$ 10,5 millones, monto que equivale al costo de construcción de cinco edificios de vivienda de diez pisos de altura. Por último, la superficie total de los padrones identificados es de 30.392 m2, un área que equivale aproximadamente a cinco manzanas de ciudad.

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Las obras de saneamiento se emplazan en las localidades de Aceguá y Ciudad de la Costa.  Abengoa acometerá, además, otro proyecto en Montevideo para mejorar las instalaciones de abastecimiento de agua potable.

Abengoa, compañía internacional que aplica soluciones tecnológicas innovadoras para el desarrollo sostenible en los sectores de energía y medioambiente, se ha adjudicado recientemente varios proyectos de saneamiento y abastecimiento para la empresa pública Administración Nacional de las Obras Sanitarias del Estado (OSE) de Uruguay, que se llevarán a cabo en las localidades de Aceguá, Ciudad de la Costa y Montevideo.

El primero de estos trabajos consiste en la elaboración del proyecto ejecutivo y la construcción de la red de saneamiento, planta de tratamiento de aguas residuales y un pozo de bombeo en la ciudad de Aceguá, ubicada al noreste del país, en el departamento de Cerro Largo. Esta red de saneamiento tendrá una longitud de 9 km y dará cobertura al 100% de las viviendas de la ciudad. Se prevé que las obras den comienzo en mayo de este año.

 

En Ciudad de la Costa

Mientras, en Ciudad de la Costa, ubicada al sur de Uruguay en el departamento de Canelones, Abengoa será la encargada de realizar el saneamiento de la zona B3 de dicha localidad, en el área metropolitana, habiendo sido escogida en un concurso público a nivel internacional. En esta ocasión, se trata de la ejecución de más de 40 km de redes de saneamiento con sus sistemas de bombeo.

 

Red de abastecimiento

Por otro lado, en la capital del país, Abengoa se ha adjudicado un trabajo de mejora de la red de abastecimiento de varias zonas de la ciudad con el objetivo de reducir las pérdidas de agua potable en el proceso de distribución. El proyecto, que contempla el desarrollo de más de 200 km de redes y más de 20.000 conexiones domiciliarias, contribuirá a la consecución de uno de los objetivos estratégicos de la Administración Nacional de las Obras Sanitarias del Estado (OSE), en el marco de un modelo de gestión más eficiente de las redes de distribución de agua potable.

En paralelo, la compañía trabaja en el servicio de limpieza y mantenimiento de la red de alcantarillado de la zona norte de Montevideo. El servicio, adjudicado por la Intendencia de Montevideo, incluye un diagnóstico integral de la red y trabajos de limpieza, además de las reparaciones necesarias para optimizar el funcionamiento y conservación de la red.Con estas nuevas adjudicaciones, Abengoa se consolida como un actor clave en el sector del agua en Uruguay, donde ya ha ejecutado proyectos que incluyen más de 1.200 km de tuberías y 25 plantas de tratamiento en todo el país, tales como la sexta línea de bombeo y la remodelación de la planta de Aguas Corrientes.

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