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En el marco del evento “Uruguay Invierte”, organizado por InfoCasas, el Cr. Alfredo Kaplan -uno de los asesores de la Ley de Vivienda Social- brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. Para el asesor inmobiliario, la ley ha tenido un impacto muy positivo en reactivar algunas zonas de Montevideo, pero la reformulación de marzo de este año ha desacelerado la presentación de nuevos proyectos.

 

Perspectivas

El contador Alfredo Kaplan brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. En este contexto, afirmó que el sistema de topeo de precios es uno de los aspectos que, en su opinión, deberían mejorarse. “Cuando surgió la Ley de Vivienda Social en 2011, no había topes de precios. Como no se llegaba a los quintiles necesarios, en su momento, hace un par de años, se topeó el precio del 25% de las unidades de cada programa habitacional”, explicó Kaplan.

Agrego que “en marzo de 2017 se hizo un nuevo cambio restrictivo, que fue limitar el topeo solamente al 10% de los casos, pero con esta salvedad: ese 10% de las unidades están a disposición del Ministerio de Vivienda, hasta un año después de terminado el beneficio, a valores de entre 35.000 y 40.000 dólares menos de su valor de mercado”.

El asesor inmobiliario sostuvo que, como contrapartida de los beneficios de la ley, el promotor tiene que dejar una serie de unidades a disposición del Ministerio de Vivienda que las pagaría dentro del año de finalización de la obra. “Esto significa perder el dinero de esas unidades o trasladar esos costos al resto de las unidades”, señaló el experto.

Como consecuencia de esta modificación en la Ley, disminuyó la cantidad de proyectos nuevos que se presentan en el programa.

Entre 2012 y 2016 se presentaron a la ANV 15.000 unidades habitacionales, un promedio de 250 unidades al mes, la mayoría ya finalizadas o en obra. “Prácticamente todos los proyectos de vivienda social que se exponen hoy en InfoCasas fueron presentados antes de marzo 2017, por lo cual tienen exoneración del 40% o 100% del IRPF por alquiler, dependiendo de la zona”, apuntó Kaplan.

De marzo hasta fines de 2017, ese promedio mensual de unidades presentadas bajó a la quinta parte. “Eso implica de alguna forma que el mercado está reaccionando, que estas nuevas reglas de juego están complicando el futuro crecimiento del sector, uno de los sectores más dinámicos de la economía”, analizó el Contador. Esto repercute directamente en el empleo: “la industria de la construcción, cuando la Ley alcanzó su auge, llegó a tener más de 75.000 trabajadores. Hoy tiene poco más de 40.000, de los cuales en Montevideo más del 60% está vinculado al tema de Vivienda Social”.

El tope de precios, además de ese impacto negativo en la cantidad de proyectos presentados, afecta la propia calidad de las construcciones. Cuando se fija un precio máximo de cualquier producto o servicio, en general lo que sucede no es que los productos sean más accesibles, sino que los productores conserven su margen de ganancia apelando a una calidad inferior en la producción. “El control de precios no siempre es positivo, porque lleva a construcciones de menor calidad”, concluyó Kaplan.

 

Repensar la ley

Otra mejora que necesitaría la Ley, según evalúó Kaplan, es incluir más unidades monoambientes y de un dormitorio dentro del programa de beneficios. “El gobierno buscó que la ley no se desvirtuara con la construcción de oficinas y limitó los monoambientes a un 20% y las unidades de un dormitorio hasta un 50% del edificio. Al tipo de composición familiar de hoy sería positivo que hubiese más unidades de un dormitorio que de dos o de tres, porque se venden menos”, subrayó el asesor inmobiliario. 

La fragmentación familiar y el crecimiento de las viviendas unipersonales fue uno de los tópicos durante las distintas conferencias del evento Uruguay Invierte; trazando uno de los nuevos desafíos a los que debe adaptarse el mercado inmobiliario en nuestro país.

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Finalizando el 2017, Del Constructor dialogó con el asesor y experto inmobiliario Julio Villamide para realizar un balance de cómo se comportó el sector este año. Villamide señaló que este año cerrará mejor que el 2016 y que, de hecho, el 2017 es el mejor año, sin ser excepcional, de los últimos tres años.

La charla devino en otros temas vinculados directamente con el sector como los incentivos aprobados por el Poder Ejecutivo para obras cuya inversión superen los 15 millones de dólares, los incentivos propuestos por la Intendencia de Maldonado y la situación actual de la Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social. En este punto, el entrevistado fue crítico con la actual situación y los cambios introducidos por el Ministerio de Vivienda, lo que catalogó como un “nocaut” a la referida ley 18.795 promulgada a fines del 2011. Pese a la actual situación –la puesta en marcha del tope del 25% redujo a la mitad la construcción de viviendas- el experto señaló cierta “esperanza” en que la situación se pueda revertir. 

 

¿Qué comportamiento tuvo el mercado inmobiliario en este 2017?

El mercado inmobiliario en el 2017 va a cerrar mejor que en el 2016, porque el año pasado tuvo un primer semestre que podemos incluirlo entre los cuatro muy negativos, casi recesivos, que vivió el mercado inmobiliario entre el segundo semestre del 2014 y primer semestre del 2016. Esos dos años fueron realmente muy malos, con algunos indicadores que, incluso, estuvieron, en materia de compra venta registrada, casi al nivel del 2002. Pero, a partir del segundo semestre del 2016,  las cosas cambiaron y empezaron a mejorar, junto con la mejora de la economía. Y en el 2017 esta tendencia se está consolidando. Es decir, va a terminar siendo un mejor año, porque el primer tramo del 2016 fue muy malo. Igual, debo aclarar que este 2017 no es un año excepcional, ni para tirar manteca al techo, pero ha sido mejor.

 

Mejora económica

 

¿Este reapunte al que refiere se debió solo a la mejora de la economía del país o también incidieron factores externos? 

No, fundamentalmente a la mejora económica. No es casualidad de que esos cuatro semestres negativos de los que hablábamos coinciden con que Uruguay vivió un virtual estancamiento económico, con una fuerte desaceleración de su crecimiento económico. Si bien no entró en recesión, se mantuvo con tasas de crecimiento muy bajas. Cuando a partir del segundo semestre del 2016 las cosas empiezan a cambiar y las tasas de crecimiento ya se acercan más al 3% ahí se percibe una reactivación, que va  asociada a fenómenos que también están vinculados con lo económico como el empleo, el ingreso de los hogares, que mejoró bastante debido a la baja de la inflación, y fundamentalmente a la mejora en las expectativas de los consumidores. Este es un factor que no podemos descuidar a la hora de hacer un balance.

La expectativa de los consumidores, este índice, se basa en la confianza de los consumidores, un relevamiento que elaboran Equipos Consultores y la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica. En esos semestres francamente malos, estábamos en una zona de pesimismo moderado y ahora se ha pasado a una zona de optimismo moderado. El 2017 fue el mejor año, ya que el 2014, 2015 y 2016 fueron años regulares para el sector.

 

¿Cómo impactó, si es que impactó, la ley de blanqueo promovida por el actual gobierno argentino en el mercado inmobiliario uruguayo? 

No tuvo casi impacto desde el punto de vista de los niveles de actividad.  Sí tuvo un impacto muy fuerte con respecto a las tasaciones hechas por inmobiliarias, porque muchos argentinos blanquearon propiedades que tenían en el Uruguay, entonces necesitaban dos tasaciones de agentes inmobiliarios uruguayos. Se hicieron miles y miles de tasaciones  tanto en Montevideo como en Maldonado para regular esa situación. Pero desde el punto de vista operativo, desde el punto de vista de capitales, de que hayan estado vendiendo propiedades en Uruguay para comprar en Buenos Aires o a la inversa, sacado capitales de Argentina para comprar acá, no ocurrió.

Ese tipo de movimientos de capitales no sucedió definitivamente. Y si bien el número de compradores argentinos es muy bajo respecto al que existía hace algunos años atrás, todavía  sigue habiendo una presencia de inversores argentinos en Montevideo.

 

En una entrevista anterior, usted me dijo que muchos argentinos, jubilados por ejemplo, compraban una propiedad en Uruguay, ya no como segunda residencia, sino para quedarse. ¿Sigue ocurriendo esto?

Es un fenómeno que se sigue manteniendo en Montevideo, Maldonado y Colonia. Esa presencia constante de argentinos que están obteniendo la radicación en Uruguay, que a veces tiene razones fiscales, pero en otros casos razones de residencia real, se sigue dando, de hecho, los argentinos siguen siendo unos de los más activos a la hora de los trámites en migraciones para obtener residencia en Uruguay.  Y una parte de ellos son residentes permanentes en esos tres departamentos que nombramos.

 

Viviendas Promovidas

 

¿En qué situación está en el tema de Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social?

Se trabajó durante buena parte del 2016, a instancias del Ministerio de Economía y con el Ministerio de Vivienda,  para lograr mejorar las condiciones y lograr recuperar inversión y mano de obra en el sector de la construcción. Eso eran los dos objetivos del Ministerio de Economía. Se trabajó conjuntamente  y los privados presentaron una serie de propuestas  para destrabar situaciones. Pasado el tiempo, nos encontramos con una sorpresa muy desagradable que fue que no se había aceptado ninguna de las propuestas que habíamos realizado los privados. La única propuesta que se nos aceptó fue cambiarles el nombre a Viviendas Promovidas, porque Vivienda de Interés Social era un nombre equívoco que llevaba a la confusión, incluso a muchos periodistas. Viviendas promovidas se ajusta más a la realidad. Porque estas viviendas, en definitiva, no es otra cosa que las que antes construía el Banco Hipotecario del Uruguay y vendía a precios similares a los que hoy se venden las Viviendas Promovidas. Ese cambio de nombre fue el único elemento que se aceptó del punteo de temas y propuestas que se habían presentado desde el sector privado. Los otros planteos no solamente no se aceptaron, sino que se introdujeron  otros puntos, otros elementos, negativos, que complicaron mucho la situación.

Nosotros teníamos, en su momento cuando todo esto salió y estaba con todo el viento de cola, mil, mil quinientas viviendas anuales que llegaban a presentarse. Eso después creció, llegaron a dos mil, tres mil viviendas anuales, con un entorno de doscientas, doscientas cincuenta viviendas por mes. A partir del 2014, cuando se introdujeron los topes del 25%, comenzaron a bajar. Y desde marzo de este año hasta principios de octubre, hemos bajado a cuarenta viviendas por mes.  El ritmo ha descendido estrepitosamente. Hay un tope de los alquileres, entre otra serie de cambios, todos negativos, que se introdujeron por parte del Ministerio de Vivienda. Por lo que, tal como se los habíamos advertido antes, la consecuencia de todo esto es que no solo no va a haber más inversiones y más puestos de trabajo, sino que lo que está habiendo es menos inversiones.

 

A su juicio, ¿a qué obedecen estos cambios negativos?

Creo que es un tema estrictamente ideológico.  Hay sectores dentro del partido de gobierno que se llevan muy bien con el mercado, con la oferta y la demanda y con las razones por las que los inversores invierten, y hay sectores que se llevan muy mal con la inversión privada, con la ganancia, con los valores de mercado y con la oferta y la demanda. 

Entonces creo que primó esa línea de pensamiento más hostil hacia la inversión, pensando de buena fe que con esos cambios efectivamente iban a lograr bajar los alquileres y bajar los precios de las viviendas. Y esto no ocurrió,  no va a ocurrir, y lo que va  a pasar es exactamente lo contrario. Es sencillo, si uno provoca cambios que disminuyen la oferta, ya sea de viviendas en venta o compradas por inversores, que se colocan en  alquiler, el resultado es que tienen menos ofertas de alquileres, la demanda sigue siendo muy alta y por lo tanto, los precios, lejos de bajar, van a volver a subir.

 

Propuestas

 

En esas reuniones que mantuvieron con autoridades de Economía y del MVOTMA, ¿qué plantearon ustedes para revertir esta situación? 

Básicamente, era destrabar algunas cosas administrativas que había ido introduciendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) de forma unilateral, como por ejemplo que la Intendencia de Montevideo no acepta edificios de tres pisos que tienen ascensor. Pero para la Agencia Nacional de Vivienda  si tienen ascensor sí son Viviendas Promovidas. Eso es un contra sentido. Lo mismo ocurre con los garajes. La Intendencia de Montevideo exige que haya la mitad de lugares para garaje por unidades. Si el edificio tiene cuarenta viviendas, debe tener por lo menos veinte garajes. Si tiene 18 o 19 garajes no aprueban el permiso de construcción. En esos meses de interregno, a la ANV se le ocurrió que esos veinte garajes, estaba bueno que fuera el mínimo pero también el máximo. Vuelvo al ejemplo, un edificio de cuarenta apartamentos podía tener solo veinte cocheras, ni diecinueve ni veintiuno. Y eso para los proyectistas, sobre todo construyendo edificios sobre medianeras, que ya de por sí es complicado, porque hacer un subsuelo es costoso y sino se logra desquitar los precios de venta de los garajes, se le agrega una dificultad adicional. La Intendencia está tratando de promover que existan más lugares de garajes y no exige más para no poner en compromiso financiero a los promotores. Ahora, si ellos quieren construir más de veinte cocheras lo pueden hacer. Pero, siguiendo este ejemplo, la Agencia Nacional de Vivienda, por el contrario dice  ´no, el máximo es veinte´. Esto es una contradicción y crean dificultades. Y cosas de ese tipo había varias. Nosotros pedimos también que se eliminaran los topes en el interior del país, cosa que no se logró. Queríamos que se volviera al proyecto original, son los topes al 25%, y tampoco se logró. Cuando pusieron los topes, la producción de las viviendas cayó a la mitad.

 

Usted, cómo uno de los promotores de las Viviendas de Interés Social, ¿qué sensación tienen con este, llamémosle desencuentro con las autoridades?

Nosotros tenemos la expectativa de que una vez liquidado estos temas de Rendición de Cuentas y de UPM que, básicamente, han llevado al equipo económico a poner todas la pilas ahí, y visto los resultados reales, lo que dijimos nosotros, los privados, que iba a pasar, es muy probable que el Ministerio de Economía pueda  pedirle al Ministerio de Vivienda que haga un replanteo sobre el tema. Esa es nuestra esperanza, que no la teníamos en los últimos meses porque veíamos al Ministerio de Economía muy enfocado en los temas que le nombré. Más allá de la esperanza que hoy tenemos, toda esta situación la vivimos con frustración. Porque algo que nos parecía tan obvio que iba a pasar, resultó pasando y, sobre todo, porque nosotros, particularmente los primeros meses del año pasado, asesoramos al gobierno de Macri porque estaban interesados en utilizar el modelo uruguayo, en la experiencia uruguaya de la ley de Viviendas de Interés Social, para tratar de fomentar la construcción de viviendas de clase media en Argentina. Ellos tienen una institucionalidad de peor calidad que la nuestra, porque no tienen Ministerio de Vivienda ni Agencia Nacional de Vivienda, estaban interesados en nuestra iniciativa. Y aquí, la llenamos de obstáculos y dificultades. Nos duele ver que nosotros le pasamos la receta y ellos lo hacen bien, y nosotros vamos involucionando de aquello que funciona muy bien al principio. Creo que los cambios que se introdujeron en marzo del 2017 a través del MVOTMA es un golpe mortal, una especie de nocaut para la ley.      

 

Incentivos e inversiones

 

¿Y qué piensa del incentivo adoptado por el gobierno para obras cuya inversión supere los 15 millones de dólares? ¿Y cómo podría impactar en el mercado uruguayo?

Son obras muy singulares y le diría que mayoritariamente refiere a obras en Punta del Este. Creo que ya lograron el objetivo. Entre ese incentivo del Poder ejecutivo y los incentivos que votó la Intendencia de Maldonado para proyectos que sean presentados este año y empezaran las obras antes del fines del 2017, me parece que el mercado de Punta del este se comenzará a reactivar, aunque  muy lentamente porque no hay demanda. Lo que sí estamos viendo es que los promotores, frente a beneficios tan importantes, presentaron permisos de construcción, que no tuvieron costos para ellos, porque ese era uno de los beneficios que dió la Intendencia de Maldonado, además de pisos adicionales de altura, están respondiendo. Han comenzado las obras con cerrado del predio y movimiento de tierra. Nada espectacular todavía, pero les permite cumplir con la reglamentación de que, efectivamente, presentaron el permiso e iniciaron las obras en el 2017. Creo que la reactivación de la construcción va a venir a partir del 2018.  

 

¿Cómo está situado Uruguay en materia de inversión en construcción en comparación con otros mercados de la región?

Lo que tiene Uruguay es un mercado muy pequeño. Tiene reglas claras y tiene transparencia, cosas que son muy apreciadas por el inversor extranjero, pero no tenemos un mercado grande. Acá construimos dos mil viviendas y se destruye el mercado.  

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El régimen de Vivienda de Interés Social (hoy su nombre es “viviendas promovidas”)  creado en el 2011, a través de la ley 18.795, que otorgaba exoneraciones a inversiones para incentivar, justamente, la construcción de viviendas, sigue estando en el centro de la polémica entre inversores y agentes inmobiliarios.

En las últimas semanas, varias voces se alzaron contra las modificaciones realizadas por el gobierno a este sistema, lo que le ha reducido “los atractivos que tenía y provocaron que la cantidad de proyectos ingresados haya descendido en momentos en que la demanda de alquileres está en niveles récord”, señalaron los inversores. Sostienen que la caída de la oferta  y el incremento de la demanda impactará negativamente en los precios que se piden por los alquileres.

Y como se tratará de un efecto boomerang, los inversores privados sostienen que los cambios realizados por el gobierno, y que entraron en vigencia en marzo pasado, además de desincentivar la concreción de proyectos, produjo una “operación retorno” a la inversión en la zona costera, cuando unos de los objetivos de la ley era descomprimir la construcción de edificios en estas zonas e incentivarlas en otras zonas de Montevideo, precisamente en barrios donde no se construía desde hacía décadas.

 

Efecto inverso

En este contexto, el asesor inmobiliario Julio Villamide dijo al diario El País que “lo increíble es que la génesis de este último decreto fue exactamente para lograr lo inverso”. Villamide, que también es asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU), afirmó  que gestiones realizadas por parte de esta gremial ante el Ministerio de Economía, lo que (MEF) llevaron a que el subsecretario de esa cartera, Pablo Ferreri, se reuniera en 2016 con autoridades del Ministerio de Vivienda para transmitir una serie de planteos de los promotores privados. Entre otros, pedían eliminar el tope a los precios del 25% de las unidades que se había instaurado en 2014 para los edificios que se levantaran en Montevideo.

Villamide recordó que tiempo después, APPCU tuvo una reunión con el director nacional del Ministerio de Vivienda, Salvador Schelotto. “En esa reunión nos transmitió que prácticamente todo lo que estábamos pidiendo iba a salir favorable”,  afirmó. Pero al parecer no fue así. “Lo que salió no solamente no corrigió los problemas que ya teníamos el año pasado, sino que los agravó notablemente”, dijo Villamide.

 

Cambios negativos

El asesor de la gremial asegura que estos cambios provocaron que algunos promotores apuraran el tranco y presentaran sus proyectos de forma tal que la construcción de sus edificios se hiciera bajo las reglas de juego anteriores. Una vez que los cambios entraron a regir, sostuvo Villamide, el ingreso de proyectos de este tipo ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) se frenó.

Desde que salió y se empezó a aplicar la nueva reglamentación en los últimos días de marzo hasta fines de junio ingresaron 15 proyectos de “vivienda promovida”. Nueve de ellos tienen menos de siete unidades, por lo que los nuevos topes de venta no los alcanzan. Así las cosas, solo entraron a la ANV seis proyectos de entre 10 y 20 viviendas en ese periodo, según la información que maneja la APPCU.

Entre la sanción de la ley en agosto de 2011 y el decreto de junio de 2014 que introdujo el tope sobre los precios del 25% de las unidades, se presentaban cerca de 400 viviendas por mes, indicó Villamide. Cuando se empezó a aplicar este tope, bajó a alrededor de 200 unidades mensuales. “Ahora en estos últimos tiempos anda en el entorno de 30, 40 por mes”, sostuvo.

Esto motivó que desde APPCU se enviara un correo electrónico al ministro de Economía, Danilo Astori, y al subsecretario Ferreri para ponerlos en conocimiento de dicha situación. “En medio de la Rendición de Cuentas no tenemos ninguna expectativa de que en el corto plazo pueda haber ningún tipo de modificaciones, porque los esfuerzos del MEF están puestos en otro lado y lo último que quieren es comprarse problemas con otros sectores del Frente Amplio por un tema menor respecto al de la Rendición”.

Previo a la ley, indicó Villamide, el 82% de las viviendas nuevas en Montevideo eran construidas en barrios de la costa, guarismo que descendió a 30%. “Otra vez va a volver a crecer el porcentaje de la costa. Estamos retornando al modelo del que queríamos salir cuando presentamos la propuesta (de VIS) allá por 2009 y 2010”, afirmó Villamide.

 

Previsible

Este panorama de descenso en la cantidad de proyectos presentados y viviendas construidas, según el asesor inmobiliario “no es una sorpresa”. Villamide recordó que “la primera caída fue en julio de 2014, cuando se introdujo el primer cambio negativo a la ley. Habíamos advertido que iba a caer a la mitad y pasamos de 400 mensuales a 200”. Ahora, remarcó, con el nuevo decreto que se realizaba para mejorar y volver a las 400 originales se está por debajo de las 100 viviendas mensuales.

 

Modificaciones

En ese marco, el director de revista Propiedades explicó que lo que impacta más a los promotores es el tope del 10% que se pone a las viviendas de interés social y la dejan por debajo del costo. “El tope de precio está por debajo del valor de construcción. Allí hay un sobre costo para el constructor. Eso tiene un impacto, además, financiero, ya que se va a juntar con ese dinero un año después de terminada la obra”, destacó el empresario.

Villamide acotó que desde el punto de vista financiero “pega mucho” y “ha hecho que muchos inversores hayan desistido y estén vendiendo los terrenos para construir las viviendas promovidas”.

“Se desvirtuó totalmente la ley (de vivienda de interés social). Hoy no tiene nada que ver con el modelo original que atrajo a los privados a invertir 1000 millones de dólares. (Ahora la ley) Es un Frankenstein… Ha dejado de interesar cuando en la región empiezan a aparecer modelos atractivos que empiezan a atraer a los inversores. Y eso fue todo advertido a las autoridades”, concluyó Villamide.

El 6 de febrero pasado, los miembros del gabinete de Tabaré Vázquez pusieron su firma en un decreto que introducía “ajustes” al régimen de vivienda de interés social instaurado en 2011 mediante la ley N° 18.795. A través de exoneraciones fiscales para los proyectos que se construyeran bajo el paraguas de esta ley, el objetivo era que acceder a un hogar propio fuera menos un sueño y más una realidad para una cantidad mayor de uruguayos, especialmente de “sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población”, indica el texto. Desde el MVOTMA se creía que se debía “profundizar en el cumplimiento” de lo que buscaba la ley, y por eso es que se emitió este nuevo decreto.

Sin embargo, los promotores privados de la construcción no vieron con buenos ojos estos cambios. Entre otros, los inquietaba una modificación: a las viviendas que se vendan a inversores que luego las pondrán en alquiler se les exonerará el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes “siempre que el precio del arriendo” sea “igual o inferior” a los precios máximos que estableciera el Ministerio de Vivienda en acuerdo con el Ministerio de Economía. Si el precio del alquiler está por encima de esos topes, la exoneración será del 40%. A fines de marzo se conoció el reglamento que regiría de ese momento en adelante para las “viviendas promovidas” y a cuánto ascenderían los topes de los alquileres.

En Montevideo -en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley- cuando tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro. Estos precios, que se calcularon con el valor de la UI en diciembre, se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el IPC.

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Miércoles, 31 Mayo 2017 20:15

La vivienda y su contexto

Ya hemos mencionado que la ley más importante en los últimos  40 años en materia de vivienda, ha sido la ley de vivienda de interés social (VIS), fruto de serio trabajo público-privado, donde los promotores privados fueron oídos y respetados en su posición.

Pero ahora incursionemos en otros aspectos sobre la vivienda. Dice una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que de los 130 millones de familias que viven en las ciudades de América Latina y el Caribe, 5 millones están obligados a compartir vivienda con otras familias, 3 millones residen en viviendas irreparables (en nuestro país tenemos muchos ejemplos) y otros 34 millones habitan en inmuebles que carecen de título de propiedad (nuestros Asentamientos Irregulares – AI), agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio suficiente.

Tan importante es considerar el tema de la vivienda, que tanto ésta, como el barrio que la alberga, influyen de manera decisiva en la salud, alimentación y educación de la población, así, como en su acceso a oportunidades económicas y su grado de vulnerabilidad a los problemas sociales.

Una buena vivienda es mucho más que una edificación bien construida con suficientes habitaciones, agua potable y un piso sólido. La construcción de una vivienda comienza cuando un terreno legal ubicado dentro de los límites de la ciudad con acceso a infraestructura troncal (conexión principal para agua, saneamiento, drenaje),  se subdivide en lotes individuales por ejemplo, cada uno con sus propias conexiones a la infraestructura.

Si el terreno original es de dimensiones importantes, se deberían planificar parques, centros comunitarios, escuelas y, en algunos casos, centros de salud, para lo cual se deberían reservar áreas y firmar acuerdos públicos-privados que garanticen su mantenimiento.

La presencia de la vivienda precaria hace de la ciudad un conglomerado que combina una amplia gama de AI  que circundan bolsones de barrios residenciales  formales y comercios adyacentes.

El problema no es puramente cosmético. La necesidad de solucionar estas carencias (mejorando el funcionamiento de los mercados de tierra, fomentando la actividad público-privada), es tan urgente como esencial.

En lo fundamental la vivienda y el barrio influyen en la calidad de vida de las personas en la salud y educación de sus hijos, en su vulnerabilidad al crimen y patologías similares.

El hacinamiento  aumenta la posibilidad de que las enfermedades contagiosas se transmitan dentro del hogar cuando uno de sus miembros se enferma.

La falta de servicios imprescindibles  dificultan el proceso de obtener agua potable, preparar y almacenar alimentos de manera segura y mantener una buena higiene personal, todo lo cual compromete la salud de quienes habitan en una vivienda en esas condiciones.

Por otro lado, los malos resultados de la región en materia de vivienda pasan muchas veces por precios altos en relación a los ingresos, falta de acceso al crédito hipotecario y el alto costo de la construcción.

La reducción del tamaño de las familias es un dato de la realidad. En los próximos 20 años podríamos pasar de 2.9 a 2.3 personas por hogar, siguiendo una tendencia mundial. Por dicha razón se estarían necesitando unas 300.000 viviendas en las próximas dos décadas.

Si agregamos obsolescencia del stock habitacional y sustitución de miles de viviendas de AI, se tendrían que construir 500.000 viviendas. Datos de nuestro asesor, Julio Villamide.

Ajustar costos y mejorar la eficiencia en construir es un imperativo de la hora.

Sería buena cosa que las autoridades del MVOTMA conocedoras de este panorama, apuntalen la inversión privada y no ignoren las reglas del mercado.

Reeditar la experiencia fértil que se tuvo en derredor de la ley de vivienda de interés social será de orden, donde el diálogo fluido y las cabezas abiertas eran el factor común que aglutinaba a los interlocutores públicos y privados.

 

Aníbal Durán Hontou

Gerente Ejecutivo de APPCU

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En la charla, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, el consultor privado, y asesor de APPCU, Julio Villamide, expuso sobre la evolución marco del mercado,  venta de unidades nuevas, la evolución de la ley 18.795, conocida como de viviendas de interés social (VIS), los impactos de cambios en la referida ley, el mercado habitacional y la coyuntura actual y perspectivas futuras.

Villamide comenzó su exposición señalando que el optimismo de los consumidores llegó a fines del año pasado a niveles similares a los que tuvo la crisis del 2002.

“Obviamente, el optimismo de los consumidores está muy relacionado con la compra de bienes rurales y de la toma de créditos a largo plazo. Entonces, se me ocurrió comparar  los descensos operados de las compras-ventas entre el momento que comenzaron a caer,  allá por marzo de 1999, cuando Brasil hizo una gran devaluación del real, y junio del 2003 que fue el último mes de caída. En ese período, el descenso en la cantidad de compras-venta fue del  26,5%. Y si consideramos el período agosto del 2011 a junio del 2016, período en que el mercado empezó efectivamente  a mostrar algunos brotes verdes, la caída fue mayor de la que se recuperó durante la crisis. Las compras-ventas refieren básicamente al mercado de unidades usadas, y  son un buen indicador en una tendencia de veinte años, con altibajos, como siempre ocurre. De  todas formas, la caída operada en este período ha sido muy importante. En los últimos meses ha comenzado a reactivarse la cantidad de compras-ventas, mostrando signos positivos”, señaló el experto.

 

Créditos hipotecarios

El experto inmobiliario se refirió a los créditos hipotecarios otorgados, al señalar que existió “un derrumbe”  de casi el 35% entre agosto del 2015 y noviembre del 2016. “Los créditos hipotecarios son un sustento importante para el normal desarrollo del mercado inmobiliario. Veníamos con tasas de crecimiento muy altas a partir del 2006, 2007, donde el mercado se recuperó prácticamente de sus cenizas, con tasas de crecimiento del orden del 20% anual pero, a partir del 2015, el derrumbe ha sido muy significativo. Y lo llamativo es que, en el marco de ese derrumbe de créditos, ha estado subiendo la venta de viviendas nuevas en Montevideo. Es decir, que los compradores de viviendas nuevas, ya sea del sector privado o las viviendas promovidas, así las llamaremos cuando hagamos referencia a las viviendas dentro de la ley 18.795, ya que el gobierno está a punto de cambia el confuso nombre de Viviendas de Interés Social por viviendas promovidas, efectivamente se ha hecho sin la utilización de créditos hipotecarios”, afirmó Villamide.        

Con respecto a venta de unidades nuevas, en un gráfico segmentado en costa de Montevideo y resto de la ciudad, el consultor mostró que la franja costera se mantiene estable en ventas (tomando en cuenta la primera venta y no la reventa), con un crecimiento de este segmento en el resto de Montevideo, previsible debido a las viviendas promovidas por la ley 18.795.  “Las primeras ventas no paran de crecer y esto se debe, fundamentalmente, a partir del 2012 cuando se empezaron a vender las primeras viviendas promovidas por la referida ley. O sea que, el impacto que eso ha tenido ha sido muy importante y, de hecho, hoy las primeras ventas corresponden casi a un tercio del total de promesas en el mercado, algo que no había ocurrido, hasta ahora, en los últimos veinte años”, explicó el experto inmobiliario.

 

Evolución de la ley 18.795

Villamide realizó un racconto desde que entró en vigencia la 18.795 de Viviendas de Interés Social, en agosto del 2011, y de los cambios realizados a dicha normativa. El primero de ellos fue en julio del 2014, cuando se crearon topes para el 25% de todas las unidades en todos los proyectos en Montevideo. “Eso tuvo un impacto en su momento. En las reuniones que tuvimos con  el Ministerio de Vivienda, advertimos que los proyectos presentados  podían caer a la mitad”, dijo Villamide. Agregó que otro cambio más cercano en el tiempo se produjo a instancias de  “un  fuerte lobby de algunas autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas”.  En este caso, el equipo económico optó por pedirle al Ministerio de Vivienda que introdujera cambios que facilitaran el crecimiento de las inversiones en el sector y la recuperación de puestos de trabajo, según narró el consultor inmobiliario.

“Desde agosto del año pasado estamos aún en este tema. La verdad que las noticias que salen del Ministerio de Vivienda son preocupantes.  La primera cosa que uno percibe es que, efectivamente, en el 2014, se introdujeron esos cambios con el tope del 25% y cambiaron la tendencia a la alza desde la aprobación de la ley hasta ese año inclusive. Cada año se presentaban más proyectos y más viviendas al amparo de esta normativa, y cuando se decretó el tope, tuvimos  una caída que fue superior, incluso, al 50%.  Constatamos, entonces, que este cambio tuvo un impacto negativo, con la pérdida de cientos de puestos de trabajo, de miles de jornales, y de muchos millones de dólares que se perdieron, que no se concretaron, por la tozudez de las autoridades de ese momento. Por aquel entonces, Francisco Beltrame era ministro de Vivienda y tuvo la deferencia de citarme. Cuando me consultaron que me parecía el cambio de los topes les dije que iba a ser un desastre. Pero lo hicieron igual. Finalmente ocurrió esa caída que habíamos pronosticado y que era justamente lo que el Ministerio de Economía quería evitar”, enfatizó Villamide.   

 

Polémica por topes en las VIS

Villamide agregó que incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es “un daño grave a cambio de un beneficio mínimo”, dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

En este sentido, estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor “al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital”.

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), que fueron analizados por Villamide en la referida charla títulada “Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas”.

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

“La sola mención de los topes ya retrajo inversiones”, sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo “un desguace” de la ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había “un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer”, pero los cambios impuestos por el gobierno “podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores”.

 

Roles públicos y privados

En torno al mercado habitacional, señaló que existe una “subvaloración” de la ley y de los impactos en el sector. “A partir de la ley, los roles públicos y privados quedaron bien definidos. Es decir, los privados iban a atender lo que antes hacía el Banco Hipotecario, este organismo, desde la década del 90 hasta la crisis, entregó miles de préstamos para compra de viviendas usadas, pero además financió decenas de proyectos en toda la ciudad con financiamiento público. La  idea  de esta ley era ´saquémosle esto al Estado, en tanto el privado está demostrando tener capacidad de inversión, que atienda el sector privado esto que antes atendía el Banco Hipotecario´”, afirmó.

Y en el entendido que los roles estaban bien definidos, la ley 18.795 comenzó a ser vista como un modelo a replicar en otros países. De hecho, el consultor inmobiliario fue convocado en el 2015 por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), autoridades del gobierno y del sistema financiero de ese país. “Están muy interesados en aplicar en Paraguay una ley similar a la uruguaya. Incluso una delegación visitó a nuestro país  que incluyo reuniones con autoridades del Banco Hipotecario, de la Agencia Nacional de Vivienda y empresarios uruguayos. También convocados por el gobierno argentino de Macri para explicar los alcances de la ley. Éramos un poco el modelo a nivel regional de muchos gobiernos”, enfatizó Villamide.

Siguiendo con la ley 18.795, sostuvo que ha sido “muy buena” para el Estado. “Cuando el Estado hace la recuperación de la vivienda informal, el costo que eso tiene es muy superior a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promovida  y no es que estas viviendas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares. Pero hay un efecto dominó que se da de manera inversa a los momentos de crisis. Durante un ciclo de expansión, como el que hubo entre el 2007 y el 2013,  se da ese fenómeno. Es decir, por poner un ejemplo, alguien que alquilaba en La Blanqueada se muda a una vivienda promovida y muy probablemente una familia de un asentamiento irregular, con capacidad de alquilar,  se muda a esa vivienda de La Blanqueada. En algunos estudios que hemos hecho sobre asentamientos hemos detectado que ese tipo de situaciones se dieron”, dijo Villamide.

En otro tramo de la exposición hizo referencia al dinero que le genera a la Intendencia de Montevideo, en impuestos, este tipo de viviendas. “El intendente de Daniel Martínez tendría que extenderle una alfombra roja a los inversores. Solo las viviendas terminadas ya generan 1.2 millones de dólares anuales de contribución inmobiliaria. A eso hay que sumarle los impuestos  municipales. Y las viviendas promovidas por esta ley,  que están en ejecución, suman otros 1,8 millones de dólares. Por lo tanto, son unos 20 millones de dólares, por quinquenio, solo en Montevideo. A esto hay que agregarle todos los efectos positivos que tiene para la ciudad, que deja de extenderse patológicamente y tiende a concentrarse. Lo que hace una ciudad más fácil de gestionar, logrando ahorros significativos. No nos olvidemos que Montevideo es una de las ciudades con menor densidad de América Latina y la más baja del Cono Sur”, afirmó.     

Sobre el futuro del sector, señaló que “los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán” en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos, aunque en menor medida que años atrás. Pero subrayó que “el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido” con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario. Para finalizar, Villamide advirtió que “si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares”.

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