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En la charla, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, el consultor privado, y asesor de APPCU, Julio Villamide, expuso sobre la evolución marco del mercado,  venta de unidades nuevas, la evolución de la ley 18.795, conocida como de viviendas de interés social (VIS), los impactos de cambios en la referida ley, el mercado habitacional y la coyuntura actual y perspectivas futuras.

Villamide comenzó su exposición señalando que el optimismo de los consumidores llegó a fines del año pasado a niveles similares a los que tuvo la crisis del 2002.

“Obviamente, el optimismo de los consumidores está muy relacionado con la compra de bienes rurales y de la toma de créditos a largo plazo. Entonces, se me ocurrió comparar  los descensos operados de las compras-ventas entre el momento que comenzaron a caer,  allá por marzo de 1999, cuando Brasil hizo una gran devaluación del real, y junio del 2003 que fue el último mes de caída. En ese período, el descenso en la cantidad de compras-venta fue del  26,5%. Y si consideramos el período agosto del 2011 a junio del 2016, período en que el mercado empezó efectivamente  a mostrar algunos brotes verdes, la caída fue mayor de la que se recuperó durante la crisis. Las compras-ventas refieren básicamente al mercado de unidades usadas, y  son un buen indicador en una tendencia de veinte años, con altibajos, como siempre ocurre. De  todas formas, la caída operada en este período ha sido muy importante. En los últimos meses ha comenzado a reactivarse la cantidad de compras-ventas, mostrando signos positivos”, señaló el experto.

 

Créditos hipotecarios

El experto inmobiliario se refirió a los créditos hipotecarios otorgados, al señalar que existió “un derrumbe”  de casi el 35% entre agosto del 2015 y noviembre del 2016. “Los créditos hipotecarios son un sustento importante para el normal desarrollo del mercado inmobiliario. Veníamos con tasas de crecimiento muy altas a partir del 2006, 2007, donde el mercado se recuperó prácticamente de sus cenizas, con tasas de crecimiento del orden del 20% anual pero, a partir del 2015, el derrumbe ha sido muy significativo. Y lo llamativo es que, en el marco de ese derrumbe de créditos, ha estado subiendo la venta de viviendas nuevas en Montevideo. Es decir, que los compradores de viviendas nuevas, ya sea del sector privado o las viviendas promovidas, así las llamaremos cuando hagamos referencia a las viviendas dentro de la ley 18.795, ya que el gobierno está a punto de cambia el confuso nombre de Viviendas de Interés Social por viviendas promovidas, efectivamente se ha hecho sin la utilización de créditos hipotecarios”, afirmó Villamide.        

Con respecto a venta de unidades nuevas, en un gráfico segmentado en costa de Montevideo y resto de la ciudad, el consultor mostró que la franja costera se mantiene estable en ventas (tomando en cuenta la primera venta y no la reventa), con un crecimiento de este segmento en el resto de Montevideo, previsible debido a las viviendas promovidas por la ley 18.795.  “Las primeras ventas no paran de crecer y esto se debe, fundamentalmente, a partir del 2012 cuando se empezaron a vender las primeras viviendas promovidas por la referida ley. O sea que, el impacto que eso ha tenido ha sido muy importante y, de hecho, hoy las primeras ventas corresponden casi a un tercio del total de promesas en el mercado, algo que no había ocurrido, hasta ahora, en los últimos veinte años”, explicó el experto inmobiliario.

 

Evolución de la ley 18.795

Villamide realizó un racconto desde que entró en vigencia la 18.795 de Viviendas de Interés Social, en agosto del 2011, y de los cambios realizados a dicha normativa. El primero de ellos fue en julio del 2014, cuando se crearon topes para el 25% de todas las unidades en todos los proyectos en Montevideo. “Eso tuvo un impacto en su momento. En las reuniones que tuvimos con  el Ministerio de Vivienda, advertimos que los proyectos presentados  podían caer a la mitad”, dijo Villamide. Agregó que otro cambio más cercano en el tiempo se produjo a instancias de  “un  fuerte lobby de algunas autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas”.  En este caso, el equipo económico optó por pedirle al Ministerio de Vivienda que introdujera cambios que facilitaran el crecimiento de las inversiones en el sector y la recuperación de puestos de trabajo, según narró el consultor inmobiliario.

“Desde agosto del año pasado estamos aún en este tema. La verdad que las noticias que salen del Ministerio de Vivienda son preocupantes.  La primera cosa que uno percibe es que, efectivamente, en el 2014, se introdujeron esos cambios con el tope del 25% y cambiaron la tendencia a la alza desde la aprobación de la ley hasta ese año inclusive. Cada año se presentaban más proyectos y más viviendas al amparo de esta normativa, y cuando se decretó el tope, tuvimos  una caída que fue superior, incluso, al 50%.  Constatamos, entonces, que este cambio tuvo un impacto negativo, con la pérdida de cientos de puestos de trabajo, de miles de jornales, y de muchos millones de dólares que se perdieron, que no se concretaron, por la tozudez de las autoridades de ese momento. Por aquel entonces, Francisco Beltrame era ministro de Vivienda y tuvo la deferencia de citarme. Cuando me consultaron que me parecía el cambio de los topes les dije que iba a ser un desastre. Pero lo hicieron igual. Finalmente ocurrió esa caída que habíamos pronosticado y que era justamente lo que el Ministerio de Economía quería evitar”, enfatizó Villamide.   

 

Polémica por topes en las VIS

Villamide agregó que incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es “un daño grave a cambio de un beneficio mínimo”, dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

En este sentido, estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor “al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital”.

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), que fueron analizados por Villamide en la referida charla títulada “Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas”.

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

“La sola mención de los topes ya retrajo inversiones”, sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo “un desguace” de la ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había “un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer”, pero los cambios impuestos por el gobierno “podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores”.

 

Roles públicos y privados

En torno al mercado habitacional, señaló que existe una “subvaloración” de la ley y de los impactos en el sector. “A partir de la ley, los roles públicos y privados quedaron bien definidos. Es decir, los privados iban a atender lo que antes hacía el Banco Hipotecario, este organismo, desde la década del 90 hasta la crisis, entregó miles de préstamos para compra de viviendas usadas, pero además financió decenas de proyectos en toda la ciudad con financiamiento público. La  idea  de esta ley era ´saquémosle esto al Estado, en tanto el privado está demostrando tener capacidad de inversión, que atienda el sector privado esto que antes atendía el Banco Hipotecario´”, afirmó.

Y en el entendido que los roles estaban bien definidos, la ley 18.795 comenzó a ser vista como un modelo a replicar en otros países. De hecho, el consultor inmobiliario fue convocado en el 2015 por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), autoridades del gobierno y del sistema financiero de ese país. “Están muy interesados en aplicar en Paraguay una ley similar a la uruguaya. Incluso una delegación visitó a nuestro país  que incluyo reuniones con autoridades del Banco Hipotecario, de la Agencia Nacional de Vivienda y empresarios uruguayos. También convocados por el gobierno argentino de Macri para explicar los alcances de la ley. Éramos un poco el modelo a nivel regional de muchos gobiernos”, enfatizó Villamide.

Siguiendo con la ley 18.795, sostuvo que ha sido “muy buena” para el Estado. “Cuando el Estado hace la recuperación de la vivienda informal, el costo que eso tiene es muy superior a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promovida  y no es que estas viviendas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares. Pero hay un efecto dominó que se da de manera inversa a los momentos de crisis. Durante un ciclo de expansión, como el que hubo entre el 2007 y el 2013,  se da ese fenómeno. Es decir, por poner un ejemplo, alguien que alquilaba en La Blanqueada se muda a una vivienda promovida y muy probablemente una familia de un asentamiento irregular, con capacidad de alquilar,  se muda a esa vivienda de La Blanqueada. En algunos estudios que hemos hecho sobre asentamientos hemos detectado que ese tipo de situaciones se dieron”, dijo Villamide.

En otro tramo de la exposición hizo referencia al dinero que le genera a la Intendencia de Montevideo, en impuestos, este tipo de viviendas. “El intendente de Daniel Martínez tendría que extenderle una alfombra roja a los inversores. Solo las viviendas terminadas ya generan 1.2 millones de dólares anuales de contribución inmobiliaria. A eso hay que sumarle los impuestos  municipales. Y las viviendas promovidas por esta ley,  que están en ejecución, suman otros 1,8 millones de dólares. Por lo tanto, son unos 20 millones de dólares, por quinquenio, solo en Montevideo. A esto hay que agregarle todos los efectos positivos que tiene para la ciudad, que deja de extenderse patológicamente y tiende a concentrarse. Lo que hace una ciudad más fácil de gestionar, logrando ahorros significativos. No nos olvidemos que Montevideo es una de las ciudades con menor densidad de América Latina y la más baja del Cono Sur”, afirmó.     

Sobre el futuro del sector, señaló que “los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán” en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos, aunque en menor medida que años atrás. Pero subrayó que “el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido” con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario. Para finalizar, Villamide advirtió que “si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares”.

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El documento, denominado “Informe de Expectativas del Sector de la Construcción” fue elaborado en diciembre pasado con el objetivo de monitorear las expectativas de las empresas del sector  de  la  construcción  respecto  a  las  principales  variables  económicas,  su  capacidad instalada y expectativas de crecimiento. Esto  permite  obtener información  relevante  sobre la coyuntura actual y la evolución futura del sector y la economía en su conjunto. Para ello, se consultó a 71 empresas asociadas a  la Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU) y a 10 empresas que integran la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU).  Del total de empresas contactadas se obtuvo una tasa de respuesta de 38,3%.

La percepción actual fue relevada mediante la variable de interés, para los que las empresas que respondieron debieron elegir entre “buena”,  “ni  buena  ni  mala” o “mala”,  mientras que las expectativas fueron recogidas mediante  la  percepción  de  la  evolución  futura  respecto  al  estado  actual, dividiéndose en “al  alza”, “igual” o “a la baja”.

 

Percepción

En  cuanto  a  la  percepción  actual,  tanto  de  la  economía  como  del  sector,  predominan  las respuestas  neutras  81%  y  71%  respectivamente,  seguido  de  las  respuestas  asociadas  a  una percepción negativa (16% y 26%). En  cuanto  a  las  expectativas  futuras,  si  bien  predominan  las  visiones  neutras  tanto  para  la economía (71%) como  para el sector (52%), la segunda categoría en cuanto a expectativas son respuestas  positivas.  Para  la  economía  el  19%  esperan  que  la  economía  evolucione  al  alza, mientras  que  para  el  sector  este  valor  se  ubica  en  el  entorno  del  32%.  “Esto  supone  una innovación  respecto  a  las  ediciones  anteriores  ya  que  es  la  primera  vez  que  se  releva  una proporción  de  esta  magnitud  de  respuestas  positivas  sobre  el  futuro  de  la  economía  y  el sector”, señala el informe.

 

Expectativas

Las empresas también fueron consultadas respecto a su capacidad instalada  actual y su expectativa a futuro.  Los resultados de esta consulta muestran que cerca del 48% se encuentran operando debajo del 70% de su  capacidad instalada,  observándose  un  valor  similar  para    la  expectativa  de  la  capacidad  instalada. “Adicionalmente” expresa el documento, “se  consultó  a  las  empresas  respecto  de  la  probabilidad  de  expansión  de  la capacidad en cuanto a maquinaria y persona. 

El 64,5% de las empresas ven como muy  poco  probable o  poco  probable  la  expansión  de  maquinaria;  este  indicador  se  sitúa  en torno al 61% para el caso de personal”.

Por último, se relevaron las expectativas sobre la evolución de los costos y sobre cuáles son sus principales factores que inciden sobre éstos.

“En  cuanto  a  la  evolución  de  los  costos,  el  52%  espera  que  evolucionen  a  la  par  que  el  IPC mientras que el 48% espera que evolucione por encima. El 90% identifica como principal factor de incidencia, el costo a la mano de obra, seguido de los insumos locales y costos financieros”, concluye el documento del Informe del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC).

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Viernes, 17 Marzo 2017 17:14

¡EXPERIENCIA MILAGROSA!

Así parece esto de invertir en el país. En las antípodas de alfombra roja; no es general, ni lo piensa todo el gobierno, pero varios sectores de peso, lo hacen sentir.

Entonces, todo este incesante rumor de gravar más al capital y quitar beneficios de la ley de inversiones y re estudiar la ley de vivienda de interés social y aumentar el impuesto al patrimonio para ciertos sectores, hace daño a la confianza y el desencanto prima y santas pascuas con la inversión proyectada.

Quieren estimular la obra pública y nos parece bien…pero ¿con qué recursos?

Lo risueño de la película (si es que no fuera trágico), es que estas cosas pasan por el desenfreno absoluto que se tuvo a la hora de gastar en más de 10 años y lejos de hacer un acto de contrición, se castiga al sector inversor.

No pueden aparecer los titulares de los diarios, un día sí y otro también, con este tipo de conspiraciones porque todo ello no genera certezas.

Lo veo  en la promoción privada de nuestro sector. Los promotores se tornan dubitativos, los terrenos pasan largo tiempo en la espera de que comiencen a producir y en el interín, la inercia va ganando camino.

Otra vez vuelve el diputado comunista Gerardo Núñez a las andadas, previendo revisar la ley de vivienda de interés social, como antes quería tocar la libertad para los arrendamientos, promoviendo una errada definición que iba a castigar mucho más a los arrendatarios que a los arrendadores. Película que ya vimos.

A mí me parece que a varios sectores del gobierno les falta la honestidad intelectual de decir lo que piensan. Cómo sí lo hizo el grupo de Asamblea Popular y se fueron. Quieren reforma agraria, quieren inversión de obra pública (para nada la privada), querrán socializar los medios de producción…Es un camino, que ellos entienden virtuoso y de bienestar.

Los ejemplos en el mundo de ese tipo de experiencias parece que no les ha servido para nada. 

Pero son coherentes. En el Frente subsisten grupos que abogan por este tipo de soluciones pero no se van y coexisten con un Ministro de Economía que piensa radicalmente distinto (aunque haya consentido varios dislates) y un Presidente de la República que apunta a un discurso liberal, que no quiere decir olvidarse de los pobres. Por el contrario.

Así estamos.  Con el nuevo “José Pedro Varela” (alias Netto) al frente de la educación y las pruebas PISA dicen que retrocedemos sistemáticamente.

Muchas veces pienso si no debería haber una matrícula para trabajar en la política, exonerar algún examen, algo que de cierta idoneidad para representar a la gente. Como es una carrera abierta, cualquiera se alista (esto va para todos los partidos) y después suceden las cosas que suceden.

Termino; entérese diputado Núñez que si no hubiera existido la ley de vivienda de interés social, 10.000 obreros directos no hubieran trabajado, miles de metros cuadrados no se hubieran construido, millones de dólares de inversión estarían en el sistema financiero y muchos barrios de la capital no lucirían mucho mejor, como así pasa. Entre tantos aspectos positivos.

Da para abundar, pero me torno repetitivo y el tema cansa.

Con 300.000 funcionarios públicos, a los inversores no se les estimula e invertir puede tornarse un milagro...

 

Aníbal Durán Hontou

Gerente Ejecutivo de APPCU

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Para este año se prevé una contracción cercana al 5%  que podría mantenerse durante todo el 2017, mientras que se estima que un 40% de los promotores no iniciarán nuevos emprendimientos una vez terminados los edificios que están construyendo, según datos aportados por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC). Ante esta situación, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), arquitecto Eduardo Steffen, en diálogo con Del Constructor, reflexionó sobre la situación que atravesó el sector en el 2016 y qué se puede esperar, en materia de reactivación, para este año.

En este contexto, Steffen hizo hincapié en la construcción de viviendas de interés social (VIS), promovidas a través de la ley 18.795, y en el decreto del Poder Ejecutivo del 13 de octubre de este año que promueve la construcción de proyectos de gran dimensión, como algunos de los incentivos para reactivar la industria de la construcción. También se refirió a los salarios como uno de los elementos que encarecen el costo final de la obra. “Los costos de construcción en nuestro país han aumentado sensiblemente en los últimos años y se alejan cada vez más de las posibilidades de los potenciales adquirentes” y que “los costos salariales en el Uruguay han aumentado 108% en términos reales en los últimos 10 años”.

Sobre el tema productividad, uno de los puntos en los que no concuerdan trabajadores y empresarios, el presidente de la APPCU dijo que existen dos causas que conspiran contra un acuerdo entre ambas partes. La primera son los nuevos procedimientos constructivos  y, la segunda, “la pérdida de gobernanza en las obras”. “Los capataces tienen un margen muy limitado de conducción y las acciones gremiales dificultan la posibilidad de exigir rendimiento en el trabajo. En ese sentido la conocida cultura del trabajo, que se ha ido perdiendo, y la poca posibilidad de revertir esa tendencia, gravitan en forma importante”, sentenció Steffen.

¿Cuál es la situación actual de la construcción?

El sector de la construcción ha experimentado variaciones importantes en la última década. En materia de inversión, alcanzó un máximo de 8.200 millones de dólares en el año 2013 cayendo a 6.800 millones en el 2015.Paralelamente en la ocupación de la mano de obra, llega a 73.115 personas en noviembre de 2012 bajando a 47.656 en julio del 2016. La mayor caída se produjo  durante el año 2015 a razón de 1.000 obreros por mes. En el correr del 2016, se estabiliza entre 47.000 y 48.000.En el sector vivienda es donde se produce la mayor contracción. De representar el 30% de la inversión total en construcción durante 2013, pasa a tener el 14% de participación en el 2015.

Hubo un descenso de la actividad. ¿Cree usted que se frenó la caída?

El Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) previó una contracción tendencial cercana al 5% para el 2016, pronóstico que se mantiene para 2017. Por otra parte en materia de vivienda, la iniciación de nuevas obras sigue cayendo sistemáticamente y un 40% de los promotores no iniciarán nuevos emprendimientos una vez terminados los edificios que están construyendo. 

 Se habla de una posible reactivación para el segundo semestre  de este año. ¿Qué piensa al respecto?

Hay varios factores que son fundamentales en cuanto a la posibilidad de reactivación del sector vivienda. Los programas promovidos dentro de la Ley 18.795 crecieron fuertemente hasta junio de 2014, momento en el cual se modifica la reglamentación estableciéndose topes de precios para el 25% de las viviendas de cada programa. Esto produjo una retracción importante en el ingreso de nuevas obras para ser promovidas en la Agencia de Vivienda, pasando de 347 viviendas por mes hasta ese momento, a 180 en el año siguiente. Si consideramos el período junio de 2014  a junio de 2016 el promedio baja a 131.Por otra parte, el 72% de las viviendas promovidas se radican en Montevideo, 21% entre Maldonado y Canelones que son los que tienen topes más altos, 7% entre 12 departamentos y ninguna vivienda en 4, que son Rivera, Flores, Río Negro y Treinta y Tres. La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), conjuntamente con nuestro asesor en materia habitacional Julio Villamide, hemos mantenido varias conversaciones a nivel del MVOTMA planteando la necesidad de efectuar cambios para reactivar el plan, que tantos beneficios ha reportado sobre todo a Montevideo, construyendo en barrios donde hacía más de 40 años que la inversión privada no se había interesado. Barrios como Cordón, Centro, Unión, Aguada, por nombrar algunas, se revitalizaron con importantes construcciones. Fundamentalmente nuestros petitorios fueron dirigidos a la eliminación de los topes de venta en todo el país, y a la eliminación de la obligación de no superar el 50% de cada programa con viviendas de un dormitorio. La realidad demuestra que dado la variación de las características de los nuevos hogares, tanto para la adquisición como para el arrendamiento, el interés de los nuevos ocupantes se orienta fundamentalmente hacia la vivienda de un dormitorio.

 Por otra parte, vemos con mucho interés el último decreto del Poder Ejecutivo del 13 de octubre del 2016 que promueve la construcción de proyectos de gran dimensión. Desde luego que se trata de obras puntuales, de gran envergadura, con una inversión en construcción de obra civil superior a 123.000.000 unidades indexadas (algo más de U$S 15.000.000 a la cotización actual), lo que habla de proyectos excepcionales, ya que la mayoría de los emprendimientos que realizan nuestros promotores son de dimensiones sustancialmente menores. También, vemos con mucha atención a la evolución de la construcción en la República Argentina. Ese mercado, que sufrió una depresión más importante que la de nuestro país, se está revitalizando y los precios de venta de unidades a estrenar ya superan los de Uruguay. La temporada pasada ya se vio gran interés por parte de los argentinos en el arrendamiento de apartamentos en edificios de Punta del Este. Hoy ya constatamos un gran interés en alquilar unidades en la temporada.

 

Costos y posibilidades

Se ha esgrimido que una de las causas del descenso de la actividad es, entre otras razones, la migración de inversores para otros países, como Paraguay. ¿Qué piensa de esto y cuáles serían las otras causas de ese descenso?

Los inversores están permanentemente buscando oportunidades de negocios, y no sólo en Paraguay, dónde la construcción tiene costos sustancialmente inferiores a los de Uruguay, y las condiciones laborales y la facilidad de comenzar nuevos emprendimientos son mucho mejores, sino también en países como Colombia, Panamá y la ciudad de Miami. Los costos de construcción en nuestro país han aumentado sensiblemente en los últimos años y se alejan cada vez más de las posibilidades de los potenciales adquirentes. Si bien a nivel regional no estamos demasiado altos, sí lo estamos a nivel internacional. Los costos salariales en el Uruguay han aumentado 108% en términos reales en los últimos 10 años, y su incidencia en los costos es muy importante. Por otra parte, entre los años 2010 y 2014 se fue generando un sobre stock de viviendas que se está paulatinamente absorbiendo. Ya  desde 2015 la venta de unidades construidas supera en cantidad a las que se inician en nuevos emprendimientos.

La situación regional como el cambio de gobierno en Argentina y crisis en Brasil, ¿cómo afectará a la industria de la construcción en nuestro país?

Tanto la Argentina como Brasil experimentaron una profunda depresión como consecuencia de la aplicación de políticas que crearon grandes desequilibrios macroeconómicos. No poca importancia tienen los motivos económicos a nivel popular, en la voluntad de cambio de gobernantes. Los nuevos gobiernos se ven enfrentados a la necesidad de aplicar correctivos muy duros e impopulares para poder encaminar nuevamente a sus economías. Del éxito de estas nuevas políticas económicas dependerá que puedan emerger de tal situación. Indudablemente que la recuperación de nuestros grandes vecinos influirá sustancialmente en nuestro país. El inversor argentino, y paulatinamente cada vez más el brasilero, experimentan gran atracción por invertir en el Uruguay por razones extra económicas. Punta del Este está considerada como el balneario más selecto de cono sur. Pese a nuestra gran autocrítica, nos ven como un lugar excepcional, tanto desde el punto de vista de la seguridad personal como de la jurídica.

 

Productividad

La productividad es otro de los temas que se han planteado. ¿Por qué es tan difícil llegar a un acuerdo entre empresarios y el Sunca?

Considero que hay dos causas fundamentales. La primera se refiere a la gran complejidad que ha devenido en la construcción como consecuencia de los nuevos materiales, nuevos procedimientos constructivos y la incorporación cada vez mayor de maquinaria. En consecuencia, la definición de una tarea y la posibilidad de establecer un rendimiento mínimo para cada una de ellas es sumamente compleja. La segunda causa es la pérdida de gobernanza en las obras. Los capataces tienen un margen muy limitado de conducción y las acciones gremiales dificultan la posibilidad de exigir rendimiento en el trabajo. En ese sentido la conocida cultura del trabajo, que se ha ido perdiendo, y la poca posibilidad de revertir esa tendencia, gravitan en forma importante.

¿Obras en la modalidad PPP y la nueva planta de celulosa podrán reactivar la actividad en el sector?

Hasta ahora las PPP han tenido un desarrollo limitado. Entendemos que el gobierno está haciendo esfuerzos por llevarlas adelante, lo cual apoyamos. En relación a la planta de celulosa creo que hay dos aspectos que considerar. Uno es la incidencia de la producción que generaría ese emprendimiento en el PBI uruguayo. Sería muy importante en cuanto al incremento de la producción y las exportaciones. Además generaría nuevas fuentes de trabajo, no tanto en el funcionamiento de la planta en sí misma, sino en el sector forestal, que es más intensivo en mano de obra. El otro aspecto es la incidencia en la creación de puestos de trabajo en la construcción. Ya hemos tenido la experiencia en las dos plantas anteriores. Generan un gran crecimiento de la mano de obra durante un período relativamente breve creando una distorsión importante en el mercado laboral y luego de terminada la obra queda una gran cantidad de obreros sin trabajo. Nosotros somos partidarios de políticas que tiendan a la creación de puestos de trabajo en forma permanente, de manera de poder planificar nuestros emprendimientos, como, asimismo, la capacitación del personal, tanto en los diversos oficios que involucran a la construcción como lo atinente a la prevención de accidentes laborales.

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El asesor Julio Villamide, y el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) Eduardo Steffen, accedieron a dialogar con Del Constructor sobre la situación del sector en este año y cuáles son las perspectivas para el 2017. Mientras que para Steffen existe un “pesimismo exagerado”, ya que si bien se ha registrado un enfriamiento de la economía “dista mucho de que vaya a experimentar una caída importante del PIB”, para Villamide el 2016 será un mal año “por la elevada conflictividad, el estancamiento económico y el aumento del desempleo”.

 

¿Cómo impactó la recesión en el sector inmobiliario? Algunos operadores han dicho que han bajado hasta un 30%  el precio de la venta de inmuebles debido a la situación actual.

 

Eduardo Steffen: Seguramente los operadores que usted menciona hacen referencia a casos puntuales y desconozco si se trata de viviendas nuevas o usadas. Los precios de las viviendas nuevas están firmes e incluso han experimentado un leve aumento en dólares en el último mes. Por otra parte no existen fundamentos para una baja en los precios y mucho menos una baja de la magnitud que se habla. Los costos de construcción han seguido aumentando y los promotores no están dispuestos a bajar la escasa rentabilidad que tiene la actividad. Pueden existir  precios promocionales al lanzamiento de alguna obra, pero eso responde a estrategias de venta que siempre han existido. Si hay una condición que caracteriza a la gran mayoría de los emprendimientos de la última década, es que responden a inversiones reales, no basadas ni en el crédito bancario ni en la eventualidad de la venta. Las obras se inician y se terminan, pues se hacen con financiamiento real. Por otra parte, los edificios terminados se construyeron con un dólar bajo, o sea, construcciones caras en dólares. No hay promotores que quieran vender a pérdida. En muchos casos optan por arrendar las unidades.

 

Julio Villamide: Nuestras estadísticas, que están basadas en transacciones reales de los documentos inscriptos en registros, no perciben esa caída. Incluso hasta fines del año pasado, a nivel de vivienda nueva, los precios siguieron creciendo medidos en dólares corrientes, lo que nos parecía un contrasentido, en un contexto de deflación en dólares. Cuando todos los precios están bajando en dólares, no tiene mucho sentido que el valor de la vivienda siga subiendo en dólares. Hasta fines del año pasado eso era lo que había pasado en materia de vivienda nueva.  Hasta fines del año pasado subió en el entorno del 2%, 3% en dólares en el año, lo que significa haber subido muchísimo en pesos constantes, en unidades indexadas. Repito, en un momento en que hay, o hubo –ahora ya no tanto- una importante devaluación del peso uruguayo, todos los precios internos tienden a bajar medidos en dólares y las viviendas no debieran ser una excepción, sobre todo si el costo de construcción también baja medido en dólares. Pero depende mucho de la evolución del tipo de cambio, que ya en el último mes cambió la tendencia. En lugar de seguir devaluándose el peso uruguayo, se apreció respecto al dólar, y entonces está en un sube y baja que termina no afectando a los precios. Como los precios están expresados en dólares, y en la cabeza de la gente están en dólares y los cambios no son dramáticos, los precios siguen muy firmes medidos en dólares y lo que acontece, cuando eso pasa, es que el mercado tiende a ajustarse por cantidad de transacciones. En cuanto a hablar de crisis en el sector, le digo que hasta el 2015 estábamos en años relativamente normales, incluso dentro del promedio de los últimos diez años. En los primeros meses del 2016, por los datos que nosotros tenemos, pautan un descenso importante en el nivel de transacciones que no se había dado en el año anterior. Los mercados suelen ajustarse por precio o por cantidad de transacciones. Si los precios están firmes, va a haber mucha menos gente dispuesta a comprar a esos precios, por lo que baja el nivel de transacción. Por el contrario, si los precios bajan, hay más gente interesada en comprar y las transacciones no caen tanto. Lo que podemos decir de estos últimos meses es que el mercado está ajustando por cantidad de transacciones. Es decir, hay una retracción importante en el nivel de transacciones como no ocurriría desde el 2009.

 

Mercado y viviendas

¿Cómo está el mercado en materia de unidades? ¿Hay un superávit de viviendas para vender?

E.S.: En el sector Premium, es decir, en la franja costera, fundamentalmente en Punta del Este, cuando el mercado estaba exultante, digamos hasta mediados de 2013, se construía en función de la demanda del momento, y yo diría hasta un poco más de lo necesario. (Esta es una característica que siempre ha tenido el promotor privado). Por diversas circunstancias, el comprador argentino se retrajo. Los edificios se terminaron y quedó un stock importante de vivienda sin vender. Al enlentecerse la venta, bajó abruptamente la iniciación de nuevas obras. Muchos promotores, como lo manifesté anteriormente, incluso en Punta del Este en la última temporada, han alquilado exitosamente sus inmuebles.

Si nos referimos al mercado de Montevideo, las ventas superan a las nuevas viviendas que se inician, por lo cual se está produciendo una disminución en el stock sin vender.

 

J.V.: Nosotros controlamos para la Cámara de la Construcción del Uruguay el stock de viviendas nuevas sin vender en Montevideo. En los últimos trimestres este stock se viene reduciendo porque la venta hasta fines del año pasado se había mantenido bastante estable, además, como no hubo nuevos lanzamientos, se fue vendiendo parte de ese stock, que nunca llegó a niveles críticos como sí estuvo a fines de los 90. Sí es cierto que durante buena parte de los buenos años de la década se acumuló el stock creciente sin vender en Montevideo. En estos últimos meses se vienen achicando, producto de que hubo muy pocos lanzamientos de nuevos proyectos. Por el contrario, si hay muchos lanzamientos de proyectos, el stock crece explosivamente. Por eso creo que  lo que está en crisis es la construcción, no tanto el mercado inmobiliario.

 

¿Qué impacto tuvo (si lo tuvo) las viviendas de interés social?

E.S.: En relación de la Vivienda de Interés Social, ha constituido un factor contra cíclico, ya que mientras el sector Premium se enlentecía, las construcciones VIS aumentaban. Este sector ha aportado más de 10.000 viviendas desde 2012 en adelante. Lamentablemente la introducción de topes en parte de las viviendas que se construyen en Montevideo ha bajado en forma abrupta la intención de los promotores en invertir en esta modalidad.

Creemos que la construcción bajo la Ley 18.795 tiene un inmenso potencial de desarrollo. En Montevideo, localidad en la cual no existían topes hasta junio de 2014, se desarrollaban el 70% de las inversiones, 19 %en Maldonado y solamente el 11% en el resto de los Departamentos, existiendo 6 en los cuales no se presentó ningún programa.

Nosotros atribuimos esta circunstancia fundamentalmente al establecimiento de topes en los precios de venta, creemos que si se eliminaran, podrían desarrollarse importantes emprendimientos en Maldonado, Colonia, Salto y otras localidades del Interior. Compulsas que efectuamos con promotores de esas localidades reafirman nuestra convicción al respecto.

 

J.V.: Nosotros pensamos que la vivienda de interés social iba a tener el mismo ritmo que tuvo al inicio, pero decayó sensiblemente, particularmente a partir del 2014, cuando se introdujo el tope de precio para el 25% de las viviendas de cada proyecto. Ahí fue cuando se redujo a la mitad la cantidad de viviendas que se presentaban promovidas por la ley. El impacto sobre el mercado de alquileres es doble. Por un lado, hay algunos inquilinos que dejan de ser inquilinos para comprar una vivienda con financiamiento. Por lo tanto se liberan viviendas y cae la demanda. Por otro lado, hay unas cuantas viviendas adquiridas por inversores, mucho de ellos argentinos, que en la medida que les van entregando esas unidades, las van colocando en alquiler porque a ellos les estimula, o les atrae, el hecho de que por diez años tienen exoneración a la renta de capital por ser vivienda promovidas por la ley 18.795. Entonces por esta última vía aumenta la oferta, por lo que dije anteriormente disminuye la demanda, y por eso habíamos calculado un descenso en los precios en términos reales. Habrá que ver si esto es un cambio de tendencia, que parece serlo, y a partir de ahora los precios de los alquileres siguen bajando en términos reales. O sea, por dos lados, las viviendas promovidas por la ley tienen un impacto a la baja sobre los alquileres.

 

¿Y en materia de alquileres?

E.S.: Es un mercado en el cual la demanda supera a la oferta. Prueba de ello es que del 2008 al 2015 el precio de los alquileres aumentó al doble en términos reales. Hoy constituye una de las inversiones más rentables. La gran mayoría de las ventas de apartamentos, sobre todo de las VIS, la realizan inversores con el objeto de ingresarlas al mercado de arrendamiento. Hay que tener presente que la inversión en vivienda es la que mejor mantiene el valor en el tiempo. La misma vivienda que se compró hace 20 años, hoy tiene un valor de mercado del doble en dólares, además de la renta que produjo en ese lapso. En materia de alquileres lo que hemos notado en los últimos meses es que han empezado a bajar, tanto en Montevideo como en el interior, en términos reales y en pesos constantes. Nosotros anunciamos hace unos dos años que los alquileres iban a bajar. Entonces estimamos que esto iba a ocurrir a principios del 2015. Finalmente con un año y medio de rezago está ocurriendo. Lo que sucede con los alquileres es que son casi la única vía de acceso a la vivienda para la mayor parte de los nuevos hogares de Montevideo, especialmente los jóvenes.  De acuerdo a nuestros controles hay algunos años que el 70%, 80% de los nuevos hogares se van al mercado d alquileres, con lo que la demanda ha sido muy importante. Eso es lo que ha sostenido los precios creciendo por encima de la inflación.

 

El comportamiento del sector

¿Cómo cree que se comportará el sector inmobiliario en lo queda del año?

E.S.: Hay un clima de pesimismo que ha invadido a la sociedad uruguaya, particularmente en el último trimestre. Pesimismo que creemos exagerado dada la realidad de la economía. Nuestro país ha experimentado un enfriamiento en materia económica pero dista mucho de que vaya a experimentar una caída importante en materia de PIB. Sin embargo ese clima incide en la marcha de los negocios, la población tiende a esperar, mantener sus ahorros en efectivo y a no arriesgar, no endeudarse, sobre todo a largo plazo, contribuyendo a magnificar el enfriamiento. Creo que aun bajando el ritmo de venta, los precios se van a mantener dadas las razones que expuse más arriba. Nosotros hemos propuesto varias medidas al equipo económico que creemos que incentivarían la puesta en marcha de muchos proyectos que están en carpeta, con trámites aprobados, pero que por el momento no encuentran una ecuación de rentabilidad adecuada.

Entre otras medidas hemos pedido: la eliminación de los topes de precios para las viviendas que se construyan dentro de la Ley 18.795, tanto para Montevideo como para el resto de los Departamentos; el aumento de la proporción de la cantidad de viviendas de un dormitorio en reglamentación de esa Ley, dado los requerimientos del mercado actual; la sustitución del aporte que la construcción del 4% hace a la Caja de Profesionales Universitarios por otro que no afecte a este sector. (No queremos agudizar los problemas de esa Caja, a la que por otra parte buena parte de los promotores somos afiliados, pero consideramos inadecuado que sea el comprador de una vivienda el que deba efectuar ese subsidio); establecer un régimen de venta de apartamentos con exoneraciones tributarias para los compradores no residentes que mantengan esa propiedad durante 10 años; eliminación del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para la primera venta de un vivienda.

De no producirse estos incentivos, no prevemos que para lo que resta del año se modifique la situación actual. Para el año que viene, estimamos que la reactivación que se está  produciendo en la construcción en la Argentina, con su importante incremento en los precios en dólares, volverá a hacer atractiva la inversión en nuestro sector por parte de los argentinos.

 

J.V.: Creo que el 2016 va a ser un mal año para el sector  inmobiliario por la elevada conflictividad, el estancamiento económico, el aumento de la tasa de desempleo. Es decir,  los fundamentos del mercado, que habían estado firmes durante los años anteriores, se han deteriorado.  Y a los fundamentos del mercado les llamo que la tasa de desempleo esté baja, que el ingreso de las familias siga creciendo en términos reales, que los créditos hipotecarios sigan expandiéndose. Todas esas cosas se han deteriorado.   Por eso no esperamos que el 2016 sea un buen año; más bien va a ser uno de los peores de esta década para el mercado inmobiliario, apenas salvado por los niveles de actividad que generan las cada vez menos viviendas que se presentan por la ley 18.795. Este va a ser el escenario hasta fin de año. No hay ninguna razón para el optimismo. De no ser por el segmento de las viviendas de interés social en el mercado, hoy estaríamos en una crisis muy parecida a la de 2002 y 2003. Sin embargo, estas viviendas no llegan a compensar  la caída que hubo en el resto de los niveles de actividad. Esto está apareciendo en el 2016. Hasta el 2015 el mercado se mantuvo bastante estable. Las expectativas están puestas en el 2017, donde todos los analistas esperan que la economía vuelva a crecer. Y miramos también con mucha expectativa lo que ocurra en Argentina, a ver si podemos subirnos al estribo de un eventual crecimiento  de la economía argentina.

 

Negociación colectiva 

En su calidad de presidente de APPCU, Eduardo Steffen fue consultado sobre qué panorama, a su juicio, espera en la negociación colectiva en el sector de la construcción. “Panorama difícil por cierto. A pesar que el convenio recién termina a fines de setiembre de este año, ya empezaron las declaraciones por parte de importantes dirigentes del SUNCA encaminadas a crear un clima propicio para saltearse los lineamientos del Ejecutivo. El SUNCA es el sindicato más poderoso del Uruguay. Tiene un gran poder de movilización, y sus dirigentes sumamente instruidos y dedicados a la causa. Muchos otros sindicatos están expectantes de lo que suceda con esta negociación ya que puede considerarse una punta de lanza que favorezca otras negociaciones”, señaló Steffen.

El presidente de APPCU aclaró que “lejos está de nuestro interés en rebajar los importantes salarios que actualmente tiene el sector”, aunque se refirió a la incidencia de los salarios en los costos de las viviendas que “ya ha llegado a niveles que atentan contra las posibilidades del uruguayo medio a acceder a la compra”.

“Es importante tener en cuenta que mientras el promedio de recuperación de los salarios en general en la última década ha estado alrededor del 60%, en la construcción los costos salariales aumentaron 108%, hablando siempre en términos de salarios reales, por encima de la inflación. Hoy está en juego la cantidad de puestos de trabajo. Incrementos importantes en los salarios pueden llevar a la no ejecución de muchas obras”, enfatizó Steffen.

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